リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
住宅ローン返済中でも家は売却できる？35年ローンの途中で売る手順と注意点を解説
住宅ローンの返済期間は、長いものでは35年間にもわたります。そのため、住宅ローンの返済途中で、予期せぬ転勤やライフスタイルの変化などにより、家を売る必要に迫られることもあるでしょう。
その際、売却価格が住宅ローンの残債を上回るかどうかで、売却方法が異なります。
住宅ローンの返済が途中の状態で家を売る方法を詳しく説明します。また、売却代金で住宅ローンを一括返済する際の具体的な流れも確認しましょう。
リビンマッチのポイント
住宅ローンは返済途中でも、売却代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消できれば家は売ることが可能です。まずは不動産会社の査定を受けて、売却額が残債を上回るかどうかを確認しましょう。完済が困難な場合は、住み替えローンなどの方法を検討してください。
もくじ
住宅ローンの返済途中に売却するための条件
住宅ローンの返済途中でも、家を売ることは可能です。しかし、住宅ローンで購入した家に設定されている、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権を抹消できるか確認する
抵当権の抹消をすれば、家を売却できるのですが、それは決して簡単なことではありません。住宅ローンの返済が滞ったときに備えて、貸し手の金融機関は「抵当権」を設定しています。抵当権は、ローンが返済されないときに、金融機関が物件を差し押さえて処分し、その代金で借り入れを清算する権利のことです。
民法でも抵当権を持つ人は、ほかの債権者よりも優先的に債権の弁済を受けられると定めています。
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。 e-Gov法令検索「民法」第三百六十九条
そのため、抵当権を持つ金融機関に相談して、抵当権の抹消ができるかどうかを確認しなくてはなりません。不動産の売買契約書では、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが、取引成立の前提として記載されていることがほとんどです。
基本的に金融機関は、住宅ローンを完済した場合に、抵当権の抹消を認めています。自己資金や売却代金で、住宅ローンを返済する計画を立てる必要があるのです。
アンダーローンかオーバーローンかを確認する
住宅ローン返済中の家を売却するには、現在の状態が「アンダーローン」か「オーバーローン」なのかを確認することが重要です。
残債が売却価格よりも低く、売却代金だけで住宅ローンを完済できる状態をアンダーローンといいます。アンダーローンの状態であれば、売却代金だけで完済できるため、抵当権の抹消に問題はありません。
一方、売却価格が残債を下回り、売却代金だけでは完済できない状態がオーバーローンです。オーバーローンで抵当権を抹消するには、不足分を補う対応が必要になります。
金融機関から届く返済予定表や残高証明書で残債を確認し、不動産会社の査定価格と比較して、どちらの状態になるかを把握しましょう。
売却にかかる諸費用を確認する
住宅ローンを完済できるかどうかを判断するためには、諸費用の存在も忘れてはなりません。諸費用を含めて、住宅ローンの残債を上回っている必要があるのです。
家を売るときは、以下のような費用が発生します。
| 費用の目安 | 補足 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 | 売却価格が400万円を超える場合 |
| 売買契約書印紙代 | 5,000～3万円 | 売却価格によって変わる |
| 登記費用 | 数千〜5万円程度 | 抵当権抹消登記の登録免許税に加え、司法書士への依頼の有無で異なる |
たとえば、5,000万円の家を売却する場合は、仲介手数料が約171万円、印紙代が1万円（軽減税率適用）、登記費用が発生すると予想できます。
収支シミュレーションをするときに、これらの費用も見込んでおきましょう。
ペアローンや共有名義の場合は全員の同意を確認する
ペアローンや共有名義で家を購入している場合、住宅ローンの返済途中で売却するときは、名義人全員の同意が必須です。 不動産の売買契約や金融機関での抵当権抹消手続きには、共有者全員の署名・捺印、実印、印鑑証明書が求められるためです。
