リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
土地を高く売る方法11選！事前準備のポイントや注意点を紹介
少しでも高く土地を売却するなら、不動産会社に任せきりはおすすめできません。まずは自分でできることから、土地を高く売るための準備をしましょう。
土地の購入希望者は、失敗をおそれています。購入後も問題なく利用できる土地とアピールすることが大切です。土地を高く売るために、売主はどういったことをすればよいのか解説します。
リビンマッチのポイント
不動産会社と契約しただけでは、土地を高く売ることはできません。少しでも高く売るなら、買主を安心させることが大事です。境界の確定や土壌・地盤の調査など、買主の不安や負担の軽減に努めてください。土地価格の高いタイミングの見極めも重要です。
土地を高く売るための基礎知識
土地の価格を把握する際は、以下の5つの指標が用いられます。
- 公示価格
- 基準価格
- 相続税路線価
- 固定資産税評価額
- 実勢価格
このうち1〜4は公的な地価といえるものです。
1の公示地価は国土交通省が公表する地価指標です。毎年1月1日の価格について、同年3月に公表されます。
2の基準価格は都道府県が公表する地価指標で、正式名称は「都道府県基準地標準価格」です。毎年7月1日時点の価格について、同年の9月下旬に公表されます。
3の相続税路線価は、路線価の定めがある土地の相続税評価額のことです。路線価とは、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
4の固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる評価額です。市区町村が設定しているもので、一般的には公示価格の7割程度になります。
5の実勢価格は、実際に不動産の売買取引が成立したときの価格です。1～4の公的価格を基準としつつ、立地条件や土地の形状などの要素を考慮し、買主と合意のもとで決定されます。
土地の条件によっては、公的な価格・評価額と実勢価格が乖離するケースもあります。
土地を高く売却するための方法11選
土地の売却価格は些細な工夫で大きく変わるため、高く売るには不動産会社だけでなく売主自身も対策を行う必要があります。売却前の対策次第で、同じ土地でも評価や成約価格に差が出るケースは少なくありません。
土地を少しでも高値で売るために、売主が押さえておきたい具体的な対策をわかりやすく解説します。
土地の境界をはっきりさせる
隣接する土地との境界線を明確にすることは、土地を売却するうえで必須事項です。もし、境界線がわからない土地を売却する場合は、前もってはっきりさせましょう。境界線を明確にすると、土地の境界をめぐるトラブルを未然に防ぎ、買主も安心して購入を検討できます。
土地の境目を調べるには、測量士や土地家屋調査士に依頼し、専門家の目線から正しく測定してもらうのがおすすめです。不動産会社のなかには、測量サービスを実施している会社や土地家屋調査士と連携している会社もあるため、売却前に相談するとよいでしょう。
土壌汚染の心配がないか調査する
買主の多くは、購入を検討している土地が汚染されていないか関心を持っています。そのため、要求される前に土壌汚染調査を実施し、土地の安全性を証明しましょう。
たとえ法律で調査が義務づけられていない土地であっても、土壌汚染があるか調べると高値で売却できる可能性が高まります。不動産価値を高めるためにも、事前に調査を済ませるのがおすすめです。
地盤調査で地震に強い土地か確認する
地盤調査を実施し、耐震性がある土地かどうか調べるのも効果的です。調査結果で地震に強い土地と立証できれば、買主は安心して購入に踏み切れます。
また、もし土地を売却してしまったあとに軟弱地盤だと発覚した場合、契約不適合責任を問われ高額な損害賠償請求を受けるおそれもあります。売却後にもめごとを起こさないためにも、あらかじめ調査を実施しましょう。
地盤調査の方法には、次のような種類があります。
| 種類 | 対象 | 費用目安（円） |
|---|---|---|
| SWS試験 | 戸建て・小規模住宅 | 約5万～10万 |
