リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445不動産買取の注意点とは？トラブル予防に知っておきたいポイント
不動産買取とは所有する不動産を、不動産会社に買い取ってもらう取り引きのことです。一般的な不動産売却で行われる仲介と比べると、買主を探す手間がかからないため、スピーディに取り引きを終えられるのが魅力です。
しかし、不動産買取にはメリットばかりでなく、デメリットもあるため、よく検討したうえで選択しましょう。よくわからないまま不動産買取を行うと、トラブルの原因となります。不動産買取を利用するにあたって、あらかじめ知っておきたい注意点を解説します。
リビンマッチのポイント
不動産買取を利用するときは、買取価格が仲介で売却したときより安くなってしまうことに注意が必要です。また、すべてのケースで利用できるとは限らないため、複数の不動産会社へ問い合わせてください。ただし、買取価格が安いため、不動産買取はメリットを感じられるケースでの利用がおすすめです。
要チェック！不動産買取の注意点
不動産買取は仲介と比べてスムーズに売却できる方法ですが、いくつかの注意点があります。不動産の取り引きは高額になることが多いため、慎重に進めるようにしましょう。不動産買取を検討するときに、把握しておきたい注意点は次のとおりです。
- 買取価格は仲介の売却価格より安い
- 買取できない物件がある
- 住宅ローンの完済が必要
- 費用や税金がかかる
- 資金力のある不動産会社でないと対応できない
- 必要書類などは早めに用意しておく
それぞれの注意点を詳しく解説します。
買取価格は仲介の売却価格より安い
不動産買取を利用するにあたって必ず把握しておきたいことは、仲介で売却するときと比べて売却価格が安くなることです。不動産会社は買い取った不動産を転売することで利益を出すため、それだけ市場価格より低い金額での取り引きになるのです。そのほかにも、不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたり、長期間売れ残るリスクを負ったりするため、それも考慮した価格設定になります。
そのため、売却価格を重視する場合は、買取ではなく仲介を選ぶほうが有利なケースもあります。ただし、買主を探す手間と時間がかかるため、状況によって買取と仲介のどちらにするかを判断する必要があるでしょう。
買取できない物件がある
不動産買取を利用して売却しようとしても、すべての物件が買い取ってもらえるわけではありません。不動産会社によっては、不動産の買取を断ることがあります。
たとえば、再建築不可の物件や接道義務を満たしていない土地は、買い取ったとしても将来的に販売できる見込みが低いため、買取を断られてしまうおそれがあります。築年数が極端に古い建物や、大規模な修繕が必要な物件も、リフォーム費用がかさむことから敬遠されてしまうでしょう。権利関係が複雑な物件や、法的な問題を抱えた物件も同様に、不動産会社が避ける傾向があります。
不動産会社によって買取の基準が異なるため、不動産買取を依頼するときは、複数社に査定を依頼して対応可能かどうかを確認することが大切です。
住宅ローンの完済が必要
不動産買取に限らず、住宅ローンの返済が残っていると原則として売却できません。これは、住宅ローンを組んでいる不動産には金融機関の「抵当権」が設定されており、これを解除しないと買主に所有権を移転できないためです。
売却するには入金された代金で住宅ローンを完済するか、自己資金を用意して不足分を支払う必要があります。住宅ローンが残っている状態で買取を検討するときは、事前に住宅ローンの残債を確認し、買取金額で完済できるかどうかをチェックしておくことが大切です。
住宅ローンを完済できなくても不動産売却をしたい場合は、金融機関にどのような方法があるのかを相談してみましょう。
費用や税金がかかる
不動産買取で売却したとしても、すべての金額を自分のものにできるとは限りません。不動産を売却するときは、さまざまな費用や税金が発生するためです。事前にどういった費用などがかかるのか、確認しておくことが大切です。
主な費用としては「抵当権抹消費用」や「測量費用」があります。住宅ローンが残っている場合、抵当権を解除する手続きが必要で、そのときに費用が発生するのです。また、土地の境界が不明確であれば測量が必要で、この費用を売主が負担することがあります。
