土地の売却相場はいくら？調べ方と価格の計算方法を解説

土地売却では、同じ地域でも面積や形状、接道状況、用途地域などによって価格が異なるため、近隣の成約価格がそのまま所有する土地の売却価格になるわけではありません。

この記事では、最新の土地成約価格、自分で相場を調べる方法、査定額を確認するときのポイントを解説します。

【最新版】全国の土地の売却相場はいくら？

土地の売却相場は地域によって大きく異なります。全国4つの不動産流通機構が公表する2026年のデータから、主な都道府県の平均㎡単価、平均価格、平均土地面積をまとめました。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch〔全国版〕2026(令和8)年5月度」（PDF）

全国の土地の平均成約価格を見ると、東京都は㎡単価・平均価格ともに突出しており、都市部の需要の強さがわかります。ただし、平均価格は土地面積の影響を受けるため、価格だけで地域差を判断するのは適切ではありません。

土地の相場を確認する際は、平均価格だけでなく、㎡単価や平均面積も併せて確認することが大切です。

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土地の売却相場を自分で調べる5つの方法

土地の売却相場は、実勢価格、公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額から調べられます。なかでも、条件の近い土地の成約価格が最も参考になるでしょう。

確認する方法によって相場価格が異なります。そのため、いくつかの方法を並行して調べることで精度を高められます。

実勢価格

実勢価格は、不動産の売買取引が成立したときの価格で、主に以下のような要素によって決定されます。

あくまで目安ですが、実勢価格は公示価格で算出した土地価格の1.1倍に相当します。ただし、実勢価格=土地の売却価格ではありません。売却価格と一致しないケースも多いため、参考の価格だと考えてください。

売却する土地と似た条件の土地の実勢価格が分かれば、おおよその相場を把握することができるでしょう。国土交通省の不動産情報ライブラリでは実勢価格を調べることができますが、後述する公示価格を調べることも可能です。

公示価格

公示価格は、国土交通省の機関の一つである土地鑑定委員会が定めた土地の評価額です。土地取引の指標と考えられており、価格が適正なのか判断するときに役立ちます。

すべての土地の価格を調べるのは現実的に難しいため、標準地として代表的な土地を決め、複数の不動産鑑定士がその土地を調査・評価します。毎年1月1日時点での土地の評価額を毎年3月下旬に公表しています。所有する土地から一番近い標準地の評価額を確認することで相場を調べることができます。

公示価格で相場を調べる方法

1.不動産情報ライブラリの「地図から探したい方へ」から「地図表示」にアクセスする

2.左上の「地域検索」を選択し、都道府県、市区町村など住所を入力してから「地図表示」ボタンを押下する

3.上方のタブの中から「価格情報」を選択後、「国土交通省地価公示」にチェックを入れて「決定」ボタンを押下する

4.所有する土地の住所に一番近い場所を探して価格を確認する

サイトで表示される価格は原則として「1㎡当たりの価格」のため、自身が所有する土地の面積に応じて価格を算出します。

公示価格を使用した計算方法

公示価格の検索結果が表示された後の流れは、次のとおりです。

検索結果に複数の土地が表示されており、住所にほとんど違いがない場合は、形状や利用区分など条件が近いものを選びましょう。

価格（円/㎡）が30万円、土地の面積が40㎡だった場合は下記の計算式で求めます。

住所によっては、特定地点が近くにない場合があります。自宅から基準点までの距離が離れるほど実勢価格との差が広がるおそれがあるため、ほかの方法も並行して調べましょう。

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基準地価

基準地価は、都道府県が主体となって公表している土地の評価額です。毎年7月1日時点の評価額が基準となり、9月頃に公表されます。

公示地価との違いは、調査しているのが国か都道府県かという以外に、基準地価では都市計画区域外の土地も調査の対象としている点です。

基準地価で相場価格を調べるには、公示地価と同じく国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」を使います。

基準地価で相場を調べる方法

国土交通省の不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」にアクセスし、都道府県名、市・郡名、区・町・村名・地名（住居表示）を入力します。

