リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
フラット35は返済中でも売却できる？流れや利用できる制度の紹介
家の売却を検討する際、基本的には住宅ローンを完済してから売却する必要があります。それは、全期間固定金利型のフラット35を利用している場合も同じです。
住宅ローンを完済するためには、自己資金のほかに、家の売却代金を使うことができます。フラット35では、売却時に買主に債務を引き継ぐ制度などを利用できる場合があります。
フラット35の利用できる制度や売却手順を理解して、損のない売却活動を行いましょう。
もくじ
フラット35の返済中に売却する方法
住宅ローンの返済が残ったままで家の売却ができないのは、抵当権が設定されているからです。抵当権とは、ローンの返済が滞った際に、債権者が債務返済のために家を売却できる権利です。
フラット35の債権者は、独立行政法人住宅金融支援機構や金融機関です。
ここでは、抵当権を抹消して売却する方法について紹介します。
全額繰上げ返済してから売却する
手持ち資金がある場合には、全額繰上げ返済をすることで抵当権を抹消でき、売却が可能になります。
売却前に住宅ローンを完済しておくことで、余裕をもって売却活動を行えます。後述する売却代金で住宅ローンを完済する場合は、売却代金が少なければ自己資金で賄う必要があります。買主からの値下げ交渉があれば、余裕のない売却活動になる可能性があります。
売却代金で住宅ローンを完済して売却する
手元に全額返済できる資金がない場合には、家を売ったお金で住宅ローンを全額返済できるかを検討します。
売却代金で全額返済できる場合は、問題なく抵当権を抹消できるので売却ができます。また、売却代金で返済できない場合でも、不足分を自己資金で賄えば抵当権を抹消できます。
売却する際には、仲介手数料やそのほかの諸経費もかかるので、その金額も差し引いて考える必要があります。
売却代金での完済ができず、今後の返済も難しい場合は任意売却
家を売却しても住宅ローンを完済できず、今後の返済も難しい場合には、任意売却という方法があります。
任意売却とは、金融機関に特別の許可をもらって抵当権を抹消し、売却する方法です。フラット35を利用している場合は、提供している住宅金融支援機構に相談をして許可を得る必要があります。
任意売却を利用すると、以下のようなメリットがあります。
- 残債の分割払い
- 残債や遅延損害金の減額
- 仲介手数料や抹消登記費用の控除
任意売却は、裁判所主導による競売と比べて高値で売却できる可能性があるため、返済の負担が軽くなります。
任意売却の流れは以下のとおりです。
- 売主が不動産の仲介会社を選定する
- 仲介会社が住宅金融支援機構に「任意売却に関する申請書」を提出する
- 仲介会社が物件の査定・調査を行い、住宅金融支援機構に「価格査定書」を提出する。
- 住宅金融支援機構が売り出し価格を決定する
- 売主と仲介会社が媒介契約を結ぶ
- 仲介会社は定期的に「販売活動状況報告書」を住宅金融支援機構に提出する
- 購入希望者が現れたら、住宅金融支援機構が抵当権抹消に応じるか審査する
- 抵当権抹消が承諾された場合、売主と購入希望者の間で売買契約を結ぶ
- 売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡しなどを行う
フラット35の任意売却は、通常の売却と違い、住宅金融支援機構が売却代金を決定します。また、誰に売却するかの決定権も住宅金融支援機構が握っています。
売却時に利用できる制度は？
フラット35では、住宅ローンの引き継ぎや、新居での住宅ローンがお得になる制度が用意されています。
ここでは、売却時にフラット35で利用できる制度について紹介します。
金利引継特約付き【フラット35】
フラット35には、金利引継特約付き【フラット35】というプランがあります。
このプランは返済途中で家を売却する際に、買主の同意を得て、フラット35の債務を引き継ぐことができるプランです。
売主の残債と金利をそのまま引き継ぐことができるので、金利が上昇している局面では、買主にもメリットがあります。
ただし、このプランを利用するには、長期優良住宅の認定を受けている必要があります。長期優良住宅とは長期的に住み続けられると国から認められた優良住宅のことです。