税金としては「譲渡所得税」がかかることがあります。不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金が課されるのです。買取価格がそのまま手元に残るわけではないため、売却後にかかる費用や税金をあらかじめ把握し、計画的に進めることが重要です。
資金力のある不動産会社でないと対応できない
買取の際は、相手となる会社の資金力も確認しておきましょう。不動産会社の多くは取引先の金融機関から融資を受けて買取資金を調達しますが、この融資を受けるには金融機関からの信用が求められます。
特に高額な買取の場合、実績が少ない会社や財務状況が不安定な会社では、金融機関が融資を断るケースもあります。その結果、決済直前になって「融資が下りなかった」と破談になる可能性も考えられるでしょう。
そのため、買取を依頼するときは会社の実績や取り引き件数、事業年数などを確認して、安定した資金調達ができる相手かどうかを見極めることが大切です。
必要書類などは早めに用意しておく
不動産買取では、契約から決済までの期間が短い特徴があります。仲介と違って買主を探す時間がかからないため、買取価格や条件に合意すれば、その後はスピーディに進みます。
このときに、たとえば取り引き直前という段階で「権利証を紛失していた…」となると、所有権移転に向けた本人確認手続きが必要になり、手続き完了まで一定の期間がかかってしまいます。もし準備不足で決済期日に間に合わない場合、契約不履行として損害賠償を請求されるリスクもあるため要注意です。
こうしたトラブルを避けるためにも、余裕を持った準備を徹底しましょう。不動産会社から必要な書類のリストを早めにもらっておくと安心です。
不動産買取とは
不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る不動産取り引きのことです。通常の不動産売却では、不動産会社が買主を探すなどして、売主と買主の不動産売買を仲介します。しかし、不動産買取の場合は、不動産会社がそのまま不動産を購入するため、買主を探す手間がかかりません。そのぶん、売却するまでの時間が短くなります。
また、不動産買取では、仲介手数料がかかりません。不動産買取だと不動産会社が売主と直接契約を結ぶため、仲介業務が発生しないためです。通常の不動産仲介では、不動産会社が買主を見つけて契約を成立させる役割を果たすため、成功報酬として仲介手数料が発生しますが、買取ではこのプロセスが不要になります。
そのため、不動産買取は相続した不動産をすぐに手放したい人や、できるだけ早く現金化したい人にとって有効な選択肢になるでしょう。
不動産買取のメリットとデメリット
不動産買取におけるメリットとデメリットは次のとおりです。
- 売却完了までが早く現金化しやすい
- 直接買取の場合は仲介手数料が不要
- 契約不適合責任は免責の場合が多い
- 広告を出さないため周囲に知られにくい
- 老朽化物件や訳あり物件でも相談可能
- 市場相場と比べて2～3割ほど安くなる
- 買取価格が高い会社を探すのが難しい
- 契約条件によっては仲介より長引く
- 地方や需要の少ない地域は買取が難しい
不動産買取は「スピードと確実性」「売却価格」のどちらを優先するかで判断が分かれる選択肢です。特に相続や離婚、転勤といった時間的制約がある場合や、物件の状態に不安を抱えている場合は、買取の強みが活きる場面といえるでしょう。
一方で、時間に余裕があり少しでも高く売りたいなら、仲介も視野に入れた比較が欠かせません。単に手続きが楽という理由で買取を選ぶのではなく、メリット・デメリットと自身の優先事項を整理し、それに照らして買取が最善の手段かを見極めることが大切です。
買取価格が高い会社を一から探すのは難しいですが、一括査定を使えば複数社の査定額をまとめて比較できるので、とても便利です。
不動産買取で確認しておくポイント
不動産買取での取り引きを決めたら、あらかじめ確認しておきたいポイントとして次のものがあります。
- 即時買取と買取保証の違い
- 不動産会社ごとの買取価格の違い
- 引き渡しの日程・条件
これらのポイントを把握しておくことで、よりスムーズに取り引きを進められるようになるでしょう。それぞれのポイントを詳しく解説します。
即時買取と買取保証の違い
