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ローン残債のある不動産でも売却できる。満足できる売却方法とは?

公開日: 2021年10月29日 |最終更新日: 2021年11月9日

住宅ローンの残債があっても、不動産売却はできるのでしょうか。

住宅ローンが返済できていない場合、売却するにはいくつかクリアしなければいけない項目があります。

ここでは、ローン残債がある不動産を売却する方法と、売却時に知っておくべきことを紹介します。

不動産の売却価格とローン残債の関係

不動産のローンが、売却価格内または預貯金を加えた分で返済が可能であれば、不動産の売却は可能です。

ローンを返済すると、「抵当権」を外すことができます。返済を怠った場合、抵当権を抹消できず、担保物件が競売にかけられるリスクがあります。

そのため基本的には、ローンの完済が可能であり、残債のない不動産でなければ売却はできません。

ローン返済中の不動産売却について詳しく見ていきます。

オーバーローン

オーバーローンとは、ローンの対象となる不動産の売却価格をローンの残債が上回っていることです。簡単にいうと、売却価格で残りのローンを返済できない状態です。

また不動産売却は、売却金がそのまま利益になるわけではありません。仲介手数料や登記費用など、さまざまな費用がかかります。

そのため、 オーバーローンの場合、不動産売却にかかる残りの資金をどうするかという問題に対処しなければなりません。

不動産を売却するために、以下のことを確認しましょう。

  • 諸費用でどのぐらいお金がかかるか
  • どの業者に相談して売却するか
  • 足りない資金をどう工面するか

不動産の売却予想額から諸費用を引いた額と、残っているローン返済額とを比べる必要があります。

オーバーローンを避けるため、不動産を少しでも高く売却する必要があります。

査定額は各不動産会社によって異なるので、査定をどの業者に頼むかは重要なポイントです。

アンダーローン

アンダーローンとは、対象となる不動産の売却価格をローンの残債が下回っている状態です。

この場合は、不動産の買い手と売買契約が成立したら、抵当権抹消手続きを行ってローンを完済します。

しかし、不動産売却には諸費用がかかるため、自分の資金を足して完済させるのが一般的です。

このように、アンダーローンの場合は、不動産の売却と住宅ローン返済を同時に行うことができます。

売る際の手数料などに注意する

売却時、新築なら物件価格の3~7%、中古なら物件価格の6~10%の諸費用がかかります。

不動産を売却する際には、諸費用として仲介手数料など大きな額の支払いも発生することを考慮する必要があります。

下記は、不動産の売却時に発生する費用です。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士報酬
  • 測量費用
  • 不動産譲渡所得税
  • 引っ越し費用

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※本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

不動産会社の選び方

不動産を売却する際、不動産業者の選択が非常に重要です。

なぜなら、不動産業者によって査定額や買い手を見つけるスピードが異なるからです。

不動産会社の選び方について紹介します。

仲介か買取かを検討する

まず、仲介か買取かを検討する必要があります。

仲介は、 不動産業者が売り手と買い手の間に入り、不動産の売買を行うことです。

買取は、不動産業者が売り手から直接物件を買い取ります。

仲介と買取の比較表
  仲介 買取
メリット 希望額で売却できる可能性がある 早く現金化できる
デメリット いつ売れるか分からない 買取額は市場価格の70%程度

仲介のメリットは、売り手が売買価格を希望し、買い手との交渉で売買が成立することです。良い仲介業者を見つければ、売り手の希望通りの価格で売ることができるかもしれません。

一方、買取はすぐ売れるメリットがありますが、売り手側が不動産の価格を決めることができません。また、買取における売却価格の相場は、市場価格の70%程度です。

仲介か買取か、よく検討して決めましょう。

仲介と買取の違いについては下記コラムを参考にしてみてください

不動産買取と不動産仲介の違い

複数の業者に問い合わせ、相見積もりをとる

満足のいく売却活動を行うために、複数の業者に問い合わせをし、見積もりを出してもらいます

最初から一つの業者に決めてしまうと、売却予想額の査定が妥当かどうかわかりません。

いくつかの業者に査定を依頼し、それを比較して一番高い価格をつけた業者を選択することが、ローンを完済するコツです。

しかし、査定額が相場よりも明らかに高い場合には、注意が必要です。その金額で売りに出しても、買い手が何カ月も見つからないという事態に陥ります。

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスです。簡単な物件の情報などを入力するだけで、利用できます。

一括査定サイトのメリットは、たくさんの情報から最適な業者を選ぶことができることです。

価格幅はその物件や査定会社によってさまざまですが、中には何百万円も差が出ることもあります。そのため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

高く売るためには一括査定サイトを利用しましょう

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売却時に知っておくべきこと

ここでは、不動産を売却する際の予備知識として知っておくべきことを紹介します。

任意売却

残債のある不動産売却は、ローンを完済して抵当権を抹消することが前提です。

しかし任意売却では、ローンが返済できなくても、金融機関の合意で抵当権を解消してもらうことができます。

そのため、債務者は自分の意志で自己所有の不動産を売却することが可能になります。

任意売却は競売になるリスクを回避するための方法でもあります。

しかし、3カ月以上の住宅ローン滞納により、信用情報に傷がつくと、金融機関から借入が難しくなります。

また、任意売却には金融機関の合意が必要なこと以外に、連帯保証人の同意もなければなりません。

任意売却は複雑なため、任意売却の取り扱いが多い不動産会社へ依頼するのが良いでしょう。

任意売却にのメリットについては下記コラムを参考にしてみてください

任意売却のメリット

住み替えローンを利用する

家を買い替える際、オーバーローンの場合は今の家を売却してから新しい家を購入する「売り先行」が、リスクの少ない方法です。

しかし、どうしても買いたい家が見つかった場合、新しい家を購入してから今の家を売却する「買い先行」が選択されます。

「買い先行」のためには、住み替えローンを利用する方法があります。

住み替えローンとは、ローン残債に加え、新しい家を購入するためのローンを新たに組むことです。現在のローンと買い替えのローンを一体化できますが、ローンは増額します。

新しい家を購入した後、今の家が希望通りの価格で売却できるのかどうか、慎重な判断が求められます。

特例を利用する

家を買い替える際に売却損が出た場合、「譲渡損失の繰越控除」という所得税や住民税などが軽減される特例措置が利用できます。売却損は、不動産を購入した金額より、売却した金額が低いことで発生します。

控除を受けるためには、不動産を売却した翌年に確定申告する必要があります。

詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

やさしく解説!不動産売却の税金控除の一覧・マイホーム編

不動産売却によって、お金の工面が問題となってしまった場合に備えて、税の軽減について、調べておきましょう。

悩んでないで即行動!任意売却という選択があります

ワンポイントアドバイス

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※査定依頼後、専門業者より連絡があります。

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