土地の売却相場の調べ方｜4つの確認方法と失敗しないための注意点

土地売却では、あらかじめ相場を調べておくことが大切です。価値を把握せずに売却すると相場より低い価格で売ってしまうことがあるためです。また、売り出し価格が高すぎると買主が見つからず、いつまでも売れない状態が続くかもしれません。

土地の相場価格を調べるには、いくつかの方法があります。土地を売却するときに役立つ、相場価格の調べ方を解説します。

【最新版】土地の売却相場はいくら？

はじめに、近年の土地の売却相場について解説していきます。

東日本不動産流通機構（レインズ）が2025年に公開したデータによると、首都圏の成約物件における売却価格および㎡単価の平均は以下のとおりでした。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」（PDF）

表を見てわかるとおり、㎡単価および価格は東京都が突出して高いことがわかります。

また、レインズの「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」という資料では、土地の流通市場の傾向を以下のように分析しています。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」（PDF）

レインズの調査結果から、首都圏の土地の売却価格は上昇傾向にあり、活発な取引が行われているといえるでしょう。

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土地の売却相場を自分で調べる方法

土地の相場を確認するための方法は、下記の4つです。

確認する方法によって相場価格が異なります。そのため、いくつかの方法を並行して調べることで、精度を高められます。

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• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

土地の価値を調べる

公示価格

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が定めた土地の評価額です。

全国の特定地点における毎年1月1日時点のm²単価を確認できます。所有する土地から近い場所の評価額を当てはめることで相場を調べられます。

公示価格で調べる方法

1.国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」にアクセスする

2.都道府県名、市・郡名、区・町・村名・地名（住居表示）を入力して決定をクリックする

3.条件を指定して検索をクリックする

4.所有する土地の住所に近い場所を探す

検索結果が表示されたら「所在及び地番」を確認して、売却する土地に近い住所があれば、価格（円/m²）の欄を確認し、売却する土地の面積をかけて計算します。

公示価格を使用した算出方法

公示価格の検索結果が表示された後の流れは、次のとおりです。

検索結果に複数の土地が表示されており、住所にほとんど違いがない場合は、形状や利用区分など条件が近いものを選びましょう。

価格（円/m²）が30万円、土地の面積が40m²だった場合は下記の計算式で求めます。

住所によっては、特定地点が近くにない場合があります。自宅から基準点までの距離が離れるほど実勢価格との差が広がるおそれがあるため、ほかの方法も並行して調べましょう。

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基準地価

基準地価は、都道府県が主体となって公表する土地の評価額です。毎年7月1日時点の評価額が基準となり、9月頃に公表されます。

基準地価で相場価格を調べるには、公示価格と同じく国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」を使います。

基準地価で調べる方法

手順は公示価格と基本的には同じで、国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」にアクセスしてから、都道府県名、市・郡名、区・町・村名・地名（住居表示）を入力して決定をクリックします。

次の画面で条件を指定する際、対象を「地価調査」のみを指定して検索をクリックすると基準地価が表示されます。

基準地価を使用した算出方法

基準地価を使用した算出の流れは、公示価格を使用する場合とほとんど同じです。検索結果が表示されたら、公示価格と同じように「所在及び地番」を確認します。売却する土地に近い住所があれば、価格（円/m²）の欄を確認し、売却する土地の面積をかけて計算します。

住所が近い土地が複数ある場合は、形状や利用区分などの条件が近いものを選びましょう。たとえば、土地の価格（円／㎡）が20万円、売却する土地の面積が50㎡の場合、計算式は以下のとおりです。

基準地価と公示価格の違いは、特定地点の範囲と評価額を決定する時期です。公示価格の特定地点は、主に都市計画区域内ですが、基準地価は都市計画区域外も含みます。

また、公示価格が1月1日時点の評価額なのに対して、基準地価は7月1日時点です。2つの評価額を使い、それぞれの評価額を調べることで、半年ごとの相場を確認できるため、補完的な使い方ができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、不動産の固定資産税を決める基準となる評価額です。不動産の所有者には、固定資産税の納付義務がありますが、税額を決めるもとになっているのが固定資産税評価額です。

