不動産売却の仕訳方法｜仲介手数料の勘定科目と会計処理を解説

不動産を売却すると、以下のような金銭の受け渡しが発生します。

そのため、「仕訳」により不動産取引での収支を勘定科目ごとに分けて帳簿に記載しているのです。仕訳方法は、法人と個人事業主で考え方が異なります。

また、仲介手数料など売却時に発生する費用についても、適切な勘定科目や処理方法を把握しておく必要があります。本記事では、不動産売却における仕訳方法についてわかりやすく紹介しますので、事前にしっかり理解しておきましょう。

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不動産売却時の仕訳

まずは、仕訳について基本的なことを確認しておきましょう。

仕訳とは？

事業における取引を記録する会計帳簿の書き方には、次の2種類があります。

単式簿記は簡単な記載方法であり、家計簿をイメージすると分かりやすいでしょう。複式簿記は主に企業が作成する帳簿方式です。

複式簿記は表を左右に区分し、左側を借方（かりかた）、右側を貸方（かしかた）と呼称し、お金の収入や支出を項目ごとに区分します。項目に該当する金額は、左側と右側の合計金額が同じになるように記入する決まりがあります。なお、各項目は、勘定科目といいます。

仕訳とは、複式簿記で下表のように、勘定科目と金額を左と右に振り分けることです。

個人事業主は複式簿記が必要か？

企業は複式簿記により、日々の取引を記録しています。その理由は、企業会計原則で「正規の簿記の原則」が定められているからです。

正規の簿記の原則とは、企業会計ではすべての取引で正確な会計帳簿を作成しなければいけないというものです。明記はされていないものの、実務上では「複式簿記」のことを指しています。そのため、会社法により設立した法人は、複式簿記を行っています。

一方、個人事業主は企業会計原則を遵守する必要がありません。単式簿記による簡単な帳簿記録に基づいて確定申告ができます。

個人事業主用の申告には、次の2種類あります。

どちらの申告方法でもよいですが、所得金額から一定金額を控除できる特別控除は、青色申告でなければ適用できません。

青色申告による特別控除には、10万円と55万円または65万円があります。55万円控除には正規の簿記（一般的には複式簿記）による記帳などが必須です。65万円控除を受ける場合は、これらに加えてe-Taxによる申告または一定の電子帳簿保存などの要件があります。

仕訳帳と振替伝票

法人や個人事業主は事業年度内に不動産を売却した場合、正確な仕訳を行わなければ、決算書類に不備が生じるので、注意しなければなりません。

不動産の売却に関わる取引を記録する際、法人と個人事業主とでは違いがあります。

法人の場合、不動産の売却による利益はほかの事業による利益と合わせて課税されます。一方、個人事業主が固定資産として保有していた土地・建物を売却した場合、その譲渡益は原則として事業所得ではなく譲渡所得として分離課税（ほかの所得と合計しない）されます。

つまり、複式簿記における仕訳では、法人と個人事業主とで異なった仕訳方法を使用するということです。詳しい違いについては、後ほどご紹介します。

仕訳を実際に行う様式には、以下の2種類あります。

どちらも記録された内容は、「総勘定元帳（勘定科目ごとに分類された会計帳簿）」といわれる帳簿に転記します。

仕訳帳は日付順に記録するため、順番の違いや後の修正や調整などで後追いが難しい場合があります。そのため、振替伝票による仕訳が便利といえます。

なお、仕訳は日付順に並んでいるのに対して、総勘定元帳では、勘定科目の科目別に整理されています。

仕訳を記録する日付・タイミング

不動産を売却した場合、売却による収益を計上する時期は、原則として物件を買主へ引き渡した日を基準にします。しかし、実際は売却代金を受け取った日だけで判断するわけではありません。

法人が継続して売買契約の効力が生じた日に収益を計上している場合は、その処理も認められています。個人の譲渡所得も原則は引渡日の属する年分で申告しますが、契約の効力が生じた日の属する年分として申告することもできます。

処理方法に迷う場合は、売買契約書や引き渡し日を確認したうえで、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

