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旗竿地＝評価が低い？それでも納得価格で売る方法、あります
「旗竿地は評価が低いから、高くは売れない」そう思っていませんか？
実は、評価が低くても“売り方次第”で納得の価格になることもあります。この記事では、旗竿地をできるだけ高く売るためのポイントを、不動産のプロ「リビンマッチ」がわかりやすく紹介します。
もくじ
旗竿地とは？定義と特徴を解説
そもそも旗竿地とは、どういった土地のことをいうのでしょうか。旗竿地がどういう土地なのかを、基本的なことからわかりやすく解説します。
旗竿地の定義とは
旗竿地とは、道路に面している部分（間口）が狭く、通路のようになった部分を通った奥に広いスペースがある土地のことです。
旗竿地
通路部分を竿、奥の敷地を旗に見立てて、旗竿地と呼ぶことが一般的です。そのほかにも、次のような呼び方もされます。
- 旗竿敷地
- 路地状敷地
間口や通路部分の幅は約2〜2.5mで、駐車スペースとして利用されていることが多いです。
旗竿地ができる理由
旗竿地のような変わった形の土地は、なぜできてしまうのでしょうか。その理由を探ってみましょう。
そもそも旗竿地は、最初からこのような形をしていたわけではありません。もともと大きな土地だたものを再販売するときに、購入しやすい価格帯になるよう土地を分割したことで旗竿地ができあがります。特に都市部のように地価の高いエリアでは、大きな土地を売り出しても購入できるのは限られた人だけです。しかし、土地を分割することで、購入しやすい価格できるわけです。
土地が長細い土地の場合、左右に分割すると建物を建てにくい土地になってしまいます。そういった土地を手前と奥で分割して、建物を建てやすい形にすると旗竿地になるのです。
旗竿地を売るときは再建築不可に注意！
旗竿地を売るときに気をつけたいのは、建築基準法の接道義務を満たさない土地があることです。建物を建築するには、土地が幅員4m以上の道路に2m以上面している必要があります。
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
（前略）「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（中略）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
接道義務を満たさない土地は、再建築不可になるため建物を建てることはできません。当然、建物を建てられない土地の需要はほとんどなく、そういった旗竿地だと評価が著しく下がってしまいます。再建築不可物件は著しく評価が下がってしまうため、所有している土地の間口が2m以上あるかという点はしっかり確認する必要があります。
旗竿地の評価は整形地より2～3割安い？
旗竿地は、一般的な整形地※と比較すると価格が約2～3割安くなる傾向にあります。ただし、どの程度の価格差になるかは地域差や物件の条件によって違います。
たとえば、再開発などで注目されているエリアだと、整形地との価格差は小さくなるといわれています。また、隣地に大きな庭や駐車場などがあって採光が確保されている場合も、周辺相場との価格差は小さくなるようです。
そのため、旗竿地だからと一律に2～3割安くなるとは限らないのです。旗竿地を売却する場合は、その地域の不動産相場や、個別の不動産の特性を確認する必要があります。
旗竿地の評価額の計算方法
整形地と比べて旗竿地は評価が低くなりますが、どれくらいの価格になるのか計算で確かめることが可能です。旗竿地の評価額の計算方法を見ていきましょう。
旗竿地の評価額を算出する計算式は、次のとおりです。
路線価は国税庁が毎年公表している、1㎡あたりの土地の評価額のことです。1年間の地価の変動を考慮して、実勢価格の80％程度になっています。旗竿地の場合は、間口狭小補正率と奥行長大補正率をかけて、路線価が補正されます。
