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マンションでリースバックは可能？後悔しないための注意点
マンションに住み続けながら、まとまった資金を確保できる「リースバック」。リースバックの基本的な仕組みは戸建てとマンションで共通していますが、査定で重視される条件や、売却後の費用・管理上の注意点には違いがあります。
本記事では、マンションをリースバックする際の特徴や、戸建てとの違い、後悔を防ぐための重要なポイントをわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- マンションと戸建てにおけるリースバックの違い
- 維持費の負担軽減などマンションならではのメリットと注意点
- リースバックで後悔しないために契約前に確認すべきポイント
リースバックはマンションと戸建てで何が違う？
「まとまったお金が欲しいけれど、今の家には住み続けたい」そんな希望を叶える選択肢のひとつが、「リースバック」です。
近年注目を集めていますが、マンションと戸建てでは特徴や注意すべき点が異なります。この章では、リースバックの基本的な仕組みを解説するとともに、マンションで利用する場合のポイントについて解説します。
リースバックの基礎知識
リースバックは持ち家を売却後、事業者と賃貸契約を結ぶことで引き続きその家に住み続けられるサービスです。
売却によって所有権は買主となるリースバック事業者や投資家などへ移ります。その後、買主または別の貸主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続けることになります。この仕組みは、まとまった資金を得る手段としてだけでなく、相続前に不動産を現金化し、相続財産を分けやすくする目的で利用されることもあります。
ただし、契約期間や家賃、将来的な再購入の条件などは、契約するリースバック会社によって異なります。
マンションと戸建てにおけるリースバックの違い
マンションと戸建てでリースバックを検討する際、いくつかの重要な違いを考慮する必要があります。
管理費・修繕積立金
マンションの場合、通常は区分所有者が毎月、管理費と修繕積立金を支払います。管理費は共用部分の維持・点検で必要となり、将来の大規模修繕に備えるための修繕積立金を支払う義務を負っています。
マンションをリースバックによって売却し、所有権がリースバック会社に移転すると、これらの費用を支払う義務はリースバック会社に移ります。
そのため、リースバック後は、管理費や修繕積立金を自分で支払わなくてよいケースもあります。一方、賃貸借契約によっては「管理費などは入居者負担とする」という特約が記載されている場合もあるため、事前にきちんと確認しておくことが大切です。
売却価格
マンションの売却価格は市場の需給バランスに加えて、築年数、駅からの距離や周辺環境といった立地条件、さらには日々の管理状況や過去の修繕履歴などが総合的に影響します。
一般的に、適切な管理が行き届いているマンションは、建物の寿命が長く維持されやすいため、比較的安定した価格で取引される傾向があります。
マンションの買取価格は、築年数や立地だけでなく、管理状況、修繕積立金の積立状況、長期修繕計画、同じマンション内の取引事例などを踏まえて査定されます。戸建てとマンションのどちらが高く買い取られるかは、個々の物件条件によって異なります。
流動性・再販性
リースバック会社は、買い取った不動産を将来的に再販することを視野に入れて事業を行っています。一般的に、駅に近い場所や都心部に立地するマンションは、戸建てに比べて購入希望者が多いため、再販しやすいと考えられています。
また、マンションは共用部分の修繕を管理組合が計画的に実施しますが、修繕積立金の不足により一時金の徴収が見込まれる場合は、リースバック会社の査定に影響することがあります。
これは、リースバック会社にとって将来的な修繕リスクを軽減することにつながるため、立地条件の良いマンションはリースバックの契約条件が有利になる可能性があります。
査定で確認される条件
戸建てのリースバックを検討する場合、物件の立地条件（交通の便の悪さなど）や、土地の広さ、建物の状態など、物件ごとの個別性が高いことから、リースバック会社によっては契約できないケースや条件が厳しくなることがあります。
一方、マンションでは、管理組合の運営状況や長期修繕計画、修繕積立金の状況などが管理されています。そのため、一般的に契約の柔軟性という点においては、マンションのほうが有利といえるでしょう。
このように、マンションと戸建てでは、リースバックを検討する際に考慮すべき点が多岐にわたります。
マンションでリースバックを行うメリット
「まとまった資金をすぐに手に入れたいけれど、長年住み慣れたマンションを離れたくない」そんな方に適した選択肢のひとつが、マンションのリースバックです。
