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【簡単！】土地の分筆とは？手続きの流れと注意点をわかりやすく解説
土地を複数に分けることを分筆といいます。分筆することで共同所有の土地を単独で所有できたり、広い土地の一部分だけを売却したりできます。
ただ、やみくもに土地を分筆してはいけません。分筆の仕方によっては、せっかくの土地が二束三文になってしまうこともあるのです。土地を分筆するときの注意点を解説します。
分筆とは土地を複数に分けること
分筆とは、登記簿上でひとつの土地を複数に分割することです。土地は「筆」という単位で表されるため、分筆といいます。
分筆のメリット・デメリット
分筆のメリット・デメリットをそれぞれ以下にまとめました。
メリット
- 所有者を土地ごとに分けられる
- それぞれの土地に地目の設定ができる
- 税金が安くなる場合がある
地目とは土地の用途を表すもので、宅地、田、公衆用道路など23種類に区分されます。
分筆することで土地の評価額が下がり、税金を安くできるかもしれません。土地の評価は、土地の間口や形状、接道道路の幅員などさまざまな要素によって決まります。
詳しく知りたい場合は、不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談してみると良いでしょう。
デメリット
- 建物が新築できなくなる場合がある
- 税金が高くなる場合がある
- 使い勝手が悪くなる場合がある
- 手間と費用がかかる
メリットでは税金が安くなる場合を紹介しましたが、分筆次第で税金が高くなる場合もあるので注意しましょう。
また、分筆をすることで建物が新築できなくなる場合や、使い勝手が悪くなることもあります。分筆するときは、デメリットになる可能性がないか専門家に確認しておきましょう。
分筆が必要になるケース
分筆が必要になるのは、主に以下のケースです。
- 土地の一部を売却する
- 遺産分割で相続人それぞれが土地を取得する
- 土地の一部を物納する
- 地目を分けたい
- 共有不動産を分割してそれぞれ単独名義にする
- 土地の一部を市町村に寄付する
それぞれ順に解説します。
土地の一部を売却する
一筆の土地のなかで所有者を分けることはできません。そのため、土地の一部を売却するには分筆が必要です。
遺産分割で相続人それぞれが土地を取得する
複数の相続人がおり、それぞれ土地を取得するには分筆が必要です。また、将来の相続に備えて事前に土地を分筆しておけば、相続によるトラブルを回避できる可能性があります。
土地の一部を物納する
物納とは、土地を納めることで税金を支払うことです。相続税の支払いなどで物納したい場合は、分筆をしなければなりません。
地目を分けたい
一筆の土地のなかで、地目を複数に分けることはできません。農地の一部を宅地にして家を建てるなど、土地の一部を異なる地目に分けたい場合は分筆が必要です。
共有不動産を分割してそれぞれ単独名義にする
複数で共有している土地を分割して、それぞれが単独名義で分割した土地を所有する場合は、分筆が必要です。分筆することで、共有状態が解消できます。
土地の一部を市町村に寄付する
建物を新築する際、前面道路の幅員を確保するために、土地の一部を「道路」として市町村に寄付する場合は、分筆が必要です。
土地をまとめる合筆とは
分筆とはひとつの土地を複数に分けることですが、複数の土地をひとつにまとめることを「合筆」といいます。
合筆は、次の目的で行うことがあります。
- 管理を簡素化する
- 土地の売却をスムーズにする
土地の筆数が多いほど管理の手間が増えるため、合筆することで管理の手間が解消されるでしょう。また、土地の売却でも、筆数が多いと作業が煩雑となり不便なため、合筆することがあります。
土地を分筆する流れ
土地を実際に分筆する流れは次のとおりです。
- 土地家屋調査士の選定・依頼
- 土地情報の調査・情報収集
- 現地確認・測量
- 関係者全員と立ち会い・境界確認
- 境界確定測量
- 分筆案の作成
- 境界標の設置
- 分筆登記書類の作成・申請
それぞれの項目について、詳しく解説します。
①土地家屋調査士の選定・依頼
土地家屋調査士の選定を行い、土地の分筆を依頼しましょう。分筆には専門知識や高度な作業が必要なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
②土地情報の調査・情報収集