たとえ主債務者が売却を希望しても、連帯保証人や共有名義人である配偶者の同意が得られなければ、手続きを進めることはできません。共有名義の場合、売却代金の分配は持ち分やローン負担の状況を踏まえて整理する必要があります。特にペアローンでは、それぞれの残債や負担関係を事前に確認しておきましょう。
また、売却代金は持ち分の割合に応じて分配されるため、アンダーローンであってもそれぞれの住宅ローン残債を完済できるか個別に計算します。金融機関で手続きを行う上で、必ず連携が必要になるので注意してください。
住宅ローンの途中で家を売るときの手順
残っている住宅ローンを売却代金で一括返済する場合の流れは、次のとおりです。
- 金融機関にローン残債を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却方法を決定する
- 売却活動を行う
- 引き渡し日を金融機関へ報告する
- 引き渡しと住宅ローンの完済
それぞれについて詳しく説明します。
金融機関にローン残債を確認する
売却代金で住宅ローンを一括返済する予定でも、抵当権が設定されている不動産は持ち主の意思で勝手に売却できません。必ず金融機関に同意を得る必要があります。
残債の返済についてもさまざまな手続きがあるため、売却を考えている場合、遅くとも売却したい約2カ月前には、金融機関に意志を伝えて相談しておきましょう。
このとき、住宅ローンが後どれくらい残っているのかを確認することも大切です。
不動産会社に査定を依頼する
家の売却価格を知るために査定します。これにより、家の売却代金で問題なく残債を完済できるかがわかります。
査定によってわかる価格はあくまでも予測であり、不動産会社によって幅が出ることがあるので、複数社に査定を依頼するのがポイントです。
複数社への査定をする際は、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチは、一度の手間で複数社から査定結果を受け取れる無料のインターネットサービスです。
売却と新居購入の進め方を決める
いまの家を売却して新居を購入する場合、売却と購入の順番によって進め方や注意点が異なります。大きく分けて2つある、住み替えの方法を見ていきましょう。
- 売り先行
- いまの家を売却してから、新居を購入する。売買契約を締結したら、引き渡しまでに新居の購入・引っ越しを行う。間に合わなければ仮住まいが必要になる。住宅ローン返済中の住み替えでは、二重ローンを避けるために「売り先行」が一般的
- 買い先行
- 新居を購入してから、いまの家を売却する。じっくり新居を選べること、引っ越しの予定を立てやすいことがメリット。買い先行では家の売却が完了するまで、いまの住宅ローンと新居の住宅ローンが二重でかかる。一定水準以上の収入がある、現在の家が売却できる見込みが高い場合に向いている
参考：りそな銀行・埼玉りそな銀行「りそな住宅ローン（住みかえプラン）/りそな住みかえローン」
売却活動を行う
不動産会社の仲介のもと、家を売り出します。不動産会社が不動産ポータルサイトへの掲載などの広告や宣伝を行い、売主は担当者とともに内覧希望者の対応などを行います。
住宅ローンの残債がある状態での売却活動では、いつまでに、いくらで売る必要があるのかという資金計画を立てることが大切です。売却期間が長引くと、その間も毎月の住宅ローン返済が続き、場合によっては仮住まいの家賃など二重負担になるリスクがあります。
値引き交渉が入った場合も、残債を完済できる「最低売却価格」を下回らないよう、不動産会社と密に連携を取りながら売却活動を進めましょう。
売買契約を締結し、金融機関へ報告する
買主が決まったら売買契約を結び、引き渡し日を決めます。現在も家に住んでいる場合は、引き渡し日までに引っ越しなどが必要なため、余裕を持った日程を設定しましょう。
また、家の引き渡しと合わせて、住宅ローンの返済手続きや抵当権を抹消する手続きを行う必要があります。そのため、引き渡し日が決まったら、当日の約2週間～1カ月前には金融機関へ報告しておきましょう。
引き渡しと住宅ローンの完済
家が売れたら、売却代金で住宅ローンの残債を一括返済します。完済後、抵当権を抹消する手続きを行った上で、物件は買主に引き渡します。
なお、金融機関によって異なりますが、一括返済の手数料が3万円程度かかるケースもあります。
さらに、住宅ローンの完済手続き（全額繰上返済）は、多くの金融機関で引き渡し日の2週間から1カ月前までに申し出を行う規定となっています。当日は買主からの売却代金の着金確認、金融機関への一括返済、司法書士による抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時並行で行うため、事前の段取りが欠かせません。
