家はあと何年住める？築20年、築30年の場合は？お答えします！

更新日：2026年2月19日

購入した家にしばらく住んでいると、心配になるのが家の寿命です。

日本の家の寿命は、建物の構造や材料、建てられた時期の建築基準、立地や環境など、さまざまな要因によって変わりますが、一般的に約30年と言われています。しかし、これは社会的・経済的な観点から見た場合の平均的な寿命です。適切なメンテナンスを行えば、もっと長く住み続けることも可能です。

ここでは、まず家の寿命を考える上で重要な指標となる、住宅の構造別に寿命の目安を解説します。その上で、家の寿命に影響を与える要因や、寿命を延ばすための方法について詳しく見ていきましょう。

リビンマッチのポイント

日本の住宅寿命は約30年が目安ですが、地震への対応や管理の仕方で延命が可能です。耐用年数や建築年代別の性能を指標に建物の状態を把握し、住み替えや売却時期を検討します。耐久性を正しく見極めることが、将来に向けた適切な判断につながります。

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1 家は何年住める？
2 業界経験者が教える！長い年数住める家にする方法
- 2.1 耐久性を上げるリフォームをする
- 2.2 自然環境を考えた家のメンテナンスをする
3 古くなった家の選択肢を考えよう
4 古い家を売却するときのポイント

家は何年住める？

結論から言うと、生活に支障を感じない限り、同じ家に住み続けることができます。実際に、築100年以上が経過した古民家に住んでいる人も少なくありません。適切なメンテナンスとリフォームを行えば、快適性もある程度維持できるでしょう。

とはいえ、築年数が古くなると、修繕箇所も多くなり、費用も高額になります。住み続けるのが難しくなるタイミングが来れば、住み替えを検討する時期と言えます。

では、そのタイミングは大体どれくらいになるのでしょうか。家の寿命の目安となる耐用年数や耐震性能について確認しておきましょう。

家の耐用年数はひとつの目安

築年数の経過した家にあと何年住めるのかは、耐用年数がひとつの目安になります。

国税庁は、家などの資産が使用できる期間として法定耐用年数を定めています。住宅については、以下のとおりです。

住宅の法定耐用年数
構造	法定耐用年数（年）
木造	22
軽量鉄骨造	27
鉄筋コンクリート造	47

参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

しかし、上記の耐用年数は税務上の減価償却費を計算するうえで定めているもので、耐用年数が過ぎても住めないわけではありません。

不動産売却で行う税金の計算（譲渡所得）では、マイホームなど居住用の建物に対し、特別なルールが適用されます。通常の法定耐用年数をそのまま使うのではなく、法定耐用年数を1.5倍した期間を償却年数として計算します。この耐用年数を記載すると次のようになります。

譲渡所得を求めるときに使われる住宅の耐用年数
構造	耐用年数（年）
木造	33（22年 × 1.5）
軽量鉄骨造	28～15（19～34年 × 1.5）
鉄筋コンクリート造	70（47年 × 1.5）

何年住めるかの問いに対する回答としては、近い年数になっているでしょう。

耐震性能から考える家の寿命

家の耐久性がどれくらいあるのかも重要なポイントです。

家の耐久性を表すひとつの尺度として、耐震性能があります。地震大国である日本では、耐震性能が劣っていると、ほかの耐久性に関わる部位が健全であっても大きな地震で倒壊するおそれがあります。

そのため、耐震性能は築年数に関わらず重要なポイントです。

耐震性能の変遷

耐震性能に関係する要素として、耐震基準があります。住宅に関する制度の中では必ずといってよいほど「新耐震基準に適合…」といった表現が出てきます。

新耐震基準は、1981年6月1日から施行された改正建築基準法で定められました。1978年の宮城県沖地震（マグニチュード7.4）による大きな被害状況を受け、建築基準法を改正したものです。

さらに、木造住宅に関しては2000年6月1日にも構造に関する規定が改訂されました。建築確認を受けたのが1981年5月31日以前なのか、2000年6月1日以降なのかによって、耐震性能は大きく異なります。

つまり、耐震性能は以下のように建築年代で区分されます。

1981年5月31日までの旧耐震基準の家
1981年6月1日以降から2000年5月31日までに確認申請を受けた新耐震基準の家
2000年6月1日以降に確認申請を受けた2000年基準の家

また、鉄筋コンクリート造に限ると、1971年にも耐震基準が改訂されました。そのため、1971年以前の鉄筋コンクリート造の家は、上記3つの区分ではなく4つの区分があると理解しましょう。