土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に送付される固定資産税の納税通知書で確認ができます。同封されている固定資産税・都市計画税課税明細書の「土地の所在」の「価格」欄に記載されている金額が該当します。土地が分筆されている場合は欄が分かれているので、すべての金額を合計してください。

固定資産税評価額は、公示価格の70%程度に設定されているといわれているため、0.7で割ることで公示価格に近い評価額を求められます。

たとえば、固定資産税評価額1,400万円の土地の場合、公示価格は下記の計算式で求められます。

固定資産税評価額がわかれば、インターネットで調べなくても土地の相場価格が計算できます。なお、固定資産税の納税通知書を紛失した場合は、市区町村で「固定資産公課証明書」を発行してもらうことで確認が可能です。

路線価

路線価は、国税庁が公表している土地の評価額です。毎年1月1日時点の主要な道路に面した1m²あたりの土地価格が調べられます。

公表されている評価額の数が公示価格や基準地価よりも多いため、2つの評価額で調べられない土地でも、路線価を使うことで求められる可能性が高くなります。路線価を使って土地の相場価格を求める方法は次のとおりです。

路線価で調べる方法

1.国税庁「路線価図・評価倍率表」にアクセスする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

2.地図または国税局の管轄するエリアから都道府県をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

3.「路線価図」をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

4.対象の市区町村をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

5.対象の住所の右側の数字をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

※数字が複数表示される場合、どの数字を選んでも問題ありません

6.土地の住所から路線価を調べる

表示された地図から、土地の場所を探します。地図の移動は、左側にある「接続図」を操作します。

国税庁「路線価図・評価倍率表」

地図に記載されている数字は、1m²あたりの評価額を千円単位で表示したものです。たとえば、1000と記載されていれば、1m²あたりの評価額が10万円になります。路線価は1.25倍すると、公示価格に近い評価額になります。

路線価が2,200万円の土地であれば、1.25倍をした2,750万円が相場価格です。

土地の相場は実勢価格がもっとも正確

土地の価格を決める指標として、公示価格・基準地価・固定資産税評価額・路線価があります。これらの指標を参考に売却価格が設定され、最終的に成立した取引価格を「実勢価格」と呼びます。

土地の売却相場をより具体的に知るために、実勢価格について詳しく解説します。

実勢価格とは

実勢価格は、不動産の売買取引が成立したときの実際の価格です。実勢価格は以下のような要素によって決定されます。

あくまで目安ですが、実勢価格は公示価格や基準地価で算出した土地価格の1.1倍程度です。

実勢価格は不動産売買の取引価格そのものなので、市場の相場がもっとも反映された価格です。そのため、売却したい土地と似た条件の土地の実勢価格が分かれば、おおよその相場価格を把握できるでしょう。

実勢価格=土地の価格ではない

実勢価格は相場の把握に役立ちますが、売却価格と一致しないケースも多いため、あくまでも目安と考えてください。

実勢価格と売却価格が一致しないケースとしては、以下の例が挙げられます。

似た条件の土地であっても、数年が経過して周辺環境や市場状況が変化している場合は、現在の価格と大きな差が生じることがあります。そのため、参考にできる実勢価格が見つからない、もしくは判断材料にできないケースも少なくありません。

実勢価格は土地の売却価格の参考にするというよりも、大まかな相場を把握する際に役立つ情報です。実際の売却価格とは異なる可能性が高いことを考慮して活用しましょう。

土地の売却相場を自分で調べるときのポイント

土地の売却相場はあくまでも目安で、実際の売却価格とは一致しない点に注意が必要です。価格も市場動向や土地の条件、売買での交渉によって大きく変わります。

ここでは、土地の売却相場を自分で調べるときに押さえるべきポイントを解説します。

土地の相場は一律ではないことを理解する

同じエリア・同じ売却時期であっても、土地の売却相場は以下のような要素によって大きく変わります。

土地は、接道状況や形状、面積などの条件、建築の可否や活用方法が変わることで、購入希望者の評価を大きく左右します。その結果、同じエリアの土地であっても売却価格に差が生じるため、相場を調べる際は「相場は一律ではない」ことを前提に確認することが重要です。

