リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
マンションの査定で賃貸と売却を決める、判断のポイント
所有するマンションから転居するとき、賃貸と売却というふたつの選択肢があります。売却してしまえばまとまったお金が手に入りますが、賃貸だと毎月の家賃収入を得られるのが魅力です。
売却だけでなく賃貸も検討している人に、マンションの賃貸査定を受けて、売却するかどうかを判断するポイントを紹介します。
もくじ
マンションの賃貸査定を依頼する方法
所有している分譲マンションを賃貸物件にすることで、思い入れのある我が家を手放すことなく、家賃の収入を得られます。
分譲マンションを賃貸物件にするときは、適切な家賃を把握するための賃貸査定が必要です。ここでは賃貸査定を依頼する方法を紹介します。
賃貸査定とはなに？
賃貸査定とは、対象のマンションがどれくらいの賃料で貸し出せるのかを不動産会社に依頼して、目安を算出してもらうことをいいます。一般的な用語としては「賃料査定」と呼んでいます。
賃料は低く設定すると入居者が決定しやすいものの、月々の家賃収入が少なくなります。一方で賃料を高く設定すると月々の家賃収入は高くなるものの、入居者が決まりにくくて空室期間が長くなるかもしれません。
さらに、いずれマンションを売却することになったとき、査定価格は賃料をベースに算出されます。賃料は、資産価値を下げないための重要な要素です。そのため適切な家賃を設定する必要があります。
賃料査定を依頼し、物件の価値や相場、環境などを踏まえた、適切な価格を算出してもらうことが大切です。
賃貸査定はどこへ依頼する？
賃貸査定をするときは、インターネットの無料のシミュレーションサイトを利用できます。必要事項を入力するだけで、簡単に確認することが可能です。しかし正確な賃料を知りたい場合は、不動産会社に依頼するのがよいでしょう。
不動産会社が行う査定の方法には、2種類があります。「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」です。
机上査定は駅や商業施設までの距離などの立地条件、物件の築年数や面積、間取りなどの情報から算出する方法です。実際に物件を見るのではなく、多くはメールや電話だけで完結します。どのくらいの賃料になるのか、目安を知りたいときに適しています。
訪問査定は不動産会社の担当者が物件を訪れて、内装や外装、設備、日当たり、騒音、周りの環境などを調査して算出する方法です。精度の高い査定を行えるため、実際の賃料に近い価格を算出できます。
賃貸査定を依頼する前の準備
賃貸査定を依頼する前に、事前準備として実施しておきたいポイントを5つ紹介します。
- 相場の賃料を確認
- 必要書類を準備
- 清掃しておく
- 住宅ローンの残債
- アピールポイントをまとめる
どれも大切なものばかりですので、必ず準備しましょう。
相場の賃料を確認
不動産会社に賃貸査定を依頼する前に、無料のシミュレーションサイトなどで相場を調べておきましょう。相場を理解しておくことで、不動産会社が提示した価格が高いのか低いのかを判断できるためです。
必要書類を準備
賃貸査定に必要な書類を事前に準備することで、正確な査定が可能になります。できる限り準備してください。主な必要書類には次のものがあります。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 登記事項証明書
- リフォーム履歴
- 購入当時のパンフレット
- インスペクションの結果報告書
清掃しておく
内装が汚れているとリフォームが必要と判断されてしまい、査定を下げられるおそれがあります。最低限の清掃をしておきましょう。
また汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングを依頼するのも有効です。不動産会社がチェックするポイントには、次の場所があります。
- バルコニー、窓
- トイレ、浴室、洗面所、キッチン
- 玄関
住宅ローンの残債
マンションの住宅ローンを返済中の場合、残債を確認しておく必要があります。住宅ローンが残っているマンションの場合、賃貸に出すために一括で完済する必要があるためです。住宅ローンは居住用のマンションへ融資されているため、返済中だと賃貸へ出せないことになっています。
ちなみに、住宅ローンの残債がマンションの査定価格より多く、差額を自己資金で補えない場合は売却もできません。
アピールポイントをまとめる