間口とは道路と接している幅のことで、奥行は道路から土地の端までの長さのことです。間口が極端に狭い土地、間口に対して奥行が極端に長い土地は使いにくいため、補正率をかけて土地の評価を下げるのです。
旗竿地・奥行と間口
間口狭小補正率は、次の表のとおりです。間口距離と地区区分※で補正率が決まります。
| 間口距離 | 地区区分 | ||
|---|---|---|---|
| 繁華街地区 | 普通商業・併用住宅地区 | 普通住宅地区 | |
| 4m未満 | 0.90 | 0.90 | 0.90 |
| 5～6m | 1.00 | 0.97 | 0.94 |
| 6～8m | 1.00 | 1.00 | 0.97 |
| 8m以上 | 1.00 | 1.00 | 1.00 |
奥行長大補正率を調べるには、まず次の計算を行う必要があります。
この計算で出た数字と地区区分から、次の表で奥行長大補正率を調べられます。
| 奥行距離÷間口距離 | 高度商業地区・繁華街地区・普通商業・併用住宅地区 | 普通住宅地区 |
|---|---|---|
| 2～3 | 1.00 | 0.98 |
| 3～4 | 0.99 | 0.96 |
| 4～5 | 0.98 | 0.94 |
| 5～6 | 0.96 | 0.92 |
| 6～7 | 0.94 | 0.90 |
| 7～8 | 0.92 | 0.90 |
| 8以上 | 0.90 | 0.90 |
参考：国税庁「奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）」
評価額の計算例
では、実際に旗竿地の評価額を計算してみましょう。次の条件の旗竿地を例に、評価額を計算します。
- 路線価が1㎡あたり30万円の普通住宅地区
- 間口2m・奥行20mの旗竿地、敷地面積100㎡
- 手前に間口が8m・奥行12.5mの整形地、敷地面積100㎡（補正率1.0で評価額3,000万円）
旗竿地の評価・計算例
間口狭小補正率（2m）：0.9
奥行長大補正率（10）：0.9
評価額＝30万円×0.9×0.9×100㎡＝2,430万円
このように、旗竿地は同じ立地でも2割近い価格差がついてしまいます。
評価の高い旗竿地と評価の低い旗竿地
「旗竿地は売りにくい」といわれると、不安に感じる人も多いのでしょう。しかし実際には、旗竿地のすべてが同じように、低く評価されるわけではありません。
条件によっては、整形地と変わらない価格で売れることもありますし、逆に予想以上に評価が下がってしまうケースもあります。では、どんな旗竿地が「高く評価される」のか、「評価が下がりやすい」のかを見ていきましょう。
旗竿地の評価を左右するポイントをわかりやすく整理し、あなたの土地がどちらに当てはまるかを見極めるヒントを紹介します。
評価が高くなりやすい旗竿地の条件
実際に査定価格にプラスの影響を与えるのは、次のような利便性と使いやすさに関する要素です。
- 車の出入りがしやすい十分な接道幅がある
- 日当たり・風通しが確保できる立地や形状
- 駅や商業施設などが近く、生活利便性が高い
たとえば、接道部分に十分な幅があり、車の出入りがスムーズにできる旗竿地は、建築計画が立てやすくなります。通路幅が3m以上あるような物件では、駐車スペースや搬入経路として有効に使えるため、建物プランの自由度が高まり、評価が安定する傾向があります。また、奥の敷地が広くて整った形状であれば、採光や風通しにも優れた住宅が建てやすくなります。特に隣接する土地に空きスペースや低層の建物がある場合は、閉塞感が軽減され、居住性において高評価につながります。
さらに、周辺インフラや生活環境も重要な要素です。駅や商業施設、小中学校などが近く、立地に魅力がある旗竿地は、多少の不利な形状があっても評価が大きく下がりにくい傾向があります。利便性の高さが、土地形状に対する不安を補うことがあるのです。
評価が下がりやすい旗竿地の注意点
旗竿地の中には、一定の条件によって大きく評価が下がってしまう土地もあります。たとえば、次のような土地は購入希望者に不安材料が多く、売却価格に大きな影響を及ぼすことがあります。
- 接道幅が2m未満で再建築ができない