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建築年代別の寿命

前述したように、いつ建築確認を受けたかによって、家の耐久性は大きく変わります。

たとえば、1980年に建てられた木造住宅の場合、2026年時点ですでに築46年です。この年代の建物は、旧耐震基準で建てられており、税務上の耐用年数（33年）を大幅に超えています。耐震補強工事を行っていない家の場合、現代の基準では住まいとしては望ましくない状態といえるでしょう。

では、1982年に建てられた木造住宅の場合で考えてみましょう。2026年時点で築44年ですが、新耐震基準の建物なので一定の耐震性能は確保されています。ただし、2000年に改正した基準と比べると耐震性能に多少の不安があります。

一方、2000年の基準により建てられた木造住宅は、築26年です。今後のメンテナンスを適切に行えば、先ほど紹介した1982年に建てられた家よりも長い寿命が期待できるでしょう。

つまり、耐震性能から判断すると、家の寿命は新築したときの年代により変わるといえます。建築年代別に寿命の目安をまとめると、以下のとおりです。

建築年代別の家の寿命
	寿命（年）
旧耐震基準の家	40～50
新耐震基準の家	50～60
2000年基準の家	60～70

新耐震基準が施行されて40年以上が経過しました。新耐震基準で建てられた家の寿命は、現時点においては明確なデータがないため、あと何年住めるのかという問いに明確には答えられないのが実状です。しかし、管理状態の良い旧耐震物件がいま数多く残っている地域も多く、基準以上に長く住み続けられる可能性は極めて高いでしょう。

【早見表】いま住んでいる家はあと何年住める？

実際、現在住んでいる家にあと何年住めるのでしょうか。あくまでも推定ですが、前述した建築年代別の家の寿命にしたがい、早見表を作りました。

築年数別の家に住める残りの年数
旧耐震基準の家（寿命：40～50年）		新耐震基準の家（寿命：50～60年）		2000年基準の家（寿命：60～70年）
築年数	住める年数	築年数	住める年数	築年数	住める年数
42	8	23	37	1	69
43	7	24	36	2	68
44	6	25	35	3	67
45	5	26	34	4	66
46	4	27	33	5	65
47	3	28	32	6	64
48	2	29	31	7	63
49	1	30	30	8	62
50	0	31	29	9	61
–	–	～	～	～	～
–	–	42	38	23	47

住める年数はあくまでも仮説にしたがった目安であり、家の耐久性を保証するものではありません。しかし、あと何年かをイメージするには参考になるでしょう。

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業界経験者が教える！長い年数住める家にする方法

家の寿命を延ばすにはどのような点に気をつけるべきでしょうか。

メンテナンスやリフォームのときに知っておくと得なことなど、住宅建築の専門家しか知らないような情報も紹介します。

耐久性を上げるリフォームをする

家の寿命を延ばすためのリフォームをする場合は、自己判断ではなく専門家による診断を受けることが重要です。

耐震診断やホームインスペクション（建築士による住宅診断により現在の状態を確認したうえで、適切なリフォームを計画しましょう。耐震性能が著しく低い家にも関わらず、耐震補強を考慮せずに外壁の張り替えや間取りの変更などの大がかりなリフォームをするべきではありません。

ただし、外壁の張り替えによる耐力壁の増設が可能ですし、間取りの変更でも同様に耐力壁の増設や補強をする絶好の機会となります。

外見上の新しさを求めるよりも、構造上の問題を解消して耐久性を上げるリフォームを計画することが大切です。

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耐久性に影響する屋根と鉄部の塗装

一般的なリフォームメニューとして、外部塗装があります。

外部塗装の部位としては、次のような種類があります。

屋根
外壁
鉄部

このうち耐久性に影響を与えるのは、屋根と鉄部です。鉄部は、たとえばバルコニーの手すりなど、住宅本体と接合するものです。

手すりにサビが発生してしまい、手すりと外壁の接合部から雨水が浸入すると、やがて構造体にまで水が染み、腐食の原因となります。鉄部はあまり意識をしない部位ですが、意外と重要な部位です。

屋根の塗装

鉄部の塗装

外壁は防水・透湿シートの状態が重要

外壁も雨風を防ぐ重要な部位と考えられますが、1990年頃以降は外壁に通気層を採用している家が多くなっています。

通気層とは、外壁仕上げの内側にある外気が通る層で、室内からの湿気を外気に排出する働きがあります。

新築住宅の工事などで外壁の仕上げがされていない状態で、数週間も雨ざらしになっている現場をよく見かけます。それでも室内に雨水が入らないのは、通気層に「防水・透湿シート」があるためです。