不動産買取には、大きく分けて「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。それぞれ仕組みが異なり、メリットやデメリットも異なるため、事前に理解しておくことが大切です。
即時買取は、不動産会社がすぐに物件を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、短期間で売却が完了し、現金化しやすいのがメリットです。ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。
買取保証は、まず一定期間、仲介で買主を探し、売れなかったときに不動産会社が買い取る仕組みです。仲介と買取の両方を組み合わせた方法で、通常の買取より時間はかかりますが、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。
| 即時買取 | 買取保証 | |
|---|---|---|
| 売却方法 | 査定後に不動産会社が買取 | 仲介での売却を試みたあとに不動産会社が買取 |
| 売却の速さ | 早い | 遅い。仲介での売却期間がかかる |
| 売却価格 | 市場価格より低い | 仲介で売れれば市場価格で売却できる |
| 適したケース | 早く売却したいとき | 売却するまでの期間に余裕があるとき |
どちらを利用するかは、売却を急ぐかどうか、価格を優先するかによって決まります。売却のスピードを重視するなら即時買取、できるだけ高く売りたいなら買取保証が適しています。
不動産会社ごとの買取価格の違い
不動産買取の価格は、不動産会社ごとに異なります。同じ不動産でも、提示される買取価格に差があるため、事前に複数社の査定を受けることが重要です。
価格に差が生じる理由のひとつは、不動産会社の販売戦略や経営方針の違いです。買い取ったあとにすぐ転売したい会社は、安く買い取る傾向があります。一方で、自社で賃貸運用する不動産会社や、特定のエリアに強みを持つ会社は、高めの価格を提示することがあります。また、リフォームや再販売にかかるコストの見積もりも不動産会社ごとに異なるため、査定価格に差が出やすいのです。
買取価格をできるだけ高くしたい場合は、1社だけで決めずに複数の不動産会社へ査定を依頼し、比較することが大切です。価格だけでなく、契約条件や対応のよさも確認しながら、納得のいく取り引きを進めましょう。
引き渡しの日程・条件
不動産買取を利用する際は、引き渡しの日程や条件を事前に確認しておくことが重要です。買取は仲介売却よりも早く現金化できるのがメリットですが、不動産会社によって買取の手続きや支払いスケジュールが異なります。
売買契約を交わしたらすぐに引き渡しになる場合もあれば、1カ月以上かかるケースもあります。また、引き渡しの日程に合わせて書類を用意することになるため、査定を受けるときに確認しておきましょう。住宅ローンが残っている場合は、完済の手続きが必要になるため、それだけ時間がかかることがあります。そのぶん時間がかかることがあります。
引き渡しの条件も確認が必要です。たとえば、売却後に残置物の処分が必要な場合や、引っ越し期間の猶予がもらえるかどうかなど、不動産会社によって対応が異なります。希望するスケジュールに合わせて進めるためにも、契約前に日程や条件をしっかり確認しておくことが大切です。
不動産買取が向いているケース
不動産の売却では仲介を選ぶ方が多いですが、状況によっては買取のほうが適している場合もあります。注意点として価格が相場より低くなる傾向があるものの、スピーディに現金化できる点は大きな魅力です。次のケースでは買取が比較的向いているでしょう。
- 相続不動産で利用したい相続人がいない
- 市場価値が低くてすぐに売れない不動産
- 近所の人や親類に知られずに売却したい
- 仲介で売り出しても売却できなかった
- 遠方の不動産で売却活動の手間を省きたい
これらのケースに当てはまるか確認しながら、この先の内容を参考に見極めてみてください。
相続不動産で利用したい相続人がいない
誰も使う予定がない相続不動産は、買取での売却が適すことが多いです。相続人の間で「誰が管理するのか」「固定資産税は誰が払うのか」などの問題が発生しやすく、早めに現金化して分配したほうがトラブルを避けられるからです。
仲介では、売却完了まで平均3～6カ月ほどかかり、その間の内覧対応のほか、売れるまでの維持費や税金などは発生し続けます。
