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土地の売却相場はどうやって調べる？5つの確認方法と高く売るポイントを紹介
土地を売却するときは、前もって相場を調べておくことが大切です。
土地の価値は常に変動しているため、把握をしておかないと相場よりも低い価格で売ってしまうことがあるためです。また、価格設定が高すぎれば買主が見つからず、いつまでも売れない状態が続くかもしれません。
では、土地を売却するときの相場価格はどのように調べればよいのでしょうか。ここでは土地の売却に役立つ相場価格の調べ方を解説します。
また、土地売却の注意点や高く売るポイントも紹介しているので、確認しておきましょう。
もくじ
土地の売却相場を確認する方法
土地の相場を確認するための方法は、下記の5つです。
- 公示価格
- 基準地価
- 固定資産税評価額
- 路線価
- 不動産会社の査定
確認する方法によって相場価格が異なります。そのため、いくつかの方法を並行して調べることで、精度を高められます。
公示価格
公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が定めた土地の評価額です。
全国の特定地点における毎年1月1日時点のm2単価を確認できます。所有する土地から近い場所の評価額を当てはめることで相場を調べられます。
公示価格を調べる方法は下記のとおりです。
1.国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスする
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
2.都道府県名、市・郡名、区・町・村名・地名（住居表示）を入力して決定をクリックする
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
3.条件を指定して検索をクリックする
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
■検索条件
対象：地価公示のみ
調査都市：最新調査年のみ
用途区分：住宅地
4.所有する土地の住所に近い場所を探す
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
検索結果が表示されたら「所在及び地番」を確認して、売却する土地に近い住所があれば、価格（円/m2）の欄を確認し、売却する土地の面積をかけて計算します。
たとえば、価格（円/m2）が30万円、土地の面積が40m2だった場合は下記の計算式で求めます。
住所によっては、特定地点が近くにない場合があります。自宅から基準点までの距離が離れるほど実勢価格との差が広がるおそれがあるため、ほかの方法も並行して調べましょう。
基準地価
基準地価は、都道府県が主体となって公表する土地の評価額です。毎年7月1日時点の評価額が基準となり、9月頃に公表されます。
基準地価で相場価格を調べるには、公示価格と同じく国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を使います。
手順は公示価格と基本的には同じで、国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスしてから、都道府県名、市・郡名、区・町・村名・地名（住居表示）を入力して決定をクリックします。
次の画面で条件を指定する際、対象を「都道府県地価調査のみ」を指定して検索をクリックすると基準地価が表示されます。
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
対象：都道府県地価調査のみ
調査都市：最新調査年のみ
用途区分：住宅地
※対象欄の「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れると、公示価格と基準地価の両方が表示されます
検索結果が表示されたら、公示価格と同じように「所在及び地番」を確認します。売却する土地に近い住所があれば、価格（円/m2）の欄を確認し、売却する土地の面積をかけて計算します。
基準地価と公示価格の違いは、特定地点の範囲と評価額を決定する時期です。公示価格の特定地点は、主に都市計画区域内ですが、基準地価は、都市計画区域外も含んでいます。
また、公示価格が1月1日時点の評価額なのに対して、基準地価は7月1日時点です。2つの評価額を使いそれぞれの評価額を調べることで、半年ごとの相場を確認できるため、補完的な使い方ができます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、不動産の固定資産税を決める基準となる評価額です。不動産の所有者には、固定資産税の納付義務がありますが、税額を決めるもとになっているのが固定資産税評価額です。
土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に送付される固定資産税の納税通知書で確認ができます。同封されている固定資産税・都市計画税課税明細書の「土地の所在」の「価格」欄に記載されている金額が該当します。土地が分筆されている場合は欄が分かれているので、すべての金額を合計してください。
固定資産税評価額は、公示価格の70%程度に設定されているといわれているため、0.7で割ることで公示価格に近い評価額を求められます。
たとえば、固定資産税評価額1,400万円の土地の場合、公示価格は下記の計算式で求められます。
固定資産税評価額がわかれば、インターネットで調べなくても土地の相場価格が計算できます。なお、固定資産税の納税通知書を紛失した場合は、市区町村で「固定資産公課証明書」を発行してもらうことで確認が可能です。
路線価
路線価は、国税庁が公表している土地の評価額です。毎年1月1日時点の主要な道路に面した1m2あたりの土地価格が調べられます。
公表されている評価額の数が公示価格や基準地価よりも多いため、2つの評価額で調べられない土地でも、路線価を使うことで求められる可能性が高くなります。路線価を使って土地の相場価格を求める方法は次のとおりです。
1.国税庁「路線価図・評価倍率表」にアクセスする
国税庁「路線価図・評価倍率表」
2.地図または国税局の管轄するエリアから都道府県をクリックする
国税庁「路線価図・評価倍率表」
3.「路線価図」をクリックする
国税庁「路線価図・評価倍率表」
4.対象の市区町村をクリックする
国税庁「路線価図・評価倍率表」
5.対象の住所の右側の数字をクリックする
国税庁「路線価図・評価倍率表」
※数字が複数表示される場合、どの数字を選んでも問題ありません
6.土地の住所から路線価を調べる