条件を指定する際、区分を「地価調査」のみを指定して、「一覧表示」をクリックすると基準地価が表示されます。

基準地価を使用した計算方法

検索結果が表示されたら、公示地価と同じように「所在及び地番」を確認します。売却する土地に近い住所があれば、価格（円/㎡）の欄を確認し、売却する土地の面積をかけて計算します。

住所が近い土地が複数ある場合は、形状や利用区分などの条件が近いものを選びましょう。例として、土地の価格（円／㎡）が20万円、売却する土地の面積が50㎡の場合、計算式は以下のとおりです。

基準地価と公示地価の2つを活用し、それぞれの評価額を調べることで補完的な使い方ができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、不動産の固定資産税を決める基準となる評価額です。不動産の所有者には、固定資産税の納付義務がありますが、税額を決めるもとになっているのが固定資産税評価額です。

土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に送付される固定資産税の納税通知書で確認ができます。同封されている固定資産税・都市計画税課税明細書の「土地の所在」の「価格」欄に記載されている金額が該当します。土地が分筆されている場合は欄が分かれているので、すべての金額を合計してください。

固定資産税評価額は、公示価格の70%程度に設定されているといわれているため、0.7で割ることで公示地価に近い評価額を求められます。

たとえば、固定資産税評価額1,400万円の土地の場合、公示価格は下記の計算式で求められます。

固定資産税評価額がわかれば、インターネットで調べなくても土地の相場価格が計算できます。なお、固定資産税の納税通知書を紛失した場合は、市区町村で「固定資産公課証明書」を発行してもらうことで確認が可能です。

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路線価

路線価は、国税庁が公表している土地の評価額です。毎年1月1日時点の主要な道路に面した1㎡当たりの土地価格が調べられます。

公表されている評価額の数が公示価格や基準地価よりも多いため、2つの評価額で調べられない土地でも、路線価を使うことで求められる可能性が高くなります。路線価を使って土地の相場価格を求める方法は次のとおりです。

路線価で相場を調べる方法

1.国税庁「路線価図・評価倍率表」にアクセスする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

2.地図または国税局の管轄するエリアから都道府県をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

3.「路線価図」をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

4.対象の市区町村をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

5.対象の住所の右側の数字をクリックする

国税庁「路線価図・評価倍率表」

※数字が複数表示される場合、どの数字を選んでも問題ありません

6.土地の住所から路線価を調べる

表示された地図から、土地の場所を探します。地図の移動は、左側にある「接続図」を操作します。

国税庁「路線価図・評価倍率表」

地図に記載されている数字は、1㎡当たりの評価額を千円単位で表示したものです。たとえば、1000と記載されていれば、1㎡当たりの評価額が10万円になります。路線価は1.25倍すると、公示価格に近い評価額になります。

路線価が2,200万円の土地であれば、1.25倍をした2,750万円が相場価格です。

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どの方法で調べるか迷ったときの判断基準

土地の相場を調べる方法は複数あるため、どの方法で調べればいいのか迷う方もいるでしょう。適した方法は、土地の価格を知りたい目的によって異なります。方法ごとに主な目的をまとめたので参考にしてみてください。

土地を売却する場合は、近隣の実勢価格を確認するのが一般的です。公示地価・基準地価、路線価、固定資産税評価額は、実際の成約価格ではないため、地域の地価水準や公的な評価額を確認する補助的な指標として利用しましょう。

土地の売却相場を自分で調べるときのポイント

土地の売却相場はあくまでも目安で、実際の売却価格とは一致しない点に注意が必要です。価格も市場動向や土地の条件、売買での交渉によって大きく変わります。

ここでは、土地の売却相場を自分で調べるときに押さえるべきポイントを解説します。

参照するデータの時期と条件を確認する

相場を調べる場合、実勢価格や市場動向に関するデータ、公示価格・基準地価のような公的な指標など多くの情報を用います。ただし、公的なデータであっても土地の価格は年度によって異なるため、利用する際は注意が必要です。