| 表面波調査法 | 戸建て・小規模住宅 | 約8万～12万 |
| ボーリング調査 | マンションなどの大規模住宅 | 約20万～30万 |
※費用相場はあくまで目安です。詳細は各業者にお問い合わせください。
一般的な戸建て住宅を建てられるくらいの土地なら、3種類のなかで比較的リーズナブルなSWS試験で十分です。マンションや大きめのアパートを建てられる広い土地なら、ボーリング調査を検討してもよいかもしれません。土地の面積や形状、用途によって適切な種類を選びましょう。
土地の利用履歴を調べる
土地を高く売るなら、利用履歴を調べて情報開示するのも有効な方法です。どのような用途で使われていたかはっきりすることで、買主から信頼を得られます。
利用履歴を調べるためには、古い地図や土地の変遷がわかる資料が必要です。可能であれば、一度売却する土地があるエリアの役所に問い合わせてみましょう。もしかすると、行政に保管されている資料があるかもしれません。
資料を集められない場合、売主が購入した相手に連絡したり、近所の人に聞き込みしたりするのもおすすめです。
家を解体して更地にする
早く土地を売却したい場合、建物を壊して更地にするのがおすすめです。更地は、自宅を建てるだけでなく、店舗や駐車場といった多様な用途で活用できるため、購入希望者が集まりやすく高く売れる可能性が高まります。
新しい家を建て替えることが前提であれば、住宅ローンに解体費を組み込む方法もありますが、返済額が高額になってしまいます。
購入後の自由度が高まり、解体費用を支払わずに済むのは買主のメリットです。スムーズに高値売却を狙うなら、解体を視野に入れるのもよいでしょう。
家を解体する手順
ここで、家を解体して更地にする手順を説明します。
- 依頼する解体業者を決める
- 見積もり依頼
- 見積もり確認
- 契約締結
- 解体工事の準備
- 解体工事開始
- 工事終了後、現場確認
- 工事費用を支払う
- 必要書類を提出する
取り壊す家の規模によってまちまちですが、一般的な戸建て住宅を解体する場合、業者の選定から書類の提出まで約1～2カ月の期間が必要です。早めの行動を心がけましょう。
土地に物が埋まっていないか調べる
土地に埋まっている物（地中埋設物）は、土地の価格に影響を与える要素の1つです。影響を与える主な理由として以下の2つが挙げられます。
- 建物を建設する際の障害になる
- 地盤の強度が低下する原因となり、地震による大きな被害が予想される
埋まっている物の撤去や地盤改良が必要な場合、買主の費用負担につながるため、価格が下がる原因になります。特に、過去に工場や倉庫、駐車場として使われていた土地は、基礎コンクリートや配管、瓦礫などが地中に残っているケースも少なくありません。
売却後に埋設物が発覚すると、除去費用の負担を巡ってトラブルになるおそれもあります。そのため、売却前に地中に物が埋まっていないかの調査が重要です。
地中埋設物の調査方法としては、地歴調査や非破壊検査（レーダー探査）、掘削調査などが一般的です。調査方法や費用が異なるため、土地の状況に合ったものを選択しましょう。
土地に地中埋設物があった場合は、その旨を重要事項として買主に伝える必要があります。
放置されているゴミや雑草を処分する
土地に枝やガラス片などのゴミがあると、買主に不衛生な印象を与えてしまいます。また、草が伸びきっている土地や虫が大量発生している土地は、手入れが難しいと思われるかもしれません。
売りに出す前に、草刈りや害虫駆除、ゴミの片づけを徹底し、買主からの印象アップを狙いましょう。とはいえ、業者に依頼して本格的に手入れする必要はありません。売主ができる範囲のことをすれば十分です。
土地の一部を分けて売却する
広すぎる土地は活用が難しいため購入者が限られてしまいます。そのため広大な土地はそのままの状態で売却するのではなく、平均的な坪数に土地を分けて売却する方法が一般的です。
このように、1つの土地を2つ以上の土地に分けることを「分筆」といいます。ただし、宅地建物取引業免許を持たない個人が、分筆した土地を複数の人に対して売却した場合、「反復継続行為」とみなされることがあります。
