マンション売却の税金｜計算方法・税率・特例を解説

マンション売却では、売却益に対して所得税や住民税などがかかることがあります。ただし、税務上の利益である譲渡所得が出なかった場合や、特例によって課税譲渡所得がゼロになった場合など、税金がかからないことがあります。

この記事では、マンション売却でかかる税金の種類や発生する条件、課税譲渡所得の計算方法、税金を抑えられる特例も併せて解説します。

マンション売却でかかる税金はいくら？

マンション売却でかかる税金には、売却によって利益が出たときに発生するものと、利益の有無にかかわらず発生するものがあります。売却によって利益が出た場合は、所得税や住民税などの負担が大きくなる可能性があるため、どれくらいの税金がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

まずは、マンション売却に関係する税金の種類と、税金がかからないケースについて確認しましょう。

マンション売却でかかる税金の一覧

マンション売却で発生する主な税金は、次のとおりです。

このなかで一番税額が大きくなりやすいのは所得税・住民税・復興特別所得税です。 税額は売却価格や購入時の費用、所有期間、利用できる特例などによって異なります。

一方、印紙税や登録免許税は、売却で利益が出たかどうかにかかわらず、必要な手続きに応じて発生します。また、個人が自宅として使用していたマンションを売却する場合、売却代金そのものに消費税はかかりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料などには消費税がかかります。

仲介手数料や登記費用など、税金以外の費用も含めた全体像と手取り額の計算方法は「マンション売却にかかる費用一覧」という記事で詳しく解説しています。

税金がかからないケース

マンションを売却したからといって、必ずしも所得税や住民税などが発生するわけではありません。

マンションの売却で税金がかからない主なケースは、次の2つです。

マンション売却では、売却価格から購入時の費用や売却にかかった費用などを差し引いて、税金の対象となる利益を計算します。この利益がゼロ以下であれば、所得税や住民税などはかかりません。

また、利益が出た場合でも、自分が住んでいたマンションの売却では、一定の要件を満たすと最高3,000万円を差し引ける特例があります。マンション売却によって1,000万円の利益が出た場合でも、3,000万円特別控除を利用できれば、課税対象となる利益はゼロになるため、所得税や住民税などはかからないのです。

ただし、3,000万円特別控除を利用するには、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要になります。所得税や住民税などがかからない場合でも、売買契約書の印紙税や抵当権抹消登記の登録免許税などは、必要に応じて発生するため注意しましょう。

この記事では、これらのうち税金について解説します。仲介手数料や登記費用など、税金以外の費用も含めた全体像と手取り額の計算方法は「マンション売却にかかる費用一覧」で確認できます。売却全体の流れや基本は「マンション売却の完全ガイド」をご覧ください。

マンション売却【完全ガイド】流れや費用、税金まで基本を解説

マンションを売りたいと思っても、何から始めるのか、いくら手元に残るのか、どの不動産会社へ……

売買契約や手続きでかかる税金

まず、売買契約や登記などの手続きにかかる税金を確認します。これらは、売却で利益が出たかどうかとは関係なく、手続きの内容に応じて発生します。

印紙税

不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、紙で作成する場合は収入印紙を貼って印紙税を納めます。税額は契約書に記載する売買代金によって決まり、一般的なマンション売買で該当しやすい区分は次のとおりです。

表の軽減税率は、2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書に適用されます。また、売買契約書を電磁的記録のみで作成し、電子契約で締結する場合は、印紙税がかかりません。電子契約を利用する場合は、不動産会社の対応状況を確認し、買主とも契約方法を調整しましょう。印紙税について詳しくは「不動産売却で払う印紙税」で解説しています。

登録免許税

売却するマンションに抵当権が登記されている場合は、引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があり、抵当権抹消登記に登録免許税がかかります。住宅ローンをすでに完済していても、登記簿に抵当権が残っていれば手続きが必要です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物が各1個なら合計2,000円ですが、敷地となる土地の個数などによって金額が増えることがあります。

抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士への報酬がかかります。報酬の目安を含む登記費用は「マンション売却にかかる費用一覧」で解説しています。

消費税

個人が事業としてではなく、自分のマイホームを売却する場合、土地・建物の売却代金に消費税はかかりません。一方、課税事業者である法人や個人が事業用・賃貸用の物件を売却する場合は、建物部分が消費税の課税対象になることがあります。土地の売却代金は消費税の対象外です。

ただし、マイホームの売却でも、不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士への報酬などのサービスには消費税がかかります。仲介手数料の「（売却代金×3%＋6万円）×1.1」という式の「×1.1」は、この消費税分です。

マンション売却でかかる譲渡所得税の計算方法

マンション売却で所得税や復興特別所得税、住民税が課税されるかどうかは、売却で利益を得たことが重要になります。ただし、購入時より高く売れたからといって、必ずしも税金が発生するわけではありません。

売却時に発生する税金を正しく把握するために、譲渡所得の計算方法やマンション特有の減価償却、所有期間による税率の違いを把握しておきましょう。

譲渡所得税の仕組みと計算方法

そもそも譲渡所得とは、マンションの売却によって生じた税務上の利益のことです。特別控除の適用後に譲渡所得が残っているかどうかで、マンション売却で所得税や住民税などの支払いが決まります。

税額を求めるまでの流れは、次の2つの段階に分けて考えます。

まず、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、譲渡所得を計算します。取得費は売却するマンションの購入や取得にかかった費用、譲渡費用は売却のために直接かかった費用です。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税なども含まれています。

①の時点で譲渡所得がゼロ以下であれば、売却益に対する所得税や住民税などはかかりません。ゼロ以上の場合は、②の計算方法で譲渡所得から特別控除額を差し引いて、課税譲渡所得を計算します。なお、マイホームの売却では、一定の要件を満たすと最高3,000万円まで控除できる特例があります。

特別控除を差し引いて課税譲渡所得がゼロ以下になった場合、売却益に対する税金はかかりません。 課税譲渡所得がゼロ以上の場合は、所有期間に応じた税率をかけて税額を求めます。

なお、マンションは購入時より安く売れた場合でも、税金が発生することがあります。建物は築年数が経つにつれて価値が下がると考えられるため、税金を計算するときは、購入時の建物価格から年数の経過によって減少した価値（減価償却費相当額）を差し引くためです。

マンション売却における取得費の意味

取得費は、売却するマンションを取得するためにかかった費用です。購入代金のほか、購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、設備費・改良費などが含まれます。

「売却するのになぜ購入時の費用がかかるの？」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、この取得費を正確に計上することで、譲渡所得を適切に計算でき、必要以上に税金を支払うのを防ぐことができるのです。

ただし、マンションの取得費を計算する際は、土地と建物で扱いが異なる点に注意が必要です。計算式では、土地は購入時の価格をそのまま使いますが、建物は年月が経つにつれて価値が下がっていくと考えられるため、購入時の価格からその減少分を差し引いて計算します。

この減少分を「減価償却費相当額」といい、自分が住んでいたマンションの場合は、次の式で計算します。

償却率は建物の構造によって異なり、一般的な鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションでは0.015です。そのため、建物の取得価額が3,000万円、構造は鉄筋コンクリート造、取得から売却までの経過年数が10年の場合は、以下のように計算します。

この場合、建物の取得費は3,000万円から減価償却費相当額405万円を差し引いた2,595万円です。なお、購入時の売買契約書で土地と建物の価格が分かれていない場合は、建物部分の消費税額や固定資産税評価額などを参考に計算する必要があります。

また、取得費がわからない場合や実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし、概算取得費を利用すると譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。購入時の売買契約書や領収書、預金通帳などを確認し、実際の取得費を把握しておきましょう。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なる

マンション売却で課税譲渡所得が生じた場合、適用される税率は所有期間によって異なります。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定され、5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。

