家の買い替えを成功させるコツとは？3種類ある住み替え方法の違いや費用を解説

戸建ての住み替えを考えている人に向けて、押さえておきたい重要ポイントを解説します。資金状況や優先したいポイントによって方法が変わるため、紹介する3つの手順から自身に合った売買の手法を検討してみてください。

「売り先行」「買い先行」「同時進行」の比較、必要な費用の詳細まで幅広くわかるので、具体的に買い換えの流れをイメージできるようになるでしょう。家の買い替えを成功させるためにぜひチェックしてください。

戸建ての住み替え前に知っておくべきこと

家の住み替えで重要な5つのポイントを紹介します。家の買い替えでは、住み替えの流れ、買い替えの目的、タイミング、方法を整理して始めることが理想的です。

住み替えの流れを把握する

 戸建ての住み替えは、以下のような流れで進めます。

住み替えは売却と購入を同時に進める必要があるため、タイミングの調整が欠かせません。売却代金の入金時期と新居の購入時期を合わせることで、資金繰りの不安なくスムーズに住み替えられるでしょう。

住み替える理由・目的を明確にする

家を買い替える理由や目的を明確にしましょう。そもそも、なぜ家を買い替えたいのか、いまの環境に何が不足しているかを考えると、必要な条件がわかります。

たとえば、いまの住居が狭いと感じるのであれば、買い替えの目的は広い家に住むことです。また、いまの住居の立地に不満があるのなら、新居の周辺に何が必要なのかを考えられるでしょう。

家の買い替えには多額の費用がかかるため、買い替えの必要性を確認してから進めることが大切です。

買い替えの期限を決める

買い替えの期限を決めておくことが大切です。いつまでに家を売却し、いつから新居に住み始めたいのかを明確にしたら、逆算して行動しましょう。

期限を決める判断材料は、買い替えの理由や資金の状況などが適切です。子どもの成長に合わせて住み替えをしたいのであれば、進学のタイミングが期限として考えられます。教育費や生活費などの必要経費を洗い出し、余裕ができる時期を期限に設定する方法もあります。

住宅ローンを完済できるか確認する

住宅ローンが残っている場合、まずは完済できるかどうかを確認しましょう。住宅ローンを完済すれば、借入先の金融機関が持つ抵当権を抹消でき、権利関係がクリアな状態で売却を進められます。基本的に物件の売却時には、売却代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権を抹消します。住宅ローンの債務がある状態でも、売却代金や自己資金で完済できれば家を売却することが可能です。

売却代金で住宅ローンを完済できるのは、ローンの残債額が家の売却額を下回る「アンダーローン」のときです。売却代金で住宅ローンの残債を完済することで、抵当権を抹消して売却できます。

一方、住宅ローン残債が売却額を上回る「オーバーローン」では、売却代金だけでは抵当権を抹消できません。この場合は、新居の住宅ローンに現住居のローン残債を上乗せして借り入れる、住み替えローンを利用する必要があります。

また、売却代金の受領よりも先に新居の購入資金が必要な場合は、つなぎ融資※で資金不足を補います。ここでのつなぎ融資とは、住宅の売却代金を得るまでに必要な資金を一時的に立て替えるための融資です。

住み替えのタイミングを見極める

スムーズな住み替えには、買い替えのタイミングを見極めて適切な時期での売却と購入が大切です。売主と買主の需要と供給が活性化するタイミングを狙えば、より有利な条件で取引ができるでしょう。

家の売買が活発になる時期は、2〜4月と9〜11月です。春には進学や転勤などのライフイベントがあり、秋にも2学期の始まりや転勤があります。この時期には家を手放したい方や新居を探す方が増え、買い替えに適した時期といえます。

どの住み替え方法にするのかを決める

家の買い替えには、3つの方法があります。1つはいまの家を先に売却する「売り先行」で、もう1つが新居の購入を先に行う「買い先行」です。そして、売却と購入を同時に進める「同時進行」があります。どの方法を選ぶかで、買い替えの流れが変わります。