金融機関の担当者、不動産会社、司法書士と連携し、着金から決済までのスケジュールを綿密に組んでおくことがスムーズな取引の鍵となります。
住宅ローンを完済できないときの売却方法
オーバーローンの状態で、かつ自己資金でも住宅ローンを完済することが難しいことがあります。そのときの具体的な対策を紹介します。
任意売却を行う
任意売却とは、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合、金融機関の承諾を得て不動産を売却する方法です。
通常の売却では、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。任意売却は、その前提を満たせない場合に債権者（金融機関）との合意を得られれば、債務者が仲介業者を選んで売却を進められます。
競売よりも市場価格に近い条件で売却できる可能性があるため、滞納や競売に発展する可能性がある人には有効な選択肢です。ただし、任意売却では売却価格を債権者が決定するため、早期売却を目指して市場の8〜9割程度に設定されることがあります。
また、売却後にローンが残ったときは、金融機関と合意した条件で返済を続けるのが一般的です。任意売却の実績がある不動産会社や専門家に相談することで、安心して進められるでしょう。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、以下の2つを組み合わせてひとつにできるローンです。
- 新居を購入するための住宅ローン
- 返済の途中である住宅ローンの残債
住み替えローンの利用例や特徴を詳しく紹介します。
住み替えローンのシミュレーション
たとえば、自己資金がなく、残債3,000万円に対して売却価格が2,500万円しかないと、500万円の住宅ローンが残ります。
さらに、債務者が新たに2,000万円の家を購入する場合、住み替えローンを利用して、残債の500万円を足した計2,500万円のローンを組むことが可能です。
住み替えローンの締結が完了すると、抵当権が抹消できます。そのため、住み替えローンを利用すると、住宅ローンが返済途中の家でも売れるのです。
住宅ローンよりも金利が高い
住宅ローンの金利は1％を切るところも少なくありませんが、住み替えローンは金利が高めに設定されている傾向です。
そのため借入額も大きくなりやすく、住み替えローンの返済が家計を圧迫する危険性があります。
金融機関による審査が厳しい
住み替えローンは住宅ローンの残債を含めて借り入れるため、借入金額が高額になります。収入に対して借入金額が大きすぎると、返済能力が不足しているとみなされるでしょう。
そのため、住み替えローンは住宅ローンより審査が厳しい傾向にあります。審査に落ちたときの代替案は必ず用意しておくことが重要です。
提供している金融機関が少ない
住宅ローンに比べて、住み替えローンを提供している金融機関は多くありません。
現在利用している金融機関が住み替えローンの提供をしていないと、借入先を変更する必要があります。ローンの借り換えは1～2カ月程度かかるため、住み替えローンを検討している場合は早めに行動しましょう。
リースバックを利用する
リースバックとは、自宅を不動産会社など専門の事業者へ売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却後も家賃を支払いながらいまの家に住み続けられる仕組みのことです。
住宅ローンの返済途中でリースバックを利用する場合、売却代金で住宅ローンの残債を完済（アンダーローン）できることが基本条件となります。売却代金が一括で支払われるため、それでローンを清算し、抵当権を抹消するという流れです。
メリットとして、引っ越しの手間や費用がかからず、周囲に家を売ったことを知られずに済む点や、将来的に資金の余裕ができれば家を買い戻せる特約を付けられる点が挙げられます。
一方で、売却価格が一般市場の相場より6〜8割程度安くなる傾向があるほか、毎月の家賃支払いが発生するため、現在のローン返済額と家賃の負担額をしっかり比較検討することが重要です。
不動産業者による買取を利用する
任意売却や住み替えローン以外の選択肢として、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法もあります。
一般的な市場で買主を探す仲介とは異なり、不動産会社が直接の買主となるため、最短1週間から1カ月程度で現金化できるのが最大の特徴です。
