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不動産を即金で売却する方法は？最短で現金化する手順とメリット・デメリット
不動産をできるだけ早く現金化したいと考えたとき、「どの売却方法を選べばよいのか」「実際にいつ入金されるのか」というのは、多くの人が気になるポイントです。
即金したい場合に有効な選択肢のひとつが、不動産会社が直接買主となる「不動産買取」です。この記事では、不動産買取の特徴や注意点、少しでも有利に売却するための考え方について、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」がわかりやすく解説します。
リビンマッチのポイント
不動産を最短で現金化するには、不動産会社が直接購入する「買取」が最適です。最短数日から1カ月で完了し、内覧対応や仲介手数料も不要です。ただし価格が相場の6～8割程度に下がるのが難点です。
もくじ
なぜ「仲介」だと時間がかかる？不動産の即金売却が難しい理由
一般的な不動産売却では、「仲介」という方法が用いられます。仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、売買契約を締結するという方法です。
仲介の場合、まず市場価格に基づいた売り出し価格を設定して売却活動を行い、買主が見つかると売買契約を締結します。その後、買主の住宅ローンの審査や引き渡し準備を経て代金が支払われるのが通常の流れです。そのため、売り出しから入金までは早くても3カ月程度はかかることが多く、状況によっては半年以上かかるケースもあります。
このように、仲介での売却は価格面では有利になりやすい反面、「すぐに現金化したい」というニーズには応えづらく、不動産を即金で売却したい方には不向きな方法といえます。
即金売却を実現するためにクリアすべき3つの条件
即金で不動産を売却するためには、次のような条件を満たしている必要があります。
- 抵当権が抹消できる
- 住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済することで抵当権を抹消できる。ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できない
- 共有名義人全員の同意がある
- 不動産全体が共有名義の場合、原則として全員の同意が必要になる。一人でも反対や連絡不能な共有者がいると、売却手続きは進められない。持分だけの売却は同意なしで可能
- 名義・権利関係が整理されている
- 相続登記が完了していない場合や権利関係が複雑な物件では、即時の売却が難しくなる。そのため事前に権利の整理が重要
不動産を即金で現金化する主な方法
不動産を短期間で現金化する方法には、いくつかの選択肢があります。
不動産会社が直接購入する「不動産買取」のほか、自宅に住み続けながら資金を得られるリースバック、不動産を担保に資金を借り入れる不動産担保ローンなどが代表的です。
それぞれの仕組みや向いているケースが異なるため、自身の状況に合った方法を選ぶことが重要になります。不動産を即金化する主な方法とそれぞれの方法の特徴を解説します。
最短1週間！不動産会社が直接購入する「不動産買取」
不動産買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取ることを指します。買主を探す時間を省けるため、短期間で売却できるというメリットがあります。
その反面、不動産仲介による売却に比べると、売却金額が安くなる点がデメリットです。不動産買取と仲介との比較は、後ほど詳しく解説します。
不動産買取から入金までの期間
不動産買取の場合、入金までにかかる期間の目安はおおよそ1週間～1カ月程度です。売却の相談後、条件がスムーズにまとまれば、早いケースでは1週間前後で入金まで完了することもあります。
一般的には、不動産会社による査定が行われ、現地確認に加えて、役所や法務局での法規制や権利関係、インフラ状況などの調査が実施されます。この査定には、通常3〜5日はかかることが多いです。
査定後、契約条件に合意し、必要書類がそろっていれば、契約から入金までは即日から数日で完了するケースもあります。仮に書類の不足や追加手続きが生じた場合でも、1カ月以内に入金されるのが一般的です。
なお、即金での売却を希望しているものの、依頼する不動産会社がまだ決まっていない場合でも、早めに査定を依頼することで入金までの期間を短縮しやすくなります。
不動産買取の必要書類は、次のコラムで紹介していますので参考にしてください。
不動産買取の金額
不動産買取の金額は、一般的に仲介で売却した場合の相場と比べて低くなる傾向があります。目安としては、仲介相場の6～8割というケースが多いのですが、物件の立地や築年数、状態、再販売のしやすさなどによって金額は大きく変わります。
これは、買取業者が物件を購入したあとに再販売することを前提としており、リフォーム費用や販売期間中の保有コスト、価格変動リスクなどを考慮する必要があるためです。