買取なら1カ月半前後で現金化できることが多いため、相続に関する売却手続きを迅速に進められるでしょう。相続人全員の意見をまとめる負担や、売れ残りへの不安からも早期に解放されるメリットもあります。
市場価値が低くてすぐに売れない不動産
建物が傾いている、心理的瑕疵がある、接道義務を満たしていない再建築不可など、一般的に市場価値が低い不動産は買取が向いている傾向です。こうした物件は購入希望者が見つかりにくく、仲介では長期間売れ残るリスクがあるためです。
たとえば、過度に老朽化が進んだ建物でも、買取事業者ならリフォームや建て替えを前提に購入してくれるケースがあります。再販事業として利益が見込めるのであれば、一般の買主が避ける不動産でも買い取ってくれるのです。
ただし、注意点として市場価値の低さは買取価格に直結します。少しでも高く売りたい方は、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することをおすすめします。
近所の人や親類に知られずに売却したい
仲介での売却では、購入希望者を集めるため、不動産ポータルサイトへの掲載や折込チラシの配布などの広告活動が一般的です。そのため、近隣の方や友人知人の目に触れる可能性が高くなります。
離婚による財産分与、事業の失敗による資産整理、近隣トラブルでの転居など、デリケートな理由で売却する場合には、プライバシーを守りながら進められる買取が心強い選択肢になるでしょう。
買取事業者と直接やり取りするだけで済むため、内覧対応で見知らぬ人の対応をする必要もありません。できるだけ周囲に知られずに売却したい方は、精神的な負担を大きく軽減できるでしょう。
仲介で売り出しても売却できなかった
仲介で数カ月間売り出したものの購入希望者が現れなかった場合、買取へ切り替えて売り切る方も多いです。売れ残り期間が長くなるほど「何か問題がある物件なのでは？」と思われ、さらに売れにくくなる悪循環に陥るためです。
価格をいくら下げても反応がない、内覧予約すらない状況では、市場でのニーズがそもそも低い可能性があります。媒介契約の期間途中であっても一度立ち止まり、冷静に売却方法を見直すことも必要です。
不動産買取での主な注意点は価格面ですが、時間的コストや精神的負担を考えると、現実的な選択肢になる方も多いでしょう。状況に応じて仲介と買取を使い分けることが、賢い売却のポイントです。
遠方の不動産で売却活動の手間を省きたい
転勤先や実家から離れた場所の不動産を売却する場合、買取なら手間を大幅に減らせます。仲介での売却でも、ある程度は不動産会社に任せられるものの、内覧の立ち会いや定期的な管理などで、交通費や宿泊費がかさみ、売却活動自体が負担になる方も多いでしょう。
買取であれば、不動産会社の現地査定に立ち会い、その後の内覧対応は通常必要ありません。直接の立ち会いについては、契約や決済時の数回程度で済むケースがほとんどでしょう。
現地に足を運ぶ時間と労力を省きたい方にとって、買取は効率的に不動産を手放せる方法といえます。まずは買取事業者への査定依頼から始めてみてください。
不動産買取でよく起こるトラブル
不動産買取を利用するときは、思わぬトラブルが発生することがあります。トラブルなく取り引きを進めるため、どのようなトラブルが起こりやすいのかを把握しておくとよいでしょう。主なトラブルには、次のものがあります。
- 相場より価格が安い
- 査定価格と買取価格が違う
- 追加費用を請求される
- 強引に営業を受ける
- 急に訪問してくる
- 買取事業者が倒産する
- 決済日が何度も延期される
どれも事前に把握していないと、慌ててしまうかもしれません。それぞれどんなトラブルなのか見ていきましょう。
相場より価格が安い
不動産買取だと仲介で売却する場合と比べて、売却価格が低くなることはすでに説明したとおりです。これは不動産会社が買い取った不動産を再販売するリスクや、リフォーム費用、維持管理のコストを考慮しているためです。早く売却できる代わりに不動産会社がリスクや費用を負担するため、価格が安くなるのです。
ただし、相場より極端に安い価格を提示された場合は注意が必要です。不動産会社が安く買い叩こうとしているかもしれません。ただし、家が古いなどの理由も考えられるため、価格の理由を聞く必要があります。また、こういったときに備えて、ほかの不動産会社にも査定を依頼し、買取価格を比較できるようにしておきましょう。
