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住宅ローンの借り換え審査は厳しい！通過するための3つのポイントを紹介
住宅ローン返済額を下げるため、現在借り入れている住宅ローンより金利が低いものへの借り換えたいと考えている方もいるでしょう。
しかし、家を購入するときに組む住宅ローンの審査よりと借り換えの審査のほうが基準が厳しいといわれています。
本記事では、住宅ローンの借り換え審査が厳しい理由や、審査を通過するためのポイントを解説します。また、借り換えと同様に審査が厳しいといわれる住み替えローンについても紹介します。
もくじ
住宅ローンの借り換え審査が厳しい理由
金融機関は審査時点での返済能力に注目します。借り換えの場は、以下のような理由で通常の住宅ローンより審査が厳しくなるケースがあります。
- 住宅の担保としての価値が下がっている
- 住宅ローンを組む人の属性の変化
- 住宅ローン以外の借り入れが以前より増えている
それぞれの点について詳しく解説します。
住宅の担保としての価値が下がっている
住宅ローンの借り換え審査が厳しい理由として、今住んでいる住宅の担保価値が低下している点が挙げられます。
一般的に不動産の価値は築年数とともに減少していきます。
下の図は、国土交通省が「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」で発表した、マンションと戸建て住宅の資産価値を表したグラフです。横軸が築年数、縦軸が新築当時と比べた資産価値を表しています。
マンションと戸建て住宅の資産価値の変化
築年数が10年経過した時点での資産価値はマンションが約7割、戸建て住宅は約5割まで低下していることがわかります。
金融機関は、住宅が新築当時と比較して資産価値が低くなっているため、担保価値が不足していると判断しているわけです。
住宅ローンを組む人の属性の変化
住宅の担保価値が低い分、金融機関は住宅ローンを支払う個人の支払い能力を重視します。
個人の支払い能力を審査するポイントのひとつが債務者の健康状態です。実はこの健康状態が原因で審査に落ちる方は少なくありません。
借り換えを検討する方の多くは、家を購入してから最低10年は経過しています。それだけの年数が経過していると、住宅ローンを借りた頃よりも健康状態が悪化しているおそれがあります。
仮に健康状態が悪化していた場合、団体信用生命保険に加入できません。
団体信用生命保険は住宅ローンを組む際に、加入が必要になる保険です。団体信用生命保険に加入できないため、「持病の悪化などで返済ができなくなったら困る」と考え、借り入れを見送るという判断を金融機関が下すケースは十分考えられます。
住宅ローン以外の借り入れが以前より増えている
住宅ローンだけでなく車のローンや、子どもの教育ローンを組んでいる方も少なくないでしょう。原則として、これらの住宅ローン以外の借り入れがあると審査が厳しくなります。
なぜなら借り入れが多ければ多いほど、返済能力が低下するためです。突然の金銭トラブルによってローンの返済が滞って破産してしまうと、金融機関は貸したお金が返ってきません。
もし住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関は担保としている住宅を競売で売って残債を清算します。しかし、住宅の資産価値は年々低下するため、この方法で対処できない可能性があります。
そのため金融機関は、担保をあてにせず、借り入れ状態に問題がないかを重点的に審査します。
住宅ローンの借り換え審査を通過するポイント
住宅ローンの借り換え審査を通過するために、どういったことに気をつければよいのかを解説します。
住宅ローン以外の借り入れを極力無くす
住宅ローン以外の借り入れを、できるだけなくすことをおすすめします。
借り入れを減らして生活に余裕があることをアピールできれば、金融機関側の審査が有利に働きます。
たとえば、車のローンやカードローン、消費者金融からの借り入れなどを完済しましょう。クレジットカードのリボ払いも借り入れにカウントされるので注意が必要です。
将来的に借り換えを検討している方は、返済計画とライフプランを見比べましょう。どこで大きな出費が発生するかを把握しておくと、借り入れスケジュールの管理ができます。
借り換えのタイミングでは転職をしない
年齢が上がってくると、キャリアアップを目指して転職を検討する方もいるでしょう。
