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旗竿地の評価方法｜売却価格・相続税評価・固定資産税評価の違い
旗竿地の評価は、売却価格だけでなく、相続税評価額や固定資産税評価額など、目的によって確認する方法が異なります。
また、同じ旗竿地でも、接道幅や通路部分の長さ、再建築の可否によって評価が変わるため、まずは何のために評価額が知りたいのかを整理することが大切です。この記事では、旗竿地の評価方法や評価が低くなりやすい理由、売却時に確認したいポイントをわかりやすく解説しています。
もくじ
旗竿地とは？評価が下がりやすい土地の形状
旗竿地とは、道路に面している部分（間口）が狭く、細長い通路部分の奥に広いスペースがある土地のことです。
通路部分を竿、奥の敷地を旗に見立てて、旗竿地と呼ばれています。そのほかにも、次のような呼び方もされることがあります。
- 旗竿敷地
- 路地状敷地
通路部分の幅は建築基準法上の接道義務を満たすため、2m以上確保されていることが一般的で、幅によっては駐車スペースとして利用されることもあります。また、建築基準法上の接道条件に満たない場合は、再建築できない可能性もあるため注意が必要です。
旗竿地の評価方法は主に3つ
旗竿地の評価を調べる方法は、主に「売却価格・査定価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」の3つです。
目的に合わせて最適な方法を選択しないと、知りたい情報とズレが生じてしまうおそれがあるため、まずは旗竿地の評価方法の種類とどのようなときにその評価方法を使うのか理解しておきましょう。
| 評価方法 | 使う場面 | 調べる方法 |
|---|---|---|
| 売却価格・査定価格 | 旗竿地を売却する | 不動産会社の査定、周辺相場、接道条件、建築可否で判断 |
| 相続税評価額 | 相続税・贈与税の計算をする | 路線価、奥行価格補正、不整形地補正などで計算 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の基準を確認する | 納税通知書・課税明細書で確認 |
売却価格・査定価格
旗竿地の売却を検討している場合は、実際の市場でいくらで売却できる可能性があるのかを示す、売却価格や査定価格を確認します。
売却する際は不動産会社の査定を受けることになりますが、おおよその目安を知りたいときは、不動産情報ライブラリで過去の取引価格を確認したり、不動産ポータルサイトで周辺の売り出し価格を調べたりする方法もあります。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる評価額のことです。被相続人（亡くなった方）の相続財産の総額を計算するため、不動産にも評価額が定められているのです。
似たような言葉に相続税路線価がありますが、こちらは土地の相続税評価額の計算で使用する基準の一つです。国税庁が毎年公表しており、道路に面した土地1㎡あたりの価格を示すものですが、旗竿地の場合は土地の形状や間口の狭さなどを考慮して補正されることがあります。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる土地と建物の評価額のことです。市区町村から送付される納税通知書や、役所で取得できる評価証明書でも確認できます。
固定資産税評価額は建物の劣化状況や土地の価格変動などを踏まえ、原則として3年に一度見直されています。
旗竿地の評価が低くい理由
旗竿地は、一般的な整形地※と比較すると、価格が約2～3割安くなる傾向があります。ただし、どの程度の価格差になるかは、地域差や物件の条件によって違います。
たとえば、再開発などで注目されているエリアだと、整形地との価格差は小さくなるといわれています。また、隣地に大きな庭や駐車場などがあって採光が確保されている場合も、周辺相場との価格差は小さくなるようです。
そのため、旗竿地でも一律に安くなるとは限りません。旗竿地を売却する場合は、その地域の不動産相場や、個別の不動産の特性を確認することになります。
通路部分が長いため土地を有効活用しにくい
