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マンションの査定額と売却額の違い｜実際の価格差や注意点を解説
マンションの査定額は、実際に売買契約が成立した価格である売却額とは異なります。不動産会社の査定額が高くても、買主との価格交渉などで実際の価格は下がることもあるため注意が必要です。
本記事ではマンションの査定額と売却額の違い、価格に差が出る理由や査定額を確認するときのポイントをわかりやすく解説します。
もくじ
マンションの査定額と売却額の違い
マンション売却を成功させるうえで、査定額と売却額の違いについて理解することは非常に重要です。
初めて不動産を売却する方が混乱しやすい「査定額」「売却額」「売り出し価格」の特徴を下表にまとめました。
| 価格 | 意味 | 決める人 |
|---|---|---|
| 査定額 | 売却できるだろうと不動産会社が予想した価格 | 不動産会社 |
| 売却額 | 買主との合意によって売買契約が成立した価格 | 売主と買主 |
| 売り出し価格 | 売却活動を始める際に広告へ掲載する価格 | 売主 |
査定額は「売れると予想される価格」
査定額とは、不動産会社が類似物件の成約事例、マンションの立地、築年数、専有面積、階数、管理状況などを考慮し、売却できる可能性のある価格として算出した金額です。 査定額どおりに売却できるケースもありますが、基本的に不動産会社が「売れる可能性がある」と判断した価格ですので、あくまで目安だと理解しておきましょう。
売却額は「買主との合意により決まる価格」
売却額は、買主と売買契約を締結し、取引が成約したときの価格です。そのため成約価格と呼ばれることもあります。 たとえば、不動産会社の査定額が3,000万円でも、買主から価格交渉が入ったため2,900万円になったり、エリアの需要が高く3,100万円で売れたりするケースもあります。売却額は買主が納得して支払う価格であり、査定額と大きく差が出ることも珍しくありません。
査定額・売却額とも異なる「売り出し価格」とは
マンションを売却すると、SUUMOなどの不動産ポータルサイトに物件の情報が掲載されます。その際、ページに記載されている価格が売り出し価格です。 売り出し価格は売主に決定権があり、「この金額で物件を売りたい」という価格を設定できますが、不動産会社と相談しながら決定するのが一般的です。
マンションの査定額と売却額に差が生じる理由
マンション売却を検討する人のなかには、「査定額と売却額は同じ」ものと考えている方もいるかもしれません。しかし、想定の価格と実際の取引価格という明確な違いがあります。
売却で後悔しないためにも、なぜ金額に差が出るのか理由を理解しておきましょう。
査定後に不動産市場が変化したため
査定時点では需要が高くても、売却活動中に金利上昇や周辺の競合物件の増加、相場の下落などが起こると、想定よりも低い価格での売却になるケースがあります。
国土交通省が公表する「不動産価格指数」を確認すると、ここ数年マンションの売却価格は上昇傾向にあることがわかりますが、市場の動きは予想が難しいためこまめに確認することが大切です。
購入希望者から価格交渉を求められたため
マンション自体に欠陥や不具合がなくても、購入希望者から価格交渉を求められることがあります。買主は、住宅ローンの借入額や購入後の諸費用を抑えるため、できるだけ低い価格で購入したいと考えることが多いためです。
売主が値下げに応じれば、最終的な売却額は査定額や売り出し価格よりも低くなります。売り出し価格を決める際は、交渉の可能性も踏まえて不動産会社と相談しましょう。
売却を急いで価格を下げたため
住み替えや相続、離婚、資金化などの事情で、マンションを早く売りたいと考える方は少なくありません。売却期限が決まっている場合は、購入希望者を早く見つけるために、査定額や当初の売り出し価格よりも価格を下げることがあります。
特に、一定期間売り出しても問い合わせや内覧の申し込みが少ない場合は、市場の反応を踏まえて値下げを行うのが一般的です。価格を下げることで購入希望者の対象が広がり、早期売却につながる可能性が高まる一方、最終的な売却額は査定額を下回ることになります。
査定時はわからなかったマイナス要素が判明したため
査定時には確認できなかった欠陥や不具合が、購入希望者の内見によって判明することがあります。たとえば、設備の動作不良、床や壁の損傷、水漏れの跡、窓や建具の不具合などです。
買主が修繕や交換に費用がかかると判断すると、その費用を考慮して値下げを求められる場合があります。不動産売却では査定時には想定していなかった減額が生じ、売却額が査定額を下回ることがあることを覚えておきましょう。
マンションが査定額よりも高く売れるケース
査定額はあくまで不動産会社が予測した価格であり、実際の売却額は市場の需要や買主との交渉によって決まります。そのため、マンション需要や売り出し方、購入希望者の競争状況によっては、売却額が査定額を上回ることがあります。
査定額より高く売れるためには、市場の反応を確認しながら販売方針を適切に調整することが重要です。
複数の購入希望者が現れた場合
同じ時期に複数の購入希望者が内覧し、買い手として連絡があった場合は、売り出し価格に近い金額で成約しやすくなります。
購入希望者同士で競争が生じると、引き渡し時期や設備の取り扱いなどについて、売主の希望に近い条件で契約できることもあるでしょう。査定額より高い売り出し価格を設定していた場合でも、物件の需要が高ければそのまま成約する可能性があります。
周辺で同条件のマンションが少ない場合
