マンション売却にかかる費用一覧｜手取り額の計算と支払時期

マンション売却では、仲介手数料や印紙税、登記費用などの費用がかかります。売却代金がそのまま手元に残るわけではないため、資金計画を立てるには、費用の内訳と支払う時期、手取り額の考え方を知っておくことが大切です。

この記事では、マンション売却にかかる費用の一覧と支払うタイミング、売却代金から手取り額を計算する方法、費用を抑えるポイントを解説します。

マンション売却にかかる費用の全体像

マンションの売却代金と、売主の手元に残る金額は同じではありません。手取り額の目安は、次の式で考えます。

固定資産税の精算金や保険料の返戻金があれば加算し、売却で利益が出た場合は、翌年に別途税金がかかることがあります。具体的な計算方法は、この記事の後半で例を使って解説します。

マンション売却でかかる主な費用は、次のとおりです。

仲介手数料は、売買契約時と決済時に分けて支払う場合と、決済時にまとめて支払う場合があります。決済時に支払う費用は売却代金から精算できますが、印紙税、必要書類の取得費、引っ越し費用などは、それ以前に支払いが必要です。費用ごとの支払時期は「費用を支払うタイミング」の章で整理しています。

マンション売却全体の流れや、期間・税金の要点をまとめて確認したい方は「マンション売却の完全ガイド」をご覧ください。

マンション売却【完全ガイド】流れや費用、税金まで基本を解説

マンションを売りたいと思っても、何から始めるのか、いくら手元に残るのか、どの不動産会社へ……

マンション売却で主にかかる費用

仲介でマンションを売却するときに、主に発生する費用と金額の目安を解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬です。売却活動の途中で契約に至らなければ、支払う必要はありません。

仲介手数料には法律で上限が定められており、売却代金が400万円を超える場合は、原則として次の式で計算します。

「×1.1」は消費税分です。たとえば売却代金が3,000万円の場合、上限は（3,000万円×3%＋6万円）×1.1＝105万6,000円です。なお、価格800万円以下の宅地・建物には、仲介手数料の上限を税込33万円とする特例があります。

支払時期は、売買契約時と決済時に半額ずつ支払う方法と、決済時にまとめて支払う方法があり、媒介契約を結ぶときに不動産会社と取り決めます。金額と支払時期は、媒介契約の前に必ず確認しましょう。計算方法や上限額について詳しくは「不動産の売却にかかる仲介手数料はいくら？」で解説しています。

印紙税

不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、紙で作成する場合は収入印紙を貼って印紙税を納めます。税額は、契約書に記載する売買代金によって決まります。

2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書には、軽減税率が適用されます。また、電子契約で締結する場合は紙の課税文書を作成しないため、印紙税はかかりません。節税の方法は「費用を抑える方法」の章と、「不動産売却で払う印紙税」で解説しています。

抵当権抹消などの登記費用

売却するマンションに抵当権が登記されている場合は、引き渡しまでに抹消登記が必要です。住宅ローンをすでに完済していても、登記簿上に抵当権が残っていれば手続きが必要になります。

費用の内訳は、登録免許税と司法書士への報酬です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物が各1個なら2,000円ですが、敷地の筆数などによって変わります。司法書士報酬は1万～3万円程度が目安で、住所変更登記などが同時に必要な場合は、追加の費用がかかります。

住宅ローンが残っている場合は、決済日に売却代金でローンを完済し、司法書士が抵当権抹消登記を進めるのが一般的です。すでに完済している場合は、売却前に抹消できることもあります。登記の種類や手続きについて詳しくは「不動産売却で必要な登記」で解説しています。

必要書類の取得費用

住民票や印鑑証明書、登記事項証明書など、売却の手続きで取得する書類には、1通あたり数百円の発行手数料がかかります。必要な書類の種類や通数は状況によって異なりますが、合計で数千円程度を見込んでおきましょう。

所有権移転登記に使用する売主の印鑑証明書は、作成後3カ月以内のものが必要です。早く取得しすぎないよう、必要になる時期を不動産会社や司法書士へ確認しましょう。工程別に必要な書類と取得場所は「マンション売却に必要な書類」で解説しています。

状況によって発生する費用

売主の状況や売り方によって、発生の有無が変わる費用です。自分に該当するものがないか確認しておきましょう。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンが残っている場合は、決済時に売却代金でローンを一括返済します。このとき、金融機関へ一括返済の手数料を支払うことがあります。金額は金融機関や手続き方法によって異なり、無料の場合もあれば、数万円かかる場合もあります。

