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人口減少なのに不動産価格が上がる理由とは？地価との相関関係も解説
「人口は減少しているが、不動産価格は上昇している」この事実に対し、日本の人口が減れば住む人も減るのだから、不動産価格が上がるのはおかしい、と思う方もいるでしょう。
実際、人口の増減が不動産価格にまったく影響しないとは言い切れませんが、不動産価格の上昇は多くの要因が重なった結果です。土地の供給量や高齢化、不動産投資、金利の上下、外国人投資家の資金流入など、挙げればきりがありません。
本記事では、人口が減少しているのに、不動産価格が上昇している代表的な理由を3つ解説します。不動産を安値で購入しやすい時期、高値で売却しやすい時期についても説明しますので、将来持ち家の売買を検討されている方はぜひ参考にしてください。
もくじ
前提！人口は減少しているが不動産価格は上昇傾向
総務省統計局のデータによると、日本の人口減少は2014年10月から2019年10月頃までは比較的緩やかでした。しかし、2019年以降は減少のペースが加速し、2024年には人口の減少幅が過去最大となりました。今後も人口減少は続いていくと予想されています。
画像引用：総務省統計局「「統計局ホームページ/人口推計（2025年（令和7年）10月令和2年国勢調査を基準とする確定値）」
上の図のとおり日本の総人口は減り続けていますが、国土交通省が公表している不動産価格のデータでは、2013年から上昇し続けています。
不動産価格指数とは、毎年30万件程度の不動産取引情報から、価格の動向を指数化したデータです。住宅と商業用不動産（オフィスや店舗など）の価格変動を把握するために使用します。
画像引用：国土交通省「不動産価格指数」
総務省統計局のデータにおいて人口減少が目立った2019年以降を見ても、住宅の各区分で価格は上昇傾向にあります。このことから、不動産価格は人口減少のみで決まるわけではない、といえるでしょう。
人口減少下でも不動産価格が上昇し続けている理由
人口減少下でも不動産価格が上昇し続けている主な理由は、次のとおりです。
- ひとりや少人数で住む人の増加
- 住宅の解体件数の増加
- 外国人投資家の資金流入
不動産価格が上昇する理由は、ひとつではありません。あらゆる要素が複雑に絡み合っているため、詳しく解説します。
ひとりや少人数で住む人の増加
総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、2025年1月1日現在、日本の世帯数は以下のように変化しています。
| 西暦（年） | 世帯数（世帯） | 一世帯あたり平均構成人員（人） |
|---|---|---|
| 1968 | 2,711万5,293 | 3.76 |
| 1978 | 3,485万8,696 | 3.28 |
| 1988 | 4,002万5,087 | 3.04 |
| 1998 | 4,615万6,796 | 2.72 |
| 2008 | 5,232万4,877 | 2.43 |
| 2018 | 5,661万3,999 | 2.21 |
| 2019 | 5,699万6,515 | 2.19 |
| 2020 | 5,738万526 | 2.17 |
| 2021 | 5,785万4,887 | 2.14 |
| 2022 | 5,822万6,982 | 2.12 |
| 2023 | 5,849万3,428 | 2.09 |
| 2024 | 5,873万8,888 | 2.07 |
| 2025 | 5,895万5,700 | 2.05 |
参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（令和7年1月1日現在）」第30-2表 世帯数等の推移【日本人住民・複数国籍】
日本の総人口は長期的に減少している一方で、世帯数は増加しています。これは、一世帯あたりの平均構成人数が減っているためです。
1968年には一世帯あたりの構成人数は平均3.76人でしたが、2025年には約2.05人まで減少しています。一世帯あたりの平均構成人数が減り続けている理由は、次のとおりです。
- ひとり暮らしの「単身世帯」の増加
- 「核家族」（夫婦のみ、夫婦とその子ども、父または母とその未婚の子どもで構成された世帯）の増加
少子高齢化が進む中、高齢者世帯や単身世帯が増加しています。また、核家族化が進んでいるのも、若年層の結婚率の低下や晩婚化が影響しているとされています。
住宅は世帯数の数だけ必要です。つまり、毎年増加した世帯数だけ住宅が必要なことから住宅需要が増えた結果、不動産価格が上昇し続けているといえます。
住宅の解体件数の増加
住宅の解体件数が増加していることも不動産価格が上昇する要因です。環境省の資料によると、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の民間建築物の解体件数は、2028年まで右肩上がりで増加すると予想されています。
鉄骨造・鉄筋コンクリート造の民間建築物の解体件数
画像引用：環境省「事前調査の信頼性の確保（関係情報の整理）」
すべての建物には耐用年数が設定されており、住宅用の鉄筋コンクリート造であれば、耐用年数は47年です。
耐用年数は建物が使えなくなる年数ではなく、減価償却のために国が定めた年数です。減価償却とは、モノの価値は年月が経つほど減少するという考えのもと、取得にかかった費用を耐用年数に応じて分割し、経費として計上する方法です。
耐用年数を過ぎて、減価償却で計上できる経費がなくなると、そのぶん支払う税金が増えてしまいます。また、老朽化による修繕費の負担増加や耐震性への不安、相続などを背景に解体を選択する方も少なくありません。
住宅の解体数が増えても、供給量が増えなければ今ある住宅に購入者が殺到するため、不動産価格は下がりにくくなると予想されます。
外国人投資家の資金流入
国税庁の「標本調査結果」によると、2014〜2024年までの10年間、不動産所得を得ている人の数は一貫して200万人台を維持しています。
人口が減少しているのにも関わらず、不動産投資家の数が減少していない理由のひとつとして、海外の不動産投資家の参入が考えられます。