査定価格と買取価格が違う
不動産買取では、査定時に提示された価格と、最終的な買取価格が異なることがあります。最初の簡易的な査定で見つからなかった、建物の不具合などがあとから発見されると査定価格が見直されるためです。老朽化が進んでいる、権利関係に問題があるなどは、査定価格に影響するおそれがあります。
ただし、明確な理由がないにもかかわらず、大幅に価格が下がる場合は注意が必要です。悪質な不動産会社のなかには、最初に高めの査定価格を提示し、契約直前になって不当に安く買い取ろうとするケースもあります。
査定から価格が下がった場合は、その理由を詳しく確認し、納得できない場合はほかの不動産会社にも相談することが大切です。
追加費用を請求される
追加費用を請求されて、トラブルになるケースもあります。売主が把握していなかった、残置物の撤去費用や測量費用、契約手続きにかかる諸費用などがその原因です。たとえば、売主が家財道具をそのまま残して引き渡す場合、不動産会社が処分費用を負担する代わりに追加で費用を請求することがあります。
ただし、通常は査定時にこうした費用を考慮した買取価格が提示されるため、あとから多額の費用が発生することはあまりありません。契約前にどのような費用がかかるのか、不動産会社にしっかり確認しておきましょう。また、不動産会社が不当に費用を上乗せしていることもあるため、費用が妥当かどうかをチェックする必要もあります。
強引に営業を受ける
査定を依頼した段階で、不動産会社から強引に売却を迫られることがあります。価格や条件に納得していないのに契約を急かされたり、ほかの不動産会社と比較する前に売却を決断させたりしようとする会社もあるため注意が必要です。
誠実な不動産会社であれば、売主の意向を尊重し、十分な説明を行ったうえで判断を委ねます。しかし、強引な営業をかけてくる会社は、売主の不安をあおったり、即決を求めたりすることがあるため慎重に対応しましょう。
対策として、家族や信頼できる人に立ち会ってもらう、事前に複数の不動産会社へ査定を依頼し、比較できる状況をつくるなどの工夫が有効です。
急に訪問してくる
不動産買取の査定をインターネットで依頼した際、訪問日を決めていないのに突然担当者が訪れるケースがあります。こうした不動産会社は、基本的なマナーを守らず、売主の都合を無視して営業をかけてくることが多いため、信用できるかどうか慎重に判断する必要があります。
予定のない訪問に対しては、査定を受ける義務はありません。その場で断るか、不動産会社に連絡して対応を求めることが大切です。また、担当者の対応に不安を感じた場合は、別の担当者に変更してもらうか、ほかの不動産会社を検討するのも選択のひとつです。
買取事業者が倒産する
契約を結んだあとに、買取事業者が突然倒産するトラブルが起きることがあります。このような事態が発生する背景には、不動産会社の資金繰りの悪化や、無理な事業拡大による経営破綻があります。
所有権の移転登記がまだ済んでいない段階で会社が倒産すると、残りの代金を受け取ることができず、不動産も手元に残ったまま宙に浮いてしまいます。特に家の買い替えを予定していた方は深刻で、新居の購入資金が用意できず、買い替え先の売買契約も破談になるおそれがあります。
くれぐれも買取を依頼する前には、その会社の設立年数や実績、財務状況をしっかり確認することが大切です。また、あまりにも高額な査定額を提示してくる事業者には、慎重な姿勢で臨む必要があるでしょう。
決済日が何度も延期される
決済の予定日が近づくと、買取事業者から「もう少し待ってほしい」と連絡が入り、ずるずると延期されるトラブルも少なくありません。延期が繰り返される主な原因は、資金調達が間に合わなかったり、転売先の買主が見つからなかったりなどがあります。
実際にあった事例では、相続税の納付期限に合わせて売却代金をあてる予定だった方が、決済が延期されることで、延滞税が発生する事態に陥りました。相続税は納付期限が厳格に定められているため、間に合わなければ想定外の負担を被ってしまいます。
このようなトラブルを避けるには、延期する場合のペナルティ条項をしっかりと契約書に明記して擦り合わせることです。買取事業者側に決済を遵守する強い意識づけができ、安易な延期を防ぐ抑止力となるでしょう。
買取の不動産会社選びの注意点
不動産買取を利用する際は、どの不動産会社に依頼するかが重要なポイントになります。会社によって買取価格や対応の仕方が異なるため、慎重に選ぶことが大切です。