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実際の仕訳方法

実際の仕訳方法を、例を用いて分かりやすく説明します。

仕訳の基本ルール

最初に、仕訳の基本ルールを押さえておきましょう。

上記のルールにより、それぞれマイナスになる場合は、反対側に記載します。本来であれば借方に記載する勘定科目でも、マイナスであれば貸方に移動します。

たとえば不動産を売却する際に支払う仲介手数料は、費用なので借方に記載します。しかし、現金で支払うと、現金は資産ですがマイナスになるので貸方に記載します。

また、勘定科目は貸借対照表に記載される科目と、損益計算書に記載される科目があります。

仕訳帳や振替伝票には、これらの勘定科目を混在して使用することを理解しておきましょう。

貸借対照表と損益計算書における借方と貸方の位置関係をイメージにすると、下図のようになります。

貸借対照表と損益計算書における借方と貸方の位置関係

法人の場合

法人が不動産を売却した時の仕訳例をみていきましょう。

この例では、土地は固定資産として保有しているため、貸借対照表の固定資産の欄に記載されている価格を記入しています。土地は建物のように減価償却しないため、購入時に計上した取得価額が基本的にそのまま帳簿に残る形です

建物の場合は、毎年減価償却しているので、帳簿価格は毎年減少していきます。なお、不動産会社が販売目的で取得・保有している不動産は、固定資産ではなく「棚卸資産」となります。事務所や賃貸用に保有している不動産まで棚卸資産になるわけではありません。

仕訳帳に記載した内容を読み解いてみると、次の意味があります。

• 土地を1,000万円で売却したため、預金に1,000万円が入金された
• 固定資産に800万円として計上していた土地を売却したので、200万円の固定資産売却益があった

固定資産売却益は通常の営業活動から生まれる利益とは異なります。そのため、法人が事業用の固定資産を売却して利益が出た場合は「特別利益」、損失が出た場合は「特別損失」として処理するのが一般的です。

個人事業主の場合

個人事業主が事業で使用するために保有している店舗や事務所、事業用倉庫などは、販売目的の商品ではなく固定資産として扱われます。

それらの売却による所得は、原則として事業所得ではなく「譲渡所得」として別途計算します。事業帳簿では、売却による損益を事業所得に含めないよう、「事業主借」などの勘定科目を使って処理することもあります。

今回の例では預金に1,000万円が入金され、その内訳を次のように記録しています。

預金には1,000万円が入金されましたが、その内訳は、以下2つの意味で記録します。

• 売却した土地の帳簿価額800万円を固定資産から減額する
• 売却代金と帳簿価額との差額200万円を「事業主借」で処理し、事業所得の損益には含めない

なお、帳簿上の差額200万円をそのまま譲渡所得として申告するとは限りません。土地・建物の譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて別途計算するためです。

不動産売却で損失が出た場合の仕訳

不動産の売却では、必ずしも利益が出るとは限りません。固定資産の売却価格が売却時点の帳簿価額を下回った場合、売却損が発生します。建物の帳簿価額は取得価額から減価償却額を差し引いて求めますが、土地の場合は減価償却しません。

また法人の場合、売却による損失を「固定資産売却損」として処理します。事業で使用していた土地や建物などの固定資産の売却損は、一般的に損益計算書の「特別損失」として表示されます。

一方、個人事業主が事業用の固定資産として保有していた土地・建物を売却した場合、売却損は事業所得ではなく譲渡所得として別途計算します。事業帳簿では売却損を事業所得の損失に含めないように、「事業主貸」で処理する方法があります。

たとえば、帳簿価額1,000万円の土地を800万円で売却した場合、法人では「固定資産売却損200万円」、個人事業主では「事業主貸200万円」として処理します。

なお、個人が土地・建物を売却して生じた譲渡損失は、原則として事業所得や給与所得など他の所得から差し引くことはできません。ただし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失には、損益通算や繰越控除の特例が利用できます。

