リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
事故物件の売却方法や相場を紹介｜必要以上の値下げには注意？
事故物件や訳あり物件でも売却は可能ですが、売却活動が難航してしまうことは否めません。しかし、事故物件だからといって必要以上の値下げには注意が必要です。
この記事では、事故物件の売却方法や売却相場、値下げについて解説します。
もくじ
事故物件でも売却可能！方法は市場で売るか不動産会社に売るか
事故物件でも売却はできます。売却方法は大きく分けて「市場で売る」「不動産会社に売る」の2つです。
市場で売る
事故物件を市場に売り出し、買主を探します。これを不動産仲介といい、もっとも一般的な不動産の売却方法です。不動産仲介では販売活動や契約書類の作成など、不動産会社が契約締結までのサポートをします。
不動産会社に売る
市場で売る方法に対して、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。不動産会社が仲介となって買主を探すのではなく、不動産会社が事故物件を直接買い取ります。これを不動産買取といいます。
事故物件を買い取った不動産会社は、建替えやリノベーションなどをして再販売します。不動産買取の場合は、買主が不動産会社になるため、スムーズに売却できます。早ければ1週間程度で現金化できます。
しかし、不動産仲介に比べると売却価格が3割程度下がってしまいます。売却価格が下がってでもすぐに手放したいという場合は不動産買取を検討するとよいでしょう。
売主ができる市場で売るための対策
事故物件を市場で売り出すにはいくつかポイントがあります。市場で売る場合は以下で紹介するポイントをチェックしましょう。
特殊清掃を行う
ここでいう特殊清掃とは、以下のようなものをいいます。
- 事件や自殺、事故、病死などで孤独死が起こり遺体の発見が遅れてしまった物件の除菌や消臭
- 血液や体液で汚れてしまった部分の処理、臭いが染みついてしまった家財の片付け
- 床や壁に残った血液などの体液や髪の毛、皮膚などの清掃
特殊清掃は特別なノウハウが必要になるため、必ず特殊清掃の専門業者に依頼しましょう。実績が少なかったり、ほかの業種の片手間に特殊清掃を行っていたりする業者に清掃を依頼するのはおすすめできません。室内に臭いや汚れが残ったり、清掃中に臭いが近隣に漏れ出して近隣住民から苦情がくることもあります。
ホームページで実績などを参考にしながら、優良な専門業者を選びましょう。
お祓（はら）いする
事故物件を売却する前に、お祓いを行うのも事故物件に対する心理的なハードルを下げるのに効果的な方法です。
お祓いは、お寺や神社に依頼するのが一般的です。一番よいのは、自分の家のお墓があり、普段からお付き合いがあるお寺に依頼することです。不当に高い料金を請求されることもなく、安心して依頼できます。そのお寺がお祓いをしていない場合には、信用できるほかのお寺を紹介してもらうとよいでしょう。
また、神社でも事故物件のお祓いを行ってくれる場合があります。神社は地鎮祭など、不動産関連のお祓いを行うことが多く、事故物件にも対応してくれます。
時間を空ける
事故物件を売り出す場合は、一定の期間を空けてから売り出すのも有効です。「半年前に事件があった」よりも「2年前に事件があった」のほうが購入希望者の受ける不のイメージは軽減されます。
具体的な期間は、事故物件となった内容やそのエリアの需要などによって違います。売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。
更地にする
戸建て住宅であれば、解体して更地にすることで事故物件に対する嫌悪感を多少和らげることができます。
しかし、解体費がかかることに加えて、解体したからといってイメージを完全に払拭できるわけではないことは覚えておきましょう。また、解体しても告知義務は残るため、買主に事故物件であることは伝える必要があります。
対策しても売れなかったら？訳あり物件が得意な不動産会社を頼ろう
事故物件などの訳あり物件を専門に取り扱っている不動産会社も存在します。事故物件を専門に取り扱っている業者は、事故物件を販売するためのノウハウを持っており、スムーズに事故物件を手放せる可能性が高いです。
なかなか売却先が決まらないようであれば相談してみるとよいでしょう。
事故物件の売却相場
事故物件だと、売却相場が大きく下がると予想できます。不動産ポータルサイトのSUUMOで実際に売り出されている事故物件が相場よりどのくらい下がっているのかを紹介します。
SUUMOにて「心理的瑕疵」と検索し、ヒットした物件の価格と周辺相場は以下のとおりです（2023年10月時点での検索）。なお心理的瑕疵とは自殺・他殺・事故死・孤独死以外にも近隣に墓地や暴力団事務所があるといった心理的な抵抗が生じることであるため、事故以外の事象も含みます。
| 物件種別 | エリア | 売り出し価格 | 周辺相場 | 周辺相場との比較 |
|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 中国地方 | 1,380万円 | 2,300万円 | 約6割 |
| 中古マンション | 九州地方 | 980万円 | 1,650万円 | 約6割 |
