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不動産の購入に潜む「諸費用」の罠。予想外の出費に要注意!

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不動産の購入に潜む「諸費用」の罠。予想外の出費に要注意!

不動産を購入する際、土地や建物そのものの購入費用のほかに「諸費用」といわれる費用が必要です。一般的な諸費用は物件価格の5〜10%とされていますが、予想より高額の費用が必要になることがあります。

また、諸費用は基本的にローンではなく現金で用意する必要があるため、全体の資金計画に大きな影響を与えます。諸費用の支払い先や支払うタイミングは多岐にわたるため、事前に確認しておきましょう。

不動産購入時にかかる諸費用


不動産を購入する流れは、売買契約から住宅ローンの手続き、最後に引渡しとなるのが一般的です。

ここでは不動産購入にかかる諸費用のうち、不動産契約から引渡しまでに発生する以下の諸費用について解説します。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 住宅ローンにかかる費用
  • 登記費用
  • 固定資産税や管理費の精算金

それぞれ詳しくみていきましょう。

仲介手数料

中古不動産の購入では、仲介業者に手数料を支払います。仲介手数料とは売主と買主間の意見調整や契約事務に対して支払う報酬で、売買契約が成立したときのみ発生します。売買契約時に総額の半金を支払い、引渡し時に残りの半金を現金で支払うのが一般的です。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、物件価格の3%に6万円をプラスして算出します。ただし、物件価格が200万円超で400万円以下の場合は物件価格の4%に2万円を足した額が、200万円以下の場合は物件価格の5%が仲介手数料の上限です。仲介手数料には、消費税10%がかかります。

【例】
4,000万円のマンションの場合
(4,000万円 × 3% = 120万円)+ 6万円 + 消費税
= 138万6千円(仲介手数料の上限額)

仲介手数料の支払いはさまざまなケースがあるため、内見内覧の際に仲介業者に確認しておくとよいでしょう。

印紙代

不動産の売買契約を結ぶ際は、契約書に印紙を貼る必要があります。
具体的な金額は、以下のとおりです。印紙は郵便局や法務局などで購入できます。

物件価格と印紙代
契約書に記載された物件価格* 印紙代**
1,000万円を超え5,000万円未満 1万円
5,000万円を超え1億円未満 3万円
1億円を超え5億円未満 6万円

* 物件価格は税抜きです
** 印紙代は、2014年(平成26年)4月1日から開始された印紙税の軽減税率を適用した金額です。これは2027年(令和9年)3月31日まで適用が決定しています

また、印紙は再利用を防ぐため割印をしなければいけません。割印は実印である必要はなく、認印あるいは手書きの署名でも構いません。

住宅ローンの借入時にかかる費用

住宅ローンを借入れる際には、以下のような費用がかかります。

住宅ローン借入時にかかる費用
費用の内容 支払い先 金額の目安
融資事務手数料 銀行 3万円~5万円
ローン保証料 保証会社 借入1,000万円あたり0~2%
火災保険料(地震保険料) 保険会社 建物の構造規模による
金銭消費貸借契約印紙代 国税 借入金額に応じて1万円~3万円

ローン保証料と火災保険料は、住宅ローンを利用する際に必ずかかる費用です。ローン保証料とは、保証会社に保証人を依頼するための費用です。
保証料と火災保険料は、借入時に一括で払う方法と住宅ローンの金利に上乗せして長期で払う方法があります。どちらの方法にするか、銀行と事前に相談しておくとよいでしょう。

この他、仲介業者がローンをあっせんする際に、多くのケースでは10万円前後の取扱い手数料がかかります。

登記費用

不動産を購入する際は、所有者移転登記をして所有者を売主から買主に変更します。この手続きには登記費用が必要になり、基本的には買主が支払います。登記費用の内訳は司法書士への報酬と登録免許税です。
登記費用は、残代金決済の際に全額を司法書士に支払います。残代金決済とは、物件の引渡すしを受ける際に手付金を除いた残りの代金を支払う手続きのことです。

不動産の登記にかかる費用
費用の内容 金額の目安
司法書士報酬* 4万円~8万円
登録免許税 課税標準額**×税率(土地は1.5%・建物は2%)***
付随費用 数千円

* 住宅ローンの借入がある場合は、抵当権設定費用でさらに5〜10万円がかかります
** 課税標準額は、物件価格ではなく固定資産評価額です。売買の際に評価証明書が添付されているため、そちらで確認できます
*** 現行(2024年4月時点)の軽減措置を適用した税率です

