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不動産買取の相場は6～8割!?売却価格が安くなる理由を解説します
不動産買取を利用すると、買取価格は市場価格の相場より6～8割ほど安くなるのが一般的です。不動産会社に仲介で依頼すれば、市場の相場に近い価格で売却できるのですから、買取はずいぶんと損をするように思えます。
しかし、仲介では売却しにくい物件でも売れる可能性が高く、売却後に欠陥が見つかっても売主が責任を負わないなど、買取ならではのメリットもあります。買取価格が安くなる仕組みを理解したうえで、自分に合う売却方法か判断するとよいでしょう。
リビンマッチのポイント
市場相場より6～8割ほど安くなるのは、買取では不動産会社が物件を再販するのが前提だからです。再販売をする際に発生するリフォーム・修繕・解体などの費用を見込んで価格が調整されます。そのため、仲介よりも買取価格は低くなりやすいのです。少しでも高く買い取ってもらうのであれば、1社だけでなく複数社に査定を依頼して、買取価格を比較することが重要です。
もくじ
不動産買取の相場が市場価格より安くなる理由
不動産の買取を検討するとき、多くの人が気になるのが「相場はどのくらいなのか」という点でしょう。結論からいうと、買取価格は市場価格よりも安くなります。
安くなるにはいくつかの明確な理由があるため、それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産買取では市場価格の6～8割が目安
不動産の買取相場は、一般的な市場価格の6～8割程度が目安とされています。たとえば、市場価格3,000万円で売れる不動産であれば、買取価格は1,800万円～2,400万円程度になると考えておきましょう。
この価格差は買取をする不動産会社が、物件を再販売する際に必要な利益やリスクを反映した結果です。
そのため、相場をしっかり把握したうえで、自身の状況に合った売却方法を選択することが重要です。
買取価格の安さは不動産会社のリスク対策
不動産買取では、主にどういったリスクを想定して買取価格を提示しているのでしょうか。売主として、不動産会社のリスクが査定額にどのように影響するのか知ることは、売却するうえで非常に重要です。提示された査定額の妥当性を判断しやすくなり、より納得のいく売却方法を選べるでしょう。
再販売期間中に市場価格が下落する
先述したように、不動産会社は物件を買い取ったあとに、リフォームや建て替えなどをして再販売をします。そのため、再販売期間中に市場価格が大きく変動するリスクを常に抱えているのです。不動産の相場は景気や金利、周辺環境の変化などによって変動します。
物件によっては、買い取ってから売れるまでに数カ月～1年以上かかることも珍しくありません。その間に相場が下がってしまえば、不動産会社は大きな損失を被るおそれがあります。こうした価格変動リスクを見込んで、買取価格を低めに抑えているのです。
修繕・リフォーム・解体などにかかるコスト
買い取った一戸建てやマンションを再販売するには、多くの場合、修繕やリフォームが必要になります。古い設備を新しくしたり、壁紙を張り替えたり、ときには間取りの変更を伴う大幅なリノベーションを行うこともあるでしょう。築年数が古く老朽化した建物であれば、解体して新築を建てるケースも考えられます。
これらの工事費用は決して安くありません。不動産会社は再販売に必要な費用が大きいため、相場より安く買い取らなければ利益を確保できないのです。
買取資金の借入利息や維持管理費の負担
不動産の買取には数千万〜数億円の資金が必要です。多くの不動産会社は自己資本だけで継続的に仕入れることが難しく、金融機関から借り入れを行い、その利息を支払いながら物件を保有しています。
また、買い取ってから売れるまでの間、固定資産税や水道光熱費、火災保険料などの維持管理費も発生し続けます。マンションであれば管理費や修繕積立金、一戸建てであれば庭の手入れなども必要でしょう。物件の保有期間が長引くほどコストが膨らむため、買取価格に織り込まれているのです。
契約不適合責任を不動産会社が負うリスク
