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家の価値の調べ方｜10年後の戸建て・マンションの資産価値
自宅の売却を検討しており、現在の正確な資産価値を知りたいと考えている方は少なくありません。そのため、下記のような悩みを抱えている方もいるでしょう。
- どこでどうやって確認したらよいかわからない
- 無料で調べる方法が知りたい
本記事では家の資産価値の調査方法や築年数ごとの資産価値の変化についてわかりやすく解説しています。いまの家の価値を簡単にすぐ知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
家の価値は目的によって調べる方法が異なる
家の価値を調べる方法は複数ありますが、知りたい価格の種類によって適した方法は異なります。たとえば、家の相続で参考にする価格と、自宅の住み替えで参考にする価格は必ずしも同じではありません。
まずは「なぜ家の価値を知りたいのか」を考え、目的に合った方法を選ぶことが大切です。
| 調べ方 | 向いている人や目的 |
|---|---|
| 固定資産税納税通知書 | 毎年税額や支払う税額や、家の公的な評価額を大まかに知りたい場合 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産を相続する予定があり、財産分与などの公的な評価額を確認したい場合 |
| 国土交通省の不動産情報ライブラリ | 周辺相場や過去の取引事例をもとに自分で調べたい場合 |
| AI査定・匿名査定 | 個人情報の入力をすることなく、おおよその売却価格を知りたい場合 |
| 不動産の一括査定サイト | 実際に売却が完了した物件の価格を参考にしたい場合 |
家の価値を決める主な要素
家の価値はどのようにして決められるのでしょうか？築年数が古いと安くなると思われがちですが、こまめに修繕を行っていた場合は好条件で取引される可能性もあります。
家の価値を決めている要素の一例を以下にまとめました。
- 立地
- 築年数
- 建物の状態
- 土地の面積や形状
- 管理状況や修繕履歴
- 周辺の取引相場
- 災害リスクの有無
このほかにも、再開発のエリアになったり区画整理の対処となったりすると、家の資産価値に大きく影響します。家を建てたときから周辺の状況が変化しているときは、資産価値も変化していると考えてよいでしょう。
自宅の価値の調べ方5つ
自宅の価値の調べる方法として代表的なものが以下の4つです。
- 固定資産税納税通知書で確認
- 固定資産評価証明書で確認
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで確認
- AI査定・匿名査定で確認
- 不動産の一括査定サイトで確認
それぞれ詳しく解説します。
固定資産税納税通知書で確認
固定資産税納税通知書とは、固定資産税に関する以下の事項が記された書類です。
- 固定資産税評価額
- 納付すべき固定資産税額
- 支払期限
固定資産税は、不動産を所有している方に対して課される税金です。その年の1月1日時点で不動産を所有している方へ、4～5月頃に固定資産税納税通知書が送付されます。
自宅の価値を調べたいときは、通知書に記載されている固定資産税評価額を確認しましょう。固定資産税評価額は、市町村（東京23区は都）が不動産に関わる税を算出するために用いる「家や土地の値段」です。
一般的に固定資産税評価額は、家や土地の時価の70％が目安です。つまり、以下の計算をすると、家と土地を合算した売却価格の目安がわかります。
売却価格の目安＝固定資産税評価額 ÷0.7
ただし、上記の計算式で求められる売却価格は、あくまで目安です。正確な売却価格を知りたい方は、後述する不動産の一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に見積もりを取りましょう。
固定資産評価証明書で確認
固定資産評価証明書とは、家や土地といった固定資産税の課税対象となる不動産の評価額を証明する書類です。固定資産評価証明書には、以下の事項が記載されています。
- 不動産所有者の住所・氏名
- 家や土地の住所
- 家の構造や床面積など
- 家や土地の評価額（固定資産税評価額）
固定資産税納税通知書でも説明したように、固定資産税評価額がわかると売却価格の目安を算出できます。
固定資産評価証明書は、申請しなければ入手できません。申請すれば、不動産が所在している市区町村の役場で取得できます。ただし東京23区内は、都税事務所に申請が必要です。
また地方公共団体（自治体）によっては、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアで取得できます。
国土交通省の不動産情報ライブラリで確認
