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事故物件でも売却できる!訳あり物件ならではの売却方法とは

公開日: 2021年12月16日 |最終更新日: 2022年4月27日
事故物件でも売却できる!訳あり物件ならではの売却方法とは

事故物件の売却はなかなか買い手がつかず、売却活動が難航してしまう方が多いのではないでしょうか。そもそも事故物件は売却できるのでしょうか。

2021年10月にこれまで曖昧であった事故物件についてのガイドラインが作成されました。こちらの内容を紹介しつつ、事故物件や訳あり物件の売却方法について解説していきます。

事故物件とはどのような物件か

事故物件とはどのような物件のことをいうのでしょうか。

事故物件とは

明確な定義はありませんが事故物件とは何らかの原因で人が亡くなった物件のことです。

2021年10月8日には国土交通省が発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、事故物件の告知に関する定義が明確になりました。

告知に関しての原則は下記のように定められました。

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 」

ただし、その亡くなり方が自然死や不慮の事故であった場合には、事故物件には入りません。
しかし特殊清掃等が入るほど遺体の損傷がひどく物件にも損傷が出てしまった場合には、入居希望者の入居の意思を左右する事案であるとして、事故物件として取り扱われます。

対して訳あり物件は明確な定義はありませんが、事故物件とほとんど同様の意味で使用されることが多いです。特に物件に瑕疵(欠陥)があり、その瑕疵が環境的や物理的な原因で発生した場合に、訳あり物件といわれることがあります。

告知義務が必要な物件とは

告知が必要となる物件は、下記のような死が発覚してから3年以内の物件のことをいいます。

  • 火災による死亡事故や殺人事件、自殺などによる人の死
  • 老衰や階段からの転落事故など事件性がない死のうち特殊清掃等が行われたもの

物件内で人が亡くなっていなくても、近隣に下記のような場所がある訳あり物件の場合、その旨を告知する必要があります。

  • 反社会勢力の事務所
  • お墓
  • 火葬場
  • ごみ処理施設

いつまで事故物件であるという告知義務があるのか

その物件が事故物件であると告知しなければならない期間は、人の死が発生してから約3年間です。

特殊清掃が行われた場合には、人の死が発覚した時点から3年間です。

この3年という期間は賃貸物件にのみ適用され、売買物件には適用されません
賃貸物件の場合、人の死または死が発覚してから3年間は必ず入居希望者への告知義務があります。

しかし、この3年間を過ぎても、以下のように入居希望者が知っておくべき特別な事情がある物件の場合には告知を行う義務があります。

  • 入居者や入居希望者から「この物件は事故物件ではないか?」という問い合わせがあった場合
  • 社会的に影響が大きな事件などで人の死が起こった場合

また、売買物件の場合には期間が定められおらず、人の死から3年以上の長い時間が経過していても告知義務が発生します。

その理由は賃貸物件に比べて売買物件の取引の場合には動く金額が大きく、後々大きなトラブルになる可能性が高いためです。

告知が必要な期間
  賃貸物件 売買物件
事故物件の場合 死が発生してから3年間は告知が必要 期間の定めなく告知が必要
特殊清掃をした場合 死が発覚してから3年間は告知が必要 期間の定めなく告知が必要
特別な事情がある場合(入居者からの問い合わせなど) 期間の定めなく告知が必要 期間の定めなく告知が必要

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事故物件の相場や売却する方法は?

自分が所有している物件が事故物件になってしまった場合、どのような売却方法があるのでしょうか。

ここでは、事故物件の売却時の価格相場や、必要な準備について解説します。

事故物件の相場は

事故物件を好んで住みたいと考える人は少ないでしょうから、ほとんどの場合で事故物件の売却価格は相場より安くなります。

一般的に言われている事故物件の価格相場は下記のとおりです。

事故物件の相場
ケース 相場
孤独死や自然死の場合 市場価格の約8~9割
自殺の場合 市場価格の約7割
殺人など事件性がある事故物件の場合 市場価格の約5割

 

しかしこれはあくまで相場であって、中にはこのような心理的瑕疵をあまり気にしないという購入希望者もいます。
そのような場合には、この相場より高い価格で販売することも可能です。