旗竿地は上の図のように道路に面している間口が狭く、通路が細長くなっています。この細長い通路部分を路地状部分といい、主に駐車スペースとして利用されています。
一方で、車を所有していない場合や駐車スペースとしての広さに足りなかった場合、この路地状部分を有効活用できずに持ち余してしまうでしょう。有効活用できない土地があることで不動産としての魅力に欠けると判断されると、評価が低くなってしまうのです。
車の出入りや建築計画で制約が出やすい
旗竿地はその名のとおり、道路に面している通路の間口が2m程度のため、車庫が道路に面している場合は車の出し入れがしにくい場合があります。
また、間口が狭い土地の場合は建築基準法により再建築不可と判断されることがあるため注意が必要です。再建築不可と判断されると建物を建てることができません。
日当たり・風通しが悪いことがある
旗竿地は土地が道路から奥まった部分にあることが多く、左右に建物が建っている場合は日当たりや風通しが悪いことがあります。日当たりが悪いと、1年中電気をつける必要があるケースもあるでしょう。
さらに風通しが悪いと、湿気などがこもりやすくて家の劣化が進んでいきます。
建て替えるときに余計な費用がかかる
旗竿地で建て替える際、通路部分に大型の重機が入れないときは、職人の人数を増やすことになります。また、手作業で解体を行うとなると費用が高額になり、工期も重機を使用した場合と比較すると長くなるでしょう。再建築するときのコストも高くなるおそれがあるため、旗竿地は敬遠されやすいのです。
旗竿地の評価額の計算方法を種類ごとに解説
旗竿地の評価額は、目的によって計算方法が異なります。相続税や贈与税を計算するための評価額、固定資産税の基準になる評価額、実際に売却するときで方法は別々です。
そのため、旗竿地の評価額を調べるときは、まず「何のための評価額を知りたいのか」を明確にしておくとよいでしょう。
売却価格は計算式だけで判断できない
旗竿地を売却するときの価格は、相続税評価額や固定資産税評価額のように計算することはできません。売却価格は、実際の不動産市場で買主がいくらで購入するかによって決まるため、計算式だけでは算出できないのです。
旗竿地の売却価格は、通路部分の幅や再建築の可否、日当たり、隣地との関係などが影響します。相続税評価額では一定の補正が行われていても、買主の印象や再建築のしやすさによって価格が変わることも少なくありません。
そのため、旗竿地を売却する場合は、相続税評価額や固定資産税評価額を目安にしつつ、不動産会社の査定を受けて実際の売却価格を確認することが大切です。
相続税評価額は路線価方式や倍率方式で計算
旗竿地の相続税評価額は、土地がある地域に路線価が定められているかどうかによって、計算方法が異なります。また、一般的な整形地と同じように評価するのではなく、土地の形状に応じて補正が必要です。
以下は、旗竿地の評価額を間口狭小補正率と奥行長大補正率を使って、簡易的に求める方法です。実際の相続税評価の計算では、土地の形状によって計算式が異なることがあります。
路線価は1㎡あたりの土地の評価額のことで、実勢価格の80％程度になっています。旗竿地の評価で使われる主な補正として、間口狭小補正率と奥行長大補正率があります。
国税庁の財産評価基本通達によると、道路に接している間口が狭い土地の場合は「間口狭小補正率表」、奥行が長大（縦に細長い）な土地は「奥行長大補正率表」を用いるとされています。
間口距離ごとの間口狭小補正率
間口狭小補正率は次の表のとおり、間口距離と地区区分※で補正率が決められています。旗竿地では、道路に接する幅が狭い場合に適用することがあります。
| 間口距離 | 地区区分 | ||
|---|---|---|---|
| 繁華街地区 | 普通商業・併用住宅地区 | 普通住宅地区 | |
| 4m未満 | 0.90 | 0.90 | 0.90 |
| 5～6m | 1.00 | 0.97 | 0.94 |
| 6～8m | 1.00 | 1.00 | 0.97 |
| 8m以上 | 1.00 | 1.00 | 1.00 |
奥行長大補正率の計算方法
奥行長大補正率を調べるには、まず次の計算を行う必要があります。
上記の計算で出た数字と地区区分から、次の表で奥行長大補正率を調べられます。