ここでは、マンションのリースバックによって得られる具体的なメリットについて詳しく解説します。
- マンションは買取条件を評価される場合がある
- 維持管理の負担から解放される
- まとまった資金を柔軟に活用できる
マンションは買取条件を評価される場合がある
マンションは戸建てに比べて建物の耐用年数が長いことが多く、一般的に管理体制が整っているため、共有部分の修繕計画も明確になっていることが多いです。
リースバック会社にとって、管理状態の良いマンションは将来の資産価値が維持されやすく、再販価格も予測しやすいと考えられます。
特に、都心部や駅近のマンションは購入者の需要が高く、再販もしやすい傾向にあります。このような物件は、リースバック会社としてはリスクが低いため、売却価格や賃料などの条件交渉において、リースバックの契約で有利な条件を得やすいでしょう。
維持管理の負担から解放される
マンションを所有していると、毎月の住宅ローン返済に加えて、固定資産税・都市計画税、そして管理費や修繕積立金といった維持費がかかります。
特に管理費や修繕積立金は、築年数がたつにつれて値上がりする可能性もあります。リースバックを利用してマンションを売却すると、これらの維持費の支払いは基本的にリースバック会社の負担となります。
築年数が古く、修繕積立金が高額になっているマンションの場合、リースバックによって毎月の経済的な負担を大きく減らせる可能性があるのです。
まとまった資金を柔軟に活用できる
マンションをリースバックした場合、売却代金から住宅ローン残高や売却にかかる費用などを差し引いて資金が残れば、原則として用途を問わず活用できます。
老後の生活費、医療費、趣味や旅行の資金、あるいは事業資金など、ご自身の状況や必要に応じて活用可能です。また、住宅ローンが残っている場合でも売却代金で完済できれば、毎月の返済負担から解放されます。
マンションでリースバックを行うデメリット
魅力的なメリットがある一方で、マンションのリースバックには注意すべきデメリットも存在します。
ここでは、マンションのリースバックを検討する際に、しっかりと把握しておくべき主なデメリットについて解説します。
- 通常の売却より買取価格が低くなる傾向がある
- 住宅ローン残債が多い場合はリースバックできない
- 再購入の条件が不利になる可能性がある
- 買取価格が高いほど毎月の家賃負担も重くなる
通常の売却より買取価格が低くなる傾向がある
リースバックは通常の不動産売却とは異なり、売却後も住み続けることを前提とした取引です。リースバック会社は、将来的な賃料収入や再販時の利益などを考慮して買取価格を決定するため、通常の仲介売却と比べると、低い買取価格が提示されることが多いのです
売却価格がどの程度下がるかは、マンションの状態や立地、契約するリースバック会社によって異なります。
まとまった資金を得たいと考えている方は、この点を十分に理解しておく必要があります。リースバックを選ぶ際は通常の不動産売却で得られる価格と、リースバックの条件をしっかりと比較・検討することが大切です。
住宅ローン残債が多い場合はリースバックできない
マンションに住宅ローンが残っていても、リースバックの利用は可能です。しかし、住宅ローンの残債がマンションの売却見込み価格よりも大きい「オーバーローン」の状態では、原則としてリースバックの利用は難しくなります。
買取価格から売却費用を差し引いても住宅ローンを完済できない場合、通常は抵当権を抹消できないため、リースバック会社による買取が難しくなります。その際は、不足額を自己資金で補うか、金融機関から抵当権抹消の承諾を得る必要があります。
オーバーローンの状態でリースバックを利用したい方は、不足分を自己資金や別途融資で補填して抵当権を解除できる状態にする必要があります。
再購入の条件が不利になる可能性がある
将来的に、リースバックで売却したマンションを買い戻したいと考える方もいるかもしれません。しかし、リースバック契約には、再購入に関する条項がそもそも含まれていないケースや、再購入価格が売却価格にリースバック会社の利益が上乗せされて高額になっている場合があります。
また、買戻しができる期間が定められている場合、その期限を過ぎると買戻しの権利や機会を失うおそれがあります。ただし、買戻しの条件と賃貸借契約の期間・更新条件は別々に定められるため、それぞれ確認が必要です。
将来的にマンションを買い戻したいと考えている方は、契約を結ぶ前に再購入の条件（価格、期間など）をしっかりと確認し、不利な条件がないか慎重に判断しましょう。
買取価格が高いほど毎月の家賃負担も重くなる
マンションをリースバックすると、売却代金を得る代わりに住み続けるための家賃支払いが発生します。一般的な賃貸物件の家賃は周辺相場を基準に決まりますが、リースバックの家賃は事業者による買取価格をもとに算出されるのが一般的です。