固定資産税や管理費の清算金

固定資産税は、1月1日の時点で土地や建物を所有している人が納める地方税です。購入した土地や建物の所有者になったのが1月1日以降であれば、支払う義務はありません。

しかし、仮に1月2日に所有者となり、その年の固定資産税を負担しないというのは不公平感があるため、日割り計算で売主と買主との間で精算するケースが多いです。日割り計算の起点となる起算日は、物件引き渡しの前日とするのが一般的です。

精算式の例は、以下のとおりです。

【例】
固定資産税が12万円で
5月20日に物件を引き渡した場合の清算金額
(120,000÷365)× 226
= 74,301円(買主が売主に支払う金額)
※1/1〜5/19の139日分は売主、5/20〜12/31の226日分は買主が支払う。

マンションの場合は月ごとに管理費や修繕維持金を支払うため、同じように日割りして精算金を支払います。

不動産を購入した後にかかる費用


不動産を購入して鍵の引き渡しが完了した後も、次のような費用がかかります。

  • 引っ越し代
  • 不動産取得税、固定資産税
  • 家具・家電などの購入費用
  • 入居前のリフォーム費用

工夫次第で安くできる費用があれば、必ず納める必要がある税金もあります。
それぞれ詳しくみていきましょう。

引っ越し代

引っ越し代は、時期や条件によって大きく費用が変わります。特に3〜4月、9~10月は繁忙期となり、料金が倍近くになります。通常期の引っ越し代は単身の場合は6~8万円、2人家族は9~12万円が目安です。あとは家族の人数が増えるごとに、2万円程度増加します。

不動産の引き渡し時期を繁忙期を避けた月に設定すれば、費用も時間も余裕ができます。
不動産契約の際に引き渡し日を決めるため、仲介業者に希望の時期を伝えてはいかがでしょうか。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に1回限りでかかる税金です。税額の計算法は、以下のとおりです。

課税標準額×税率(原則4%だが2026年まで軽減措置が適用されて3%)
= 不動産取得税

課税標準額は、不動産の売買価格ではなく市町村が発行する固定資産税評価証明書に記載された額を用います。課税標準額は、不動産売買の書類で確認しておきましょう。

不動産取得税は引き渡しを受けた後、数カ月後に納付書が送られてきます。納税時期について失念していると思わぬ出費になるケースもあるため、カレンダーにメモしておくのがおすすめです。

また、毎年4月には固定資産税の納付書が送られてきます。不動産を所有している限り毎年かかる税金であるため、こちらも覚えておきましょう。

家具・家電などの購入費用

家具や家電は今まで使っていたものを利用できますが、新居に合わせて新しい家具や家電の購入を考えている場合はその費用もかかります。住宅購入が決定してから入居までは通常数カ月かかるため、お得に購入できる時期を狙ってじっくり選んでおきましょう。

買い替えの予定がない場合でも、次の家具・家電は注意が必要です。

入居前のリフォーム費用

あらかじめリフォームされている場合を除いて、中古不動産は何らかの工事が必要なことがあります。
築20年近い物件であれば、キッチンや風呂周り、給湯器などの設備が交換の時期です。内覧の際には、修繕が必要な箇所を確認しておきましょう。売主や仲介業者にヒアリングしたり、リフォーム業者に内見同行を依頼したりしておくと安心です。

引き渡しが完了すれば住宅ローンの支払いが始まるため、それまでにリフォーム計画や見積・契約を終えておき、すぐ工事に入れるようにしておきましょう。工事の手配を事前にしておくことで、家賃の二重払い期間を短くできます。

リフォーム期間は、マンション全面の場合は1〜2カ月程度が目安です。一戸建てでは、それ以上かかる場合もあります。
また、費用は簡易な修繕や設備交換なら数十万円、間取りも一新するなら数百万以上かかる可能性があります。

買い替えなら今の家を高く売って購入資金を確保しよう

不動産の購入には土地や建物購入費用の他にも多額の諸費用がかかります。工夫や節約で減らせる費用もありますが、税金が大部分であるため、ある程度は必須となる経費です。

今の住まいを売って新規購入する買い替えを検討中の場合は、さらに諸費用が増えます。売却に際しても、仲介手数料や登記費用がかかるためです。

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この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

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