- 私道に面していて通行や掘削の権利が不明
- 上下水道などのインフラが整っていない
特に注意したいのは、接道幅が2m未満しかないケースです。建築基準法では、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められており、これを満たさない場合は新たに建物を建てられない、いわゆる再建築不可物件になってしまいます。また、前面道路が私道の場合、その道路を使って工事を行うには「通行承諾書」や「掘削承諾書」が必要になることがあります。これらの権利関係が不明確な旗竿地は、購入者にとって法的なリスクを感じさせ、評価が大きく下がる傾向があります。
インフラ設備にも注意が必要です。上下水道やガスが通っていない土地では、新たに引き込み工事が必要になる場合があり、その費用が発生する分だけ土地の魅力が下がってしまいます。こうした要因が重なることで、実際の査定価格が想定よりも大幅に下がってしまうことも珍しくありません。
同じ旗竿地でも評価に差が出る理由
このように、旗竿地は一見似たような形状でも、評価に大きな差が出る場合があります。評価額を左右するのは、土地の形だけでなく、周辺環境や法的条件、インフラの状況、活用のしやすさなど、複数の要素が絡み合って決まります。
たとえば、同じ旗竿地でも用途地域によって建築可能な建物の種類が異なったり、日当たりの良し悪しやプライバシー性など、居住環境としての価値が加味されることもあります。見た目や先入観だけで「評価が低い土地」と決めつけず、まずは不動産会社に相談し、個別の条件をもとにした評価を受けることが大切です。
旗竿地の評価に影響するメリットとデメリットとは？
旗竿地は、不動産市場の中でどのような評価になるのでしょうか。旗竿地のメリットとデメリットを踏まえて、確認していきましょう。
旗竿地のメリット
まずは、旗竿地のメリットを紹介します。旗竿地の評価は整形地より低いもののメリットがあるため、購入希望者のいる可能性が十分にあります。
購入者が買いやすい価格
旗竿地の特徴は、何といっても購入者にとって買いやすい価格であることです。土地の価格を計算するときは、坪単価や㎡単価など、1坪や1㎡あたりの価格を指標にします。旗竿地は敷地形状が特殊なため、同じ立地条件や広さの整形地と比較すると、坪単価や㎡単価が安くなります。
しかし、購入者がデメリットに納得してさえいれば、住宅の取得価格を大幅に抑えられたり、予算オーバーだと思っていたエリアでも戸建てに手が届くということが多々あります。そのため、ほかのライバル物件よりもターゲットが広がるというメリットがあるでしょう。
プライバシーが守られる
道路に面した窓は、通行人から室内が見えやすくなってしまいます。旗竿地だと家は道路から奥まった部分に建っているため、通行人の目を気にする必要がない、プライバシー性が高い家といえます。また、道路から奥まったところに建物があるため、車の走行音なども気になりにくいという特徴があります。
駐車場が2台分確保しやすい
都心部では土地の価格が高いため、一般的な戸建ての場合駐車スペースはギリギリ1台分を確保できるというケースが大半です。
しかし、旗竿地であれば通路部分を有効活用することで、2台分の駐車スペースが確保しやすいです。
車を2台保有している方にとっては、メリットが大きいです。
旗竿地のデメリット
次に、旗竿地のデメリットを紹介します。
日当たり・風通しが悪い
旗竿地は周囲を建物に囲まれているため、1階部分の日当たりや風通しが悪いというデメリットがあります。
風通しが悪いと、湿気などがこもりやすいため家の劣化が進みます。さらに、日当たりが悪いと、1年中電気をつける必要があるケースもあります。
ただし、戸建ての場合は、以下のように間取りを工夫することで風通しや採光を確保することも可能です。
- リビングを2階にする
- 吹き抜けや天窓などを設ける
吹き抜け
また、共働きなど、ライフスタイルによっては日当たりを気にしないという方も多いかもしれません。
火災リスクがある。隣家との距離に注意