不動産を仲介で売却する場合、売主は契約不適合責任を負うのが原則です。しかし、買取では売主の契約不適合責任は免除されるのが一般的です。たとえば、建物に雨漏りや木部の腐食などの隠れた欠陥があっても、売主があとから責任を問われることはありません（契約内容によって異なります）。
こうした予期せぬトラブルへの備えも、買取価格が安くなる一因となっています。
買取価格が相場6割を下回ることもあるケース
一般的な買取相場は市場価格の6～8割程度ですが、物件の状態によっては6割を下回ることもあります。一例として、次のケースでは買取価格がさらに安くなる傾向です。
- 建物が著しく劣化していて大規模な修繕が必要
- 立地条件が悪く、買主が見つかりにくい不人気エリア
このような物件は、再販売に向けた工事費用が膨らんだり、売却までに時間がかかったりするリスクが高まるため、慎重な価格設定となります。
相場より安くても不動産買取を選ぶメリット
価格が相場より安くても不動産買取を選ぶ人が多いのは、価格以外に多くのメリットがあるためです。特に次のような状況では、買取が適しているでしょう。
- 急いで現金化する必要がある
- 内覧や購入希望者の対応を避けたい
- 仲介では売りにくい不動産を手放したい
- 周囲や近隣住民に知られずに売却したい
一般的に仲介での売却は、査定の依頼から引き渡しまで3～6カ月程度はかかります。その点、買取なら1カ月程度で現金化することが可能です。さらに、契約不適合責任が不動産買取では免責されるケースが多いため、売却後のトラブルも回避しやすいのもメリットです。
不動産買取を検討するときは、価格だけでなく、利便性やリスク回避などの観点も含めて考えることが大切です。
買取価格が安くなりやすい不動産の特徴11選
不動産の買取では仲介と同じく、物件の特徴や状態、立地によって査定価格が大きく変わります。さらに、買取は不動産会社がリスクを請け負うため、買取価格の査定はシビアです。
そのため、売主は査定額が下がりやすいポイントを事前に把握し、物件の状態や強みを正確に伝えることが重要になります。買取価格が安くなりやすい、不動産の特徴を見ていきましょう。
築30年以上かつ老朽化した一戸建て
築30年を超えている老朽化が進んだ一戸建ては、買取価格が安くなる傾向があります。理由として、建物の価値がゼロに近いことに加え、外壁のひび割れや屋根の劣化、配管の損傷など、大掛かりな修繕箇所が発生しやすいためです。
不動産会社は、再販売前にリフォームやリノベーションを行うか、解体して新築を建てるかなどを検討します。いずれにしても多額の費用がかかるため、それにかかる費用を差し引いた金額で買い取ることがあるのです。場合によっては、土地を更地にして売却したほうが高い査定価格になることもあるでしょう。
再建築不可で建築基準法に適合していない
再建築不可の物件は、買取相場が大幅に安くなります。現行の建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません。この制約により、いまある建物を取り壊すと新たに建て直せないのです。
不動産会社にとって、再販売の選択肢が大幅に限られるため、買取でも査定額が低くなりやすい傾向です。売主は大規模なリフォームをして売るか、隣地を買い足して再建築可能にするといった工夫が必要になります。事前に隣地との境界状況などを整理しておくと、より適正な買取額を把握できるでしょう。
変形地・傾斜地・崖地などの活用しにくい土地
土地の形状や地形によっても買取価格は左右されます。極端な三角形や、通路部分が長い旗竿地のような変形地は、建物の設計に制約があるためです。また、傾斜地や崖地は造成工事に多額の費用がかかります。
擁壁を作ったり、土を削ったりする工事は、数百万円、ときは1,000万円以上かかることもあります（特に宅地造成工事規制区域など）。買取事業者である不動産会社は、再販売の難易度を考慮して、慎重に価格を設定しています。
事件・事故などの心理的瑕疵がある
物件内で事件や事故があった場合、心理的瑕疵物件として扱われます。こうした物件は購入希望者が減るため、仲介での売却はもちろん、買取でも慎重に査定が行われます。不動産買取では、再販に時間がかかることを見込んで、相場の半額以下になることも珍しくありません。
事故の内容や経過年数によって価格は変動しますが、相場よりも大幅に値下がりするリスクを考慮して、事故物件に強い不動産会社を探すとよいでしょう。