国土交通省（以下、国交省）が運営している「不動産情報ライブラリ」での確認もできます。不動産情報ライブラリとは、以下の情報が確認できるWebサイトです。
- 不動産の取引価格
- 地価公示・都道府県地価調査の価格
不動産情報ライブラリ
画像引用：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
不動産取引価格の調べ方
「不動産情報ライブラリ」で、地図から不動産の取引価格を調べる手順は次のとおりです。（地域から調べたい場合も、基本的には同様の手順です。）
- 「地図表示」をクリック
- 左上の「価格情報」をクリック
- 不動産取引価格情報、成約価格情報にチェックマークをつける
- 条件設定より、検索する不動産の種類を選択※土地も含めた取引価格を知りたいときは「土地と建物」を選び、決定ボタンを押す
条件設定の画面
- 地図上より調べたい地域をクリック
- 紫色の詳細表示をクリック
詳細表示の画面
- 下記の画面が表示されるので、取引総額を確認する
「詳細表示」をクリック後に出る画面
画面には以下のデータが表示されます。
- 所在地
- 最寄り駅・最寄り駅までの距離
- 取引総額
- 土地の面積や形状
- 建物の面積・構造・築年数・用途
取引価格はあくまで目安です。売主の事情によっては、相場価格から乖離した価格で売却されているケースがあります。
たとえば「相続で不動産を取得し、早めに売却して現金化したい」といった事情が考えられます。
そのため不動産情報ライブラリは、大まかな価格相場感を養うために使用するのがおすすめです。
AI査定・匿名査定で確認
物件の所在地や築年数、延床面積などの情報を入力し、過去の取引事例や周辺の相場をもとに価格を算出する方法です。AI査定や匿名査定では氏名や電話番号の入力が不要、または最小限の入力で済むサービスが多く、不動産会社からの連絡を避けながら大まかな価値を知りたい人に向いています。
ただし、日当たりや眺望など物件特有の特徴が反映されにくいため、実際の売却価格と大きく差が出ることがあります。売却を予定しているのであれば、不動産会社による訪問査定も併用してより正確な価格を算出しましょう。
不動産の一括査定サイトで確認
最もおすすめの方法が、不動産の一括査定サイトの利用です。不動産の一括査定サイトでは、自宅の情報を入力するだけで、複数の不動産会社へ一括で見積もりが依頼できます。
通常、複数の不動産会社に見積もりを依頼するときは、1社ずつ連絡をする必要があるため、手間と時間がかかります。一方で、不動産の一括査定サイトを利用すると、1回情報を入力すれば手間なく見積もりを取ることが可能です。
不動産会社に依頼すると、現地を訪れずに家の延床面積や外観などから大まかな金額を算出する机上査定か、実際に担当者が現地を訪れて正確に算出する訪問査定が行われます。
さらに、不動産の一括査定サイトは無料で利用が可能です。自宅の売却価格を知りたい方は気軽に利用してみましょう。
10年後の戸建て住宅の価値は新築の50％？
土地はほとんど値下がりしません。しかし住宅の価値は、経年で下がっていきます。ここでは10年後、20年後、30年後ごとの戸建て住宅の資産価値を解説します。
新築戸建て住宅の10年後の資産価値は約50〜60％
築年数別の家の資産価値
画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
国土交通省が作成した資料によると戸建て住宅の10年後の資産価値は、50〜60％です。上の図をもとに計算すると、新築時の資産価値が3,000万円の場合、10年後には1,500万〜1,800万円まで資産価値が落ちることになります。
以下では、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している資料を参考に、築年数と資産価値の関係についてより詳しく解説していきます。
新築戸建て住宅の20年後の資産価値は？
そもそも戸建て住宅は、築年数が経過するほど建物部分の評価が下がる傾向にあります。ただし、築10年を過ぎたからといって、家の価値が大きく下がるわけではありません。立地や土地の広さ、建物の状態、リフォーム履歴などによって、売却価格は大きく変わります。
東日本不動産流通機構が公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」によると、首都圏にある戸建て住宅の成約物件は平均築年数が24.37年でした。成約価格は築5年以内が5,000万円台、築21～25年が4,000万円台となっており、築20年前後の住宅にも一定の取引需要があることがわかります。
ただし、築20年を超えると家の外壁や屋根、設備などの劣化が目立ちやすくなります。適切なメンテナンスを行っていない住宅は、修繕費の負担を想定した買主により値下げ交渉を求められるおそれがあります。