不動産市場はさまざまな要因により変化し、数年で売却相場が倍近く変わるケースも珍しくありません。また、法改正によって現在は前提条件が異なることも考えられます。

土地の価格は一定ではないため、できるだけ最新の情報を参照するようにしましょう。

正確な価格は不動産会社の査定で確認する

土地の相場価格は、不動産会社に査定を依頼することでも確認ができます。不動産会社の査定では、専門知識を持ったプロがさまざまな指標から相場価格を算出してくれます。そのため、実際の取引で売主と買主が合意した価格である「実勢価格」により近い相場価格を確認できるのです。

不動産会社の査定には「机上査定（簡易査定）^※」と「訪問査定^※」の2種類がありますが、正確な相場価格を知るなら訪問査定となります。

2つの査定の違いは以下のとおりです。

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土地の売却相場を左右する条件

土地の売却価格は、面積や形状、道路との接し方、建築できる建物の種類などによって購入希望者からの評価が変わります。

ここでは、土地の売却価格を左右する主な条件について具体的に解説します。

土地の面積と形状

土地の面積や形状は、建物の配置や活用方法に影響するため、売却価格を左右します。正方形や長方形に近い整形地は、建物や駐車場を配置しやすく、一般的に需要が高い傾向です。

一方、三角形や旗竿状などの変形地は、建築できる範囲が限られたり、使いにくい部分が生じたりするため、同じ面積の整形地より評価が低くなることがあります。また、周辺の住宅地と比べて狭すぎる土地や広すぎる土地も、購入できる層や用途が限られるため、㎡単価が低くなるケースがあります。

前面道路の幅と接道状況

土地に接する道路の幅や間口（道路に面している敷地部分）は、建物の建てやすさや車の出入りにも影響します。前面道路が広く、十分な間口がある土地は、建築計画の自由度が高く、評価されやすい傾向があります。

建築基準法では、幅が4m以上の道路に建物の敷地が2m以上接していなければなりません。接道義務を満たしていない土地は、原則として建物の新築や建て替えができず、購入希望者が限られるため、価格が低くなりやすくなります。また、前面道路が4m未満の場合は、セットバックとして建物が道路から2m離れるため、利用できる敷地面積が減る可能性があります。

用途地域や建築制限

土地には、都市計画法に基づく用途地域や、建ぺい率・容積率などの建築制限が定められています。これらの制限によって、建てられる建物の用途や規模が変わるため、土地の需要や価格にも差が生じます。

たとえば、住宅や店舗などが建てられない地域では購入者が見つかりにくいでしょう。さらに、建ぺい率や容積率が低い土地は建築できる床面積が限られるため、同じ面積でも価値が低く評価されることがあります。

日当たりの良さ

日当たりの良さも土地の評価に影響します。南側が道路に面している土地や、周囲に高い建物が少ない土地は、住宅用地として好まれやすく、需要が高まる可能性があります。

ただし、日当たりは隣接する建物の高さや距離、土地の高低差なども関係します。そのため、周辺環境を含めて判断することが大切です。

境界確定の有無

隣地や道路との境界が確定しているかどうかも、売却価格や取引の進めやすさに影響します。境界が明確で、確定測量図などの資料がそろっている土地は、購入後のトラブルが起こりにくく、買主が安心して検討できるためです。

一方、境界標が見つからない、登記簿上の面積と実際の面積が異なる、隣地所有者との認識が一致していない場合は、売却前に測量や境界確認が必要になることがあります。境界に問題がある土地は、手続きや費用への懸念から評価が下がる場合があります。

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地中埋設物の有無

地中に古い建物の基礎、浄化槽、井戸、配管、コンクリート片などが残っている場合は、撤去費用が別途発生するおそれがあります。土地を購入したあとに建物を建てる買主にとっては追加負担となるため、その費用を考慮して価格交渉が行われることもあります。

埋設物の存在を把握している場合は、売買契約時に買主へ伝える必要があります。

最寄り駅までの距離と周辺施設

最寄り駅までの距離や、生活に必要な施設が周辺にあるかどうかは、土地の需要を大きく左右します。駅に近い土地や、スーパー、学校、病院、商業施設などが利用しやすい土地は、住宅用地として検討されやすく、価格も高くなる傾向があります。