外壁の防水・透湿シート

つまり、外壁の防水性は、外壁の仕上げ材よりも、通気層の防水・透湿シートが重要な役割を果たしています。そのため、外壁のリフォームは、防水・透湿シートが劣化するのを防ぐためと考えるほうがよいでしょう。

外壁の張り替えリフォームをする場合は、防水・透湿シートの状態を確認することが、耐久性を維持させるために重要です。

自然環境を考えた家のメンテナンスをする

耐久性が維持されている家は本来の寿命まで住めますが、耐久性が低下してくると家の寿命は短くなります。

耐久性が低下するほとんどの原因は、自然環境や災害です。たとえば、以下のようなケースがあります。

大きな地震により構造体に損傷が生じた
洪水の浸水により床·土台·柱が腐朽した
くり返しの雨漏りにより構造体が腐朽した
水回りの壁や床に湿気による劣化現象が生じている

このような場合は、構造部材の交換や補強を含めたリフォームをするのがよいでしょう。耐久性が低下した部位をそのままにしておくのは、家の寿命を縮める要因となります。

古くなった家の選択肢を考えよう

いまの家で特に不具合を感じていなければ、「このまま住み続けられる」と考える方もいるでしょう。しかし、壁や柱に異常が見られなくても、建物の基礎や配管など見えない部分の劣化が進行していることもあります。

また、築年数が経過するほど家の価値は下がっていくため、将来的に高齢者施設への入居を検討されている場合は、早めの判断が重要です。資金を投じていまの家を維持するか、価値が高いうちに現金化するのか、後悔しないための判断基準をわかりやすく解説します。

「住み続ける」ためのリフォーム

築30年を超えた物件のリフォームは、表面的なリフォームだけでは不十分なことがあります。長く住み続けるには、給排水管の腐食、断熱材の劣化、そして旧耐震基準であれば構造補強も必須です。これらの工事に加えて外壁や屋根、水回り設備の交換まですべて行うと、リフォーム費用が1,000万円を超えることも珍しくありません。

事前に知っておきたいのは、リフォームにかけた費用が将来の売却価格にそのまま上乗せできるわけではない、という点です。建物の種別に関係なく、日本の不動産市場では築年数の経過とともに建物の評価額が下落していくのが一般的です。そのため、多額の修繕費を投じてリフォームで性能を高めても、売却時に高く評価されるとは限りません。

将来的に売却や住み替えの可能性がある場合は、リフォームを慎重に検討すべきです。一方で、子どもに相続する予定があるなどこの先も長く住み続ける場合は、快適な生活を続けるためにリフォーム費用を投じても問題ないでしょう。

売却して高齢者施設の入居資金にする

将来的に高齢者施設への入居を検討する場合、多くの方が自宅を売却して得た資金を、入居一時金や生活費に充てる前提で資金計画を立てています。

しかし、実際の不動産売却では「計画通りにいかない」ケースも少なくありません。特に築古物件の場合、売り出しから成約まで半年以上かかる場合もあり、早く売れるために希望価格よりも安い金額で売却せざるを得ないこともあります。その結果、高齢者施設への入居一時金が不足してしまい、自己資金が必要になることが考えられます。

将来の暮らし方を考えるうえで、元気なうちに「この家にあと何年住むのか」といった方向性について、家族と話し合っておくことが重要です。家の寿命を知ることは、その判断を行うための材料のひとつといえるでしょう。

家を売って住み替え資金に活用する

築古住宅からマンション等へ住み替える際、重要なのは「いまの家を資産だと思い込まないこと」です。築30年を超えると、建物の評価はほぼゼロです。土地の価格だけで勝負することになりますが、立地さえ良ければ現金化して新居の頭金に回す「資産の組み換え」は極めて合理的な選択です。

ただし、実際には「売り」と「買い」のタイミングが合わないことがります。築古物件は買主のローン審査が通りにくく、契約直前になって白紙撤回のリスクがあります。新居の支払期限が迫る中で旧居が売れ残れば、ダブルローンや資金不足という事態を招きかねません。売れなかったときを想定して、不動産会社に「買取保証」を提示させるなどの対策が必要です。