参照するデータが最新のものか確認する

相場を調べる場合、実勢価格や市場動向に関するデータ、公示価格・基準地価のような公的な指標など多くの情報を用います。

ただし、公的なデータであっても土地の価格は年度によって異なるため、利用する際は注意が必要です。

不動産市場は多くの要因により激しく変化し、数年で売却相場が倍近く変わるケースも珍しくありません。また、法改正によって過去と現在では前提条件が異なることも考えられます。

このように、土地の価格は一定ではないため、古いデータを参考にするのはリスクがあります。どのようなデータであっても、最新のものを参照するようにしましょう。

正確な相場を知るために押さえておくポイント

土地の相場価格は、不動産会社に査定を依頼することでも確認ができます。不動産会社の査定では、専門知識を持ったプロがさまざまな指標から相場価格を算出してくれます。そのため、実際の取引で売主と買主が合意した価格である「実勢価格」により近い相場価格を確認できます。

不動産会社の査定には「机上査定（簡易査定）^※」と「訪問査定^※」の2種類がありますが、正確な相場価格を知るなら訪問査定一択です。

簡易査定では、電話でのヒアリングや書類をもとに査定するのに対して、訪問査定では、担当者が実際に現地調査を行い評価額を計算します。さらに、売却に必要な登記情報なども確認してもらえるため、時間はかかりますが、より精度の高い査定が可能です。

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土地を売却するときの注意点

土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、下記の点に注意が必要です。

相場価格のまま土地が売れると思っていたのに、実際の売却価格が低くなってしまったり、売却の手続きが進められなかったりすることがあります。

なお、土地の売買は個人間でもできますが、トラブルにつながりやすいため、不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。

実勢価格が相場価格より下がることがある

土地を売却するときは、実勢価格が相場価格よりも下がることがあります。

不動産会社が提示する相場価格は、一般的に市場調査や過去の取引実績、土地の状態などをもとに算出されます。しかし、不動産の相場は常に変動しており、不動産会社に査定を依頼した時期と実際に売り出す時期では、周辺環境や景気動向などが変わっていることがあります。

そのため、不動産会社が提出した相場価格が適切であっても、購入希望者が現れないことがあります。その場合、売出価格を下げるなどの対応が必要です。

また、売却までの期限が決まっている場合、急いで売却するために買主側に有利な条件での交渉を進めることもあります。不動産会社の査定額を過信せず、相場価格はあくまでひとつの目安であることを認識しておきましょう。

なお、買主との価格交渉は不動産会社の担当者が行うケースが多いため、少しでも高い価格で売却するには、信頼関係の構築が大切です。

土地の名義人しか売却できない

不動産の売却は、名義人しかできないのが原則です。土地を売却する場合は、必ず名義人が手続きを行うようにしましょう。

土地を相続した場合、名義人が自動で切り替わるわけではないため、被相続人のままになっていることが少なくありません。土地の名義人が被相続人のままになっていた場合は、相続登記を行い名義人を変更する必要があります。

手続き自体は複雑なものではないため、個人でも可能です。手続きができるか不安な人は、司法書士や行政書士に依頼をしましょう。なお、土地の名義人は法務局で確認ができます。

共有名義の土地は名義人全員の同意が必要

「共有名義」の土地は、売却する際に名義人全員の同意が必要です。一人の名義人が独断で売却を進められないため、事前に名義人全員と話し合いをして同意を得る必要があります。

売却に反対する名義人が一人でもいると売却できないため、慎重に話し合いを進めましょう。

土地の売却には、名義人全員の実印や印鑑証明書の提出が必須です。そのため、内緒で売却を進めることはできません。売却に反対する名義人の説得が難しい場合や音信不通の名義人がいて、解決が難しい場合は、弁護士への依頼も検討しましょう。

