リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
公示価格と実勢価格の差はどれくらい？エリア別の乖離率と価格の算出方法
2026年3月17日、令和8年の土地公示価格が発表されました。住宅地と商業地、全用途平均すべてで、5年連造で上昇率が拡大しました。
特に東京圏・大阪圏では全用途平均・住宅地商業地で上昇幅が拡大した一方、名古屋圏での上昇幅は縮小ととなりました。地方4市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）も同様に、上昇幅が縮小しています。
全国平均も5年連続で上昇幅が拡大しましたが、住宅地のみ昨年と同じ上昇幅でした。
参考：国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇 ～令和８年地価公示～」
地域や用途によって異なるものの、三大都市圏、地方圏でも地価の上昇が継続しています。
ただし、公示価格は不動産取引の価格を決める指標のひとつですが、実際に取引が合意した価格である実勢価格とは乖離があります。2つの価格の違いやエリア別の乖離率を、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が徹底解説します。
リビンマッチのポイント
公示価格はひとつの目安に過ぎず、実際の取引価格（実勢価格）は公示価格を1〜3割上回る傾向にあります。正確な価値を知るには、近隣の成約事例を確認したうえで、不動産会社に査定を依頼しましょう。
もくじ
公示価格と実勢価格の関係
土地の価格には、公示価格と実勢価格がありますが、不動産取引における2つの価格の違いや意味について解説します。
公示価格と実勢価格の意味
公示価格とは、国土交通省が実施する地価公示で発表される、毎年1月1日時点における標準地ごとの土地価格のことです。標準地は、全国2万6,000地点を定めています。
地価公示は、以下のような目的があります。
- 公共事業用地を取得する際の土地単価算定の規準にする
- 一般の不動産取引で価格を決める指標とする
また、相続時の財産評価や固定資産税評価の規準にもされています。
対して、実勢価格は、実際の取引で売主と買主が合意した価格を意味します。つまり、売買契約書に記載する価格をいいます。
実際の取引では、売主と買主にはそれぞれ「売りたい価格」と「買いたい価格」があります。この価格は、公示価格と同じである必要はありません。自由に商談した結果決まるのが売買価格、つまり実勢価格です。
最近の価格変動
バブル経済崩壊により地価は下がり続けましたが、近年は回復傾向が見られるようになりました。
「令和8年地価公示」では、全国の全用途、住宅地、商業地が5年連続の上昇となっています。とくに東京と大阪では、住宅地・商業地ともに上昇幅が拡大しており、全体として好調な状態が続いているという状況です。
| エリア | 平均変動率 |
|---|---|
| 東京圏 | 6.6％ |
| 大阪圏 | 2.8％ |
| 名古屋圏 | 2.5％ |
地方圏でも、全用途平均・住宅地・商業地はいずれも5年連続で上昇となっています。一方で、札幌市・仙台市・広島市・福岡市は上昇幅が縮小する結果となりました。公示地価は不動産の実勢価格にも一定の影響を与えますが、実際の売買価格はエリア、駅距離、築年数などによって差が出るため注意が必要です。
参考：国土交通省「令和8年地価公示」
公示価格と実勢価格はどちらが重要？
土地の売り出し価格は、不動産査定に基づいて検討します。不動産査定では、路線価や固定資産税評価額も参考にしますが、これらは公示価格が基になっています。
ただし、公示価格は標準地の価格です。個々の土地については、路線価と固定資産税評価額から逆算して、公示価格に相当する価格を導き出せます。
具体的には、以下2パターンの計算方法で求められます。
- 公示価格相当額＝路線価 ÷ 0.8
- 公示価格相当額＝固定資産評価額 ÷ 0.7
ただし、固定資産税評価額は3年に一度、路線価は毎年見直しが行われます。そのため、上記2つの結果は、必ずしも一致はしません。
公示価格はその年の1月1日時点の価格ですが、それ以降も不動産取引は続くため、実勢価格は毎日のように変化します。また、不動産の売買価格は、売主と買主双方の考え方に大きく左右されます。物件の立地条件による需給バランスや、地勢や周辺環境などの条件も関係します。