信頼できる不動産会社の特徴を知る

住み替えを成功させるには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。信頼できる会社には、いくつかの共通点があります。

まず、地域での取引実績が豊富で、売却事例や相場に詳しいことが挙げられます。エリアの特性を理解している会社なら、適正な価格設定や効果的な販売戦略を提案してくれるでしょう。

次に、対応のていねいさも見逃せません。質問にすぐ答えてくれる、連絡がこまめに来る、デメリットも正直に伝えてくれるといった姿勢は、契約する不動産会社として信用に値するといえるでしょう。

 また、査定額の根拠を明確に説明できるかどうかもポイントです。契約を取りたいがために、故意に相場より高い査定価格を提示する不動産会社もあるため、なぜその価格なのかをデータや事例で示してくれるか確認しましょう。

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• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

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戸建てから住み替えるときの手順は3つ

戸建てからの住み替えには「売り先行」「買い先行」「同時進行」という3つの方法があります。どの方法で進めるかによって、資金の流れや手続きの順番が変わってくるため、それぞれの違いを事前に理解しておきましょう。

売り先行

売り先行とは、いま住んでいる戸建てを先に売却してから新しい家を購入する方法です。現在の家の売却代金を確定させてから新居を購入するため、資金計画を立てやすいことが特徴です。

ただし、売却後から新居へ引っ越すまでの間は仮住まいが必要になるケースもあり、一時的に賃貸物件などへ引っ越す手間や費用がかかる場合があります。

売り先行の流れ

売り先行で家を買い替えるときの流れは、以下のとおりです。

家の売却価格は、間取りや立地など多くの条件が影響して決まります。個人で判断するのは困難なため、売買のプロである不動産会社へ査定依頼をするのがおすすめです。

売却が決まり無事に売却手続きを終えて家を引き渡すと、新居を購入するプロセスに移ります。

買い先行

買い先行とは、新しい家を先に購入してから、いま所有している戸建てを売却する方法です。じっくりと新居を探せるため、納得のいく住み替え先を見つけやすいメリットがあります。引っ越しも1回で済むので、仮住まいの費用や2回かかる引っ越し作業が不要です。

一方で、新居購入後に現住居が売れるまでは、住宅ローンや固定資産税などの負担が二重にかかるおそれがあるため、注意が必要です。

買い先行の流れ

買い先行で家の買い替えをするときは、以下の流れで進みます。

買い先行のポイントは、現住居の売却価格と新居の購入価格を想定したうえで購入する物件を決めることです。想定される売却価格を大きく上回る価格の物件を購入すると、資金が足りなくなり、ローンの返済も難航するおそれがあります。

また買い先行では、新居への引っ越し後に現住居の売却を行う必要があります。売却が完了するまで慎重に手続きを進め、買い替えを完了させましょう。

同時進行

同時進行は、現在の戸建ての売却活動と新居の購入活動を並行して進める方法です。2つの手続きを同時にスタートさせることで、全体の期間を短縮でき、資金計画のリスクも軽減できるメリットがあります。

また、売買契約時に「引き渡し猶予の特約（7～10日程度が一般的）」を設けることで、決済後も現住居に滞在でき、その間に新居への引越しを済ませれば、仮住まいなしでそのまま住み替えが完了できます。

売り先行と買い先行の良いところを組み合わせた方法ではあるものの、各手続きのタイミング調整が難しいことが大きな課題です。売却と購入のスケジュールをうまく合わせる必要があるため、不動産会社の協力が欠かせません。 

同時進行の流れ

同時進行で戸建ての住み替えを進める場合、次のような流れで進めていきます。

同時進行では、売却と購入のタイミングを合わせることが最大のポイントです。そのため、経験豊富な不動産会社に依頼し、売却と購入の両方をていねいにサポートしてもらうことをおすすめします。