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土地と建物の仕訳

不動産の売却は3パターンあります。

土地の譲渡では消費税の課税はありません。一方、事業用の建物を売却する場合、建物部分は原則として課税の対象となります。ただし、個人が自宅を売却する場合など、消費税の課税対象にならないケースもあります。

法人や消費税を納税する義務がある個人事業主が事業用の建物を売却する場合など、建物部分について消費税の処理が別途必要になるケースもあります。土地と建物を合わせて売却すると、課税されるものと非課税のものが混在するため、仕訳では注意が必要です。

ここでは、以下の計算式の価格で売却したケースの仕訳を例に説明します。

なお、以下の例では、売却時点の帳簿価額を土地800万円、建物900万円として計算していますが、建物の900万円は取得価額からこれまでの減価償却額を差し引いた金額です。また、以下では税抜経理方式を採用しています。

個人事業主が事業用の固定資産を売却した場合、売却による利益や損失は事業所得とは分けて計算します。そのため、事業帳簿では売却益を「事業主借」、売却損を「事業主貸」として処理するのが一般的です。

仲介手数料の仕訳

不動産売買では、不動産会社に仲介を依頼すると成功報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料はその名のとおり「手数料」という勘定科目になりますが、不動産を売却する時と購入する時とでは仕訳の仕方が違うため注意が必要です。

売却時に支払った仲介手数料

仲介手数料は、法人の場合では売却に伴う費用として会計処理します。一方、個人が土地・建物を売却した場合、売却のために支払った仲介手数料は、譲渡所得の計算上「譲渡費用」として控除できます。

土地1,000万円＋建物1,000万円＝売買価格2,000万円ですので、仲介手数料を計算する際は、消費税100万円を除いた売買価格2,000万円が基準です。そのため、このケースで不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額を72万6,000円（税込）としています。

「手数料」の支払いがあるので「預金」の金額が、上記で紹介した、土地と建物の仕訳ルールとは異なっていることに気づくでしょう。

記載例は法人の場合ですので個人事業の場合には、固定資産売却益は事業主借とします。

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購入時に支払った仲介手数料

購入時の仲介手数料は原則として土地・建物の取得価額に含めます。土地に対応する部分は原則として売却するまで資産として残り、建物に対応する部分は建物とともに減価償却されます。

そのため、購入時の仲介手数料をその時点で全額「手数料」として費用処理するのではなく、土地・建物の取得価額に含めます。土地に対応する部分は原則として売却するまで資産として残り、建物に対応する部分は減価償却を通じて費用化されます。

仕訳例は以下のようになります。

なお仲介手数料は、土地と建物に分けて以下のように計上します。

その他授受される金銭

売却時には、仲介手数料以外にもかかる費用の授受があります。

主な費用について、仕訳の考え方は以下のとおりです。

特に、抵当権抹消登記費用と固定資産税清算金は、仕訳の方法について注意が必要です。法人の場合、勘定科目は支出内容や会計方針によって異なります。個人の譲渡所得では、売却のために直接要した費用に該当するかを確認することが重要です。

仕訳の例を示すと以下のようになります。

固定資産税清算金は、買主から固定資産税を預かるものではありません。個人が土地・建物を売却した場合、買主から受け取った固定資産税清算金は譲渡価額に含めて譲渡所得を計算します。事業用口座で受け取った場合は、事業所得の収益と区別するため「事業主借」で処理する方法があります。

仲介を依頼する不動産会社の選び方

不動産の売却により授受されるお金の仕訳は、慣れないと難しいかもしれませんが、ルールの基本を理解すると意外と簡単なものです。仕訳の方法に迷ったら、顧問税理士などの専門家に相談しましょう。

不動産売却を検討している場合、まず査定によって売却価格の目安を知る必要があります。不動産査定は複数の会社に依頼し、比較検討することで相場がつかみやすくなります。

しかし、同じ説明を複数の会社に繰り返しするのも手間がかかり、なにより複数社を探すのが大変です。一括査定サイトの「リビンマッチ」であれば、一度の入力で気軽に信頼できる不動産会社を探せるためおすすめです。