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既存不適格建築物は売買できる？違法建築物との違い、問題点を解説！
建てたときは問題なかったのに、いつの間にか法律が変わってしまうことがあります。そういった建物のことを既存不適格建築物といいます。住んだり所有したりするのは問題ないのですが、なかなか売却できないことがあります。既存不適格建築物の売却が難しい理由やスムーズに売却するにはどうすればよいのか解説します。
もくじ
「既存不適格建築物」とはどんな建物のこと？
まず既存不適格建築物とは、どのような建物を指すのかを把握しておきましょう。既存不適格建築物と呼ばれる建物の例を挙げて詳しく説明します。
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、建てられた当時は法律に則って適法に建築されたのにもかかわらず、法改正によって現行の法律に適合しなくなった建物のことです。
既存不適格建築物
具体的には、次のような建物のことを既存不適格と呼びます。
- 用途地域の基準を満たしていない
- 建ぺい率をオーバーしている
- 隣家との距離が近い
- 接道義務を果たしていない
- 高さ制限を超えている
それぞれどのような建物なのか、詳しく解説します。
用途地域の基準を満たしていない
用途地域とは、住環境を整えるために建物の用途や建ぺい率などを規制する地域のことです。用途地域は、住居系や商業系、工業系といったカテゴリーで13のエリアに分けられます。
用途地域で定められた基準を満たしていない物件は、用途地域による建築物の用途制限に違反しているため、不適格建築物です。
建ぺい率をオーバーしている
用途地域ごとに定められた建ぺい率をオーバーしている建物は、建ぺい率制限に違反しているため不適格建築物になります。
たとえば、300m2の敷地を所有しているとして、その地域の建ぺい率が80％から60％に変更された場合を考えてみましょう。建ぺい率が80％なら、その所有地に建てられる建築面積は240m2です。
しかし、法改正により建ぺい率が60％になった場合、建築面積は180m2となり、60m2分オーバーするため、不適格建築物として扱われます。
隣家との距離が近い
隣の敷地と距離が近すぎる物件も、不適格建築物として扱われる場合があります。民法では次のように規定されています。
建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
現在、隣同士の距離があまりにも近い状態であれば、そのまま売却するのは難しくなるでしょう。
接道義務を果たしていない
建築基準法では、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければ住宅を建てられないという規定を設けています。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
周辺環境の整備や区域指定の変更などの理由から接道義務を満たしていない建物は、道路制限に違反しているため不適格建築物に該当します。
高さ制限を超えている
建物の高さが基準よりオーバーしている場合、高さ制限に違反するため不適格建築物です。リフォームや増築して住まいを売りに出そうと考えている場合は、高さ制限に違反しないか調べてから実施するとよいでしょう。
違反建築物とは
違反建築物とは、建築当初から法に反して建てられた建物のことです。たとえば、次のような建物が違反建築物になります。
- 車庫や倉庫といった建物を増築し、建ぺい率、容積率をオーバーする
- 防音性を高めるため、窓や開口部をほとんど設けず採光不良になる
- 居住用として申請した家で勝手に事業をはじめる
違反建築が発覚すると、行政処分や罰則を受けます。場合によっては懲役が課せられるおそれもあります。
既存不適格建築物と違反建築物の違い
次の表に、既存不適格建築物と違反建築物の違いをまとめました。それぞれの違いをしっかりと把握しましょう。
| 既存不適格建築物 | 違反建築物 |
|---|---|
|
|
既存不適格建築物は違反建築物と異なり、所有しているからといって行政処分や罰則を受ける心配はありません。どちらも法律に適合している物件と比べると売却が難しいものの、売買取引は可能です。
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既存不適格建築物の問題点
どのような物件であっても、法律が改正されれば既存不適格建築物になる可能性があり、不適格建築物だからといって悪い印象を持つ必要はありません。
しかし一般的な物件と比較すると売却までに期間がかかり、価格も安くなる傾向にあります。
既存不適格建築物には、次のような問題があります。
- 担保価値が低い
- 同じ建物は建てられない
- メンテナンスしにくい
- 危険性があると是正勧告を受けることがある
それぞれの問題について解説します。
担保価値が低い
既存不適格建築物は、築年数が古いことや建て替えが難しいことを理由に担保価値が低くなる傾向にあります。担保価値が低い場合、希望金額を借入できなかったり、住宅ローンそのものが組めなかったりします。
同じ建物は建てられない
