リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
鉄筋コンクリート（RC）造の固定資産税が高い理由
マンションなどの固定資産を保有している場合、固定資産税を納税する必要があります。この固定資産税が決まる要因はいろいろありますが、この記事では、固定資産税と建物の構造の関係についてご紹介します。
鉄筋コンクリート造の固定資産税の金額はどのように決まるのでしょうか。また、鉄筋コンクリート造や木造など、建物の構造によって固定資産税は変わるものなのでしょうか。
もくじ
鉄筋コンクリート（RC）造の建物における固定資産税
現金と電卓
まずは固定資産税がどのようなものか簡単にご紹介します。鉄筋コンクリート（RC）造の特徴と合わせて確認していきましょう。
固定資産税とは
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して課される税金のことを言います。所有者には納税通知書が送付され、年4回に分けて税金を支払います。（一括で支払うことも可能です）
納税通知書を見れば、固定資産税を課すために使う固定資産税評価額や実際の固定資産税額はわかり、自分で計算することもできます。
土地の場合は、住宅用地に該当した場合は要件を満たすことで課税標準を軽減することができます。そのほか、新築住宅の場合は減額措置により、家屋の「税額」を一定期間2分の1にする制度を利用できます。
なお、評価額は3年に1度見直しが行われ、固定資産税課税標準額は、市町村の固定資産税課等に置いてある課税台帳に記載されています。
鉄筋コンクリート（RC）造の資産価値
RC造が木造と比べて資産価値を維持しやすいとされる理由として以下の点が挙げられます。
- 耐久性や耐火性に優れている
- 住宅としての利用価値が高い
これによって資産価値が高いと判断されるので、詳しく見ていきましょう。
耐久性や耐火性に優れている
鉄筋コンクリート（RC）造は、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、木造と比べて耐久性や耐火性に優れているのが特徴です。適切な維持管理が行われていれば、長期間にわたって建物を使用しやすく、経年による建物価値の低下も比較的緩やかになる傾向があります。
住宅としての利用価値が高い
建築費が高い構造は、資産価値が高いと判断されることがあります。鉄筋コンクリート造は、1㎡あたりの建築費が他の構造に比べて高いことが特徴です。材料費は、木造よりも鉄筋コンクリート造の方が高くなる傾向があります。
こうした構造上の利点から、鉄筋コンクリートは長期間利用できる建物として評価されやすい一方、固定資産税評価額は耐久性だけで決まるわけではありません。実際は、使用されている資材や設備、施工量、築年数などをもとに評価されます。
鉄筋コンクリート（RC）造と木造・鉄骨の固定資産税の評価
建ち並ぶマンション
鉄筋コンクリート（RC）造と木造・鉄骨造では、建物に使用する資材や構造が異なります。そのため、同じような広さや築年数の物件でも、固定資産税評価額に差が生じることがあるのです。
ここでは、建物の構造によって固定資産税評価額に違いが出る理由と、評価額の計算方法についてわかりやすく解説します。
建物の構造により固定資産税評価額に違いが出る理由
まず、家屋の固定資産税評価は、実際の購入価格ではなく、「同じ建物をもう一度建てるとしたら、どの程度の費用が必要になるか」という考え方をもとに評価する「再建築価格方式」が採用されています。
建物に使用されている屋根や外壁、柱、内装、設備などについて、固定資産評価基準に定められた評点と再建築に必要な費用を評価します。
RC造では、主に鉄筋やコンクリートを使用するなど、木造とは建物の構造や使用する資材が異なります。そのため、同程度の木造住宅と比較すると再建築費が高くなり、固定資産税評価額も高くなる傾向があります。
鉄骨造でも、使用する鉄骨の種類や建物の仕様などによって評価額が異なります。単純に「RC造だから高い」「木造だから安い」と決まるわけではなく、実際に使用されている資材や設備、施工量などをもとに評価されているのです。
鉄筋コンクリート（RC）造の固定資産税評価額を計算する方法
家屋の固定資産税評価額は、おもに次の計算式によって求められます。
固定資産税評価額＝再建築費評点数×経年減点補正率×評点一点当たりの価額/b>
「再建築費評点」とは、建物に使われている資材や設備、施工量などから、同じ建物を再建築する場合に必要となる費用を点数化したものです。
そこに、建築から経過した年数による価値の減少を反映する「経年減点補正率」を掛けます。そして床面積と、物価水準や設計管理費などを反映した「評点一点当たりの価額」を掛け合わせて評価額を算出します。