そのため、4,000万円前後で取引されている不動産であれば、買取価格はおおよそ2,700万〜3,000万円程度になると想定されます。ただし、条件がよい物件では相場に近い価格が提示されることもあります。
住み続けながら資金を確保できる「リースバック」
リースバックとは、自宅などの不動産を売却して現金化したあと、買主であるリースバック会社と賃貸借契約を結び、家賃を払って同じ不動産に住み続けられるサービスです。
売却によってまとまった資金を確保しつつ、引っ越しを伴わないため、生活環境を変えたくない人に向いています。また、外見上は居住状況が変わらないため、近隣に売却の事実を知られたくない場合にも適した方法です。
売却方法は不動産買取と同じで、条件が整えば、契約から入金までに数週間から1カ月程度で現金化できるケースが多くなっています。ただし、売却価格、家賃や賃貸契約の内容などについて、慎重な確認が必要です。
売却せずに資金を調達する「不動産担保ローン」
不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保として、金融機関や貸金業者から資金を借り入れる方法です。不動産を売却せずに現金を確保できる点が特徴で、住宅ローンを完済している不動産だけでなく、条件によってはローン残債がある物件でも利用できるケースがあります。
融資にあたっては、不動産の担保評価に加え、借入者の返済能力について審査が行われます。そのため、申し込みから融資実行までには、一般的に2週間から1カ月程度はかかると考えておくとよいでしょう。
また、返済が滞った場合には不動産を失うリスクがあるため、金利や返済条件を含め、無理のない借入計画を立てることが重要です。
その他の即金・現金化の手段
不動産を即金で現金化する方法は、ほかにいくつも存在します。物件や権利関係の状況によっては、次のような手段が選択肢になるでしょう。
- 共有持分の買取
- 不動産が共有名義でも持分が分かれている場合は、自分の持分だけを専門業者に売却できる
- 底地・借地権の買取
- 底地や借地権など、一般市場では売却が難しい権利関係の不動産でも、専門業者を利用することで、比較的短期間で現金化できることがある
- 知人・親族への売却
- 知人や親族への売却は、条件が合えば早期の現金化につながる。仲介を介さないため手続きが簡素になる一方、価格設定や契約内容を曖昧にすると、後々トラブルになるおそれがあるため注意が必要
いずれの方法も価格面では不利になりやすいものの、スピードを重視した現金化手段として検討されています。
不動産を即金で売却するメリット
不動産を即金で売却するメリットは、売却までにかかる時間や手間を大きく減らせる点や、入金が早いため資金計画を立てやすい点などさまざまです。
ここでは、不動産を即金で売却する主なメリットについて、わかりやすく解説します。
圧倒的なスピード感！最短数日で現金化が可能
不動産を即金で売却する最大のメリットは、現金化までのスピードです。
即金で売却する場合、買主が一般の個人ではなく不動産会社となることが多いため、購入希望者を探すための売却活動が不要になります。条件が合えば短期間で売買契約が成立し、最短で数日から数週間程度で代金を受け取ることも可能です。
また、仲介売却では必須となる住宅ローンの審査や、買主の事情による引き渡し調整も不要なため、売却スケジュールが明確になりやすい点も特徴です。時間に余裕がない状況でも対応しやすく、売却益の入金時期を早期に確定できる点は大きなメリットといえるでしょう。
広告活動がない！周囲に知られずに売却できる
不動産を即金で売却した場合、周囲に知られずに売却を進められるという点も挙げられます。
たとえば、不動産買取では一般的な仲介売却のように不動産ポータルサイトへ物件情報を掲載したり、チラシを配布したりすることがありません。売却活動が公開されず、近隣住民や知人の目に触れる機会がほとんどないのです。
また、内覧対応や問い合わせ対応も限定的になるため、人の出入りが増えることもありません。相続や離婚、資金事情など、売却理由を周囲に知られたくない場合でも、落ち着いて手続きを進めやすい点が大きなメリットといえるでしょう。
現況のまま売れる！内覧対応や室内の片付け・修繕が不要
内覧の対応が不要になる点も、不動産を即金で売却するメリットです。
即金売却では、不動産会社が現況のまま物件を買い取るケースが多く、一般の購入希望者向けに内覧を実施する必要がありません。そのため、売却活動に伴う日程調整や、室内を整えるための手間を大きく省けます。
さらに、内覧対応が不要になることで、家具の移動や清掃、修繕といった準備を行う必要がなく、居住中の物件でも普段どおりの生活を続けながら売却を進められます。空き家の場合でも管理や立ち会いの負担が軽減され、遠方に住んでいる場合や高齢の方にとっても利用しやすい売却方法といえるでしょう。
不動産を即金で売却するデメリットとリスク
不動産を即金で売却する方法には多くのメリットがありますが、一方で注意すべきデメリットもあります。生じるリスクを理解したうえで、売却方法を選ぶことが重要です。不動産を即金で売却した場合のデメリットについても、確認しておきましょう。