近年は円安が進んでいるため、外国人投資家から見ると日本の不動産市場は割安です。安価で購入できると利回りが高まるため、投資先を探している外国人富裕層からすると、日本の不動産市場は魅力的に映ります。
日本はインフレーション※が起きているといっても、海外と比べるとまだまだ物価の上昇度合いである「インフレ率」は低いのです。そのため、日本の不動産市場は一部の外国人投資家から買い場と捉えられています。
- ※インフレーション
- お金の価値より物の価値のほうが高い状態のこと
以上の理由から、日本が海外並みのインフレ率にならない限り、外国人投資家が日本の不動産市場から手を引く可能性は低いでしょう。
今後はどうなる？人口と建物価格、地価の相関関係
今後の不動産価格がどうなるのかを下記の観点から解説します。
- 人口と建物価格
- 人口と地価
人口と建物価格に関連性はほぼない
人口減少による不動産価格の影響は大きくありません。たとえば、東日本不動産流通機構（レインズ）のデータでは、中古マンションの成約価格が、2015年から2025年まで右肩上がりで上昇し続けているのがわかります。
画像引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
上記のデータから、今後日本の人口が予測どおり減少し続けたとしても、不動産価格が突然下落する可能性は低いでしょう。
画像引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
上の図は中古戸建て住宅の成約価格をまとめたものですが、2025年は前年比よりもわずかに下落しました。ただし、新規登録件数の動きや成約価格の推移をあわせて考えると、需要が弱まっているとは一概にいえません。
中古戸建て住宅の成約価格の平均は2015年が3,011万円でしたが、2025年には3,917万円となっており、長期的には高い水準を維持しています。
一方で、新築戸建て住宅の成約価格も2021年以降上昇しています。
画像引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
新築戸建ての成約価格の平均は2015年が3,414万円でしたが、2025年には4,500万円を超える水準まで上昇しています。
中古マンションと中古・新築戸建ての成約価格の推移を見てわかるように、人口減少により売却価格が下がるとは言い切れません。
人口と地価も関連性は低い
地価も人口動態だけで決まるわけではなく、立地や需給、再開発など複数の要因で変動します。下記の図は、首都圏にある土地（100〜200㎡）の成約価格の推移を示しています。
画像引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
2015〜2020年までの成約価格はほぼ横ばいです。しかし、2021年以降は2025年まで地価が上昇を続けています。
総務省統計局のデータでは、2014年10月から2025年まで総人口は減り続けていますが、地価が上がった地域もあれば下がった地域もあります。不動産売買では人口の増減だけでなく、立地条件や需要の有無をあわせて確認することが重要です。
人口減少下のいま家は買うべき？売るべき？
人口減少の日本で家を買うべき時期と売るべき時期を解説します。
- 安値で購入しやすい時期
- 高値で売却しやすい時期
安値で購入しやすい時期
不動産価格が下落している時期は、安値で不動産を購入できます。
下落する理由はさまざまですが、主に金利の上昇や景気などが挙げられます。東日本不動産流通機構のデータをもとに、首都圏にある中古マンションの平均成約価格を2015年と2025年で比較してみました。
成約価格は売却時の価格ですが、買主にとっては実際の購入価格でもあるため、市場の価格水準を確認する際の目安になります。
| 西暦 | 平均成約価格（円） |
|---|---|
| 2015年 | 2,892万 |
| 2025年 | 5,200万 |
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
2015年時点の平均成約価格は約2,890万円ですが、2025年は5,200万円となっていました。このことからも、購入時期によって価格水準が大きく異なることがわかります。
不動産を安価で購入したい方は、現在の価格水準が過去と比べて高いのか低いのかを確認し、タイミングを見極めましょう。
高値で売却しやすい時期
不動産が高値で売れやすい時期は、不動産市況がよいときです。そのため、2026年現在は不動産市況がよいといえます。
中古マンションの場合、成約価格は2015年から2025年まで右肩上がりで上昇を続けています。中古戸建て住宅の成約価格も長期的に見れば高い水準を維持しています。そのため、家の売却を考えている方にとって、いまは絶好の売却チャンスといえるでしょう。
また、家の売却を検討するときは、金利が上昇する前に売却しましょう。日本銀行のマイナス金利解除など金融政策の転換により、住宅ローンは金利上昇の兆しが見え始めています。
金利が上昇すると、家の購入希望者が金融機関から受けられる融資額が下がってしまうため、あわせて売却価格も下落するおそれがあるためです。
不動産を高値で売却したい方は「不動産の一括査定サイト」へ
不動産の売却価格は、依頼する不動産会社によって大きく異なります。そのため、できるだけ高値で売却するには、複数の不動産会社に見積もり依頼しましょう。
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しかし、どの不動産会社に依頼しようか1社1社調べたり、複数社とやり取りしたりするのは大変です。手間をかけずに見積もり依頼するなら、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。
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この記事の編集者
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