家の価値はいくら？自宅の資産価値を無料で調べる方法

家の売却を検討している方のなかには、下記のような悩みを抱えている方もいるでしょう。

本記事では家の資産価値の調べる方法や価格を決めている要素についてわかりやすく解説しています。売却はまだ考えていないけれど家の価値を手軽に知りたい方も、ぜひ参考にしてください。

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家の価値を自分で無料で調べる6つの方法

不動産の価値を調べる方法は複数ありますが、目的によって適した方法は異なります。たとえば、家の相続時に参考にする価格と、自宅の住み替えで参考にする価格は必ずしも同じではありません。

まずは「なぜ家の価値を知りたいのか」を考え、目的に合った方法を選ぶことが大切です。

この記事では、実際に売却した場合の価格を「市場での価値」として解説します。固定資産税評価額や路線価は税金を計算するための評価額であり、実際の売却価格とは異なります。

不動産情報ライブラリで確認する

家の価値は、国土交通省（以下、国交省）が運営している「不動産情報ライブラリ」で確認ができます。不動産情報ライブラリとは、以下の情報が確認できるWebサイトです。

不動産情報ライブラリ

画像引用：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

不動産取引価格の調べ方

「不動産情報ライブラリ」で、地図から不動産の取引価格を調べる手順は次のとおりです。（地域から調べたい場合も、基本的には同様の手順です。）

1. 「地図表示」を選択する
2. 左上の「価格情報」を選択する
3. 不動産取引価格情報、成約価格情報にチェックマークをつける
4. 条件設定より、検索する不動産の種類を選択※土地も含めた取引価格を知りたいときは「土地と建物」を選び、決定ボタンを押す

条件設定の画面

• 地図上より調べたい地域を選択する
• 紫色の詳細表示を選択する

詳細表示の画面

• 下記の画面が表示されるので、取引総額を確認する

画面には以下のデータが表示されます。

取引価格はあくまで目安です。建物の状態によっては、相場価格から乖離した価格で売却されているケースがあります。また売主の事情により「相続で不動産を取得し、早めに売却して現金化したい」といった場合も、相場より安価で取引されることが考えられます。

そのため不動産情報ライブラリは、大まかな相場感を確認するために使用するのがおすすめです。

不動産ポータルサイトで確認する

SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで、自宅と条件が近い物件を検索することにより、おおよその価格相場を確認できます。

ただし、不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、基本的に売主が設定した「売り出し価格」です。実際に売買が成立した「成約価格」とは異なるため、掲載価格がそのまま自宅の売却価格になるわけではありません。

自宅の価格を調べるときは、同じエリアにある築年数や面積、間取りなどが近い物件を複数探し、1㎡あたりの売り出し価格を比較するとよいでしょう。

マンションは建物の状態やリフォーム履歴、階数、日当たりなどによって金額に差が出ます。また、戸建ては土地の広さや形状、接道状況なども価格に大きく影響するため、面積だけで単純に比較することはできません。

不動産ポータルサイトで調べた価格は、自宅があるエリアの相場を把握するための目安として活用するとよいでしょう。

固定資産税納税通知書で確認する

固定資産税納税通知書には、固定資産税に関する以下の事項が記されています。

固定資産税は、不動産を所有している方に対して課される税金です。その年の1月1日時点で不動産を所有している場合、4〜6月頃に「固定資産税納税通知書」が送付されます。

この固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額は、固定資産税の基準となります。

固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、市町村（東京都23区では東京都）が土地や家屋を評価した価格です。土地は公示価格の7割を目途に評価されますが、家屋は再建築価格を基礎に評価されるため、土地と建物では評価方法が異なります。

上記で求められる金額は固定資産税評価額の目安であり、不動産の売却価格ではありません。

路線価から土地の評価額を確認する

路線価とは、国税庁が毎年公表している、道路に面する土地1㎡あたりの評価額です。国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で土地の所在地を検索すると、接している道路に記載された路線価を確認できます。

路線価は「千円単位」で表示されているため、たとえば「300」と記載されている場合は1㎡あたり30万円です。基本的な土地の評価額であれば、次の計算式で求められます。

たとえば、路線価が30万円、土地面積が100㎡の場合は、30万円×100㎡＝3,000万円が目安です。ただし、実際の土地の形状や奥行き、複数の道路に接している場合など、状況によって補正が入ります。

路線価は相続税などの計算に使用される評価額ですが、実際の売却価格とは異なるため注意が必要です。

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AI査定・匿名査定で確認する

物件の所在地や築年数、延床面積などを入力し、過去の取引事例や周辺の相場をもとに価格を算出する方法です。AI査定や匿名査定では氏名や電話番号の入力が不要、または最小限の入力で済むサイトが多く、不動産会社からの電話連絡を避けながら大まかな価格が知りたい人に向いています。

ただし、日当たりや眺望など物件特有の特徴が反映されにくいため、実際の売却価格と大きく差が出ることも珍しくありません。「リビンマッチ」でもAI査定でマンション・戸建て・土地の査定をシミュレーションできます。

不動産の一括査定サイトで確認する

不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトなどを利用すれば、自分でも家の価値をある程度調べられます。ただし、周辺の取引事例を探したり、築年数や立地などの条件を比較したりする必要があるため、手間がかかります。

自分で細かく調べるのが難しい方や、いまの家の価値をより具体的に知りたい方におすすめなのが、不動産の一括査定サイトです。物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼でき、査定価格を比較できます。

不動産会社の査定には、物件情報や周辺の取引事例など資料をもとに価格を算出する「机上査定」と、担当者が実際に物件を確認して価格を算出する「訪問査定」があります。おおよその価値を確認したい場合は机上査定、売却を具体的に検討している場合は訪問査定を利用するとよいでしょう。