| 奥行距離÷間口距離 | 高度商業地区・繁華街地区・普通商業・併用住宅地区 | 普通住宅地区 |
|---|---|---|
| 2～3 | 1.00 | 0.98 |
| 3～4 | 0.99 | 0.96 |
| 4～5 | 0.98 | 0.94 |
| 5～6 | 0.96 | 0.92 |
| 6～7 | 0.94 | 0.90 |
| 7～8 | 0.92 | 0.90 |
| 8以上 | 0.90 | 0.90 |
参考：国税庁「奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）」
相続税評価額の計算例
では、実際に旗竿地の評価額を計算してみましょう。次の条件を例にして、旗竿地の評価額を計算してみます。
- 路線価が1㎡あたり30万円の普通住宅地区
- 間口2m・奥行20mの旗竿地、敷地面積100㎡
- 手前に間口が8m・奥行12.5mの整形地、敷地面積100㎡（補正率1.0で評価額3,000万円）
旗竿地の評価・計算例
間口狭小補正率（2m）：0.90
奥行距離÷間口距離：20m÷2m＝10
奥行長大補正率（8以上）：0.90
評価額＝30万円×0.9×0.9×100㎡＝2,430万円
路線価の補正を行わずに評価を計算した場合、評価額は3,000万円です。上記の例では、間口狭小補正率と奥行長大補正率を反映しているため、相続税評価額は2,430万円となりました。
固定資産税評価額は納税通知書や課税明細書で確認する
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税を計算するための基準となる評価額です。毎年届く固定資産税の納税通知書や、同封されている課税明細書で確認できます。
固定資産税評価額は、所有者が路線価や補正率を使って一から計算する必要はありません。すでに市区町村が評価した金額を確認するのが基本です。
ちなみに、固定資産税そのものを算出したい場合は、固定資産税評価額ではなく、課税標準額に税率をかけて計算します。住宅用地の特例などが適用されると、固定資産税評価額と課税標準額が一致しないことがあるため注意しましょう。
固定資産税評価額に疑問があるときは、市区町村の役所の窓口で固定資産課税台帳を確認したり、評価の根拠について問い合わせたりできます。評価額が明らかに実態と異なると考えられる場合は、所定の期間内に不服申出を検討することも可能です。
売却するときに評価されやすい旗竿地の特徴
旗竿地の評価は整形地より低くなりやすいもののメリットもあるため、購入希望者があらわれる可能性は十分にあります。
実際に査定価格にプラスの影響を与えるのは、次のような利便性と使いやすさに関する要素です。
- 市場の相場よりも安い価格で購入できる
- プライバシーが確保できる立地
- 駅や商業施設などが近く、生活利便性が高い
立地に魅力がある旗竿地は、多少の不利な形状があっても評価が大きく下がりにくい傾向があります。利便性の高さが、土地形状に対する不安を補うことがあるのです。
購入者が買いやすい価格設定
土地の価格を計算するときは、坪単価や㎡単価など、1坪や1㎡あたりの価格を指標にします。旗竿地は敷地形状が特殊なため、同じ立地条件や広さの整形地と比較すると、坪単価や㎡単価が安くなります。
購入者が旗竿地のデメリットに納得していれば、住宅の取得価格を大幅に抑えられますし、予算オーバーだと思っていたエリアでも戸建てに手が届くという利点もあります。そのため設定した売却価格によっては、ほかのライバル物件よりもターゲット層が広がるでしょう。
プライバシーが守られやすい立地
道路に面した窓は、通行人から室内が見えやすくなってしまいます。旗竿地は家が道路から奥まった部分に建っているため、通行人の目を気にする必要がなく、プライバシー性が高い家といえるでしょう。
また、道路から奥まったところに建物があるため、車の走行音なども気になりにくいという特徴もあります。
周辺に利便施設が多く住みやすい
一般的に、駅から近く周辺に商業施設や病院、銀行などの生活利便施設がある場合は、住みやすさを評価されて売却価格が下がりにくいケースがあります。