同じエリア内で売り出している物件が少ないと、マンションを探している購入希望者に注目されやすくなります。競合物件が少なければ、ほかのマンションと価格を比較されにくく、売主側も価格を維持しやすくなるでしょう。
駅から近い、利便施設が充実しているなど、購入需要の高い条件を備えたマンションでは、査定時の想定以上に問い合わせが集まるケースもあります。その結果、売主は値下げ交渉を受けずに売却できる場合があるのです。
売り出し価格の設定が適切だった場合
査定額より少し高めに売り出しても、周辺相場やターゲット層の希望から大きく外れていなければ、購入希望者が見つかることがあります。ただし、売り出し価格を高く設定しすぎると敬遠されるおそれがあるため注意が必要です。
また、売り出し直後から問い合わせや内覧の申し込みが多い場合は、価格が市場の需要に合っている可能性があります。不動産会社と反響を確認しながら価格を維持すれば、査定額を上回る売却額につながることもあるでしょう。
マンションの査定額で確認すべきポイント
不動産会社から査定結果を受け取ったら、金額だけでなく算出根拠も確認することが大切です。ここでは、訪問査定後に提示される査定書を想定し、査定額の妥当性を判断するためのポイントを解説します。
なお、机上査定でも成約事例や査定根拠が示される場合は、同様の項目を確認してください。
査定額の根拠が具体的に書かれているか
まず確認したいのは査定額の根拠です。「人気エリアのため高く売れる可能性がある」といった抽象的な説明だけでは、査定額の妥当性を判断することができません。
類似物件の成約事例や現在売り出されている競合物件など、何のデータをもとに価格を算出したのか確認します。
不動産会社が査定額を算出する計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
比較対象のマンションが適切か
マンション査定では、周辺の取引事例や売り出し価格を参考にすることがあります。ただし、比較対象のマンションが自分の物件と大きく異なる場合、査定額の精度が下がるおそれがあります。
そのため、査定書に記載された比較物件が、査定対象のマンションと近い条件か確認することが大切です。
成約事例と売り出し事例が分けて示されているか
査定書では、過去に取引された「成約事例」と、現在売りに出されている「売り出し事例」が参考にされることがあります。
売り出し価格は売主の希望価格のため、その価格を根拠にした査定額は高めになることがあります。過去の成約価格も踏まえて査定されているか確認が必要です。
物件の個別条件が価格に反映されているか
同じマンション内でも住戸ごとに価格が変わります。査定書では、階数、眺望、日当たり、角部屋かどうかやリフォーム履歴などが反映されているか確認しましょう。
そのほか、大規模修繕の状況や管理組合の運営状態も査定額に影響する場合があります。
他社と比べて査定額が高すぎないか
複数社に査定を依頼すると、他社より明らかに高い査定額を提示する会社がある場合があります。高い査定額は魅力的に見えますが、根拠が薄い場合は注意が必要です。
媒介契約を狙って高めの査定額を提示し、売却活動を始めてから値下げを提案されるケースもあるため、成約見込みや販売戦略まで確認しましょう。
売却期間の見込みが現実的か
相場より高めの価格で売り出す場合は、売却までに時間がかかる可能性があります。「3カ月以内に売るならこの価格」「時間をかけて高値を狙うならこの価格」など、売却期間ごとの価格目安が示されていると、売主も判断しやすくなります。
特にマンション売却では、同じマンション内や近隣の競合物件と比較されやすいため、販売方法や見せ方も売却結果に影響します。
不動産会社の査定を比較するなら一括査定の利用がおすすめ
不動産会社のなかには根拠の薄い査定額を提示する会社もあるため、信頼できる不動産会社を選ばないと、売却で後悔するおそれがあります。 査定額が誤っていた場合、それにもとづいて設定した売り出し価格も誤ってしまいます。
そのため、複数の不動産会社から査定を受けて、慎重に売り出し価格を決定することが大切です。 不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」では、事前審査に合格した不動産会社のみ査定依頼ができます。適正なマンションの査定額を知りたい方は、ぜひ活用ください。
マンションの査定額と売却額に関するよくある質問
- 査定額よりも低い価格で売却されるのはなぜ？
- 買主から値下げを求められ、売却額は査定額よりも下がるケースがあるためです。値下げ交渉を見込んで、売り出し価格を査定額よりも10%程度高めに設定する方もいます。
- 査定額より高い価格で売り出しても問題ない？
- 売り出し価格は売主が自由に決められるため、査定額より高い価格を設定しても問題ありません。ただし、相場と比較してあまりに高い場合は売れにくくなります。
- 査定額の有効期間はどのくらい？
- 査定額の期限について明確な決まりはありませんが、有効期限は3カ月程度といわれています。前回の査定から月日が経っているときは、もう一度査定を受けたほうが確実です。
- 査定額の不動産会社ごとに違う理由は？
- 査定額の算出方法は不動産会社ごとに異なるためです。参考にした競合物件や過去の取引事例が異なると金額にも差が出てきます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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