特殊清掃を行う

ここでいう特殊清掃とは、下記のようなものをいいます。

  • 事件や自殺、事故、病死などで孤独死が起こり遺体の発見が遅れてしまった物件の除菌や消臭
  • 血液や体液で汚れてしまった部分の処理、臭いが染みついてしまった家財の片付け
  • 床や壁に残った血液などの体液や髪の毛、皮膚などの清掃

特殊清掃を行うためには、特別なノウハウが必要になるため、必ず特殊清掃の専門業者に依頼しましょう。

実績が少なかったり、ほかの業種の片手間に特殊清掃を行っていたりする業者に清掃を依頼するのはおすすめしません。室内に臭いや汚れが残ったり、清掃中に近隣に臭いが漏れ出たりして苦情が来ることもあります。

ホームページで実績などを参考にしながら、優良な専門業者を選びましょう。

はらいする

事故物件を売却する前に、お祓いを行うのも事故物件に対する心理的なハードルを下げるのに効果的な方法です。

お祓いは、お寺や神社に依頼するのが一般的です。

一番良い方法は、自分の家のお墓があり、普段からお付き合いがあるお寺に依頼することです。不当に高い料金を請求されることもなく、しっかりとお祓いをしてもらうことができるでしょう。

そのお寺がお祓いをしていない場合には、信用できるほかのお寺を紹介してもらうことも期待できます。

近年では事故物件のお祓いを行うために僧侶を派遣するサービスを提供しているお寺もあります。

また、神社でも事故物件のお祓いを行ってくれるところも少なからずあります。
神社は地鎮祭など、不動産関連のお祓いを行うことが多いため、事故物件のお祓いにも対応してくれます。

事故物件の持ち主の宗教が神道の場合には、お寺の場合と同様に普段からお付き合いのある神社にお祓いを依頼するとよいでしょう。

不動産会社に買い手を探してもらう

事故物件を不動産仲介業者に依頼して、売却先を探してもらうという方法もあります。

ただし、仲介業者側が事故物件を敬遠して、買い手を探すことに積極的になってもらうことができないケースがあります。事故物件の事故の内容をしっかりと把握したうえで、それでも買い手を探してくれるという仲介業者に仲介をしてもらう必要があります。

査定サイトで複数の業者から査定を受ける

事故物件の立地や間取り、築年数などを入力して、対応できる不動産会社のオファーを待つ査定サイトを利用して、売却する方法があります。

このような場合には、必ず物件に心理的瑕疵があることを明記して、オファーを受けるようにしましょう。

心理的瑕疵があることを隠して販売した場合には、後々トラブルになる可能性が高いです。

事故物件の専門業者へ相談する

最後に事故物件を専門に取り扱っている業者の紹介をします。

事故物件を専門に取り扱っている業者は、事故物件を販売するためのノウハウを持っており、スムーズに事故物件の売却を行える可能性が高いです。
しかし、不動産会社に依頼し、買い手を探す方法に比べると売却価格が下がってしまう事がほとんどです。

なかなか売却先が決まらないようであれば相談してみるとよいでしょう。

事故物件買取センター

事故物件買取センターは、心理的瑕疵がある事故物件以外にも、再建築不可物件のようにほかの不動産業者から買取を断られてしまった物件であっても、積極的に買取を行ってくれます。

一例を挙げると、地震の影響で地盤が緩んでしまい液状化してしまった土地や、水害や火災などに見舞われて大きな損傷を受けた物件でも買い取ってくれます。

この事故物件買取センターは、より良い条件をすばやく価格で提示してくれるのが特徴です。まだ売る気はない物件に関しても、相談や査定に経験豊富な査定員が対応してくれるサービスも行っています。

成仏不動産買取

成仏不動産とは、正式名称を「成仏不動産正しい買取」といい、日本最大級の事故物件サイトです。
早ければ事故物件を即日現金化してくれます。さらに、成仏不動産で取り扱いができない物件は協力会社を紹介してくれるため、非常に買い手が付きやすい仲介業者であるといえるでしょう。

また、事故物件の買取以外にも特殊清掃や解体、市場のニーズに合ったリノベーションを行っています。

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