そのため、手元に多くの資金を残そうと高い買取価格を希望すると、それに比例して毎月の家賃設定も高額になってしまいます。売却によってまとまった資金を得られても、その後の家賃支払いで生活が困窮しては本末転倒です。
手に入る金額だけでなく、毎月の家賃を無理なく支払い続けられるか、長期的な収支バランスを慎重に見極める必要があります。
マンションのリースバックで後悔しないための注意点
マンションのリースバックは、賢く利用すれば住み慣れた家を維持しながらまとまった資金を得られる有効な手段です。
しかし、事前の知識や準備が不足していると、後悔につながる可能性も否定できません。ここでは、マンションのリースバックで後悔しないために、特に注意すべき重要なポイントを解説します。
いつまで住みたいか年数を決めておく
リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。定期借家契約は、期間満了時に貸主が再契約に応じなければ退去しなければなりません。一方、普通借家契約は更新が基本となりますが、家賃滞納などの契約違反があれば解除される可能性があります。契約の種類、期間、更新・再契約の条件を必ず確認しましょう。
マンションのリースバックを検討する際には、「将来的にいつまでそのマンションに住み続けたいのか」という具体的な期間を、ある程度明確にしておくことが重要です。契約を結ぶ前に契約期間の長さ、更新の条件、そして更新時に家賃が変動する可能性などをしっかりと確認し、自身のライフプランに合った契約内容を選んでください。
もし、長期間にわたって住み続けたいと考えているのであれば、リースバック以外の選択をすることも一つの方法です。
駐車場や管理組合などマンション特有のルールを確認する
マンションをリースバックすると、物件の所有権がリースバック会社に移るため、元の持ち主は区分所有者としての権利を失います。これにより、マンションの管理組合から脱退することになり、役員を務めていた場合は退任を求められることがあります。
また、特に注意したいのが駐車場や駐輪場などの共用施設です。管理規約や駐車場使用契約によっては、マンションを売却すると従前の駐車場契約が終了します。リースバック後も利用できるか、新しい所有者による再契約が必要か、空き区画の再抽選になるかなどを事前に確認しておきましょう。
新たに駐車場を借り直す必要があるかもしれないため、周辺に空いている駐車場がないか事前に探しておくことも大切です。
事前にリースバックの相談をして共有者の同意を得る
マンションが共有名義の場合、リースバックによる売却には共有者全員の同意が必要です。単独名義の場合、推定相続人の同意は法律上必要ありませんが、マンションそのものを相続できなくなるため、家族が相続を希望している場合はトラブルになるおそれがあります。
そのため、リースバックで売却する理由や買取価格、毎月の家賃、買戻しの予定などを家族にも説明し、全員の意見を確認しておくとよいでしょう。
業者選定は複数社を比較して慎重に判断する
マンションのリースバックを提供する専門業者はまだ少なく、契約条件における明確な相場が確立されているとはいえません。
そのため、1社だけの話を聞いてすぐに契約を決めてしまうのではなく、複数の業者から必ず見積もりを取り寄せましょう。買取価格、毎月の賃料、契約期間、将来的な再購入の条件、契約更新時の取り決めなど、細部にわたって比較・検討することが重要です。
また、各業者の信頼性や過去の実績も確認するようにしましょう。インターネットでの評判や口コミ、過去の取引事例などを参考に、安心して任せられる業者かどうかを見極める必要があります。
マンションのリースバックは、専門的な知識が求められる複雑な取引です。そのため、実績があり信頼できる不動産仲介会社に依頼して、リースバック会社の選定や、より有利な条件での交渉をしてもらうのも、後悔しないための賢い選択肢といえるでしょう。
売却相場よりどのくらい下がるか、自分でも調べてみる
リースバックでの売却価格は、通常の市場価格よりも低くなる傾向がありますが、その価格差はリースバック会社によって異なります。そのため、リースバック業者へ依頼する前に、ご自身で所有しているマンションが一般市場でどのくらいの価値があるのか、相場を把握しておくことが大切です。
より正確な売却相場を知るときは、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」の利用が便利です。複数社の査定額と査定根拠を比較することで、通常の仲介売却で見込まれる価格の目安を把握できます。その価格とリースバックの買取価格、予定居住期間中の家賃総額を比較し、条件が妥当か判断できるでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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