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マンション売却費用のほとんどが仲介手数料です!値引きはできる?

公開日: 2022年3月31日 |最終更新日: 2022年7月25日
マンション売却費用のほとんどが仲介手数料です!値引きはできる?

マンションの売却には物件価格の約5〜8%の費用がかかります。その中でも大部分を占めているのは、不動産会社に報酬として支払う仲介手数料です。

仲介手数料は値下げをしたり、無料にしたりすることも可能です。しかし、それにより自分の物件の優先順位が下げられるおそれなどがあるため、あまり得策ではありません。それよりも不動産会社と協力して、なるべく高額で売却した方が結果的に手元に残る金額が大きいです。

そこで本記事では、仲介手数料やそのほかの費用について、そして損をしない方法について紹介します。

売却費用のほとんどが仲介手数料

売却費用の中でも大部分を占める、仲介手数料について紹介します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社が売買契約を成立させてくれた報酬として支払うものです。

売買契約が成立しなければ払う必要はありません。複数の不動産会社に仲介を依頼しても、仲介手数料を支払うのは買主を見つけてきた1社だけです。

仲介手数料には、売却するマンションの広告作成、内覧者の立ち会い、契約書の作成などの費用が含まれています。

金額の目安

仲介手数料の上限は、下記の3段階に分けて計算したものを合計したものです。

売買価格が200万円以下の部分
売買価格の5%+消費税
売買価格が200万円を超えて400万円以下の部分
売買価格の4%+消費税
売買価格が400万円を超える部分
売買価格の3%+消費税

しかし、毎回計算するのは面倒ですので、売買価格によってそれぞれ下記のとおり計算されます。

売買価格が200万円以下の場合
売買価格の5%+消費税
売買価格が200万円を超えて400万円以下の場合
売買価格の4%+2万円+消費税
売買価格が400万円を超える場合
売買価格の3%+6万円+消費税

しかし、この金額は宅地建物取引業法で決められた上限額です。よってこの金額から値引きすることは可能です。しかし、上限額を採用している不動産会社が多いため、値引きは当然にできるとは思わない方がよいでしょう。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
宅地建物取引業法(報酬)第四十六条

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

売買又は交換の媒介に関する報酬の額
二百万円以下の金額 百分の五・五
二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・四
四百万円を超える金額 百分の三・三

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

仲介手数料のシミュレーション

具体的にどのくらいの仲介手数料がかかるか計算してみます。

たとえば、不動産の売買価格が200万円であれば、仲介手数料は下記のとおりに計算できます。

200万円 × 5%+消費税=11万円

1,000万円の場合は計算式が変わり、下記のとおりです。

1,000万円 × 3%+6万円+消費税=39万6,000円

売買金額の約4%もの仲介手数料がかかるので、大きな割合だということが分かります。

無料になるカラクリ

仲介手数料を無料にしている不動産会社も中にはあります。

実は仲介手数料は、売主だけではなく買主からももらうことができます。よって、買主から仲介手数料をもらうので、売主には無料とする不動産会社もあるわけです。

売主が仲介を依頼している不動産会社とは違う会社が買主を見つけてくることがあります。その時は、売主が依頼している不動産会社は売主から、買主を見つけてきた不動産会社は買主から仲介手数料を受け取ります。

しかし、仲介手数料が無料の場合、売主が依頼している不動産会社は自社で買主を見つけないと利益がでません。そこで、他社が買主を見つけてきても紹介しない「囲い込み」を行うケースがあります。

これによって購入希望者が見つからず、仲介手数料を無料にしてもらっても、それ以上に値下げをしないと売却できないおそれがあります。

また、広告宣伝費や出張費など、別の項目で代金を請求される可能性もあるので注意しましょう。安心して不動産売却を任せるためには、不動産会社選びを慎重に行う必要があります。



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そのほかの費用

マンション売却時には仲介手数料のほかにも費用が発生します。主なものを紹介します。

印紙税

不動産売買契約書に対して課税される税金です。売買契約書は課税文書にあたるため、原則として売主・買主双方が自らの契約書に印紙を貼り、消印をすることが義務付けられています。