公示価格と実勢価格のどちらが重要であるかは一概にはいえませんが、公示価格はひとつの目安でしかありません。
公示価格と実勢価格はどれくらいの差がある？
公示価格と実勢価格は、具体的にどれくらいの差が生じるのでしょうか。
そもそも物件の種類や立地、築年数などの条件によって価格は大きく異なります。目安として、東京都と政令指定都市で2025年内に取引件数が多い区別の公示価格と実勢価格を見ていきましょう。
- データ出典
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格・成約価格）2025年第1四半期～第3四半期
- 国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」調査年は令和7年
- 条件
- 東京都と政令市の各区、それぞれ2025年の取引件数が多いところを抽出
- 上記に該当する行政区の実勢価格と公示価格それぞれの平均で比較
- 市街化調整区域などで宅地とみなされないデータは除外
- 土地の価格同士で比べるため、宅地（土地と建物）は含んでいません
東京都内の主要エリアの乖離率
東京都内で取引件数が多かった以下4つの区を比較します。
- 練馬区（取引件数1,083件）
- 世田谷区（取引件数941件）
- 八王子市（取引件数930件）
- 町田市（取引件数782件）
公示価格と実勢価格の平均をエリアごとに表したのが、次のグラフです。
上のグラフを見てもわかるとおり、実勢価格は4エリアとも公示価格を上回っています。
では、公示価格と実勢価格の乖離率を確認してみましょう。
乖離率は、以下の計算式で求めます。
乖離率＝実勢価格 ÷ 公示価格
乖離率が1（100％）を超えていると、実勢価格が公示価格よりも高いことを意味します。仮に１.３％だった場合は、実勢価格が公示価格より 30％高いということです。
| エリア | 乖離率 |
|---|---|
| 練馬区 | +14.5% |
| 世田谷区 | +30.3% |
| 八王子市 | +5.9% |
| 町田市 | +31% |
乖離率は金融政策などで変動が生じることがありますが、2025年のデータにおいて上記の4エリアは実勢価格が上回っており、市場の需要が強いといえます。そのほかのエリアでも、公示価格と実勢価格の乖離率が高いエリアは、売却時に高値がつきやすいでしょう。
政令指定都市の乖離率
政令指定都市の主要エリアとして、以下3つの行政区を比較します。
- 福岡市博多区（取引件数3,707件）
- 大阪市中央区（取引件数3,587件）
- 横浜市港北区（取引件数3,500件）
商業・近隣商業・工業を除外しているため、博多区と中央区はサンプル数が比較的少なくなっています。そのため、平均の数値が上振れしている可能性があります。
では、公示価格と実勢価格の乖離率を確認してみましょう。
福岡市博多区や大阪市中央区は、市場（実勢価格）が公示価格を下回っていますが、このような場合は不動産の需要が低いといえます。買い手は慎重になっている可能性があるため、強気な価格設定は通りにくいでしょう。
グラフのデータだけで判断することはできませんが、売り手市場ではなく買い手優位になっていることを考慮し、売却を急ぐ場合は価格調整が必要になるかもしれません。
| エリア | 乖離率 |
|---|---|
| 福岡市博多区 | -10.1% |
| 大阪市中央区 | -12.0% |
| 横浜市港北区 | -0.7% |
データだけでは一概には言えませんが、乖離率がマイナスになっているエリアは、設定した売り出し価格に公示価格と同等の価値を感じていないことが考えられます。
また、横浜市のように乖離率の差がほぼない場合は、適正価格で取引されやすい傾向です。
実勢価格は物件の特性が反映される
地価公示は、標準地の評価を定点観測するような方法で毎年行われています。標準地そのものが売買取引された結果ではありません。
対して実勢価格は、実際の取引に基づいた結果が反映されており、一つひとつの売買価格は個別の条件や特性に左右されます。
また、公示価格と実勢価格の両方、平均価格に基づいた比較評価であり、個別の特性を把握できるものではありません。