シロアリ被害・雨漏りなどで重大な損傷あり
シロアリ被害や雨漏りが深刻な物件も、買取価格が安くなる代表例です。シロアリは木材を内部から食い荒らすため、建物の構造躯体が弱体化しているおそれがあります。雨漏りも同様で、長期間放置されていると柱や梁が過度に腐食していることがあるのです。
こうした重大な損傷がある場合、表面的なリフォームでは対応できません。柱の交換、外壁や屋根の全面的な修繕など、大がかりな工事が必要になります。買取事業者は修繕コストを詳細に見積もって価格を算出するため、査定価格は低くなるでしょう。
過去に床上浸水などの災害被害を受けた
過去に床上浸水などの災害被害を受けた不動産も、買取価格が安くなります。一度浸水した建物は適切に修繕されていても、心理的な抵抗を感じる買主が多いためです。また、同じエリアで再び災害が起きるリスクを懸念する人もいます。
床下の腐食やカビの発生など、目に見えない損傷が残っているリスクも否定できません。ハザードマップで浸水リスクが高いと示されている地域では、さらに敬遠されやすくなります。こうした事情から、不動産会社は相場より安い価格を提示することになるのです。
旧耐震基準で建築されたマンション
1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションは、買取価格が低くなる傾向があります。旧耐震基準は、現行の新耐震基準と比べて地震への備えが不十分とされているためです。
大規模な地震が発生した際、倒壊や重大な損傷を受けるリスクが高く、金融機関も住宅ローンの審査を厳しくしています。こうした要因により、旧耐震マンションの買取相場は低く設定されるのです。
売れ残りが想定される買取保証付き仲介
買取保証付き仲介とは、一定期間仲介で売却活動を行い、売れなければ事前に決めた価格で不動産を買い取ってもらえるサービスです。しかし、物件の需要が低く条件面での弱みがある場合、売れ残りを想定して、買取保証価格は通常の相場よりも低く設定される傾向にあります。
結果的に、はじめから買取を選択していれば、よい条件で売却できるケースもあるでしょう。
境界や騒音問題などの近隣トラブルあり
近隣とのトラブルを抱えている不動産は、買取価格を大きく下げる要因になります。境界線が曖昧で隣地所有者と揉めている場合、測量や交渉に時間と費用がかかるからです。また、騒音などで近隣住民との関係が悪化していると、再販売をしても買い手が見つからない可能性があります。
買取をする不動産会社は、再販売に向けてこれらのトラブルを解決する必要があるため、その手間やコストを見込んで低く査定します。場合によっては弁護士に依頼して解決を図ることもあり、予想外の出費が発生するリスクもあるのです。
トラブルの内容が深刻であればあるほど、買取価格への影響は大きくなるため、事前に解決できる方法がないか考えてみましょう。
周辺に墓地・ごみ処理場などの嫌悪施設あり
不動産の周辺に嫌悪施設があると、買取価格は安くなる場合があります。墓地やゴミ処理場、葬儀場、風俗店、下水道処理場、危険物取扱工場などの周辺エリアは、仲介の売却でも多くの人が避けたいと感じるためです。
臭いや騒音、交通量の増加といった実害があることもあれば、心理的な抵抗感を持つ人は多いでしょう。不動産会社も再販売の難しさを理解しているため、相場より低い買取価格を提示します。
借地権付き建物（土地の所有権がない）
土地を所有しておらず、借地権だけで建物を所有している場合も、買取価格は低くなります。借地権付き物件は、土地に所有権がなく、毎月地代を支払い続けなければなりません。また、建物を建て替える際には地主の承諾が必要のため、承諾料が発生する場合もあります。
不動産会社にとって再販売しにくい不動産のため、通常の物件と比べて大幅に安い査定価格になることがあるのです。
買取でも高額査定が期待できる不動産の特徴6選
買取では相場が市場価格より安くなるとはいえ、物件によっては高額査定を期待できます。不動産会社にとって魅力的な不動産とは、どのような特徴を持っているのか、詳しく見ていきましょう。
大都市圏の駅近など立地条件が良好