決済日が決まったら早めに金融機関へ連絡し、手数料の額、申し込み期限、必要な手続きを確認しておきましょう。

引っ越し・仮住まいの費用

住みながら売却する場合も、引き渡しまでには退去するため、引っ越し費用がかかります。新居への入居時期が合わない場合は、仮住まいの家賃や初期費用も必要です。

空室にしてから売り出す場合は、引っ越し費用や仮住まいの初期費用を、売却代金の受領前に用意する必要があります。引っ越し費用は時期や業者によって差が大きいため、複数社から見積もりを取って比較しましょう。

ハウスクリーニング・補修の費用

内覧の印象を高める目的で、ハウスクリーニングや軽微な補修を行うことがあります。特に水回りは、購入希望者が気にしやすい箇所です。

ただし、費用をかければ高く売れるとは限りません。実施する範囲は費用対効果を確認し、不動産会社へ相談してから決めましょう。大規模なリフォームを自己判断で行うのは避けてください。リフォームの要否は「マンション売却のリフォームは要注意！不要だといわれる理由」で解説しています。

残置物の処分費

不要になった家具や家電の処分にも費用がかかります。自治体の粗大ごみ回収は費用を抑えやすい一方、申し込みから回収まで時間がかかる場合があります。不用品回収業者へ依頼するとまとめて処分できますが、量や搬出条件によって費用が変わります。引き渡し日から逆算して、早めに処分方法を決めましょう。

ホームステージングの費用

ホームステージングとは、家具や小物を配置して、室内をモデルルームのように演出するサービスです。費用は家具のレンタル期間やプランによって決まります。不動産会社が売却活動の一環として対応している場合もあるため、利用を検討するときは、まず担当者へ確認しましょう。

特別に依頼した広告の費用

不動産ポータルサイトへの掲載など、通常の販売活動にかかる広告費は不動産会社が負担し、売主へ別途請求されることは原則ありません。

ただし、売主が通常の販売活動を超える広告を特別に依頼し、事前に内容と費用に合意した場合は、実費を負担することがあります。追加の広告を提案されたときは、掲載する媒体と見込める効果を確認してから判断しましょう。

売却時の精算や解約で戻ることがあるお金

マンション売却では、出ていく費用だけでなく、精算や解約によって戻ってくるお金もあります。手取り額を考えるときは、あわせて確認しておきましょう。性質によって「買主と精算するお金」と「解約などで返還されることがあるお金」の2つに分かれます。

買主と精算するお金

固定資産税や管理費のように、売主が先払いしているお金は、引き渡し日を基準に売主と買主の負担分を計算し、売買代金とあわせて精算するのが一般的です。

注意したいのは、これらの精算が法律上の還付ではなく、売買契約上の取り決めだという点です。固定資産税の精算に使う起算日（1月1日または4月1日）は地域の慣習によって異なり、精算の方法も契約で定めます。金額と計算方法は、売買契約書の精算に関する条項で確認しましょう。

なお、管理費や修繕積立金に滞納がある場合は、原則として売主が決済までに精算します。心当たりがある場合は、早めに管理会社へ金額を確認しておきましょう。

解約などで返還されることがあるお金

売却に伴って契約を解約・完済することで、支払い済みのお金の一部が戻ってくることがあります。

火災保険の返戻金を受け取るには、契約者による解約手続きが必要です。引き渡し前に解約すると、引き渡しまでの間に火災などが起きても補償を受けられないため、所有権移転と引き渡しが完了してから手続きしましょう。

住宅ローン保証料の返還方法は、金融機関や保証会社によって異なります。金利上乗せ型など保証料を前払いしていない商品では返還がなく、返還される場合も事務手数料が差し引かれることがあります。返還の有無、手続き、金額は、ローンを完済する前に金融機関へ確認してください。

マンション売却後に税金がかかるケース

マンションの売却で利益が出ると、所得税・住民税・復興特別所得税がかかることがあります。利益が出なかった場合や、特例によって課税対象となる利益がなくなった場合は、これらの税金はかかりません。すべての売主に一律でかかるものではないため、これまで説明した費用とは分けて考えましょう。

税金の計算対象となる課税譲渡所得は、次の式で計算します。

取得費は、マンションの購入代金や購入時の仲介手数料などをもとに計算します。ただし、建物部分は減価償却によって取得費が目減りするため、購入時より安く売れた場合でも、計算上は利益が出ることがあります。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税など、売却に直接かかった費用です。

マイホームの売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（3,000万円特別控除）などを利用できる場合があります。特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。