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家の価値を決めている主な要素

そもそも不動産の売却価格は、どのように決められているのでしょうか？築年数が古いと安くなると思われがちですが、こまめに修繕を行っていた場合は好条件で取引されるケースもあります。

家の価値を決めている要素の一例を以下にまとめました。

このほかにも、自宅のあるエリアで再開発が行われていたり、人気が高いエリアに位置していたりすると、家の資産価値に大きく影響します。家を建てたときから周辺の状況が変化しているときは、資産価値も変化していると考えてよいでしょう。

家を売却するときに知っておきたい3つの価格

家を売却する前に、「価格」の種類と意味を正しく理解しておく必要があります。なぜなら、種類によって意味が大きく異なるからです。

売却する際に混同しやすい価格の特徴は以下のとおりです。

家の価値を調べる際は、これらの価格を混同しないことが大切です。たとえば、SUUMOなどの不動産ポータルサイトで確認できるのは基本的に「売り出し価格」であり、実際に売買が成立した「成約価格」とは異なります。

また、不動産会社が提示する「査定価格」は、周辺の取引事例や自宅の状態などをもとに算出した、売却が見込まれる目安の価格です。固定資産税評価額や路線価は税金を計算するための評価額であり、売出価格・成約価格・査定価格とは目的が異なります

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家の査定で用いられる代表的な3つの方法

家の価格を算出する代表的な方法として「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

物件の個別条件や市場動向なども考慮するため、いまの相場を知りたいときは不動産会社や不動産鑑定士などに相談したほうが確実です。

築年数で家の価値はどれくらい変わる？

築年数別の家の資産価値

画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

上のグラフを見てわかるとおり、家の価値は築年数の経過とともに下がる傾向があります。ここでは、東日本不動産流通機構のデータをもとに、築年数によって成約価格にどのような違いが見られるのかをより詳しく見ていきましょう。

戸建てにおける資産価値の変化

戸建ての売却価格には土地の価値も含まれるため、築20年や30年を超えたからといって家の価値がなくなるわけではありません。

公共財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータをもとに、2025年に首都圏で成約した中古戸建ての平均成約価格をまとめました。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」をもとに自社で作成

上記のデータから、築20年や30年を超えた戸建て住宅でも成約していることがわかります。この価格はそれぞれ異なる物件のデータをもとにした平均価格のため、実際の売却価格と差がある可能性があります。

戸建ての価値は、土地の立地や広さ、建物の構造・状態、修繕やリフォームの履歴などで大きく左右されます。そのため、自宅の価値を調べるときは、築年数だけで判断しないようにしましょう。

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マンションにおける資産価値の変化

マンションも築年数の経過とともに成約価格が下がる傾向があります。ただし、戸建てと異なり、専有面積、階数や日当たり、共用部分の管理状態などによって価格には差が生じます。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

2025年に成約した中古マンションの平均築年数は26.58年となっており、築20年を超えていても売買が成立する可能性があります。特に築年数が経過したマンションでは、大規模修繕の実施状況が売却価格に影響します。自宅が現在いくらで売れそうなのか把握する場合は、物件ごとの条件を踏まえて判断することが重要です。

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家の価値を自分で調べる際の注意点

自分で家の価値を調べる場合は、不動産ポータルサイトなどに掲載されている価格と自宅の価値は異なると考えましょう。サイト上で確認できるのは主に売主が設定した「売り出し価格」であり、実際に売買が成立した「成約価格」とは異なるためです。

ここでは、家の価値を調べるときに気をつけておくとよいことについて解説します。

自分で計算した価格が必ずしも売却価格とはならない

路線価や固定資産税評価額をもとに自分で算出した数値は、公的な基準にもとづいて計算した結果ですが、実勢価格と異なるケースがあります。不動産の売却価格は、売り出しのタイミングやその時の景気動向、住宅ローンの金利情勢といった外部要因に左右されるためです。

また、データだけでは判別できない家の個別的な事情も、最終的な成約価格を変動させる要素となります。今売り出した場合、どの程度の価格で売却できそうなのかを具体的に知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼すると確実です。

不動産会社によって査定額の算出方法は異なる

不動産会社が提示する査定額は、どの会社に依頼しても同じ結果になるわけではありません。

参考にする取引事例や物件の評価、市場動向の捉え方などが異なるため、査定額に差が生じることがあるのです。また、自社で取り扱った過去の取引実績や地域の需要などを踏まえて査定するケースもあります。

このように、査定の算出に用いる資料や市場の読み取り方が異なるため、複数の査定額を比較することが大切です。1社の提示額を鵜呑みにせず、なぜその金額になったのか、どのような根拠資料を用いたのかを確認することで、納得感のある売却計画を立てることができるでしょう。

正確な評価が必要な場合は不動産鑑定士に依頼する

自宅の売却では、不動産会社へ査定を依頼するのが一般的です。しかし、相続時の遺産分割や離婚に伴う財産分与などでは、当事者間で不動産の評価について意見が分かれることがあります。

そのような状況下では、客観性が高い不動産鑑定士への依頼を検討するとよいでしょう。ただし、通常の不動産会社による無料査定とは異なり、原則として費用がかかるため注意が必要です。

家の売却を考えている方は複数社で査定額を確認しよう

築年数は価格に影響する重要な要素ですが、家の価値は立地や建物の状態、不動産市況などによっても変化します。売却を検討し始めた段階で一度査定を受け、現在の価値を確認しておくとよいでしょう。

自宅の売却を成功させるためには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。複数社を比較する場合は、一括査定サイトを利用する方法があります。

「リビンマッチ」では、最大6社まで査定を依頼することが可能です。複数の不動産会社を比較することで、資産価値が高いうちに有利な条件で売却を進められるでしょう。

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