高額査定を引き出しやすいのは立地条件が良好な物件です。人気エリアであれば、築年数が経過していても需要は高く、安定しています。東京や大阪、名古屋といった大都市圏で、駅から徒歩10分以内なのが理想的でしょう。
こうした立地の不動産は、不動産会社が再販売する際にすぐ買主が見つかります。在庫として抱える期間が短くなるため、資金面のリスクも軽減でき、市場価格に近い価格を提示されるケースも多いでしょう。
隣地を再建築可能にするために必要な接道用地
稀に自身の土地が隣地の所有者にとって、再建築に必要な接道用地だったというケースがあります。建築基準法では、前面道路に2m以上接していないと建物を建てられません。隣地がこの条件を満たしていない場合、土地を買い足すことで問題が解決する場合があるのです。
このような状況では、隣地の所有者が高値で購入してくれる可能性があります。買取する不動産会社がその点を理解していれば、通常より高めの査定価格を提示してくれるでしょう。
高層・タワーマンションの上層階
高層マンションやタワーマンションの上層階は、買取でも高額査定が期待できます。眺望の良さや開放感は、上層階ならではの大きな魅力です。特に人気の高い好立地では、富裕層を中心に取引が活発で、不動産会社も再販しやすいと判断します。
また、資産価値が下がりにくい点も評価されるポイントといえるでしょう。
複数区画に分割して再販できる広い土地
広い土地を所有している場合、個人の購入需要は見込めないものの、買取では価格が高くなることがあります。不動産会社が複数の区画に分割し、新築分譲用地として販売できるためです。
たとえば、300㎡の土地を100㎡の3区画に分け、それぞれに住宅を建てて売却するといった手法です。まとめて1軒の豪邸を建てるより買い手がつきやすく、不動産会社の利益も大きくなる場合が多いため、高額査定につながるでしょう。
ただし、分割に適した形状であることが条件になります。あまりにも細長い土地の場合は、分割して再販売するのは難しくなるため、通常の買取価格と変わらないケースがあります。
大手ハウスメーカー施工の築浅物件
大手ハウスメーカーが施工した建物は、買取市場でも評価は高い傾向があります。積水ハウスや大和ハウス、ヘーベルハウスといった有名ブランドの建物は、根強い安心感があるためです。
築浅であれば設備なども新しく、すぐに住める状態なので再販売がスムーズに進みます。メンテナンスの記録がしっかり残っていたり、アフターサービスが充実していたりする場合は、高額な査定額が期待できるでしょう。ただし、あまりに特殊な間取りは注意が必要です。こだわりの詰まった間取りは、万人受けしないため買主が限られてしまいます。
よい意味でシンプルかつ使い勝手のよい設計であることが、高額買取の条件といえるでしょう。
有名観光地エリアの収益物件
京都や北海道、沖縄、東京、大阪などにある有名観光地エリアの収益物件は、買取でも高値がつきやすい傾向があります。民泊やホテル、旅館として運営できる不動産には、安定した需要があるためです。
インバウンド需要により、観光地の不動産市場は近年活気づいています。不動産会社によっては再販売するのではなく、そのまま収益物件として保有するケースもあるでしょう。立地の魅力が収益に直結する物件ほど、高額査定を期待できます。
不動産の買取相場を自分で調べる方法
不動産の買取は仲介と異なり、買取価格を公表しているサイトはほとんどありません。そのため、正確な買取価格を知るには複数社に査定を依頼して比較することになります。ただし、市場価格をもとに買取相場を予測することは可能です。
不動産ポータルサイトの売出価格から予測する
スーモやホームズ、アットホームといった大手の不動産ポータルサイトを活用すれば、買取相場の目安をつかめます。簡単にできるので自分で価格を調べてみましょう。
- 自分の不動産と似た条件の物件を検索する
- 売出価格（広告に掲載されている価格）の平均的な金額を把握する
- 2で算出した価格の6～8割を買取相場として予測する
より多くの類似物件を比較して平均値を出せれば、より精度の高い予測ができるでしょう。ただし、売出価格は値引き交渉を前提として実際の成約価格より高めになっていることが多いため、買取価格と差がある点には注意が必要です。
不動産情報ライブラリの成約価格から予測する