なお、実際の固定資産税額は、原則として固定資産税の課税標準額に標準税率1.4％を掛けて計算します。新築住宅など一定の要件を満たす場合は、税額の減額措置が適用されることもあります。
木造・非木造で異なる経年減点補正率
家屋は築年数が経過するにつれて劣化するため、固定資産税評価では「経年減点補正率」を用いて、建築後の年数による価値の減少を反映します。
上記の計算では、建物を1から建てた場合にかかる費用（≒再建築価格）に年数の経過によって生じた劣化（≒経年減点補正率）を考慮して、固定資産税評価額としています。
経年減点補正率は、すべての建物に同じ数値が適用されるわけではありません。木造家屋とRC造・鉄骨造などの非木造家屋では異なる基準が設けられており、さらに建物の用途や構造などによっても補正率が異なります。
たとえば、木造の場合は20年間で毎年補正率が下落していきます。一方で非木造は、45年間かけて下落していきます。つまり実際の固定資産税の計算においても、鉄筋コンクリート造は木造に比べて資産価値が減りにくい（相対的に高く設定されている）ということがわかります。
耐用年数を過ぎた場合の固定資産税
RC造の固定資産税を調べていると、「RC造の耐用年数は47年」という情報を目にすることがあるでしょう。これは税法上、減価償却費を計算するときに使用する「法定耐用年数」です。
住宅用建物における法定耐用年数は次のとおりです。
| 構造名 | 略称（英） | 法定耐用年数（単位／年） |
|---|---|---|
| 木造 | W造(Wood) | 22 |
| 鉄骨造 | S造(Steel) | 34 （重量鉄骨の場合） |
| 鉄筋コンクリート造 | RC造(Reinforced Concrete) | 47 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | SRC造(Steel Reinforced Concrete) | 47 |
※法定耐用年数は実際の建物の寿命を表したものではありません。
法定耐用年数は所得税や法人税で減価償却費を計算するために定められた年数であり、固定資産税評価額を計算する際はそのまま使用しないため注意が必要です。
固定資産税評価の計算では、法定耐用年数ではなく、建物の構造や用途、経過年数などに応じた経年減点補正率によって、経年による価値の減少を反映します。そのため、RC造の住宅が築47年を超えても、固定資産税が自動的にゼロになるわけではありません。
RC造の固定資産税が木造より高くなりやすいのは、再建築に必要な費用が高くなりやすいことや、木造とは経年による評価額の下がり方が異なることなどが影響していると考えられます。
固定資産税が変わる他の要因
建物の評価額は、その固定資産がある自治体によって判断されており、1㎡あたりの単価を算出しています。従って、どの地域に建物があるかによって評価額は変動します。
市役所、区役所などには固定資産税を担当している部門があります。固定資産税額について気になることがあれば、建物・土地を管轄している役所に不明な点を問い合わせてみるのもよいでしょう。
鉄筋コンクリート（RC）造のメリット・デメリット
同程度の規模・築年数で比較した場合、RC造は再建築価格などの影響から木造より固定資産税が高くなることがあります。しかし、高くなる理由やメリットがあるので、わかりやすくまとめておきます。全体のメリットから、固定資産税について理解を深めましょう。
鉄筋コンクリート（RC）造のメリット
資産価値が比較的下がりにくい
時間の経過に伴って劣化しにくい鉄筋コンクリート造は、資産価値も下がりにくいという利点があります。不動産の売却をする時は、木造よりも比較的減額を抑えて売却できる可能性が高くなります。また、不動産投資においては耐用年数が長いことで、長期のローンが組みやすかったり、家賃を維持できるというメリットがあります。
火災保険料が安くなる
鉄筋コンクリート造の建物は、単に燃えにくいだけでなく倒壊や延焼を防ぐための基準を満たした耐火構造となっています。このため同じ保険でも、火災保険料が木造よりも安くなる傾向があります。
デザインの自由度が高い
鉄筋コンクリート造で主に使われているコンクリートは自由に成形が可能な原料です。このため、型枠をどのように組むのか次第で自由な設計が可能になります。
鉄筋コンクリート（RC）造のデメリット
固定資産税だけでなく、建築費や購入費が高くなる点はデメリットといえるでしょう。鉄筋コンクリート造のメリットと比較して、自分に合った家なのか慎重に判断してもらえればと思います。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