また、都心部では土地の価格が高いため、一般的な戸建ての場合は駐車スペースがギリギリ1台分というケースが大半です。一方、旗竿地であれば通路部分を有効活用することで駐車スペースを確保することが可能です。
旗竿地を売却するときの注意点
旗竿地の中には、一定の条件によって大きく評価が下がってしまう土地もあります。たとえば、次のような土地は購入希望者に不安材料が多く、売却価格に大きな影響を及ぼすことがあります。
- 接道幅が2m未満で再建築ができない
- 私道に面していて通行や掘削の権利が不明
- 上下水道などのインフラが整っていない
特に注意したいのは、接道幅が2m未満しかないケースです。建築基準法では、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められており、これを満たさない場合は新たに建物を建てられない、いわゆる再建築不可物件になってしまいます。
また、前面の道路が私道の場合、その道路を使って工事を行うには「通行承諾書」や「掘削承諾書」が必要になることがあります。これらの権利関係が不明確な旗竿地は、購入後の工事に不安を感じさせるため、評価が大きく下がる傾向があります。
インフラ設備にも注意が必要です。上下水道やガスが通っていない土地では、新たに引き込み工事が必要になる場合があり、その費用が発生する分だけ土地の魅力が下がってしまいます。こうした要因が重なることで、実際の査定価格が想定よりも大幅に下がってしまうことも珍しくありません。
同じ旗竿地でも評価に差が出る理由
このように、旗竿地は一見似たような形状でも、評価に大きな差が出る場合があります。評価額を左右するのは、土地の形だけでなく、周辺環境や法的条件、インフラの状況、活用のしやすさなど、複数の要素が絡み合って決まります。
たとえば、同じ旗竿地でも用途地域によって建築可能な建物の種類が異なったり、日当たりの良し悪しやプライバシー性など、居住環境としての価値が加味されることもあります。見た目や先入観だけで「評価が低い土地」と決めつけず、まずは不動産会社に相談し、個別の条件をもとにした評価を受けることが大切です。
旗竿地をスムーズに売却するための対策
評価額が低くなりやすい旗竿地ですが、旗竿地を所有している方や相続した方が売却したい場合、対策を行うことで改善できるケースもあります。
不動産買取という選択肢も検討する
旗竿地には採光や再建築時のネックがあるため、売却に時間がかかりやすい傾向があります。
現金化を急いでいる場合には、不動産買取という選択肢もおすすめです。
買取価格は市場価格よりも安くなってしまう点は注意が必要です。しかし、旗竿地の場合は一般の買主相手にも価格を下げざるを得ないケースも多いため、業者によっては大きく変わらないケースもあります。
まずは、通常の売買相場を把握した上で、スピーディな現金化や仲介手数料不要のメリットを考慮して検討するのもよいでしょう。
リビンマッチを活用して旗竿地を売却する
旗竿地の売却にあたっては、まずは市場価格を理解するところからスタートすることが重要です。
不動産売却の一括査定サイトである「リビンマッチ」を活用して複数の不動産会社に同時に査定を依頼することで、実際に売れる旗竿地の価格を正確に把握できます。また、価格だけでなく担当者が親身に相談に乗ってくれるかなど、対応を比較できることもメリットです。
リビンマッチを利用する際は、入力フォームに旗竿地であることや、間口（接道幅）や奥行きの長さをしっかりと明記しておきましょう。
旗竿地に関するよくある質問
- 旗竿地はどうして評価が低い？
- 道路に接する間口が狭く、通路部分が長いことで、車の出入りや土地の有効活用に制約が出やすいケースがあるためです。日当たりや風通し、再建築の可否なども売却価格に影響します。
- 旗竿地は売りにくい？
- 一般的な整形地と比較すると価格が約2〜3割安くなる傾向にありますが、地域差や物件の条件によって違います。売却時には、旗竿地であることをしっかり情報開示した上で、適正価格で売り出すことが重要です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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