それぞれの税率は次のとおりです。

※表の数字2026年時点での税率で、復興特別所得税を含んだ数字です

たとえば、課税譲渡所得が500万円の場合、短期譲渡所得なら税額は約198万円、長期譲渡所得なら約102万円です。同じ利益でも所有期間によって税負担に大きな差が生じます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、一定の要件を満たすと軽減税率の特例を利用できます。この特例では、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税・復興特別所得税と住民税を合わせた税率が14.21%になります。

3,000万円特別控除と併用することもできるため、長期間所有したマンションを売却する場合は、適用できるか確認しておきましょう。

マンション売却で利用できる主な特例

マイホームの売却では、一定の要件を満たすと税負担を抑えたり、譲渡損失をほかの所得から差し引いたりできる特例があります。特例によって課税譲渡所得や税額がゼロになる場合でも、適用を受けるには確定申告が必要です。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

譲渡所得が3,000万円以下であれば、この控除によって課税譲渡所得がゼロになり、売却益に対する所得税や住民税などはかかりません。

主な要件は、自分が住んでいるマイホームの売却であること、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと、一定期間内に買換え特例や譲渡損失の特例などを利用していないことです。

以前住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。詳しい適用要件は「マンション売却の3,000万円特別控除」で解説しています。

3,000万円の特別控除の基礎知識 | 適用条件・必要書類を徹底解説

不動産売却の譲渡所得を控除する、3,000万円の特別控除を基本からわかりやすく解説します……

10年超所有軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、家屋とその敷地の所有期間がともに10年を超えるマイホームは、一定の要件を満たすと軽減税率の特例を利用できます。

3,000万円特別控除などを差し引いたあとの課税長期譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に低い税率が適用されます。3,000万円特別控除と併用できるため、控除後も課税譲渡所得が残る場合に税負担を軽減できます。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

土地や建物の譲渡損失は、原則として給与所得などから差し引けません。ただし、マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡損失をほかの所得と損益通算できる特例があります。

売却した年の所得から控除しきれなかった損失は、翌年以後3年間にわたって繰り越して控除できます。対象となるのは、主に次の2つの制度です。

いずれの制度も、所得金額、住宅ローン、買換資産などに要件があります。また、繰越控除を受ける期間は、継続して確定申告をする必要があります。現在の適用期限は、2027年12月31日までに行う売却です。

そのほかの特例：特定のマイホームの買換え特例

一定のマイホームを売却して新しいマイホームへ買い換えた場合、要件を満たすと、売却益への課税を将来へ繰り延べられる「特定の居住用財産の買換え特例」を利用できます。非課税になる制度ではなく、買い換えた住宅を将来売却するときまで課税を先送りする制度です。

この特例は、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例とは併用できません。居住期間・所有期間、売却価格、買換資産などに複数の要件があり、現在の適用期限は2027年12月31日です。利用を検討する場合は、税務署や税理士へ確認しましょう。

マンション売却でも利用できる特例制度や控除に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の控除・特例一覧｜税金を抑えられる制度と条件

不動産を売却して譲渡所得が生じると、所得税や住民税がかかります。マイホームや土地、相続に……

マンション売却の税額シミュレーション

ここまで解説した計算式を使って、マンション売却でかかる税額を試算します。建物の減価償却費相当額を差し引いて取得費を求め、譲渡所得、課税譲渡所得、税額の順に計算します。

以下の計算方法では、購入時の仲介手数料や登記費用などは省略しています。また実際に支払う税額は、取得費に含められる費用や特例の適用要件などによって異なります。

ケース1：3,000万円特別控除で課税譲渡所得がゼロになる例

次の条件で計算します。

まず、建物の減価償却費相当額を計算します。

建物の取得費は、取得価額2,000万円から減価償却費相当額324万円を差し引いた1,676万円です。土地の取得費1,200万円と合わせると、土地・建物の取得費は2,876万円になります。

譲渡所得は504万円です。ここから3,000万円特別控除を差し引くと、課税譲渡所得は0円になります。

この場合、課税譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税はかかりません。ただし、3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要です。

