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不動産の売却にかかる仲介手数料はいくら？計算方法や注意点を詳しく解説！
家や土地などの不動産を不動産会社の仲介で売却するときは、仲介手数料がかかります。仲介手数料はどれくらいかかるのでしょうか。仲介手数料の仕組みや計算方法、支払うタイミングなどを幅広く解説します。
仲介手数料に関するさまざまな疑問にも答えていますので、不動産の売却を検討している人はぜひ参考にしてください。
リビンマッチのポイント
仲介手数料は不動産売却が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬です。売却できなければ支払う必要はありません。また、2回に分けて支払うことが一般的ですが、規則ではないので交渉して引き渡し時の1回だけにまとめることも可能です。
もくじ
不動産売却における仲介手数料（上限）の早見表
売却価格別に仲介手数料の上限額を早見表としてまとめました。目安として参考にしてみてください。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 100万円 | 5万5,000円 |
| 200万円 | 11万円 |
| 300万円 | 15万4,000円 |
| 400万円 | 19万8,000円 |
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 600万円 | 26万4,000円 |
| 700万円 | 29万7,000円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 900万円 | 36万3,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
なお、800万円以下の宅地や建物は、低廉な空家等の特例により、上記の表と価格が異なる場合があるため別途確認しておきましょう。
極端に価格の安い不動産を売却する場合
800万円以下の宅地・建物を売却する場合、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」により、仲介手数料の上限が変わるケースがあるため注意が必要です。
低廉とは価格が安いという意味で、2024年7月以降は売却額が800万円以下の売買では、仲介手数料の上限を超えて税込33万円まで報酬を請求されることがあります。
参考：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（PDF）
不動産売却の仲介手数料を計算する方法
不動産売買でかかる仲介手数料をどのように算出するのかを見ていきましょう。正式な計算方法のほか、実務で使われる速算式があります。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で定められています。次の表で示すとおり、売却価格（税抜）を3つの区分に分け、それぞれの金額区分に対して上限の手数料率が適用されます。
| 金額区分（税抜） | 手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4％ |
| 400万円を超える部分 | 3％ |
400万円を超える不動産の売買では図のようにあらかじめ400万円以下の部分を分けて、計算式を簡単にしています。
売買代金 × 3％ + 6万円
①200万円（200万円以下の部分）×5％＝10万円
②200万円（200万円を超え400万円以下の部分）×4％＝8万円
③1,600万円（400万円を超える部分）×3％＝48万円
仲介手数料 ＝ ①＋②＋③ ＝ 66万円＋消費税
仲介手数料の速算式
前述の計算方法では金額を区分してそれぞれ計算するため、時間がかかります。そこで、次の表に示すような速算式を用いると、簡単に計算できます。
| 金額区分（税抜） | 手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円を超える | 3％＋6万円 |
たとえば売却額が2,000万円の物件であれば、次のように計算します。
速算式を使えば、売却価格に該当する手数料率を掛け、調整額を加えるだけで算出できます。結果は前述の計算方法と同じため、不動産売却では速算式のほうが使いやすいでしょう。
不動産売却の仲介手数料とは？意味や支払い時期
不動産会社の仲介によって売買契約が成立したとき、売主や買主は不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料とは、どういった業務に対して支払う料金なのでしょうか。
不動産売却における、仲介手数料がどのようなものかをわかりやすく解説します。
仲介手数料は不動産会社への成功報酬
仲介手数料とは、売買契約が成立したときに、売主または買主が仲介を依頼した不動産会社へ支払う費用です。仲介手数料は売買契約が成立しなければ発生しない、不動産会社の営業活動に対する成功報酬です。なお、複数の不動産会社に仲介を依頼していても、仲介手数料を支払う会社は売買契約を成立させた1社だけです。
仲介手数料の金額は売却価格で決まる
仲介手数料の金額は、売買契約が成立したときの売却価格をもとに算出します。不動産が高く売却できたときは仲介手数料も高くなり、売却価格が低いと仲介手数料も低くなります。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、半分ずつ2回に分けて支払うのが一般的になっています。支払うタイミングは売買契約が成立したときと、物件の引き渡しを行ったときです。不動産会社に事前に相談して了承を得られていれば、引き渡し時に一括で支払うことも可能です。
不動産会社によって仲介手数料を支払うタイミングが異なるため、媒介契約を結ぶときに確認しておきましょう。
仲介手数料に含まれるもの
仲介手数料には、次の費用が含まれています。
- 不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布などの販売活動
- 購入希望者の内覧への立ち会い
- 売買契約締結などの手続きに関する業務
一方で、次の費用は仲介手数料には含まれません。
- 土地の測量
- 遠隔地の購入希望者と交渉するための出張費
隣地との境界を確定する確定測量図があれば、土地の測量は必要ありません。また、売却を依頼する不動産が、通常の営業範囲内であれば出張費は請求されません。これらは不動産の状況によって別途発生する費用なので、基本的には仲介手数料に含まれないのです。
不動産売却の仲介手数料は値引き・無料にできる？
以下のようなケースでは、仲介手数料が無料になる場合があります。ただしそれぞれに気を付けるポイントがあるため、実際の取引ではしっかり確認しましょう。
不動産会社との売買で無料になることがある