不動産会社を選ぶときは、どういったことに注意すればよいのでしょうか。買取における不動産会社選びの注意点を見ていきましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産買取では、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。買取価格や契約条件は会社ごとに異なるため、比較することでよりよい条件での売却が可能になります。ただし、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。不動産会社の多くは仲介をメインにしており、買取を行っている会社は限られていることに注意してください。
一括査定サービスを利用すれば、買取に対応している不動産会社を効率的に探せるため、一括査定サイト「リビンマッチ」の活用をご検討ください。
大手だけでなく中小の不動産会社も検討する
不動産買取を依頼する際は、大手の不動産会社だけでなく、中小の不動産会社にも相談することが重要です。不動産の価格には相場があるため、大手だから高い、中小だから安いということはありません。むしろ、大手のほうが買取価格を低めに設定していることもあります。
大手の不動産会社は知名度や安心感がありますが、買取後の転売戦略によって価格を抑えることがあります。一方で、中小の不動産会社はエリアに特化していたり、独自の販路を持っていたりするため、高めの価格を提示することがあります。買取を検討する際は、大手・中小を問わず複数の会社に査定を依頼し、それぞれの価格や条件を比較してから判断しましょう。
提示した条件に合う不動産会社に依頼する
不動産買取を依頼する不動産会社は、売却価格だけでなく、契約条件にも注目することが大切です。買取では、退去日や売却代金の入金タイミング、残置物の処分方法など、さまざまな条件を事前に決めなくてはなりません。これらの条件に対応できない不動産会社と契約すると、希望どおりの取り引きができず、トラブルの原因になります。
たとえば、売却を急いでいるのに入金までの期間が長い会社を選ぶと、スケジュールに影響するおそれがあります。また、家具や家電をそのまま引き渡したい場合でも、残置物の撤去が必要な会社では、追加の処分費用がかかるのです。
提示した条件に柔軟に対応できるかどうかを確認し、自分にとって最適な不動産会社を選ぶことが大切です。価格だけで判断せず、契約条件も比較しながら交渉を進めましょう。
一戸建てやマンションなど得意物件を確認する
不動産会社には、それぞれ得意とする物件があります。マンションの買取に強い会社があれば、一戸建てや土地の買取を得意とする会社があります。得意ではない分野の物件は、強気の価格を提示しにくいため、適正な査定価格を得るには不動産会社の特徴を把握することが重要です。
たとえば、マンションの買取に強い会社は、再販売ルートを豊富に持っているため、比較的高い価格でのマンション買取を期待できます。逆にマンションの再販売ルートがなければ、不動産会社は在庫リスクを下げるために安く買い取ろうとするでしょう。
不動産会社を選ぶ際は、自分が売却する物件に合った会社を探し、査定を依頼することが大切です。複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく買取実績や専門性も確認しながら選びましょう。
担当者の対応の良し悪しを確認する
不動産会社の営業担当者も、依頼するときの重要なポイントです。担当者の対応がていねいで誠実であれば、スムーズで安心できる取り引きが期待できます。売却に関する不明点をしっかり説明してくれるか、売主の希望を尊重してくれるかなどを確認しましょう。
なかには売主の意向を無視して強引に契約を進めようとしたり、質問に対して曖昧な回答しかしなかったりする担当者もいます。こうした場合、無理に我慢する必要はありません。不動産会社に担当者を変更してもらうこともできますし、対応に不安を感じるなら、その会社との取り引き自体を見直すことも検討しましょう。
不動産買取は金額の大きな取り引きになるため、信頼できる担当者と進めることが大切なのです。契約前にしっかり見極め、納得できる環境で売却を進めるようにしましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