確定申告は、原則として売却した翌年の2月中旬から3月中旬に行います。納税が必要になりそうな場合は、売却代金を使い切らず、納税資金を残しておきましょう。

税金の種類や税率、計算方法、特例の要件は「マンション売却でかかる税金」で解説しています。

マンション売却の税金｜計算方法・税率・特例を解説

マンション売却でかかる税金の種類と発生の条件を解説。課税譲渡所得の計算方法、所有期間によ……

マンション売却の手取り額を計算する方法

ここまでに確認した費用をもとに、手取り額を計算してみましょう。計算式は次のとおりです。

固定資産税の精算金や保険の解約返戻金があれば、手取り額に加算します。

以下の計算例は、各表に記載した費用だけで試算しています。引っ越し費用や必要書類の取得費用、固定資産税等の精算金、保険料の返戻金、課税譲渡所得が生じた場合の税金は含めていません。

計算例1：売却代金3,000万円・住宅ローン残高1,500万円の場合

※登記費用と一括返済手数料は概算です。実際の金額は、登記の内容や金融機関によって変わります。

この例で計上した売却費用は約110万円で、大部分を仲介手数料が占めています。売却代金から費用と住宅ローン残高を差し引くと、約1,390万円が手元に残る計算です。

計算例2：売却代金5,000万円・住宅ローン残高がない場合

※抵当権が登記されている場合は、別途抹消登記の費用がかかります。

この例で計上した売却費用は、仲介手数料と印紙税を合わせた約173万円です。売却代金が高くなると、売却代金に応じて計算される仲介手数料の上限額も大きくなります。

住宅ローンを完済できるか確認する

住宅ローンが残っている場合は、売却代金から仲介手数料などの売却費用を差し引いた金額で、ローンを完済できるか確認します。売却代金がローン残高を上回っていても、費用を差し引くと完済資金が不足することがあります。

完済資金が不足しそうな場合の対処方法は「住宅ローン返済中のマンション売却の流れ」で解説しています。

より現実的な手取り額を見積もるには、売却代金の見込みと費用の概算が必要です。まずは査定でマンションの売却見込み額を把握し、あわせて不動産会社へ費用の概算見積もりを依頼しましょう。リビンマッチなら、一度の入力で最大6社へまとめて査定を依頼できます。

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費用を支払うタイミング

マンション売却の費用は、一度にまとめて支払うわけではありません。時期ごとに整理すると、次のようになります。

決済・引き渡し時に支払う費用は、受け取った売却代金から支払えるのが一般的です。一方、それより前に発生する費用は、手元の資金から支払います。売買契約時に仲介手数料の一部を支払う取り決めの場合は、契約の時点で必要な現金をあらかじめ確認しておきましょう。

売買契約から決済までの進み方は「マンション売却の流れを8つの手順で解説」で確認できます。

マンション売却の費用を抑える方法

費用のなかには、工夫しだいで抑えられるものがあります。取り組みやすい3つの方法を紹介します。

電子契約なら印紙税がかからない

売買契約書を電磁的記録のみで作成し、電子契約で締結する場合は、印紙税がかかりません。電子契約を希望する場合は、不動産会社へ対応の可否を確認し、買主とも契約方法を調整しましょう。

仲介手数料の金額と支払時期を契約前に確認する

仲介手数料は法律で上限が定められていますが、実際の金額は不動産会社との合意で決まります。金額と支払時期は、媒介契約を結ぶ前に確認し、必要があれば相談しましょう。

ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは避けましょう。販売方針や広告の内容、担当者の対応も確認し、提供されるサービスと費用を総合的に比較することが大切です。詳しくは「不動産売却の仲介手数料の値引きテクニック」で解説しています。

引っ越しやハウスクリーニングは相見積もりを取る

引っ越しやハウスクリーニングなどの費用は、業者や時期によって差があります。複数社から見積もりを取り、内容と金額を比較しましょう。引っ越しは、繁忙期を避けたり、日程を業者の都合に合わせたりすることで、費用を抑えられる場合があります。

マンション売却の費用に関するよくある質問

費用と支払時期を把握して資金計画を立てよう

仲介でマンションを売却する場合、一般に仲介手数料が最も大きな費用です。決済時に支払う費用は、受け取った売却代金から支払えることが多い一方、売買契約時や引っ越しなど、売却代金を受け取る前に必要になる費用もあります。費用の内訳と支払時期を把握したうえで、手取り額の目安を計算し、資金計画を立てましょう。

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リビンマッチコラム編集部

（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。