| 中古戸建 | 関西地方 | 1,450万円 | 1,800万円 | 約8割 |
| 土地 | 東北地方 | 730万円 | 1,280万円 | 約6割 |
※周辺相場は、該当物件と同様の条件（町名や築年数、延べ床面積など）で検索し、ヒットした物件の売り出し価格の平均価格。
心理的瑕疵の詳細は分かりませんが、一般的には相場の6～8割の価格で売り出されているようです。また、この価格は売り出し価格であることにも留意してください。売り出し価格とは売主の希望売却価格であり、買主が見つからなかったり、買主からの価格交渉などで更に価格が下がることがあります。
事故物件だからといって必要以上の値下げに注意！
事故物件は、「立地がよすぎる」など、よほどの理由がない限りは相場より低い価格設定で販売しなければ買主は見つかりません。しかし、必要以上に値下げするのはもったいないです。事故物件の値下げについて紹介します。
安く買いたたこうとする不動産会社がいる
不動産買取で売却する場合、事故物件が売れないことを理由に、大幅に安く買いたたこうとする不動産会社がいます。不動産買取は、仕入価格が安ければ安いほど、再販した際の利益が大きくなります。そのため、事故物件を理由に必要以上に安く買いたたこうとする不動産会社には注意が必要です。
安く売却してしまうおそれがあるのは不動産買取だけではありません。不動産仲介でも販売価格を必要以上に下げるよう提案されることがあります。不動産仲介は成約時に仲介手数料を支払う必要があるため、販売価格は高いほうが不動産会社の利益は高くなります。
しかし、仲介手数料の上限は成約価格の数％です。たとえ、成約価格が100万円高くなったとしても、仲介手数料は数万円しか変わりません。つまり、不動産会社は高く売るよりも早く成約させることに注力をします。そのため、必要以上に販売価格の値下げを提案してくることがあります。
必ず複数社への相談を
相場を理解すること以外に、事故物件を必要以上に安く売却しない方法があります。それは複数の不動産会社に相談することです。
相談する不動産会社が1社だけだと、その不動産会社の言っていることが正しいのか、正しくないのかの判断ができません。複数社に相談することで、適正な相場も見えてきますし、不動産会社の提案内容も比較できます。複数社に相談することは手間がかかりますが、後悔しない売却をするためには必須です。
事故物件売却時の必要知識
事故物件を売却するときは最低限の知識をもっておくとスムーズな売却を目指せます。売却時には、当然不動産会社からの説明はありますが、基礎知識として知っておくとよいでしょう。
事故物件に定義はあるのか
事故物件に明確な定義はありません。しかし、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表し、「死の告知」に関する定義は明確になりました。
定義された内容の一部は以下のとおりです。
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。
ただし、その亡くなり方が自然死や不慮の事故であった場合には、事故物件には該当しないとされています。しかし特殊清掃等が入るほど遺体の損傷がひどく物件にも損傷が出てしまった場合には、入居希望者の入居の意思を左右する事案であるとして、事故物件として取り扱われます。
また、訳あり物件という言葉がありますが、こちらも明確な定義はなく、事故物件とほとんど同様の意味で使用されることが多いです。特に物件に瑕疵（欠陥）があり、その瑕疵が環境的や物理的な原因で発生した場合に、訳あり物件といわれることがあります。
告知義務の内容
告知が必要となるのは、以下のような死が発覚してから3年以内の物件です。
- 火災による死亡事故や殺人事件、自殺などによる人の死
- 老衰や階段からの転落事故など事件性がない死のうち特殊清掃等が行われたもの
その物件が事故物件であると告知しなければならない期間は、人の死が発生してから3年間です。特殊清掃が行われた場合には、人の死が発覚した時点から3年間です。この3年という期間は賃貸物件にのみ適用され、売買物件には適用されません。
賃貸物件の場合、人の死または死が発覚してから3年間は必ず入居希望者への告知義務があります。しかし、この3年間を過ぎても、以下のように入居希望者が知っておくべき特別な事情がある物件の場合には告知を行う義務があります。
- 入居者や入居希望者から「この物件は事故物件ではないか」という問い合わせがあった場合
- 社会的に影響が大きな事件などで人の死が起こった場合
また、売買物件の場合には期間が定められおらず、人の死から3年以上の長い時間が経過していても告知義務が発生します。その理由は賃貸物件に比べて売買物件の取引の場合には動く金額が大きく、後々大きなトラブルになる可能性が高いためです。
| 賃貸物件 | 売買物件 | |
|---|---|---|
| 事故物件の場合 | 死が発生してから3年間は告知が必要 | 期間の定めなく告知が必要 |
| 特殊清掃をした場合 | 死が発覚してから3年間は告知が必要 | 期間の定めなく告知が必要 |
| 特別な事情がある場合（入居者からの問い合わせなど） | 期間の定めなく告知が必要 | 期間の定めなく告知が必要 |
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