最大の難点は売却価格が市場相場より安くなること
不動産を即金で売却する場合、仲介での売却と比べて、売却価格が相場より低くなる傾向があります。
たとえば、不動産買取では、業者が再販売を前提としてリフォーム費用や販売リスクを見込むため、市場価格の6～8割程度になることが一般的です。また、リースバックの場合も、将来的な賃貸運用やリスクを考慮した価格設定となるため、市場価格より売却価格が6～8割程度は低くなります。
即金化のスピードや確実性と引き換えに、価格面では不利になるケースが多いため、どこまで条件を許容できるかを事前に整理しておきましょう。
どんな物件でも必ず買い取ってもらえるわけではない
即金売却において、すべての不動産が必ず売却できるわけではないことを知っておくことも大切です。著しく老朽化した建物や、法令上の制限が厳しい不動産は、買取やリースバックの対象外となる場合があります。
代表的な例が再建築不可物件で、これは建築基準法上の接道条件を満たしておらず、建物を解体しても新たに建てられない不動産を指します。このような物件は活用方法が限られるため、不動産会社が買い取ってくれないことがあるのです。
また、立地条件や周辺環境、市場動向によっては、将来的な再販売が難しいと判断され、買取を見送られるケースもあります。即金売却を検討する際は、対象となるかどうかを事前に確認し、複数の不動産会社に相談することが重要です。
業者選びを誤ると提示価格や条件で損をする
業者選びを誤ると、不動産を即金で売却する場合に大きな損につながるおそれがあります。
不動産会社のなかには、相場を大きく下回る価格を提示したり、売主に不利な契約条件を十分に説明しないまま契約を進めたりする悪質な業者も存在します。特に「すぐに現金化できる」という点だけを強調し、価格の根拠やリスクについて説明がない場合は注意が必要です。
こうしたリスクを避けるためには、複数の業者に査定を依頼し、提示金額だけでなく、説明のていねいさや契約内容を比較することが重要です。即金性を重視する場合でも、実績が豊富で信頼できる業者を選ぶようにしましょう。
「買取」と「仲介」どっちがいい？5つの項目で徹底比較
不動産の売却方法は、主に「不動産買取」と「不動産仲介」の2つがあります。売却スピードや価格、手続きの負担などが異なるため、目的に応じて選ぶことが重要です。ここでは両者を比較し、それぞれの特徴を解説します。
| 不動産仲介 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 主に個人（一般消費者） | 不動産会社・買取業者 |
| 売却手続きの期間 | 平均3カ月（半年以上かかるケースもある） | 数日～1カ月程度 |
| 売却金額 | 相場価格と同程度の価格で売れる可能性が高い | 相場価格より安くなる（6～8割程度）ことが多い |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 契約不適合責任 | 原則として負う必要がある | 原則としてなし |
不動産買取と不動産仲介の違いについての詳細は、次コラムで紹介していますので参考にしてみてください。
買主が異なる
不動産買取では、不動産会社が直接買主となります。一方、不動産仲介では、不動産会社はあくまで売主と買主をつなぐ立場であり、実際の買主は主に個人の購入希望者です。この違いにより、売却までにかかる期間や手続きの流れ、売却条件の決まり方が大きく異なります。
売却手続きの期間
不動産買取では、不動産会社が直接買主となるため、購入希望者を探す必要がありません。その結果、売却手続きが比較的スムーズに進み、仲介に比べて短期間で売却が完了します。
一方、不動産仲介では、不動産会社が売主と買主の間に入り、条件調整や住宅ローン審査などを経て取引を成立させます。そのため、売却完了までには一定の期間を要するのが一般的です。
売却金額
不動産買取は、仲介による売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。一般的には、仲介で成立する市場価格の6～8割前後が目安とされることが多いです。
一方、不動産仲介では売主が売り出し価格を設定できるため、市場価格に近い金額や、条件次第ではそれ以上の価格で売却できる可能性もあります。ただし、実際にその価格で売れるかどうかは、市場環境や需要に左右されます。
仲介手数料の有無
不動産買取では、不動産会社が直接買主となるため、原則として仲介手数料は発生しません。一方、不動産仲介では、不動産会社が売主と買主の間に立って取引を成立させるため、仲介手数料の支払いが必要となります。
注意が必要なのは、買取であっても仲介会社を通して業者を紹介された場合です。この場合、形式上は仲介取引となり、仲介手数料が発生することがあります。費用を抑えたい場合は、買取を行う不動産会社に直接依頼しているかどうかを、契約時に確認することが重要です。