新築戸建て住宅の30年後の資産価値は？
新築戸建て住宅は築30年を超えると、建物の老朽化や設備の劣化が進み、建物部分の評価は下がりやすくなります。ただし、東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」によると、2025年では築26～30年の成約価格は3,000万円台、築36～40年でも2,900万円となっています。
この金額はあくまで成約価格の平均であり、建物だけの価値を示すものではありません。ただし、築30年を超えた住宅でも、建物の管理状態やリフォーム履歴によって売却価格は大きく変わります。
建物の劣化が進んでいる場合は、古家付き土地として売る方法や、解体して更地として売る方法を検討するのもよいでしょう。建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がる可能性があるため、不動産会社へ相談することが大切です。
10年後のマンションの価値は新築の80％？
マンションの売却では、専有部分である部屋だけを売却するのではありません。マンションの売却には以下の3つの権利を手放すことになります。
- 部屋（専有部分の区分所有権）
- 廊下やエレベーターといった共用部分の共有持分
- 敷地権
上記を踏まえ、10年後・20年後・30年後ごとのマンションの資産価値を見ていきましょう。
新築マンションの10年後の資産価値は新築の約80〜85％
築年数別の家の資産価値
画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
国土交通省の資料によると、マンションの10年後の資産価値は新築時の約80〜85％です。つまり、新築時に3,000万で購入したマンションの資産価格は、10年後に2,400万〜2,550万円まで値下がりする計算になります。
マンションも東日本不動産流通機構が公表している資料をもとに、築年数と資産価値についてわかりやすく解説していきます。
新築マンションの20年後の資産価値は？
新築マンションは、戸建て住宅と比べると築年数が経過しても資産価値を維持しやすい傾向があります。
東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」によると、首都圏で成約したマンションの平均築年数は26.58年でした。また、築20年を超えるマンションも数多く成約しており、築年数が経過したからといって売却できなくなるわけではありません。
ただし、築20年を超えると給湯器や水回り設備、エアコンなどの劣化が進んでいる場合があります。設備の状態は買主の印象や価格交渉に影響するため、売却前に不具合や欠陥の有無を確認しておくことが大切です。
リフォームやリノベーションを行うか迷う場合は、費用対効果を踏まえて不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
新築マンションの30年後の資産価値は？
新築マンションも築30年を超えると、建物や設備の老朽化により価格が下がり始めてきます。東日本不動産流通機構の資料によると、2025年の首都圏にある中古マンションは、築26〜30年の成約価格は4,000万円台、築31年超は2,000万円台となっています。
また、築30年を超えるマンションは、大規模修繕や設備更新に備えて修繕積立金が見直されているケースがあります。適切に修繕積立金が確保されている場合は、管理状態を判断する材料としてアピールできるでしょう。
そのため、築30年超のマンションを売却する際は、管理状況や修繕履歴、修繕積立金の水準など確認されやすいポイントを事前に確認することが重要です。
家の価値は年々減少するため、高く売るには不動産会社選びが大切
新築戸建て住宅、マンションどちらも築20年になると、新築時の価格から約50％の資産価値まで値下がりします。以下のような理由で自宅の売却を検討されている方は、早めに優良な不動産会社へ売却の依頼をしましょう。
- 住宅ローンの返済が厳しい
- 都心から田舎へ引っ越ししたい
- 子どもが独り立ちして、使用していない部屋が増えている
家が高く売れるかどうかは不動産会社の腕次第です！とはいえ「優良会社をどうやって見つけたらよいのか」と悩む方もいるでしょう。
おすすめの方法は、不動産の一括査定サイトの利用です。「リビンマッチ」は最大6社まで査定依頼ができます。査定依頼の対象となるのは、運営スタッフと第三者機関による厳しい信用調査を突破した優良会社のみです。
利用すると最短45秒で売却相場がわかるため、資産価値が高いうちに自宅を売却したい方は、ぜひ利用してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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