もとは1つの土地であった場合でも、分筆した土地の両方を別々の人に売る行為は事業と判断され、宅地建物取引業法違反に該当するおそれがあるため危険です。土地を分筆して2つに分ける場合でも、1つは自身で所有を続け、もう片方のみを売却する行為は問題ありません。
広すぎる土地の活用方法に悩んでいる場合は、分筆して一部だけを売却するのがおすすめです。
売り出し価格を少し高めに設定する
売り出し価格を高値に設定する方法です。売却に出したときの価格が高ければ、たとえ値下げ交渉に持ち込まれたとしても、実勢価格が相場を下回る心配はないでしょう。
実勢価格とは、実際に取引が成立した価格のことです。販売価格とは異なり、売主と買主がお互い合意した価格をいいます。
もし、相場と変わらない売り出し価格を設定していたら、少しの値下げでも売主は痛手を受けるでしょう。それなら、前もって高く売り出し、許容範囲内で値下げに応じるほうが賢明です。
とはいえ、あまりに高額な値段設定はおすすめしません。金額を見ただけで敬遠され、なかなか買主があらわれないおそれがあります。あくまで、相場より少し高めを心がけましょう。
土地の需要が高まる時期に売り出す
土地が値上がりするタイミングを見計らって売りに出す方法です。土地の価格は、国際的なイベントの開催や経済的問題、世界情勢、都市開発といったさまざまな要因で値上がりする可能性があります。
たとえば、売り出しを検討している土地が再開発エリアに位置し、大型商業施設や病院、大学、金融機関の支店などの建設が予定されているとします。この場合、現在より利便性の向上が期待できるため、土地の需要が高まり高値で売却しやすいでしょう。
今後の周辺環境に注視し、日常生活を送るのにプラスとなる施設、機関の建設予定がないか、国際的なイベントの開催予定はないか調べることをおすすめします。
土地の売却に強い不動産会社を選ぶ
高く売ってくれる不動産会社を選ぶ方法です。土地の売却実績が豊富な会社や、不動産業界歴が長いスタッフが多く在籍している会社に依頼するとよいでしょう。これまでの経験や実績から戦略を立てて、高値で売却してくれる可能性があります。
高く売ってくれる不動産を探すなら、複数の会社に相談して実際にやり取りするのがおすすめです。担当者の対応や熱意も確かめながら、信頼できる会社に依頼しましょう。
土地を高く売るために気を付けること
前章で紹介したポイントを押さえても、土地売却の進め方によっては高く売れないという事態が起こります。
土地売却では「高く売るためのポイント」だけでなく、「安くなるのを防ぐ注意点」を理解することも大切です。土地を高く売るために気をつけることを3つご紹介します。
1社だけの査定で依頼しない
土地を高く売るためにも、1社に査定しただけで不動産会社に売却を依頼することは避けましょう。
1社だけの査定では、提示された査定額の妥当性を判断する手段がありません。本来はもっと高く売れる可能性がある場合でも、比較対象が存在しないため、その金額を適正価格だと判断するおそれがあります。
また、1社のみの査定では契約条件も他社と比較できず、内容の良し悪しを判断しにくくなります。その結果、売主にとって不利な条件でも気づかないまま契約してしまう場合があるのです。
ただし、査定を依頼する不動産会社の数が多すぎると、やり取りが負担になってしまいます。多ければ多いほど良いというわけではなく、3社程度が目安といえるでしょう。複数社を探すのであれば、不動産の一括査定サイトを利用するのもおすすめです。
道路幅・建築制限を確認する
土地の売却を開始する前に、土地の道路幅および建築制限の有無を確認することが重要です。
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければならない」と定められています。一部の例外を除き、道路に面する間口が2メートル未満の土地には建物を建てられません。
接道義務を満たしていない土地は活用方法が限られてしまうため、なかなか買い手が見つからないことがあります。接道のない土地を売却するには以下のような対応が必要です。
- 隣地の購入やセットバックなどの方法で接道要件を満たす
- 再建築許可を得る