ケース2：控除後も課税譲渡所得が残る例

譲渡所得が3,000万円を超え、特別控除を差し引いても課税譲渡所得が残るケースです。

建物の減価償却費相当額を計算します。

建物の取得費は、取得価額1,500万円から405万円を差し引いた1,095万円です。土地の取得費1,000万円と合わせると、土地・建物の取得費は2,095万円になります。

譲渡所得4,195万円から3,000万円特別控除を差し引くと、課税長期譲渡所得は1,195万円です。

課税長期譲渡所得は6,000万円以下であり、10年超所有軽減税率の要件を満たすため、所得税等10.21%と住民税4%で計算します。

このように、同じ売却価格でも、建物の減価償却、取得費や譲渡費用として計上できる金額、利用できる特例によって税額は変わります。

税額を試算するには、購入時の売買契約書などを確認するとともに、マンションの売却価格の見込みを把握する必要があります。リビンマッチなら、一度の入力で最大6社へまとめて査定を依頼できます。

不動産会社によって査定価格に差があるため、金額を比較してから売却しましょう

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マンション売却で確定申告が必要になるケース

マンションを売却したとき、次のいずれかに当てはまる場合は確定申告が必要です。ここでは申告が必要になるケースと時期を整理していきます。

譲渡所得が生じず、マンション売却に関する特例も利用しない場合は、原則としてマンション売却による確定申告は必要ありません。ただし、給与以外の所得があるなど、売却とは別の理由で確定申告が必要になる場合は除きます。

確定申告は、原則としてマンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。期限が土日祝日に当たる場合は、翌開庁日が期限です。譲渡損失の繰越控除を利用する場合は、繰越期間中も連続して確定申告が必要です。

必要書類、申告書の作成方法、e-Taxでの提出方法、納税方法については「不動産売却で必要な確定申告を基本から解説」で解説しています。

マンション売却の税金に関するよくある質問

マンション売却で税金がかからないのはどんな場合ですか？

譲渡所得が生じなかった場合や、3,000万円特別控除などを差し引いて課税譲渡所得がゼロになった場合は、売却益に対する所得税・住民税・復興特別所得税はかかりません。ただし、紙の売買契約書を作成した場合の印紙税などは別に発生します

購入時より安い価格で売れたら、税金はかかりませんか？

必ずしもそうとは限りません。建物部分の取得費は、取得価額から減価償却費相当額を差し引いて計算します。そのため、購入時より安く売れた場合でも、税務上の譲渡所得が生じて税金がかかることがあります

税金はいつ支払いますか？

所得税・復興特別所得税は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして納付します。住民税は、申告内容をもとに翌年度に納付します

購入時の売買契約書がありません。税金はどうなりますか？

実際の取得費を確認できない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし、実際の取得費が売却価格の5%を上回る場合は税負担が増えるおそれがあります。預金通帳や住宅ローンの書類、購入当時のパンフレットなども確認し、不安なときは税務署や税理士へ相談しましょう

3,000万円特別控除で譲渡所得がゼロになった場合、確定申告は不要ですか？

いいえ。特別控除によって課税譲渡所得や税額がゼロ以下になった場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必須です。申告をしなければ控除は適用されません

税金の仕組みを理解して売却に備えよう

マンション売却では、課税譲渡所得が生じると、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、そこから特別控除を差し引いた金額が課税譲渡所得です。取得費や譲渡費用を正確に計上し、利用できる特例を確認することで、税額を適切に計算できます。

まずは購入時の売買契約書や領収書、預金通帳などを確認し、取得費を把握しましょう。特例の適用要件や取得費の判断に迷う場合は、税務署や税理士へ相談してください。

税額をより正確に見積もる際は、マンションの売却価格の見込みを把握することが重要です。リビンマッチなら、一度の入力で最大6社へまとめて査定を依頼できるので、物件の売却相場を把握できます。

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