（報酬） 第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
宅建業法第46条第1項に基づき、国土交通大臣が定めている上限額（売買の場合）は以下の通りです。通常、売買価格が400万円を超える場合は、計算を簡略化するために以下の「速算式」が使われます。
仲介手数料についての詳細は、次のコラムで紹介していますので参考にしてみてください。
契約不適合責任の有無
契約不適合責任とは、売却した物件を引き渡したあとで契約書に記載がない欠陥が見つかった場合、売主が負うべき修理や賠償の責任のことです。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
（買主の追完請求権） 第五百六十二条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
不動産買取の場合は、不動産取引のプロである不動産会社（宅建業者）が買主になるため、売主が契約不適合責任を負う義務がないケースがあります。
不動産買取で売却する場合は、売買契約書に契約不適合責任を負わない旨が記述されていることを確認して、認識の齟齬が起きないようにしましょう。
高値売却も諦めない！「仲介」で早期売却を実現するには
即金で不動産を売却できる方法として不動産買取を主に解説してきましたが、実は不動産仲介であっても、工夫次第で比較的短期間に売却を成立させることは可能です。仲介による売却は、買取と比べて売却価格が高くなる傾向があるため、時間と価格のバランスを取りたい場合には有効な選択肢となります。仲介で早期売却を目指す場合は、次のポイントを意識することが重要です。
「早期成約」を前提とした現実的な価格設定を行う
不動産仲介では、売主が売り出し金額を設定できますが、相場より高すぎる金額で募集をはじめると買主の検討対象から外れてしまい、結果として売却が長期化する原因になります。よくあるのが、まずは高値で募集し、反応がなければ徐々に価格を下げていく方法です。しかし、このやり方では「売れ残り物件」という印象を持たれやすくなります。
早く売却したい場合は、最初から市場相場に見合った現実的な価格設定が重要です。そのためには相場を正しく把握し、「早期成約を前提とした価格」を提案できる担当者を選ぶことが、結果を左右します。
「囲い込み」をしない、信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社は大手から地域密着型まで数多く存在しますが、すべての会社が売主の立場を最優先に行動するとは限りません。なかには、自社の利益を優先するために「囲い込み」を行うケースもあります。
囲い込みとは、売却依頼を受けた物件情報を不動産会社が他社に公開せず、自社のみで買主を探そうとする行為です。
これにより、担当する不動産会社は、売主・買主の双方から仲介手数料を得られる可能性があります。一方で、物件情報が市場に十分に出回らないため、買主が見つかりにくくなるリスクがあるのです。結果として、売却期間が長引いてしまうかもしれません。
早期売却を目指すのであれば、情報を広く公開し、市場全体で買主を探してくれる不動産会社かどうかを見極めることが重要です。
即金の不動産売却なら一括査定サイトが有効
不動産を即金で売却したい場合に重要なのが不動産会社選びです。特に、最初から査定を1社だけに限定すると、提示された金額が適正かどうかを判断できず、本来より不利な条件で売却してしまうおそれがあります。また、即金対応の可否や入金までのスピード、契約条件の違いなど会社ごとに差があるため、契約内容を確認しなければ自分の希望に合った売却先を見極められません。
価格だけでなく、説明のわかりやすさ、即金対応の可否なども会社ごとに異なります。不動産会社の比較を行わないまま依頼先を決めてしまうと、選択肢を狭めてしまいかねません。そのため、不動産の即金売却を検討する場合でも、複数の不動産会社に査定を依頼し、条件を比較することが重要です。
効率的に比較できるのが一括査定サイトの「リビンマッチ」です。物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、短時間で条件を比較できます。査定価格だけでなく、買取に積極的かどうか、対応がていねいかどうかなども見極めながら、納得のいく不動産の即金売却を進めましょう。
不動産の早期売却に関するよくある質問
- 不動産買取で現金化までにかかる期間は？
- 最短で数日から1カ月程度が目安です。買主が不動産会社のため、購入者を探す手間や住宅ローン審査による待ち時間がなく、条件が合えば即座に入金まで完了します。
- 買取だと売却価格はどのくらい下がる？
- 一般的に仲介相場の6〜8割程度になります。価格は下がりますが、仲介手数料が不要で、室内の清掃やリフォームの手間もかかりません。
参照記事・文献
e-GOV 法令検索「宅地建物取引業法 第四十六条」
e-GOV 法令検索「民法 第五百六十二条」
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