そのため、公示価格と実勢価格の乖離について、一定の規則性を見いだすことは難しいでしょう。
実勢価格に近い価格を算出する方法
不動産売却では、実際の取引により関係の深い実勢価格を知ることが重要です。
ここでは、実勢価格に近い土地の価格を算出する方法を解説します。
不動産ポータルサイトの活用
不動産ポータルサイトには、たくさんの売り物件が掲載されています。売地や中古戸建、中古マンションなど、種別ごとに物件を検索できます。
また、エリア別に検索した結果を価格や広さ順に並べ替えたり、戸建やマンションは築年代別順に価格の差を把握できたりします。
ただし、売り物件に表示される販売価格（売り出し価格）は、売主の希望金額が反映されています。あくまでも希望のため、必ず表示された価格で取引されるわけではありません。売買価格は、買主との価格交渉で決定します。
しかし、不動産の売却を考えている方にとって、不動産ポータルサイトの売り出し価格は、実勢価格の目安を知るには役立つ情報です。
リビンマッチ「家の査定シミュレーション」を使う
一戸建てであれば、一括査定サイト「リビンマッチ」が「戸建ての査定シミュレーション」を用意しています。売却したい一戸建ての情報を入力するだけで、簡単におおよその家の売却価格を調べることが可能です。
想定価格はやや低めに表示されますので、より現実的な価格を知りたいときは、不動産会社の査定が必要になります。それでも、おおよその価格を知りたいときには、強い味方になるでしょう。
不動産情報ライブラリの活用
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の売買価格を物件の特定をせずに公表しています。
所在地は「字名」までが表示され、住宅地か商業地かの区分と用途地域もわかります。さらに、前面道路や建物に関する情報もあり、売却を予定している物件周辺における実際の売買価格を知ることができます。
実勢価格に近い価格を把握する参考になるでしょう。
実勢価格を知る確かな方法は不動産査定
不動産会社は、特定の地域における個別の売買事例情報を収集できます。具体的には、以下のような土地の価格に直接関係するデータに合わせ、売り出し価格と最終的な売買価格を確認します。
- 所在地
- 土地面積
- 前面道路
- 間口・奥行
- 高低差
- 用途地域
つまり、不動産会社は、実勢価格に基づいた不動産市場の状況をリアルタイムでキャッチしています。
そのため、不動産会社に不動産査定を依頼すると、不動産ポータルサイトや公的な不動産価格情報サイトでは得られない、かなり正確な「売れるであろう価格」を算出できます。
ただし、不動産会社によって、査定価格にある程度の差があります。それは、現在の不動産市場の状況認識の差が価格に反映されるためです。
そのため、より正確な価格を知るには、複数の会社に査定を依頼する必要があります。一括査定サイトの「リビンマッチ」が、利用者の評価を得て信頼されている理由がここにあります。
リビンマッチは、たった一度の手間で複数の不動産会社から査定結果を受け取れる無料のインターネットサービスです。自分が所有する不動産の価値を知るために、積極的に活用しましょう。
公示価格と実勢価格に関するよくある質問
- 公示価格とは？実勢価格とは？
- 公示価格とは、国土交通省が実施する地価公示で発表される、毎年1月1日時点における標準地ごとの土地価格のことです。対して、実勢価格は、実際の取引で売主と買主が合意した価格を意味します。つまり、売買契約書に記載する価格をいいます。
- 公示価格と実勢価格はどれくらいの差がある？
- 首都圏主要エリアの乖離率は1.058～1.320、近畿圏主要エリアの乖離率は1.058～1.117です。ただし、公示価格と実勢価格の両方、平均価格に基づいた比較評価であり、個別の特性を把握できるものではありません。
参照記事・文献
国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇～令和８年地価公示～」
国土交通省「令和8年地価公示」
不動産情報ライブラリ「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」
不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