周囲を建物に囲まれていると、近隣で火災が発生した時に類焼のリスクが高くなります。住宅密集地の場合は、隣の建物との距離が近いため、さらにリスクは上がります。
旗竿地に建てる建物は、耐火性の高い外壁を選ぶことが大切です。
縦列駐車になる
2台分の駐車スペースが確保しやすいことをメリットとして紹介しました。しかし、その駐車場は縦列駐車になります。
つまり、奥に駐車している車を出したい時は、一度道路側の車を出す必要があります。そのため、使い勝手が悪くなることはデメリットといえるでしょう。
建て替えに余計な費用ががかかる。再建築の注意点
旗竿地と整形地の2区画における新築戸建て分譲の場合、まずは手前のスペースを十分に使いながら旗竿地の建物の施工を進めます。その後、手前の土地の建物を施工します。
しかし、建て替え時の作業は、旗竿地の敷地内だけで行う必要があります。
この際、通路部分に大型の重機が入れない場合、職人の数を増やす必要があります。解体費用などが高額になり、再建築コストが高くなってしまう可能性があります。
リセール価格が低い。売るときに損をするリスクがある
旗竿地の物件は、前述したとおり、購入時には価格が抑えられておりメリットがあります。しかし、逆にいえば高く売れないということでもあります。
実際に建物が建っている場合、日当たりの悪さや建て詰まり感が目立ちやすく、予想以上に価格が安くなってしまうというリスクもあります。
旗竿地は売却しにくい？その理由と対策
評価額が低くなりやすい旗竿地ですが、旗竿地を所有している方や相続した方が売却したい場合、売りにくくなってしまうのでしょうか。
おとり物件として使われることも
旗竿地は、坪単価や㎡単価が安くなるため、文字だけの不動産広告でおとり物件に使われやすいことに注意が必要です。
インターネットで物件検索する人が増え、文字情報だけの不動産広告で集客したお客さんに現地でアポイントを取るというケースがあります。
デメリットを理解せずに見学するため、現地で日当たりの悪さや建て詰まり感が気になって購入者の意欲が下がってしまいます。
旗竿地の売却は、旗竿地であることをしっかり情報開示した上で、適正価格で売り出すことが重要です。
不動産買取という選択肢も検討しよう
旗竿地には採光や再建築時のネックがあるため、売却に時間がかかりやすい傾向があります。
現金化を急いでいる場合には、不動産買取という選択肢もおすすめです。
買取価格は市場価格よりも安くなってしまう点は注意が必要です。しかし、旗竿地の場合は一般の買主相手にも価格を下げざるを得ないケースも多いため、業者によっては大きく変わらないケースもあります。
まずは、通常の売買相場を把握した上で、スピーディな現金化や仲介手数料不要のメリットを考慮して検討するのもよいでしょう。
リビンマッチを活用して旗竿地を売却
旗竿地の売却にあたっては、まずは市場価格を理解するところからスタートすることが重要です。
不動産売却の一括査定サイトである「リビンマッチ」を活用して複数の不動産会社に同時に査定を依頼することで、実際に売れる価格を正確に把握できます。
また、価格だけでなく担当者が親身に相談に乗ってくれるかなど、対応を比較できます。
リビンマッチを利用する際は、入力フォームに旗竿地であることや、間口（接道幅）や奥行きの長さをしっかりと明記しておきましょう。
旗竿地に関するよくある質問
- 旗竿地はどうして評価が低い？
- 日当たりや風通しが悪く、スペースを利用しにくいことが理由として挙げられます。また、奥行価格補正率や間口狭小補正率によって補正されるため、旗竿地の評価額は同じ立地でも2割近い価格差がついてしまいます。
- 旗竿地は売りにくい？
- 一般的な整形地と比較すると価格が約2〜3割安くなる傾向にありますが、地域差や物件の条件によって違います。売却時には、旗竿地であることをしっかり情報開示した上で、適正価格で売り出すことが重要です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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