なお、共有名義の土地のうち、自身の持分だけであれば、ほかの名義人の許可を得ないで売却できます。

土地を相場より高く売却するコツ

土地を相場よりも高く売却するには、下記のポイントが大切です。

それぞれ確認しておきましょう。

隣接地との境界を定める

隣地との境界が不明確な土地は、明確にすることで売却価格を引き上げられる可能性があります。

境界が不明確だと、隣地の所有者とトラブルや住宅ローンの審査に影響がでたりといったリスクがあるため、資産価値が低下しやすくなります。

土地の境界を明確にしておけば、これらのリスクが軽減されるため相場価格での売却が可能となるのです。

土地の売買では、売主が買主に対して「境界明示義務」があり、隣接地との境界を明確にするのが原則ですが、買主の合意があれば境界が不明確なままでも売却できます。

境界を不明確なまま売却すれば、測量や隣地立ち合いが不要になるため費用や手間を抑えられます。しかし、土地の売却価格が下がることや買主が見つかりにくいことを考えると、土地の境界を明確にしてから売却を進めた方がよいでしょう。

なお、土地の境界は、土地家屋調査士に依頼をして測量してもらう方法があります。土地家屋調査士は不動産会社から紹介してもらえることがあるため、相談してみましょう。

売却スケジュールに余裕を持たせる

有利な条件で売却する可能性を高めるには、土地の売却スケジュールに余裕を持たせることが大切です。

スケジュールに余裕がなければ、スピーディーな売却成立を最優先するため、買主に有利な条件での交渉に応じてしまうリスクがあります。一方、売却スケジュールに余裕があれば、焦らず落ち着いて交渉に臨めます。

余裕のあるスケジュールで進めるために、なるべく早いうちに売却活動を開始しましょう。

なお、一概にはいえませんが、不動産売却にかかる期間の目安は3～6カ月程度です。売却活動前に行う情報収集などの準備も含めると、さらに長い期間がかかることもあります。

ネガティブな情報でも隠さない

土地売却のトラブルを防ぐには、ネガティブな情報も隠さず正直に伝える必要があります。

地中埋設物や土壌汚染などのネガティブな情報は、売却価格を下げる原因になり得るのは事実です。しかし、これらの情報を把握していながら買主に伝えずに売却した場合、後から契約不適合責任を問われるおそれがあります。

契約不適合責任とは、売主が契約内容どおりの物件を引き渡すための責任です。ネガティブな情報を隠して土地を売却した場合、品質面で契約不適合責任を果たしていないとみなされます。

契約不適合責任では、売却代金の減額や損害賠償請求などが発生します。このような事態を防ぐため、売買契約前にネガティブな情報も漏れなく伝えましょう。

一括査定サイトを利用する

土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、不動産会社によって、得意な不動産、エリア、販売方法などが異なります。

依頼する不動産会社によっては、相場よりも低い価格で売られることや、そもそも買主が見つからないこともあります。そのため、納得できる条件で土地を売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。

しかし、不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは、手間や時間がかかります。そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」です。

リビンマッチではインターネット上で条件を入力するだけで、最大6社の不動産会社に同時に査定を依頼できます。受付は24時間365日、完全無料で利用できるため、この機会にぜひご活用ください。

土地の売却相場を知るなら不動産会社に依頼しよう

土地の価格には、公示価格・基準地価・固定資産税評価額・相続税路線価・実勢価格といった複数の指標があります。目的や算出基準が異なるため、同じ土地であっても示される金額は必ずしも一致しません。

土地の売却相場は一律でなく、個別性が強い点に注意が必要です。そのため、より実態に近い売却相場を把握したい場合は、不動産会社による査定を活用するとよいでしょう。

「リビンマッチ」では、Webサイトで必要事項を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。土地売却の実績がある不動産会社の査定結果を比較することで、相場を把握しやすくなります。

土地の売却相場を調べたい方は、ぜひ「リビンマッチ」をご利用ください。

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土地の価値を調べる

清野 潤

2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。