税額は契約金額によって異なりますが、10万円以上の成約価格から適応され、200円から48万円の印紙を貼って納めます。

印紙税の一覧
契約金額(円) 印紙税額(円)
10万~50万 200
50万~100万 500
100万~500万 1,000
500万~1,000万 5,000
1,000万~5,000万 10,000
5,000万~1億 30,000
1億~5億 60,000
5億~10億 160,000
10億~50億 320,000
50億~ 480,000

印紙を貼っていないと、見つかった時に3倍の税金を払わなければいけません。また、貼っていても、消印がされていないと同額の税金を払う必要があります。仲介してもらっている不動産会社の指示に従いましょう。

土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの
不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

登記費用・住所変更費用

不動産を売買した場合、登記する際に納める登録免許税が必要です。登記免許税は、不動産1個につき1,000円ですが、通常は司法書士に依頼します。報酬の相場は1〜2万円です。

また、登記簿と住民票の住所が一致していない場合には住所変更登記が必要です。こちらも登記をするので不動産1個につき1,000円の登録免許税が必要です。司法書士に依頼すると1〜2万円必要です。

ローンを一括返済するための費用

ローンが残っており、売却にともなって返済をする場合には金融機関に手数料を支払う必要があります。その金額は、金融機関によって異なりますが、固定で数万円や、残高の何%となっています。

譲渡所得税

マンションが購入時より高い金額で売れた場合、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。税率はマンションの所有期間によって異なります。

5年以下の短期保有の場合は39.63%、5年以上の長期保有の場合は20.315%です。

利益に対して課せられるので損をするわけではありませんが、利益が大きいと高額になります。

ハウスクリーニング費用

部屋をきれいにしてから売却したいという人は、ハウスクリーニングやリフォームの費用もかかります。ハウスクリーニングなら数万円、リフォームなら数十万円から数百万円必要です。

マンション売却で損をしないために

マンション売却では適正価格で売却することが重要です。ここではマンション売却で損をしない方法について紹介します。

部屋を十分きれいにしておく

購入希望者は必ずといってよいほど内見に来ます。その時に部屋が汚ければ、どれだけ間取りや立地を気に入っても、購入意欲は下がります。また、汚いことを理由に値下げを要求される可能性もあります。

購入者に気持ちよく購入してもらうためには、部屋をきれいにしておくことは重要です。

特にマンションでは同じ建物内でほかの部屋が売りに出ている場合があります。
その場合、購入希望者は比較検討すると考えられます。比較された場合にほかの部屋よりきれいだと選ばれやすいです。

安易な値下げには応じない

売り出して数カ月間売却できなければ、不動産会社から値下げを提案されます。

しかし、適正価格を知っていれば安易な値下げに応じる必要はありません。適正価格で売り出していれば、近いうちに購入希望者は現れます。

購入希望者との価格交渉で、希望価格とすり合わせていくことは問題ありませんが、安易な値下げは避けた方が無難です。

値下げをするよりも、販売戦略がきちんと行われているか、部屋はきれいか、などに目を向けましょう。

少しでも高く売却する

マンションを売却するためには、仲介手数料を含めさまざまな費用がかかります。その費用が数十万円もすると高いと感じてしまうかもしれません。しかし、全体で見ると数%にすぎません。

たとえば、仲介手数料を節約したばかりに買主が見つけられず、節約した以上に値下げをすれば本末転倒です。

出ていく費用を節約するより、少しでも高く売却した方が、最終的に手元に残る金額は多くなります。

できるだけ高く売却するには、よい不動産会社に仲介してもらうことが1番です。

そのために利用をおすすめするのが、不動産一括査定サイトです。

一括査定することで、複数社から査定金額が出るので、マンションの相場を知ることもできます。査定額は数百万円以上の差が出ることもあります。また、不動産会社の仲介手数料の違いやサービスの違いを知ることもできます。

納得できる金額で売却するために、ぜひ一括査定サイトを利用しましょう。

不動産一括査定サイトを利用して少しでも高く売却しよう

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マンション売却の費用に関するよくある質問

マンション売却時にはいくら必要?
マンションの売却には物件価格の約5〜8%の費用がかかります。その中でも大部分を占めているのは、不動産会社に報酬として支払う仲介手数料です
仲介手数料は無料にできる?
できる場合があります。しかし仕組みを知らないと最終的に損をしてしまう可能性があります
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