住宅ローンの残債があり、急な転勤などで期限が迫っている場合や、ローンを滞納するおそれがあって、早急に現金化して完済したい場合に有効な方法です。仲介手数料が発生しない点もメリットといえます。
ただし、不動産会社は買い取った後にリフォームなどを行って再販するため、買取価格は市場相場の6〜8割程度になることがあります。そのため、買取価格で住宅ローンの残債を完済できるか（アンダーローンになるか）、金融機関の一括返済額と照らし合わせて慎重に判断する必要があります。
ローンを完済できない場合は、自己資金の持ち出しが必要になるため注意しましょう。
【状況別】住宅ローン途中で売却するときのポイント
ローン返済中の不動産売却は、離婚や相続、滞納の有無など、置かれている状況によって進め方が大きく異なります。同じ家の売却であっても、それぞれのケースに応じた適切な対応を求められます。
離婚で売る場合
離婚を機に住宅ローンの残債がある家を売却する場合、名義人と財産分与の扱いが重要なポイントになります。
まず、家の名義（単独名義か共有名義か）と、住宅ローンの契約形態（単独債務、連帯保証型、ペアローンなど）を確認しましょう。
共有名義やペアローンの場合、売却には夫婦双方の同意必要です。一方が家に住み続けたいと希望しても、ローンの完済や借り換えを行うことになるため、売却して現金化し、残った利益を財産分与で分けるのがもっともスムーズな解決方法です。
しかし、オーバーローンの場合は、不足分をどちらがどのように負担するかを協議しなければいけません。自己資金などで不足分を補えない場合は、任意売却の手続きが必要になります。
相続で売る場合
親族が亡くなり、住宅ローンが残っている家を相続して売却する場合、まずは「団体信用生命保険（団信）」の加入状況を確認しましょう。
被相続人が団信に加入していれば、保険金で住宅ローン残債が完済され、抵当権のない家としてスムーズに売却できます。団信に未加入でローンが残る場合は、相続人が債務も含めて相続（債務引受）して売却するか、相続放棄を検討することになるでしょう。
売却を進める際は、亡くなった方から相続人へ名義変更を行う「相続登記」が完了していることが必須です。また、売却によって利益が出た場合の譲渡所得税に加え、相続財産全体の評価額によっては相続税が発生する可能性もあります。
実家の評価額や残債の正確な把握、税務上の特例が使えるかなど、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めましょう。
ローンの滞納がある場合
住宅ローンの支払いをすでに滞納している状態で家を売る場合、スピーディーな売却と金融機関への真摯な対応が求められます。
滞納が1〜2カ月であれば、通常の仲介による売却活動が可能なケースが多いですが、滞納が3〜6カ月続いている場合は、「期限の利益（分割で返済する権利）」を喪失し、保証会社が代位弁済を行うおそれがあります。
代位弁済でも返済の義務は変わらないため、場合によっては物件が差し押さえられ、最終的には競売にかけられてしまいます。 競売にかけられると、市場価格の5〜7割程度の安い価格で強制的に売却され、多額の借金だけが残るリスクが高まります。
そのため、競売を回避するためには、速やかに金融機関に事情を説明し、同意を得た上で任意売却の手続きに移行するようにしましょう。滞納がある場合は個人での解決は難しいため、早急に任意売却に強い不動産会社や専門家に相談することが不可欠です。
転勤で売る場合
急な転勤を理由に住宅ローン返済中の家を売却する場合、限られた時間の中で売却か賃貸に出すかの判断を迫られるでしょう。
売却を選ぶ最大のメリットは、住宅ローンを完済できれば、新天地での住居費（家賃や新たなローン）との二重負担を回避できる点です。転勤の期日が決まっているため、「いつまでに売るか」の期限設定が明確になります。
期限内に確実に売却するには、相場より少し安めの価格設定にするか、最終手段として不動産会社の買取保証を付けるなどの対策が有効です。
一方、賃貸に出す場合は、住宅ローンの契約条件に抵触しないか確認しましょう。原則として、本人や家族が居住することが借り入れの条件となっているため、金融機関によっては無断で賃貸に出すと契約違反になります。
賃貸に出すことを検討する際は、事前に金融機関へ相談し、必要であれば投資用ローンへの借り換えを検討しましょう。
ローン途中の不動産を少しでも高く売却するコツ
住宅ローンの残債を抱えないためには、残債以上の価格で家を売ることが重要です。
そこで、売却価格を上げるポイントを紹介します。
売り出し価格を適切な金額に設定する