土地家屋調査士が次の資料を確認するために、法務局や役所に行ったりインターネットから取得したりします。
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
- 道路境界明示図など
③現地確認・測量
土地家屋調査士が、分筆する土地の現地調査を行います。具体的には、既存の境界標の確認 や、現地測量を進めていくでしょう。
④関係者全員と立ち会い・境界確認
関係者全員に立ち会ってもらい、既存の境界標の位置確認や、新規で設置する境界標の位置などを確認します。関係者とは、分筆する土地の所有者、隣地の所有者、役所の職員などです。
⑤境界確定測量
④の立ち会いや境界確認をもとにして、境界確定測量を行います。境界確認書を以前に取り交わしていなければ、「境界確認書」を作成して隣地所有者に署名・押印をもらいましょう。
⑥分筆案の作成
土地の境界が確定したら、土地家屋調査士が、土地の分筆案を作成します。不動産会社や建築士などと相談しながら、最適な分筆を検討しましょう。
⑦境界標の設置
分筆方法が確定したら、土地家屋調査士に境界標を現地の必要な場所に設置してもらいます。
⑧分筆登記書類の作成・申請
境界標の設置が完了したら、土地家屋調査士が登記申請に必要な書類を作成して、法務局へ分筆登記書類を提出します。
以上が、土地を分筆する流れです。なお、分筆によって土地の所有者が変わる場合は、所有権移転を司法書士に依頼する必要があります。
土地を分筆するときの費用
土地を分筆する費用は、土地の面積が100m2程度であれば、10万円〜40万円が相場です。土地の面積が広ければ、100万円を超える場合もあります。
土地の面積や隣接地の数などによって分筆費用は変動するため、詳しく知りたい場合は土地家屋調査士に見積もりを依頼しましょう。
分筆して土地を売却するときの注意点
ここでは、土地を分筆して売却するときの注意点を紹介します。
既存不適格建築物に注意！
既存不適格建築物とは、建築時には合法であった建築物が、現在の法律では違法になっている建築物のことです。
土地の分筆次第では、適格であった既存建築物が不適格となってしまうおそれがあります。既存不適格建築物となってしまうと、同じ建物を建て替えられなくなったり、銀行の担保評価が下がったりするリスクがあるため注意しましょう。
分筆できないケースも！
土地の分筆ができないケースがあります。主な内容は次のとおりです。
- 条例で分筆が禁止されている
- 条例で1筆の土地の最低面積が決まっている
- 土地の面積が0.01m2未満になる
- 隣地の所有者と境界トラブルがある
地域の景観保護などの理由で、条例によって分筆が制限されている場合があります。分筆を検討する際は、事前に条例内容を確認しましょう。
隣地の所有者と境界トラブルがある場合、トラブルを解決しないと境界が確定できず、分筆ができません。また、隣地の所有者の所在地が不明で、境界が確定していない場合も同様です。
魅力のない土地にしない！
土地を分筆するには、なるべく整形地で魅力がある土地になるよう工夫しましょう。整形地のほうが高く売却できるうえ、建物を建てる場合は、建物の設計自由度が高まります。
魅力のない土地にすると、売却に時間がかかったり売れなかったりします。分筆後に土地の売却や建物の建築を検討する場合は、不動産会社や設計士などに分筆方法を相談して進めましょう。
接道義務を満たす
土地を分筆するには、分筆後の土地がいずれも接道義務を満たすようにしましょう。接道義務は、建築基準法で規定されており、原則として幅員が4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければ建物を建てられません。
分筆によって接道義務を満たさない土地となってしまった場合、建物が建てられず、資産価値も大きく減少してしまうので注意が必要です。
分筆した土地を高く売るなら一括査定サイトを利用
土地や建物などの不動産の評価は、不動産会社によって異なります。そのため不動産の査定は、複数の不動産会社に依頼することが大切です。複数の不動産会社に査定を依頼するときは、業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」が便利です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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