表示された地図から、土地の場所を探します。地図の移動は、左側にある「接続図」を操作します。
国税庁「路線価図・評価倍率表」
地図に記載されている数字は、1m2あたりの評価額を千円単位で表示したものです。たとえば、1000と記載されていれば、1m2あたりの評価額が10万円になります。路線価は1.25倍すると、公示価格に近い評価額になります。
路線価が2,200万円の土地であれば、1.25倍をした2,750万円が相場価格です。
不動産会社の査定
土地の相場価格は、不動産会社に査定を依頼することでも確認ができます。不動産会社の査定では、専門知識を持ったプロがさまざまな指標から相場価格を算出してくれます。そのため、実際の取引で売主と買主が合意した価格である「実勢価格」により近い相場価格を確認できます。
不動産会社の査定には「机上査定（簡易査定）※」と「訪問査定※」の2種類がありますが、正確な相場価格を知るなら訪問査定一択です。
簡易査定では、電話でのヒアリングや書類をもとに査定するのに対して、訪問査定では、担当者が実際に現地調査を行い評価額を計算します。さらに、売却に必要な登記情報なども確認してもらえるため、時間はかかりますが、より精度の高い査定が可能です。
※机上査定（簡易査定）
建物の情報や住所などの情報をもとに、不動産会社おおよその価格を提示する査定。査定価格の精度は低め
※訪問査定
不動産会社の担当者が現地へ足を運び、物件を直接見たうえで価格を提示する査定。査定価格の精度が高い
土地を売却するときの注意点
土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、下記の点に注意が必要です。
- 実勢価格が査定価格より下がることがある
- 名義人以外の人は売却できない
- 共有名義の土地は所有者全員の同意が必要
相場価格のまま土地が売れると思っていたのに、実際の売却価格が低くなってしまったり、売却の手続きが進められなかったりすることがあります。
なお、土地の売買は個人間でもできますが、トラブルにつながりやすいため、不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。
実勢価格が相場価格より下がることがある
土地を売却するときは、実勢価格が相場価格よりも下がることがあります。
不動産会社が提示する相場価格は、一般的に市場調査や過去の取引実績、土地の状態などをもとに算出されます。しかし、不動産の相場は常に変動しており、不動産会社に査定を依頼した時期と実際に売り出す時期では、周辺環境や景気動向などが変わっていることがあるためです。
そのため、不動産会社が提出した相場価格が適切であっても、購入希望者が現れないこともあります。その場合、売出価格を下げるなどの対応が必要です。
また、売却までの期限が決まっている場合、急いで売却するために買主側に有利な条件での交渉を進めることもあります。不動産会社の査定額を過信せず、相場価格はあくまでひとつの目安であることを認識しておきましょう。
なお、買主との価格交渉は不動産会社の担当者が行うケースが多いため、少しでも高い価格で売却するには、信頼関係の構築が大切です。
名義人以外の人は売却できない
不動産の売却は、名義人しかできないのが原則です。土地を売却する場合は、必ず名義人が手続きを行うようにしましょう。
土地を相続した場合、名義人が自動で切り替わるわけではないため、被相続人のままになっていることが少なくありません。土地の名義人が被相続人のままになっていた場合は、相続登記を行い名義人を変更する必要があります。
手続き自体は複雑なものではないため、個人でも可能です。手続きができるか不安な人は、司法書士や行政書士に依頼をしましょう。なお、土地の名義人は法務局で確認ができます。
共有名義の土地は名義人全員の同意が必要
「共有名義」の土地は、売却する際に名義人全員の同意が必要です。一人の名義人が独断で売却を進められないため、事前に名義人全員と話し合いをして同意を得る必要があります。
売却に反対する名義人が一人でもいると売却できないため、慎重に話し合いを進めましょう。
土地の売却には、名義人全員の実印や印鑑証明書の提出が必須です。そのため、内緒で売却を進めることはできません。売却に反対する名義人の説得が難しい場合や音信不通の名義人がいて、解決が難しい場合は、弁護士への依頼も検討しましょう。
なお、共有名義の土地のうち、自身の持分だけであれば、ほかの名義人の許可を得ないで売却できます。
土地を高く売るためのポイント
土地を相場よりも高く売却するには、下記のポイントが大切です。
- 隣接地との境界を定める
- 一括査定サイトを利用する
それぞれ確認しておきましょう。
隣接地との境界を定める
隣地との境界が不明確な土地は、明確にすることで売却価格を引き上げられる可能性があります。
境界が不明確だと、隣地の所有者とトラブルや住宅ローンの審査に影響がでたりといったリスクがあるため、資産価値が低下しやすくなります。
土地の境界を明確にしておけば、これらのリスクが軽減されるため相場価格での売却が可能となるのです。
土地の売買では、売主が買主に対して「境界明示義務」があり、隣接地との境界を明確にするのが原則ですが、買主の合意があれば境界が不明確なままでも売却できます。
境界を不明確なまま売却すれば、測量や隣地立ち合いが不要になるため費用や手間を抑えられます。しかし、土地の売却価格が下がることや買主が見つかりにくいことを考えると、土地の境界を明確にしてから売却を進めた方がよいでしょう。
なお、土地の境界は、土地家屋調査士に依頼をして測量してもらう方法があります。土地家屋調査士は不動産会社から紹介してもらえることがあるため、相談してみましょう。
一括査定サイトを利用する
土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、不動産会社によって、得意な不動産、エリア、販売方法などが異なります。
依頼する不動産会社によっては、相場よりも低い価格で売られることや、そもそも買主が見つからないこともあります。そのため、納得できる条件で土地を売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。
しかし、不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは、手間や時間がかかります。そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」です。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
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