収益化という幻想

築古物件を「貸して収益を得る」という選択は非常にハイリスクです。築30年超の戸建てを貸すには数百万単位の改修が不可欠なうえ、給排水管の破裂や雨漏りといった「貸主の修繕義務」が突発的に発生し、数年分の家賃が一瞬で吹き飛ぶケースも珍しくありません。

さらに、一度入居者が入れば借地借家法で守られるため、いざ売却したくなっても「居住中（オーナーチェンジ）」物件として投資家向けの価格でしか売れず、資産価値を大幅に損ないます。管理費や税金を差し引けば手残りはわずかということもあるでしょう。修繕リスクを常に負った中で赤字が続いてしまうと、そもそも賃貸として物件を運用するのではなく、更地にして土地の売却を判断する勇気も必要になります。

古い家を売却するときのポイント

築古物件の放置は、資産価値を削り将来の選択肢を奪う行為です。市場は築年数に冷徹ですが、適切な「出口戦略」を描ければ、住み替えや施設入所の貴重な原資に換えることが可能です。建物が限界を迎える前に、また判断能力が確かなうちにプロの視点を取り入れ準備を始めることが、老後のリスクを最小化する鍵となります。

まずは不動産会社に査定してもらう

築古物件の売却は、まず「建物を残すべきか、更地にするべきか」という出口戦略の比較から始まります。会社によってリフォーム需要の開拓が得意であったり、解体して分譲専門の業者へ卸すのが得意だったりするため、最初から1社に絞り込むのは禁物です。必ず複数の会社に査定を依頼し、現場の意見から比較検討をしていきましょう。

この際、特に注意すべきは、契約を取りたいがために相場を無視した「高額査定」を出す不動産会社です。築古物件は買い主の住宅ローン審査が厳しく、相場から外れた価格ではいつまでも売れ残り、市場で「鮮度の落ちた物件」として敬遠されることになります。査定額の根拠として、解体費用の見積もりやリフォーム後の需要を具体的に提示できる、現場感覚の鋭い担当者を選び抜くことが成約への第一歩です。

更地は固定資産税が高くなる

「古いから壊せば売れる」という判断にも、事前に検討すべき点があります。住宅が建つ土地には「住宅用地の軽減措置」が適用され、固定資産税が最大6分の1に抑えられていますが、解体して年を越すとこの優遇が消滅し、税額が跳ね上がってしまうのです。

また、近年は「管理不全空家」への指定による増税リスク^※もあるため、解体時期の見極めは慎重に行いましょう。最悪なのは、更地にしたものの買い手がつかず、高額な税金だけを払い続ける「塩漬け」状態。売主が解体費を先行投資するのではなく、「更地渡し（契約後に売主負担で解体）」条件で売り出し、反響を見ながら進めるのが、リスクを最小限に抑えつつ出口を確保できるプロの定石です。

必要な費用を確認する

「家が3,000万円で売れるなら、3,000万円がそのまま手に入る」というわけではないことにも注意が必要です。不動産売却には仲介手数料や登記費用のほか、築古物件特有の「測量費用」や「残置物の撤去費用」など、売却に伴うさまざまな費用がかかることも覚えておきましょう。特に長年溜め込んだ家財の処分は、数十万円単位の出費になることも珍しくありません。

さらに見落としがちなのが、譲渡所得税です。購入時の契約書を紛失していると、売却価格の5%を取得費として計算する「みなし取得費」が適用され、多額の税金で利益が削られるリスクがあります。住み替えや施設入居を検討する際は、これら諸経費をすべて差し引いた「正味の手残り額」を基準に、最悪のシナリオを想定して逆算すべきです。

築古物件は売却ノウハウが重要

築古物件の取引で最も恐ろしいのは、引き渡し後のトラブルです。現在は「契約不適合責任」が厳格化されており、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが発覚した場合、売主は多額の修繕費や損害賠償を請求されるリスクがあります。これを防ぐ現場の鉄則は、契約書に「免責」を明記することです。修繕を行わない「現状渡し」による早期売却よりも、不具合をすべて洗い出した上で責任を負わない合意を取り付けることが重要です。

人生における大きな決断だからこそ、このようにさまざまなリスクも伴います。こうした重責を負うのが難しいと感じる方は、不動産会社による「直接買取」が一番安心できる売却方法でしょう。プロが買い取る場合はこれらの責任が免除されるのが一般的だからです。手残り額は下がりますが、将来の訴訟などのリスクをゼロにする「心の平穏」もまた、築古売却における重要な利益の一つです。

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