そして、引き渡し猶予の特約を活用すれば、決済のタイミングが多少ずれても、1回の引っ越しで新居への住み替えを完了できます。

戸建ての住み替えで自分に合った手順を見つける方法

戸建てからの住み替えは、資金状況や時間的な余裕によって適した方法が変わります。

売り先行、買い先行、同時進行それぞれのメリットとデメリットを比較して、自身に合った進め方を選びましょう。

住み替え方法ごとのメリット・デメリット

ここでは、売り先行、買い先行、同時進行のメリットとデメリットを説明します。

売り先行のメリットは、納得のいく価格で家を売却できる可能性が高い点と、売却代金を新居の購入資金にあてられる点です。じっくりと売却の計画を検討でき、理想に近い条件で売却できる可能性が高まります。デメリットは、居住中の家に購入希望者が内覧に訪れる点と、売却後は新居に入居するまで仮住まいになる点です。

買い先行のメリットは、新居をじっくりと探せることで、引っ越し先をあらかじめ決めたうえで売却に専念できます。一方、デメリットは現住居の住宅ローンに残債があった場合、売却が決まるまで二重で住宅ローンの返済が発生する点です。

同時進行は、売却から購入までの期間を短縮しやすく、引き渡し猶予を活用すれば仮住まいが不要になるメリットがあります。デメリットとしては、売却と購入のタイミングの調整が難しいことです。

それぞれのメリットとデメリットをまとめました。住み替え方法を選ぶ際の参考にしてみてください。

売り先行が向いている人

売り先行が向いている方の特徴は、以下のとおりです。

住宅ローンの残債がある場合は、売り先行で売却代金を使って完済するのがおすすめです。住宅ローンに残債があるまま買い先行で進めた場合、旧居の抵当権を抹消できなくて売却できない、または二重ローンを抱えて資金が圧迫されるおそれがあります。

また、売却代金を新居の購入費用にあてたい方や、不動産取引の経験がなく資金計画に自信がない方も売り先行がおすすめです。

売り先行は買い先行よりも、資金面が安定する方法といえます。

買い先行が向いている人

買い先行が向いている方の特徴は、以下の3つです。

買い先行では旧居の売却前に新居の購入代金を用意する必要があります。そのため、購入の時点でまとまった資金を持っているか、新たな住宅ローンを無理なく組める状況である必要があります。

現住居の住宅ローンを完済しており、売却を急ぐ必要がない方には、買い先行がおすすめです。完済している場合は、現住居を保有したまま新居を購入でき、仮住まいも不要です。

新居をじっくりと探したい方にもおすすめできます。金銭や時間に余裕がある方には、買い先行がおすすめです。

同時進行が向いている人

同時進行が向いている方の特徴は、以下のとおりです。

同時進行では、売却と購入のタイミングを合わせる必要があるため、スケジュール調整が重要です。住宅ローンの残債や購入条件を事前に整理して柔軟に対応できる方や、予定通りに進まないリスクを受け入れられる方に向いています。

状況変化に応じて臨機応変に判断することで、同時進行でもストレスなく進められるでしょう。

戸建ての住み替えはマンションよりも難しい？

戸建てからの住み替えは、マンションに比べて難易度が高いといわれています。戸建てはマンションより物件ごとの特徴が大きく異なるため、物件によっては購入希望者が判断をしづらいのです。

戸建ての住み替えが難しいといわれる、3つの要因を解説します。

物件の個別性が強い

戸建ては所有者のこだわりが色濃く反映されることが多く、物件ごとの個別性が非常に強くなります。建物の増築、外観のデザイン、庭の造りなど、所有者の好みで自由に変更できるのが戸建ての魅力ですが、個性が強すぎると、買い手の好みに合わないことが増えるのです。

たとえば、趣味用に作られた小さな部屋や、特殊な設備を備えたキッチンなどは、万人受けしにくい要素です。結果として購入希望者が限られてしまい、売却期間が長引いたり、希望価格での売却が難しくなったりすることもあります。

