なぜ、4LDKのマンションは売れないのか。売却するにはどうする？

4LDKマンションの売却が思うように進まず、どうしたらよいか悩む人は少なくありません。売れにくい理由はあるのですが、それに合わせた対策をすれば早期売却も可能です。4LDKマンションならではの売れにくい理由と、具体的な販売戦略を見ていきましょう。

4LDKのマンションが売れない理由

転職や離婚、ライフスタイルの変化などによって、住んでいたマンションを売却することもあるでしょう。しかし、なかなか買い手が見つからないため「このまま売れなかったらどうしよう」「早く売却したいのに、いつまで待てばよいのだろう」と不安を感じることがあります。

では、なぜ4LDKのマンションは、なかなか売れないのでしょうか。4LDKのマンションが売れない理由として、次のようなことが考えられます。

売却が思うようにいかず、諦めてしまう人もいるかもしれません。しかし、売れないまま放置しておくと、ますます売れにくくなるため注意が必要です。

4LDKマンションが売れない理由を解説しますので、まずは「なぜ、売れないのか」という理由を明確にしましょう。

販売価格が高すぎる

4LDKのマンションは2LDKや3LDKのマンションと比べて広くなるため、価格が高くなる傾向があります。東京都内の中古マンションの平均価格を見ると、4LDKは2LDKや3LDKに比べて1,000万円以上も高くなっています。この価格の高さが、4LDKのマンションの売却を難しくしています。

ファミリー層をターゲットにしているものの、予算的な制約から4LDKの購入を諦めざるを得ない人も少なくありません。

あえて相場より価格を下げるのもよいのですが、安易に価格を下げると「この物件、急に価格が下がったけど何かあるのかな？」と警戒されるおそれがあります。販売価格の調整はタイミングも重要なので、不安な方はプロである不動産会社に任せたほうが安心です。

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部屋数が家族構成に合わない

4LDKは、４部屋＋LDKという間取りで、４人家族が十分に生活できる広さです。しかし、ふたり暮らしや、夫婦と子どもの3人家族には部屋数が多すぎるため、候補から外されてしまう場合があります。

さらに単身者の需要が高いエリアでは、ファミリー向けの4LDKマンションがより売れにくい傾向があります。

これらの対策として、提案力や売却実績のある大手不動産会社への依頼がおすすめです。大手不動産会社は、状況に応じてリノベーションを提案したり、これまでの経験を活かした販売方法の提案をしたりしながら、売却のモチベーションを高めてくれるでしょう。また、幅広い層の顧客がいるため、より多くの人に物件をアピールできます。

管理費が高い

マンションの管理費や修繕積立金は、購入後も支払いが続くため負担を感じる人も少なくありません。マンションそのものの価格の高さ、管理費の高さは、買い手に対する高いハードルになるでしょう。

しかし、管理費の高さはデメリットばかりでなく、設備が充実している、安全性が高いなどのメリットもあります。そのため、広告では購入希望者が、管理費に納得できるような「物件の魅力」をアピールしましょう。

たとえば、マンションコンシェルジュ在籍、24時間セキュリティシステム導入、居住者専用ジム完備などがあります。このようにほかの物件と差別化を図り、多くのメリットをアピールすることで、買い手の関心を高める効果が期待できます。

マンション内に競合物件が多い

同じマンション内に複数の売り出し中の物件がある場合は、条件を比較されやすいため、売れにくくなる傾向があります。また、稀ではありますが、同じマンション内で何件も売りに出ていると「マンションに何かあるのか」と警戒され、売れにくくなるケースもあります。

競合物件に対抗するために価格を下げることは有効な手段ですが、安易に価格を下げるのはあまりおすすめできません。市場動向を慎重に見極め、不動産会社のアドバイスを参考にしながら販売戦略を立てることが重要です。

広告内容が不十分

マンションがなかなか売却できない場合、広告内容が不十分なのかもしれません。近年の不動産売買はインターネット広告が主流のため、不動産ポータルサイトに掲載する内容が非常に重要です。

特に、物件の画像、周辺環境、物件の詳細は、明確に記載することで買い手の関心を高めて購入へとつなげられます。そのため、不動産会社に売却依頼をしたら、自分の物件がWebサイトでどのように掲載されているのか必ずチェックしましょう。

客観的に見ることで、類似物件との違いが見え、売れない理由がわかるかもしれません。さらに、物件の魅力が伝わりにくいと感じれば、担当者へ相談して内容の変更を依頼するのも有効な方法です。

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4LDKマンションの魅力を再認識する

物件が売れないと気持ちが焦ってしまい、物件の欠点ばかり目が行きがちです。しかし、よく検討したうえで購入したマンションなのですから、ほかの物件にはない魅力があるはずです。改めて物件の魅力やメリットに目を向けることで、いままでとは違った視点で売却を進められるかもしれません。

これから紹介する4LDKマンションの魅力を参考に、ぜひ自身のマンションが持つ魅力について考えてみてください。

部屋の広さ、収納の多さがポイント

4LDKの最大の魅力といえば、部屋の広さや収納が充実していることです。4LDKの専有面積は80㎡～100㎡ほどが一般的で、４人以上の家族で暮らすのに適した間取りです。