- 接道のない土地の売却実績がある不動産会社に相談する
一般的な土地売却とは異なる対応を行う場合があるため、早めに確認しておくとよいでしょう。
土地の形状や特殊事情を考慮する
土地の形状や立地条件、個別の事情によって、売却の進みやすさや価格は大きく変わります。土地の条件によっては、一般的な売却方法では買い手が見つかりにくいケースもあるため、あらかじめ特性を把握しておくことが重要です。
たとえば、土地の面積が極端に広い場合や、接道条件に制限がある土地は、活用方法が限られるため購入希望者に避けられやすくなります。さらに、過去の利用状況によって地中埋設物が残っている土地も、買主にとって不安材料となりやすいでしょう。
変形地や敷地内に高低差がある土地、周囲に嫌悪施設がある土地など、立地や形状そのものが価格や需要に影響を与える要因になるのです。
ただし、このような条件に該当する場合でも、「売れにくい土地」と一律に判断するのではなく、現状を整理して適切な売却方法を検討することが大切です。不利な条件を踏まえたうえで売却実績が豊富な不動産会社に相談し、土地に合った販売戦略を立てることで、売却の可能性を高められるでしょう。
土地をできるだけ高く売るためのコツ
土地をより良い条件で売却するには、事前の準備が重要になります。事前準備が十分であれば、適切な対策ができるだけでなく、不利な条件で売却してしまうリスクを抑えることが可能です。
ここでは、土地をできるだけ高く売るためのコツを3つご紹介します。
所有する土地の相場を把握する
土地売却をするにあたって、所有する土地の相場を把握する必要があります。
売り出すときの土地の価格は、高すぎても、安すぎても好ましくありません。特別な理由なく相場を大きく上回る土地は、売れ残るリスクが高いためです。相場よりも安価であればスピーディーな売却が期待できるものの、高額売却の機会を逃してしまいます。
相場は売却価格を決めるときの基準になります。売却市場における相場と公的な価格などを考慮することで、適切な売却価格を設定できるでしょう。
嫌悪施設などのデメリットも正確に伝える
ゴミ収集場や下水処理場といった嫌悪施設の建設が予定されている場合、生活するにも商売するにもふさわしくない場所として価値が下がる傾向にあります。
嫌悪施設の建設が予定されているなら、ほかの利便性をアピールして高値売却を狙いましょう。たとえば次のような、ほかの魅力を伝えるのがおすすめです。
- 駅まで徒歩圏内
- バス停が近い
- 近隣にスーパーやコンビニがある
立地の特徴を伝えて、駐輪場や駐車場経営に向いている土地だとアピールできれば、多少高値でもすぐに売却できる可能性があります。
土地に関する書類をなるべく多く用意する
有利かつスムーズな土地売却を実現させるため、土地に関する書類をなるべく多く用意したうえで、売却活動を始めるのが理想です。書類を多く用意すべき理由として、以下の2つが挙げられます。
- 土地に関する情報を買主へ正確に共有できるため、認識の相違や契約不適合責任のリスクを抑えられる
- 十分な事前準備をしていることで不動産会社や購入希望者の高評価・好印象につながり、交渉がスムーズに進む可能性がある
登記簿などの必須書類以外にも、土地に関する情報の把握、共有に役立つ書類を多く揃えましょう。
土地を高く売るには自分に合った方法選びが重要
土地を高く売るには、事前の工夫や十分な準備が欠かせません。高く売る方法はいくつかありますが、どれが適しているかは土地の状況によって異なるため、自分に合った方法を選択しましょう。
さらに、土地を高く売るには、相場の把握も重要なポイントです。ただし、土地の価格はさまざまな要因によって変わるうえ、不動産会社によって査定価格にも差が出ます。そのため、どのように相場を把握すればいいかお悩みの方も多いでしょう。
土地の相場を把握するときにおすすめなのが、一括査定サイトの活用です。リビンマッチでは、物件種別、エリア、面積などの基本情報を入力するだけで、最大6社による査定額の比較ができます。無料で利用できるため、売却価格を把握するためにご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