不動産会社が買主となるケースでは、仲介する相手がいないため仲介手数料は不要です。また、不動産会社が自ら売主として販売する物件は、仲介ではなく直接取引となります。
不動産会社が買主となる買取では、売却価格が相場の6〜8割程度になる場合があるため注意が必要です。
個人間で売買すれば無料にできる
不動産の所有者自身が買主を見つけて売却すれば、仲介手数料は不要です。ただし、不動産会社が仲介しないため、買主を見つけるまでに時間を要するおそれがあります。また、売主と買主の間でトラブルが発生した場合、個人で対応しなくてはいけません。
個人間売買は、親族間で低価格の不動産を売買するときに有効です。家族や親族以外に売却するときは、不動産会社に仲介を依頼したほうが不要なトラブルを回避できます。
不動産会社のキャンペーンで無料の場合がある
不動産会社によっては、集客目的で「仲介手数料を無料」としている場合があります。仲介手数料は100万円以上かかることもあるため、その費用を抑えられるのは売主・買主ともに大きなメリットです。
そのため、問い合わせを増やすための営業戦略として行われることがあります。不動産会社は仲介手数料を無料にする代わりに、取扱物件数や成約件数を増やすことで収益を確保しているのです。
仲介手数料は上限内であれば交渉できる
仲介手数料は媒介契約の締結前であれば、値引き交渉が可能です。ただし、仲介手数料の値引きによって成功報酬額が下がると、不動産会社の意欲が低下するおそれがあります。
不動産をよりよい条件で売却してもらうためにも強引な値引きはしないほうがよいでしょう。
不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用
不動産の売却には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。どのような費用がかかるのか解説します。
登記費用
不動産売買には、所有権移転登記（買主負担）や抵当権抹消登記（売主負担）などの手続きがあります。登記手続きの際に発生する登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地1筆＋建物1棟であれば2,000円）がかかります。
そのほか、手続きを司法書士に依頼したときは、登録免許税に加えて報酬が必要です。
印紙税
売主と買主が不動産売買契約を交わす際に、印紙税を納付する必要があります。税額は不動産売買契約書に記載された契約金額によって異なり、2027年3月31日までは軽減措置が適用されます。次の表は100万円を超える契約金額に対する、軽減税率適用後の税額です。
| 契約金額 | 軽減後税額 |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
その他にも費用がかかることも
状況によっては、次のような費用が発生します。
- 土地の面積や境界線を明らかにするための測量費用
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 引っ越し費用
- 譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産売却で利益が出たときにかかる税金です。マイホーム売却の際は、3,000万円以内の利益であれば課税されない特例があります。それ以外にも特例があって税額を抑えられるため、譲渡所得の控除について調べておきましょう。
不動産売却で会社を選ぶときの注意点
不動産売却では、仲介手数料の金額だけでなく、不動産会社の販売活動や契約内容も確認することが大切です。
また、特別な広告や遠方対応などを依頼した場合は、仲介手数料とは別に実費を請求されることもあります。不動産会社を選ぶ際は、販売方法や追加費用の有無を事前に確認しておきましょう。
両手仲介や囲い込みに注意する
不動産会社が売主から物件の売却を任された際、本来であればほかの不動産会社が見つけた買主に物件を紹介しなくてはなりません。しかし、不動産会社が自社の買主にだけ紹介し、他社からの問い合わせを意図的に断ることがあります。この行為を「囲い込み」といいます。
囲い込みは不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を得る、いわゆる「両手仲介」を狙うことが目的とされています。囲い込みを避けるには、レインズへの登録状況や販売活動の報告内容を確認することが大切です。一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼することも、選択肢のひとつです。
仲介手数料に追加料金が発生するケースがある
原則として、仲介手数料は上限額を超えて不動産会社から請求されることはありません。しかし、売却に通常より多額の経費をかけた場合は、その分を実費で請求されることがあります。
売主から依頼されて通常の内容に含まれない業務を行った場合、発生する交通費や広告費は別途実費を請求されることがあります。
たとえば、次のような費用です。
- 遠方の購入希望者と交渉するための交通費
- 新聞・雑誌に広告を掲載するための広告費
これらの特別な費用は、売主に了承をあらかじめ得たものに限って請求できます。別途請求が発生する業務については、不動産会社と事前に話し合って内容を確認しておくことが大切です。
仲介手数料に関するよくある質問
ここでは、不動産売買の仲介手数料に関する、よくある質問と回答を紹介します。
仲介手数料はどの不動産会社も同じ？
法律で定められているものは仲介手数料の「上限」であり、実際の金額は不動産会社が決定します。そのため、設定される仲介手数料の額は会社によって異なりますが、通常は上限付近の金額が妥当とされています。
契約キャンセルの場合も仲介手数料を支払う？
売主や買主の都合で契約をキャンセルするときは、通常は仲介手数料の何割かを支払います。ただし、住宅ローンの審査が通らなかったとき、売買契約書に「住宅ローン特約」が付いていれば契約が白紙になるため仲介手数料は不要です。
契約解除の取り扱いやキャンセル料については、不動産会社と交わした媒介契約書に基づいて決定されます。契約時に確認しておきましょう。
仲介手数料の金額だけで不動産会社を選んではいけない
仲介手数料が安いことを理由に不動産会社を選ぶことは、リスクにつながります。
仲介手数料が極端に安い不動産会社は、販売活動の内容やサポート体制が十分か確認することが大切です。仲介手数料が多少高くても、サービスの充実度や担当者の意欲などトータルで見て、メリットが多い不動産会社はあります。
担当者としっかり話し合い、販売戦略やサポート体制などに納得できる不動産会社を選ぶことが大切です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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