家の売却では、買主との交渉で値下げする可能性があります。また、売却期間が長引きそうであれば、値下げをしてお得感を出すことで、購入希望者にアピールできます。
そのため最初の売り出し価格は、本来売りたい価格より少し高い金額を設定しておきましょう。
逆に、売り出し価格を高くし過ぎると、購入希望者に避けられるおそれがあります。
最近では、インターネットを利用して物件を探す人が多いため、価格を高くし過ぎると価格帯を絞って検索したときに、購入希望者の目に触れないおそれがあります。
そのため売り出し価格が、周辺相場や類似物件と大きな差が出ないように注意しましょう。
また、売り出し価格を決めるのと同時に、ここまでなら値下げしても問題ないという売却可能価格も事前に決定しておくことも大切です。
家の売却など大きな金額が動く取引では、特にその場の感情で判断すると後悔することがあります。しっかりと事前にシミュレーションをして、想定の範囲内で売却することが重要です。
売却スケジュールに余裕を持つ
家の売却は、買主が見つかるまで長い期間がかかります。なるべく高く売りたいのであれば、早く市場に出し、辛抱強く待ち続けることも必要です。
売却活動を始めてから引き渡しまで、一般的に約3～6カ月かかるといわれています。
売却活動を始めるまでには、情報収集や物件の査定が必要なため、前もって準備を始めておきましょう。
情報収集では、周辺の類似物件の価格などを調べておくと、売却価格の目安がわかります。
また、家の需要が高い時期に売ることも重要です。4月は転勤や進学などを理由に引っ越す人が多いため、その前の1～3月は家の需要が高まる傾向にあります。
家の需要が低いときに売り出すと、売れないリスクがあるだけでなく、売れ残り物件として買主から敬遠されてしまうケースもあります。
需要が高い時期に売却できるように、逆算して売り出しましょう。
しかし、不動産の知識が豊富でないと時期の見極めは難しいため、専門家である不動産会社に相談すると確実です。
内覧時の印象を最大限に高める
住宅ローンの残債がある状態で、少しでも高く（残債以上の価格で）家を売却するためには、購入希望者の内覧での印象アップが重要です。
居住中の状態で内覧を行う場合、生活感が出すぎていると購入希望者の購買意欲を下げる原因になります。内覧前には、できるだけ不要なものを処分して部屋を広く見せる工夫をし、水回り（キッチン、お風呂、トイレなど）は徹底的に掃除しておきましょう。
水回りの汚れがひどい場合は、数万円の費用をかけてでもプロのハウスクリーニングを入れることで、価格アップや早期売却につながる費用対効果が期待できます。また、内覧当日は部屋の照明をすべて点け、カーテンを開けて明るく風通しの良い空間を演出します。
売主自身が地域の住みやすさや周辺環境の良さを直接アピールできるのは、居住中ならではの強みであるため、誠実な対応を心がけることも高く売るための秘訣です。
売却実績が多い不動産会社に依頼する
仲介を依頼する不動産会社は、売却実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
そのためには、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用して、さまざまな不動産会社の強みを確認しましょう。
不動産会社の実力は、残念ながら一定ではありません。売却が苦手な会社に依頼をしてしまうと、いつまでも売れない事態が発生します。必ず複数の不動産会社に査定をし、比較することで信頼のおける会社を見つけましょう。
リビンマッチでは、少ない手間で複数の会社に依頼できるため、効率的にパートナーを探せます。まずは物件の価値を確かめる意味でも、すぐに利用しましょう。
住宅ローンの返済が途中の家に関するよくある質問
- 住宅ローンの返済途中でも家は売れる？
- 売却は可能です。ただし、購入した家に設定されている、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権を抹消するためには、基本的に住宅ローンの完済をしなくてはなりません。
- 住宅ローンの完済が難しい家を売る方法はある？
- 抵当権が残った状態で、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾を得て、一般市場で不動産を売却する任意売却という方法があります。また、新居を購入するための住宅ローンと、返済の途中である住宅ローンの残債を組み合わせてひとつにできる、住み替えローンを利用するのも選択肢のひとつです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