一方、駅から遠い地域でもバス路線が充実している、幹線道路へ出やすい、大規模商業施設が近くにあるといった条件があれば評価されることがあります。土地の相場を比較するときは、市区町村だけでなく、最寄り駅や生活圏が近い成約事例を確認することが重要です。

土地の売却相場を確認するときの注意点

土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、下記の点に注意が必要です。

相場価格のまま土地が売れると思っていたのに、実際の売却価格が低くなってしまったり、売却の手続きが進められなかったりすることがあります。

なお、土地の売買は個人間でもできますが、不動産の知識がないとトラブルにつながりやすいため、不動産会社に仲介を依頼したほうが確実です。

実際の成約価格が調べた相場を下回ることがある

自分で調べた相場や不動産会社の査定価格で売却できるとは限りません。査定価格で売りに出しても購入希望者の反応や、市場の変化、価格交渉、売却期限などによって、当初の想定を下回ることがあります。

不動産会社が提示する査定価格は、一般的に市場調査や過去の取引実績、土地の状態などをもとに算出されます。しかし、不動産の相場は常に変動しており、不動産会社に査定を依頼した時期と実際に売り出す時期に開きがあると、周辺環境や景気動向などで相場が変わることがあります。

そのため、不動産会社が提出した価格が適切であっても、購入希望者が現れないことがあります。その場合、売出価格を下げるなどの対応が必要です。

また、売却までの期限に余裕がない場合、急いで売却するために買主側に有利な条件での交渉を進めることもあります。不動産会社の査定額を過信せず、あくまで目安であることを覚えておきましょう。

土地の名義人しか売却できない

不動産の売却は、名義人しかできないのが原則です。土地を売却する場合は、必ず名義人が手続きを行うようにしましょう。

土地を相続した場合、名義人が自動で切り替わるわけではないため、被相続人のままになっていることが少なくありません。土地の名義人が被相続人のままになっていた場合は、相続登記を行い名義人を変更する必要があります。

手続き自体は複雑なものではないため、個人でも可能です。手続きができるか不安な人は、司法書士や行政書士に依頼をしましょう。なお、土地の名義人は法務局で確認ができます。

共有名義の場合は名義人全員の同意が必要

「共有名義」の土地は、売却する際に名義人全員の同意が必要です。一人の名義人が独断で売却を進められないため、事前に名義人全員と話し合いをして同意を得るようにします。

売却に反対する名義人が一人でもいると売却できないため、慎重に話し合いを進めましょう。売却に反対する名義人の説得が難しい場合や音信不通の名義人がいて、解決が難しい場合は、弁護士へ依頼を検討するのも一つの方法です。

なお、共有名義の土地のうち、自身の持分だけ売却するのであれば、ほかの名義人の許可を得ないで売却できます。

1社の査定額だけを相場だと判断しない

土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、不動産会社によって得意なエリアや販売方法などが異なります。

査定方法や得意とする地域、販売戦略は不動産会社によって異なるため、提示される査定価格にも差が生じます。1社の査定額だけで判断すると、相場よりも低い価格で売ってしまうことや、そもそも買主が見つからないこともあります。

そのため、納得できる条件で土地を売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。土地の売却実績が豊富な会社であれば、所有する土地に合わせて最適なプランを提案してくれるでしょう。

土地の売却相場を知るなら不動産会社に依頼しよう

土地の価格には、公示価格・基準地価・固定資産税評価額・相続税路線価・実勢価格といった複数の指標があります。目的や算出基準が異なるため、同じ土地であっても示される金額は必ずしも一致しません。

土地の売却相場は一律でなく、個別性が強い点に注意が必要です。そのため、より実態に近い売却相場を把握したい場合は、不動産会社による査定を活用するとよいでしょう。

「リビンマッチ」では、Webサイトで必要事項を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。土地売却の実績がある不動産会社の査定結果を比較することで、相場を把握しやすくなります。

土地の売却相場を調べたい方は、ぜひ「リビンマッチ」をご利用ください。

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清野 潤

2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。