しかし、転職直後に住宅ローンを借り換えようとしても、審査が通らない可能性があります。
国土交通省 住宅局の「令和３年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、金融機関の94.5%が、申込者の勤続年数を住宅ローンの審査基準に含めているそうです。
審査基準に勤続年数が含まれている理由は、転職直後は収入が不安定と判断されるためです。借り入れ条件に勤続年数を含んでいる金融機関もあるので注意しましょう。
健康状態が不安な方はワイド団信も視野に入れる
健康状態に不安を抱えている方は、将来的な支払い能力に支障をきたすおそれがあるため審査に落ちやすいです。
しかし、現状の健康状態を改善することは容易ではありません。
自身の健康状態に不安を感じている方は、ワイド団信の加入も視野に入れて借り換えを検討しましょう。
ワイド団信は別名「引受条件緩和型団信」といいます。その名前のとおり、通常の団体信用生命保険よりも引受条件を緩和して、持病などを持った方でも加入しやすいように設計された保険です。
ただし条件が緩和されている分、通常の住宅ローンと比べると金利が割り増しになります。ワイド団信に加入した場合の金利と、現在利用している住宅ローンの金利を比較検討してみましょう。
住み替え時のローンはどうなる？
- 子どもが独立して現在の家では広すぎる
- 子どもが増えて手狭になった
このように家庭環境に変化があった方は、借り換えよりも住み替えを検討することが多いです。そういった方向けの金融商品が、住み替えローンです。
住み替えローンとは、今住んでいる自宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合、その残債と新居の購入資金をまとめて借り入れられる商品です。
住み替えローンと借り換えの審査基準の違いについて解説します。
借り換えと同様に審査が厳しい
住み替えローンの審査は、借り換えと同様に厳しいといわれています。返済能力や持ち家の築年数など審査条件はほとんど変わりません。
借り換えと住み替えローンの違いは、現在の自宅の残債と新居の購入資金を合わせた融資額で審査を行うことです。
そのため住み替えローンの審査でも、前述した借り換えの審査のポイントを押さえておきましょう。
住宅の売却に苦戦する可能性も
住み替えローンを利用しても、不動産売却が成功しなければ、住み替え自体ができないおそれがあります。
「自分が住んでいるエリアは利便性が高いから、簡単に売れるだろう」と考えていると危険です。思うように売れないことに慌てて、相場よりかなり低い値段で売却をしてしまうケースもあります。
住み替えローンは現在の住宅を少しでも高く売るためのテクニックやタイミングなど、多面的で細かな配慮やノウハウが必要です。
審査内容に大きな違いはありませんが、借り換え以上に綿密に計画を立てることが求められます。
住み替え計画は家の価値を確認してから
住み替え計画を立てるには、まずは現在の住宅がどれくらいで売れるのかを確認しておきましょう。残債がどれだけ残るかが把握でき、新居の予算を組みやすくなります。
不動産会社に足を運ぶのは面倒ですが、1社だけに相談するのも騙されそうで怖い、と考える方もいるでしょう。
そういった方は一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。
リビンマッチでは、一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社へ一括で査定依頼ができます。査定結果を比較することで、おおよその売却相場が分かるため、非常に便利です。住み替え計画を立てる際は、ぜひ利用してみましょう。
住宅ローンの借り換え審査に関するよくある質問
- どうして住宅ローンの借り換え審査は厳しいの？
- 住宅ローンの審査時に比べて、住宅の担保としての価値やローンを組む人の属性が変化していることが理由として考えられます。また、住宅ローン以外の借り入れが増えていると返済が滞ってしまうリスクがあるとみなされます。
- 住宅ローンの借り換え審査を通過するコツは？
- 住宅ローン以外の借り入れをできるだけなくし、転職をしないことをおすすめします。また、健康状態が不安な方はワイド団信も視野に入れるとよいでしょう。
この記事の編集者
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