所有するマンションの具体的なアピールポイントを、事前にまとめておきましょう。あらかじめアピールポイントをまとめておくと、不動産会社の査定を受けるときに、話したいことをしっかりと伝えられるでしょう。
査定でマンションの賃料が決まるポイント
賃貸査定を依頼した場合、賃料が決まるポイントについて紹介します。
立地条件や部屋の階数など、変えられない要素は賃料への影響が高くなります。逆に部屋のキズなど、修復可能な要素はあまり影響しません。以降に紹介する各ポイントについて、賃料への影響度を★の数であらわします。
部屋の状況 ★
床や壁などのキズ、汚れなどは査定評価が下がります。喫煙による黄ばみやにおいなども同様に、評価が下がるポイントです。あまりにも汚れがひどい場合は、ハウスクリーニング業者に依頼する方法も有効です。
また浴室やトイレなどの水回りは、長く住んでいると水垢などしつこい汚れが付着します。日ごろから掃除しておくとよいでしょう。
方角 ★★★
南向きの物件は評価が高く、北向きの物件だと低く評価される傾向があります。ただし南向きでも、すぐ隣に建物があって眺望が悪い場合は、評価が下がるでしょう。逆に北向きでも、海や山などの眺望がよかったり、花火大会が見えたりする場合は評価が上がります。
階数 ★★★
階数は上になるほど評価が高くなります。高層階になるほど眺望や日当たりがよいためです。階数は賃貸に出す場合、大きく影響するポイントになるでしょう。
エレベーターがないマンションの場合は、1階や2階が人気です。専用の駐車場や専用の庭などがある場合も、評価が高くなるでしょう。ただし1階はプライバシーや防犯の面で、評価を下げることがあります。
共用エリア ★★
マンションには住人が使用できる共用エリアがあり、娯楽施設やキッズルーム、集会所などを利用できます。こういった共用エリアがあると、評価が高くなります。自走可能な駐車場や24時間のセキュリティシステム、オートロック機能、宅配ボックスなども高評価です。
また、共用部分で大規模修繕工事が直近に実施されている場合、訴求ポイントになるため不動産会社に伝えておきましょう。
ただし維持費のかかるプールやラウンジなどの施設がある場合は、管理費が高額になるため敬遠されることがあります。
設備や材質 ★
玄関扉の材質や床のタイルなど、内装の設備が高級感あふれるものだと評価が上がります。また設備も大型の給湯器や高級システムキッチン、生ごみ処理のディスポーザー、浄水器などが高評価につながります。
築年数と構造 ★★★
築年数は、年数が浅いほど高評価となります。特に築10年前後のマンションは、需要が高い状況です。
また耐震性能も重要な要素となるでしょう。旧耐震基準で建っていて、新耐震基準を満たしていない場合は評価が下がります。一方で耐震性能が高い場合は、評価が上がります。
立地 ★★★
マンションの立地は評価に大きな影響を与えます。住む人にとっての利便性につながるためです。立地で評価されるポイントには、次のものがあります。
- 生活面の利便性
- 交通面の利便性
- 環境の変化
近くに学校や病院、公園、商業施設などがある場合、評価が高くなります。住む人にとって生活しやすい環境になるためです。
駅から徒歩10分以内のように、交通の利便性に優れる場合も高評価になります。新しい駅が建設されたり、新しい道路が開通したり、駅の再開発が行われたりしている場合は、将来の利便性を見越して評価が高くなることもあります。
隣に新しい建物が建てられている場合は、眺望や日当たりに影響が出るため、評価が低くなることもあるでしょう。
賃貸にするか、売却するか判断のポイント
査定を終えたら、いよいよマンションを賃貸と売却のどちらにするか判断することになります。どちらを選ぶべきか、判断するポイントを紹介します。
賃貸と売却のどちらのほうが儲かる？
マンションは賃貸に出す場合と売却する場合、どちらでも費用がかかります。どちらのほうが儲かるのか検討するには、かかる費用の把握が重要です。賃貸と売却にかかる費用と利益を比較してみましょう。
マンションを賃貸に出す
家賃を「12万円」とした場合で試算します。1年間の家賃収入は「144万円」でかかる費用は「約75万2,000円」です。費用の内訳例は次のとおりです。
- 管理手数料：7万2,000円
- 仲介手数料：6万円
- 広告費：12万円
- 固定資産税：20万円
- 管理費：30万円
したがって、年間の収入としては「約68万8,000円」となります。
マンションを売却する
マンションを「2,000万円」で売却したケースで試算します。売却にかかる費用は「約91万1,500円」です。費用の内訳は次のとおりです。
- 仲介手数料：72万6,000円
- 印紙税：1万円
- 抵当権抹消費用：2万円