また、各部屋にクローゼットや押し入れが設置されているため、収納に困らないでしょう。なかには収納が少ない物件もありますが、そのときは居室のひとつを収納部屋として活用する方法もあります。

共用スペースの施設が充実している

共有スペースの施設が充実していると、生活をより充実させることができます。特に、大型マンションや比較的新しいマンションでは、居住者専用のカフェテリアや図書室、ジム、プールなどが完備されている物件もあります。

休日に夫婦でジムに通ったり、親子で過ごしたり家族でコミュニケーションをとるのにも最適です。

部屋数が多く、書斎・趣味の部屋を持てる

4LDKはファミリー向けと思っている方も多いかもしれませんが、夫婦や単身者にも適している場合があります。

たとえば、近年はテレワークという出社しない働き方が増えているため、ひと部屋を仕事部屋にすることでプライベートと仕事を分け、メリハリのある生活を送れます。また、趣味がある人はひと部屋丸ごと趣味部屋にすることも可能です。トレーニングやコレクション、動画撮影など、さまざま活用方法ができるでしょう。

マンションの管理規約によっては、「おうちサロン」としてネイルサロンやエステを開業できる場合もあります。このように、アイデア次第でさまざまな活用ができるのも4LDKマンションの魅力です。

ライフスタイルの変化に対応しやすい

部屋が多い4LDKのマンションは、大人４人でも十分に生活できます。また、部屋数に余裕があるため、ライフスタイルの変化に対応しやすく長く住み続けられます。これから家族が増える予定の方や、高齢になった親との同居を考えている方にも最適な間取りでしょう。

来客時もスムーズに対応できるため、遠方から知り合いが来たり、友人を招いたりする際にも便利です。

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4LDKマンションの売却戦略を立てる

マンション売却を成功させるためには、不動産会社に任せっぱなしにするのではなく、ご自身でもしっかりと売却戦略を立てておくことが大切です。マンション売却戦略の考え方について、次の順番に解説します。

それでは項目ごとに見ていきましょう。

売却するターゲットを絞る

2LDKや3LDKに比べて、4LDKを購入する層は限られています。そのため、幅広い層にアピールするよりも、ある程度購入層を限定して情報を伝えたほうが効果的です。一例として、子育てファミリーをターゲットにした場合のアピール内容を見てみましょう。

このように、子育て世帯をターゲットにした情報を掲載することで、物件のメリットが伝わりやすくなると同時に、これからの生活をイメージしやすくなります。売却が思うように進まないと感じている方は、不動産会社と相談しながら、ターゲット層について改めて考えてみましょう。

アピールポイントを整理する

4LDKのマンションには、売れない理由があるものの、同時に多くのメリットがあります。マンションの魅力に気がつくことで、アピールポイントが見えてくるため、まずはアピールポイントを整理することが大切です。

たとえば、駅から近い、広い公園が近くある、大型商業施設が近くて買い物に便利など、ターゲット層が魅力に感じるような内容をまとめておきましょう。

また、近所の美味しいお店、幼稚園・学校の情報、お得なスーパーなど、住人しかわからないような魅力を整理しておくと、内覧時に購入希望者へアピールできます。

ホームステージングで内覧を強化

ホームステージングとは、家具、照明、インテリア、観葉植物などを用いて、内装をモデルルームのように演出するサービスです。物件をより魅力的に見せることで、内覧した人に好印象を与え、売却をスムーズに進められます。

ホームステージングは、どのくらいの装飾を行うかによって費用が異なります。一般的には数万～数十万円が相場ですが、ホームステージングにこだわりすぎると売却利益が減ってしまうため注意が必要です。ホームステージングを利用する場合は、売却価格に見合った範囲内で検討しましょう。

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専属専任媒介契約で不動産会社の意欲を高める

マンションを売却するときは、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、契約方法によって売却の進め方や報告義務などが異なります。媒介契約の内容やそれぞれの特徴は次のとおりです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できるため、広くアピールできるのがメリットです。しかし、売主への報告義務が任意のため、実際に売却活動がどのように行われているのかわかりにくい傾向があります。

時間をかけず確実に売却を進めたいのであれば、専属専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介契約は3つのなかでもっとも厳しい契約内容になっており、定期的な報告が必須です。1週間に1度進捗状況を把握できることは、売却戦略を考えるうえでも有効です。

また、契約期間の定めがあるため、不動産会社は「3カ月以内の売却」を目指し、意欲的に売却活動を進めてくれるでしょう。

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不動産会社を複数社から選ぶことが大切

専任媒介契約を結ぶ不動産会社は、実力があり、信頼して任せられる会社であることが大切です。そのため、複数社に相談して、信頼して任せられるという確信が必要になります。

一括査定サイトの「リビンマッチ」は、複数の不動産会社へマンションの査定を依頼できるサービスです。複数の不動産会社に相談する機会を得られるため、早期売却を目指す人には欠かせないサービスでしょう。

リビンマッチを利用するときは、不動産会社から具体的な提案をもらうため、申込時に売却したい時期を明確にすることをおすすめします。売却時期が明確なら、それだけ意欲の高い不動産会社の査定を受けられます。

プロの意見がいちばん参考になります！信頼できる不動産会社を見つけて相談してみましょう

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