現在建っている家と同じ間取りや形の建物を建てられないのは、既存不適格建築物のデメリットです。
既存不適格建築物は、建築当時の法律に則って建てられた合法の建物ではあるものの、現行の法律の基準は満たしていません。もし、いま建っている家を壊して新たな家を建築する場合、建物のサイズが小さくなる、形状が大きく変わるといった欠点があります。
メンテナンスしにくい
既存不適格建築物は、これまで通り住み続けても何の問題もありません。しかし、日々の暮らしのなかで不具合を感じたとき、思うままにメンテナンスできず、不自由さを感じる場面があるでしょう。
たとえば、「部屋の一部をリフォームしたい」と思っても、基準に反している状態では簡単にリフォームできません。まずは、基準に合った住まいに建て替える必要があります。
危険性があると是正勧告を受けることがある
既存不適格建築物は、所有や居住を続けていても行政処分を受けることはありません。しかし、不適格によって危険性や有害性が認められた場合、行政から是正勧告を受ける場合があります。
是正勧告とは、「不適格な部分を改善してください」と伝え行動を促すことです。是正勧告は、あくまでも行政指導のため法的強制力はなく、改善するかどうかは所有者が決められます。
しかし、勧告を無視し続けてあまりに悪質だと認識された場合、さらなる指導に発展するおそれもあります。
既存不適格建築物を売却するときの注意点
既存不適格建築物を売却するときの注意点には、次のようなものがあります。
- 住宅ローンの審査がとおらないことがある
- 売却価格が安くなってしまうことがある
- 買主にきちんと伝えてから取引する
- 実績が豊富な不動産会社に依頼する
気をつけるべき点を把握し、前もって対策を講じましょう。
住宅ローンの審査がとおらないことがある
住宅ローンの審査の際、金融機関の多くは、ローンを通す物件が現行の建築基準法の項目を満たしているか調べます。調査の結果、基準を満たさない項目がいくつかある場合、一定のリスクを考慮し融資を断る銀行があるのも事実です。
とはいえ、すべての金融機関のローン審査がとおらないわけではありません。なかには、融資を受けてくれる金融機関もあります。
住宅ローンの審査がとおらないのは、買主にとって大きなデメリットです。所有している既存不適格建築物のローン審査が気になる場合、売却前に不動産会社に相談し担保評価を受けられないか尋ねてみましょう。
売却価格が安くなってしまうことがある
既存不適格建築物は、次の理由から売却価格が安くなってしまうおそれがあります。
- 築年数が古く劣化が目立つ
- 増築できない
- 建て替えが難しい
- 再建築できない
- 同じサイズの家を建てられない
買主は上記の理由から購入しても活用の幅が限定されてしまうため、安値になる場合があります。
もし高値での売却を望むなら建物を取り壊し、更地にして売却するのもひとつの手です。たとえ再建築不可物件だとしても、駐車場や駐輪場、家庭菜園といった幅広い用途で活用できるようになります。
買主にきちんと伝えてから取引する
売却前は、必ず買主にどのような不適合があるかすべて伝えましょう。少しでも早く、高く売却したい気持ちが勝って、事実を伝えずに売却してはいけません。物件の欠陥箇所や不適合箇所を伝えずに売却してしまうと、あとでトラブルになるおそれがあります。
既存不適格建築物の売却がスムーズに進むか不安なら、買主に嘘をつくのではなく、不動産会社の担当者とよく相談し、売却戦略を練って販売活動を進めましょう。
実績が豊富な不動産会社に依頼する
既存不適格建築物の売却は、さまざまな理由から一般的な物件より売却が難しくなります。そのため、既存不適格建築物を売りに出すなら、不適格建築物の売却実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。
実績がある会社なら取り扱いに慣れている場合が多く、住宅ローンの審査や売却戦略までスムーズに対応してくれるでしょう。
既存不適格建築物の売却はリビンマッチで！
不動産会社はたくさんありますが、既存不適格建築物の取引実績の多い会社を見つけるのは簡単ではありません。1社1社に連絡して問い合わせる必要があります。そしてようやく見つけた不動産会社が、自分にとってよい不動産会社とは限りません。やる気のない人が担当になったら、いつまでたっても売却できないおそれもあります。
不動産売却では複数に不動産会社を比較して、自分に合った会社と相談して進めていくことが、スムーズに売却を成功させる重要ポイントです。
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一括査定の申し込みをするときは、土地や建物の面積などの情報を入力する必要があります。あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）などの建物の情報がわかる資料を用意しておくと、スムーズに入力ができるのでおすすめです。既存不適格建築物など売れにくい不動産でおなやみの方は、ぜひリビンマッチをご利用ください。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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