また、金利引継特約付き【フラット35】はすべての金融機関が取り扱っているわけではありません。フラット35の「金利引継特約付き【フラット３５】の取扱金融機関・借入金利」で確認しましょう。
ダブルローン
ダブルローンは、今の住宅ローンが返済中でも、新居の住宅ローンを追加で借入できる制度です。
通常は、現在の住宅ローンが加味されるため、新居の住宅ローン審査が通りづらくなります。しかしフラット35で新居の住宅ローンを申請すると、今の住宅ローンは無視して審査してもらえます。ただし、今の家を売却するのが条件です。
この制度を利用することで、今の家の売却が終わっていなくても、新居に住むことができます。新居に引っ越してからじっくり売却活動ができるため、より条件のよい売却が可能です。
機構住みかえ支援ローン
機構住みかえ支援ローンは、住み替え先の住宅費用をフラット35で融資してもらえる制度です。
今住んでいる家は売却せずに、一般財団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）に貸し出します。そして、JTIから賃料を受け取りながら、今までの住宅ローンと機構住みかえ支援ローンを返済していきます。
今の住宅を手放さずに、新しい家に引っ越すことができるので、いずれ今の家に戻る可能性がある人にはメリットがあります。
また、家賃収入は所得として計算されるので、フラット35の利用要件を緩和することにつながります。
売却ではありませんが、選択肢のひとつとして覚えておくとよいでしょう。
売却までの手順
フラット35でも変動金利でも、住宅ローン返済中の売却の流れはほとんど変わりません。ここでは、フラット35を返済中に、売却する手順を簡単に紹介します。
住宅ローンの残債と売却代金を確認する
売却を検討する際には、最初に住宅ローンの残債を確認します。手持ちの資金で住宅ローンを完済できるのであれば繰上げ返済してしまいましょう。
手持ち資金で完済できない場合は、売却代金で完済できるか検討します。
まずは不動産会社に査定してもらって、いくらで家が売れそうなのかを確認するのがおすすめです。売却をする際には不動産会社の協力が必要になるので、早いうちから不動産会社を選定しておきましょう。
売却代金と手持ち資金が、住宅ローン残債を上回るようであれば、そのまま売却の手続きに入りましょう。
住宅ローンの返済が困難な場合には、任意売却を検討します。
住宅ローン返済中の金融機関に連絡
繰上げ返済や売却代金で返済する場合には抵当権抹消の手続きが必要なため、金融機関への連絡が必要です。
フラット35の場合、繰上げ返済の手数料は無料です。申し込みは繰り上げ返済をする1カ月前までとされているため、ぎりぎりにならないように注意しましょう。
高く売ってくれそうな不動産会社と媒介契約を結ぶ
家を高く売ってくれそうな不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。買主が見つかれば売買契約を結び、物件の引き渡しや決済を行います。
決済後に売却代金や自己資金で残債を返済すると、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取れます。その書類を司法書士に渡せば、抵当権の抹消と、所有権移転登記を行ってくれます。
不動産会社選びは不動産一括査定で
売却では不動産会社との連携が大事です。媒介契約を結ぶ不動産会社によって売却期間や売却代金額は違います。不動産会社の選定はとても重要といえます。
不動産会社の選定には、無料で利用できる不動産一括査定サイトがおすすめです。一度で複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定金額や担当者が信頼できるかどうかを比較検討しましょう。
そして、納得した不動産会社に売却を依頼することで、満足のいく不動産売却ができます。
フラット35の売却に関するよくある質問
- フラット35は買主に債務を引き継げるの？
- 金利引継特約付き【フラット35】というプランは買主の同意を得て、フラット35の債務を引き継ぐことができるプランです。ただし、長期優良住宅の認定を受けている必要があります。
- フラット35はダブルローンが有利？
- フラット35で新居の住宅ローンを申請すると、今の住宅ローンは無視して審査してもらえます。ただし、今の家を売却するのが条件です。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