実際の住み替えでは、新居購入のタイミングとずれるリスクもあるため、物件の個性と一般的なニーズを冷静に見極めることが大切です。

管理状態が不明瞭なことが多い

古い戸建ては、修繕やメンテナンスの履歴が残っていないケースが多く、管理状態の把握が困難です。マンションなら管理会社が修繕計画や実施記録を保管していますが、戸建ては個人の裁量に任されています。そのため、いつ屋根を補修したのか、外壁塗装は何年前に行ったのか、といった情報が曖昧になりがちです。

修繕履歴が不明瞭だと、「購入後すぐに修繕が必要になるのでは？」と不安に感じる買い手も少なくありません。こうした懸念から、値引き交渉を求められたり、購入を見送られるリスクも高まるでしょう。

住み替えをスムーズに進めるには、可能な限り修繕の記録や領収書を整理しておくことが大切です。購入時の資料やリフォーム会社の報告書なども、信頼性を高める材料になります。

売却価格の相場がわかりにくいため

戸建ては同じ条件の物件が少なく、マンションのように売却価格の相場を把握しにくいことも売却を難しくさせています。

マンションであれば同じ建物内や近隣で似た間取りの取引事例が豊富にあり、相場感をつかみやすいのですが、戸建ては土地の形状や建物の築年数、間取りの個性などが物件ごとに大きく異なります。そのため、1社だけの査定では査定価格が妥当なのか判断が難しいのです。

住み替えを成功させるには、複数の不動産会社に査定を依頼して、それぞれの根拠を比較することが重要です。3～5社の査定を受ければ、おおよその相場が見えてくるでしょう。

住み替え計画に向けて、焦って安値で手放すことのないよう、時間をかけて相場を見極めることが大切です。

戸建ての住み替えに必要な費用はいくら？

ここでは、家の買い替えに必要な費用を解説します。納付義務がある税金や状況に応じてかかる経費など、それぞれの特徴と目安金額を把握しましょう。

家の売却に必要な費用一覧

以下の表は、家の売却時に発生する費用とその目安の一覧です。

費用の種類は、税金と諸経費に分かれます。印紙税、登録免許税、譲渡所得税が、売却時にかかる税金です。

印紙税は文書にかかる税金で、収入印紙を文書に貼って納付します。不動産取引では売買契約書が課税対象です。契約額に応じて税額が変わります。契約額が1,000万円を超え5,000万円以下であれば、印紙税は1万円です。なお、この税額は2027年（令和9年）3月31日までの軽減措置を受けた金額であり、本来は2万円の納付が必要です。

登録免許税は、売却時の抵当権抹消手続きに対して発生します。抵当権抹消登記にかかる税額は不動産1個につき1,000円です。土地と建物でそれぞれ登録免許税がかかるほか（この場合は計2,000円）、土地が複数の筆に分かれている場合は1筆ごとにかかります。

所得税、住民税、復興特別所得税は、譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得は、売却代金から取得費（不動産購入価格と購入にかかった費用）と、売却にかかった費用を引いて計算します。譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率を掛けて算出します。税率は譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下なら合計39.63％、5年超なら合計20.315%です。

仲介手数料、司法書士手数料、繰上返済手数料、引っ越し費用は、必要に応じて発生する諸経費です。不動産会社に支払う仲介手数料は、上限額が法律で定められています。司法書士に支払う手数料は、抵当権抹消を依頼すると発生します。繰上返済手数料とは、住宅ローンの残債を一括で返済する際にかかる費用です。

家の購入に必要な費用一覧

ここでは、家を購入するときにかかる費用と目安金額を一覧表で紹介します。

売却時の費用と同様に、購入時の費用も税金と諸経費に分かれます。

購入時に発生する税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税です。印紙税のルールは売却時と同様です。

登録免許税は土地や建物を購入したとき、法務局で行う所有権の移転登記手続きにかかる税金です。

また、購入した建物が新築か中古かによって税率が異なります。一定の要件を満たす場合、2027年（令和9年）3月31日までに購入した建物には軽減税率が適用されます。新築の税率は0.15％、中古の税率は0.3%です。土地購入時の登録免許税率も1.5％に軽減されていますが、期限は2026年（令和8年）3月31日までです。