- 住宅ローン一括返済費用：5,500円
- 譲渡所得税：0円
- 引っ越し費用、ハウスクリーニング費用：15万円
したがって、マンションの売却益は「約1,908万8500円」です。ただし、マンションの価値は、築年数を経るにつれて低下します。築年数が経っている場合は、売却価格が安くなります。
賃貸管理の手間を負担できるかどうか
マンションを賃貸にした場合、賃貸管理業務が発生します。賃貸管理業務とは室内の管理や設備のメンテナンス、入居者への対応などです。主な賃貸管理業務は次のとおりです。
- 賃貸借契約の更新
- 賃貸借契約は更新が必要で、定められた期間ごとに更新業務が発生する
- クレーム、トラブル対応
- 入居者からのクレームやトラブルに対応する。トイレなどの水漏れやエアコンの故障などが発生したら業者を手配する
- 家賃の管理
- 入居者からの家賃支払いの確認業務。家賃が支払われていない場合、入居者に連絡して催促する
賃貸管理業務は個人が所有している、マンションの専有部が対象になります。エレベーターや階段、エントランスなどは共有部のため、賃貸管理の対象範囲外です。
また、賃貸管理には自主管理、サブリース、委託管理の3つがあります。それぞれ次のような違いがあります。
- 自主管理
- 自身で賃貸管理業務を行う。賃貸管理に関する費用を抑えられる
- サブリース
- 不動産管理会社にマンションを貸す形態。借主は不動産管理会社と契約を結ぶ。マンションの入居状況に関係なく賃料の収入が得られる
- 委託管理
- マンションの賃貸管理業務を管理会社に委託する。委託に関する費用が発生する
マンションを賃貸に出すと管理業務が発生します。しかし、定期的な家賃収入が見込めるため、貴重な収入源になるでしょう。
賃貸と売却のメリット、デメリットを比較する
マンションを賃貸に出す場合と売却する場合では、それぞれにメリットとデメリットがあります。どちらを選ぶべきか、それぞれを比較してみましょう。
マンションを賃貸にするメリット、デメリット
使わなくなったマンションを手放したくない場合などは、賃貸として出す方法があります。マンションを賃貸にする場合は次のようなメリットとデメリットがあるでしょう。
メリット
- 定期的な家賃収入が見込める
デメリット
- 賃貸借契約の解約が難しい
- クレームやトラブルの対応が必要
- 空室のリスクがある
- 賃貸管理業務に手間がかかる
マンションを賃貸にする大きなメリットは、家賃収入が見込めることです。株式投資の配当や定期預金の金利と比べると、不動産投資は利回りがよいのも魅力です。
ただし、空室になると収入が途絶えてしまうため、マンションのある地域で需要があるのかどうかなど、事前の調査が重要になります。
マンションを売却するメリット、デメリット
現在住んでいるマンションが手狭になったり、子どもが独り立ちしたため部屋がいらなくなったり、生活スタイルが変わった場合に売却する人も多いでしょう。マンションを売却する場合、次のようなメリットとデメリットがあります。
メリット
- 多くの現金を得られる
- 維持管理の手間や費用がかからない
デメリット
- 仲介手数料などの売却費用がかかる
- 資産として活用ができない
マンション売却の大きなメリットは、多くの現金が一度に手に入ることです。次の物件の購入資金にするなど、さまざまな用途が考えられるでしょう。不動産の価値は、築年数が経つにつれて下がります。そのため売却するのであれば、早い行動が重要です。
ただし、売却してしまうと、保有しているマンションを資産として活用できません。定期的な収入を得たいのであれば、賃貸のほうがよいでしょう。
売却も検討するなら一括査定がおすすめ
マンションの売却も視野に入れるのであれば、賃貸査定だけでなく売却の査定も必要になります。マンションの売却価格を知るには、不動産会社の査定を受ける必要があります。複数社から査定を受ければ、おおよその相場が把握できるでしょう。
複数の不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイト「リビンマッチ」が便利です。査定を受けたいマンションの広さや間取り、連絡先を入力すれば、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。スムーズに入力できれば、1分もかかりません。
賃貸査定も行っている不動産会社であれば、まとめて相談できるのも魅力です。
マンションを賃貸にするか売却するか判断に迷っている方は、まずリビンマッチを利用してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