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、実際の成約価格を調べることができます。このサイトは売出価格ではなく、取引が成立した価格を公開しているため、より現実的な相場がわかるでしょう。
不動産情報ライブラリで相場を予測する手順は次のとおりです。
- 不動産情報ライブラリにアクセスする
- エリアや物件種別、築年数などの条件を入力する
- 表示された成約事例から市場価格の相場を確認する
- その金額の6～8割を買取価格として予測する
地域によっては事例が少ない場合もありますが、成約価格はポータルサイトの売出価格よりも信頼性が高く、市場の実態を正確に反映しています。そのため、より精度の高い相場予測が可能になるでしょう。
不動産買取で高く売却するためのコツ
不動産買取では、工夫次第で少しでも高く売却できる可能性があります。ここでは、買取価格を引き上げるための具体的な4つのコツを紹介します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
買取価格を高くするもっとも効果的な方法は、複数の不動産会社に査定を依頼することです。会社によって得意な物件種別やエリアが異なるため、査定価格には必ず差が出ます。1社だけに依頼しても比較ができないため、提示された金額が妥当なのか判断できません。そのため、目安として3～5社に査定してもらい、買取価格と条件も含めて総合的に判断し、最適な会社を選ぶとよいでしょう。
ただし、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。効率よく比較するには、買取対応をしている会社だけに絞って査定依頼ができる、一括査定サービスの活用が便利です。
不動産のアピールポイントを十分に伝える
査定を受ける際は、不動産のアピールポイントをしっかり伝えましょう。売主だからこそ知っている情報は、査定価格によい影響を与える可能性があります。たとえば、リフォーム履歴や設備の交換時期、周辺環境の魅力などです。
また、マンションの場合は管理状態が良好であることや、修繕積立金が十分に積み立てられていることもプラス材料です。不動産会社は再販売を前提に査定するため、こうしたポジティブな情報が価格に反映されることもあるでしょう。
需要の高まる時期に合わせて売却する
不動産の需要が高まる時期に合わせて売却すると、買取価格が上がりやすい傾向があります。住宅の場合は一般的に春先の1～3月は転勤や進学に伴う引っ越しシーズンで、不動産の動きが活発になるからです。この時期は不動産会社も在庫を確保したいと考えるため、積極的に高めの価格の提示をしてくれるでしょう。
また、秋の9～10月も転勤シーズンにあたり、住宅の需要が高まる傾向があります。売却時期に余裕があれば、需要期に合わせて活動を進めることで、相場より有利な条件を引き出しやすいでしょう。
業態の異なる買取事業者を比較する
買取を行う事業者は不動産会社だけでなく、新築建売会社、ハウスメーカー、中古専門の買取会社などがあります。それぞれ積極的に買い取る物件の種類が異なるため、特性とマッチした事業者からは、期待以上の価格が提示されることも少なくありません。
それぞれの事業者の特徴は、次の通りです。
- 新築建売会社
- 土地を仕入れて新築を建てるのが得意なので、築古戸建てや解体前提の物件、分譲しやすい敷地などに強みがある
- ハウスメーカー
- 主に建物の建築で利益を得るため、既存顧客の建て替え用地や注文住宅用地として適合すれば、高額査定が期待できる
- 中古専門の買取会社
- リフォームやリノベーション技術が高く、築年数が経過した物件でも、再生価値を見出して、高値を提示するケースも多い
このように事業者ごとに強みが違うため、複数社へ査定を依頼することで、所有する不動産を高く評価してくれる事業者が見つかる可能性が高まるでしょう。
不動産売却の一括査定サイトとして、約20年の実績を誇る「リビンマッチ」は、不動産買取を取り扱う会社とも提携しています。買取に対応する不動産会社を探すには非常に手間がかかりますが、リビンマッチを利用していただくことで、そういった手間を省いて査定を依頼できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