不動産取得税は、方法を問わず不動産の取得時に課税されます。こちらも一定の要件を満たす場合、2027年（令和9年）3月31日まで軽減措置があり、通常4%の税率が3%となっています。

固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に課せられる税金です。商慣習として、売主が支払ったその年の固定資産税に対して、買主が所有する期間分を精算することが一般的です。

登録免許税、不動産取得税、固定資産税額は、すべて固定資産評価額に一定税率を掛けて計算します。

諸経費は、主に仲介手数料、司法書士手数料、住宅ローン費用、保険料です。司法書士の手数料は、所有権移転登記や抵当権設定登記を依頼したときに発生します。住宅ローンを組む際には、事務手数料や保証料が発生します。事務手数料は借入先の金融機関に支払い、保証料は保証会社に支払う費用です。保険料は、住宅の火災保険や地震保険に加入すると発生します。

戸建ての住み替え費用を抑えるポイント

ここでは、家の買い替え費用を抑えるためのポイントを紹介します。売却時と購入時でそれぞれ多額の費用がかかると、家計が圧迫されるおそれがあります。そのため、税額を抑えられる特例などを把握し、利用できるかどうかを確認しながら進めていきましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

戸建ての住み替えで売却益が出ると、譲渡所得税が課されることがあります。しかし、マイホームの売却には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度が用意されています。この特例を活用すれば、売却益から最大3,000万円を差し引くことができるため、大幅に税負担を軽減できます。

 ただし、この特例を受けるには一定の要件があります。たとえば、売却する戸建てが現在住んでいる家か、住まなくなってから3年以内に売却する家であることが基本条件の1つです。

 また、特例を利用するためには確定申告が必要になります。売却した翌年の2月中旬から3月中旬までに、譲渡所得の内訳書などの必要書類を添えて税務署に申告しましょう。住み替えの計画を立てるときは、この制度を覚えておくことが大切です。

軽減税率の特例を利用する

戸建ての売却で利益が出た場合、3,000万円の特別控除を差し引いてもなお課税対象額が残ることがあります。

そんなときに知っておきたいのが「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。具体的には、課税される長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分については10%、6,000万円を超える部分については15%の税率が適用されます。

ただし、軽減税率の特例を受けるには条件があります。売却する年の1月1日時点で、戸建てと敷地の所有期間がともに10年を超えていなくてはなりません。また、前年や前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。

この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できる点が大きな魅力です。所有期間が10年を超えている方は、ぜひこの特例の活用を検討してください。

引っ越し回数を減らす

引越しの回数が減ると、買い替えの費用を節約できます。たとえば、買い先行なら1回の引越しだけで買い替えができます。

原則として、売り先行では売却後の仮住まいを含め、2回の引っ越しが必要です。ただし、売買契約時に「引き渡し猶予」の特約（7〜10日程度が一般的）を設けることで、決済後もしばらくは旧居に住めるため、その間に新居の入居日を合わせて引っ越せば、1回の引っ越しで済ませられる場合もあります。

戸建ての住み替えで失敗しないためには事前準備が大切

戸建ての住み替えは、売却と購入のタイミング調整や資金計画など、考えるべきことが山積みです。計画を立てずに進めてしまうと、想定外の事態に直面する場合があります。

スムーズな住み替えには、売却と購入のバランスを考えた資金計画と、信頼できる不動産会社選びが欠かせません。まずは、いまの戸建てがどれくらいの価格で売れそうか知ることから始めましょう。

そこで活用したいのが、不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」です。リビンマッチなら、全国約2,100社以上の不動産会社の中から、最短45秒の入力で査定額をまとめて比較できます。

複数社の査定価格を比較することで、相場をつかめるだけでなく、自身に合う不動産会社を見つけられます。

戸建ての住み替えは、人生の大きな決断です。一括査定サービスなどを上手に活用しながら、理想の住まいへの住み替えに一歩を踏み出しましょう。

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