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長屋（連棟式建物）を売却するときの注意点｜売れにくい理由の把握が重要
長屋とは、ひとつの建物を内部で区切り、複数の住居として使用できる物件です。このような特徴から連棟式建物とも呼ばれます。
古くから日本国内で多く建てられてきた長屋は、現代でも少なからず存在します。しかし、現代では長屋の人気が下がり、特に築年数が経過した長屋の売却は困難です。
この記事では、長屋の売却が困難な理由や、売却する際に押さえておきたいポイントを詳しく解説します。
リビンマッチのポイント
長屋（連棟式建物）は、住宅ローンの審査が通りにくいこと、現在の「建築基準法」を満たさないため再建築不可になっているケースが多いことから、売却が困難な物件のひとつです。売却方法としては、ほかの住戸（区画）を買い取って一棟で売る、ほかの居住者に買い取ってもらう、訳あり物件に強い不動産会社へ相談するなどがあります。
もくじ
長屋（連棟式建物）とはどんな建物のこと？
長屋とは、ひとつの建物を内部の壁で区切り、複数の住居として使う形式の住宅です。見た目は一棟の建物ですが、内部は複数の住居に分かれています。
まずは、長屋の基本的な特徴を確認していきましょう。
隣家と壁を共有する一棟の建物（テラスハウス）
長屋の最大の特徴は、隣の家と壁を1枚で共有しながら横にずらりと連なっている点です。このスタイルは海外の「テラスハウス※」とほぼ同義で、建築基準法上は長屋に分類されます。
ただし、厳密には土地の権利形態や共有部分の有無、管理形態などの違いによって、「タウンハウス※」に区別されることもあります。
各家は独立していて共有スペースを持たない
家同士がくっついていると聞くと、窮屈なイメージを持つ人もいるかもしれません。しかし実際には、それぞれの住居は独立しています。
玄関から室内・庭まで、すべてが各住居の専有スペースです。マンションのように階段・廊下やエントランスを住民で共有することはなく、生活空間はきっちりと分かれています。
隣家と壁が接しているだけで、プライバシーが確保された独立した住まいと考えて問題ありません。
長屋・タウンハウス・共同住宅の違い
長屋に似た住宅形式として、タウンハウスや共同住宅（通常のマンション・アパートなど）があります。見た目が似ていても、構造や権利関係はそれぞれ異なります。
| 長屋 （連棟式建物） | タウンハウス | 共同住宅 （マンション・アパートなど） | |
|---|---|---|---|
| 隣家との関係 | 壁を共有 | 壁を共有 | 上下・左右に重なる |
| 共有スペース | なし | 敷地・庭などを共有 | エントランス・廊下などあり |
| 土地の権利 | 共有または個別 | 共有が多い | 共有（敷地権） |
| 売却のしやすさ | 難しいことが多い | やや難しい | 比較的しやすい |
タウンハウスは長屋と構造が似ており、建築基準法の分類も同じ長屋です。
ただし、テラスハウスが土地を各戸で分けて登記するのに対し、タウンハウスは敷地を住民全員で共有する点で異なります。住民が共同で使えるスペースや駐車場が設けられることが多く、マンションに近い権利形態です。
長屋（連棟式建物）の売却は難しいことが多い
長屋は、一般的な戸建て住宅と比べて、売却のハードルが高い物件のひとつです。長屋は売り出してもなかなか買い手が見つからず、価格も同条件の戸建てより低くなる傾向があります。
「査定価格が予想よりずっと安かった」「半年以上も売れ残っている」といった話も珍しくなく、長屋の売却には独特の難しさがあります。
一般的な戸建ての感覚で売却活動を進めると、思わぬ壁にぶつかることも多いでしょう。
長屋（連棟式建物）が売れにくい理由
長屋は売れにくい不動産で、売り出しても反応がないことがあります。値下げをすれば解決する話ではなく、長屋には売れにくくなる理由がいくつも重なっています。売却活動を始める前に、その理由をしっかり把握しておきましょう。
住宅ローンの審査が厳しい
買い手が住宅ローンを組みにくいことが、長屋売却のネックになっています。「買いたい」という人があらわれても、住宅ローンの審査に通らず、購入を断念するケースは少なくありません。
長屋には、金融機関の住宅ローン審査で、不利になるポイントが複数あるのです。
- 土地が共有の場合は、単独での担保評価が低くなりやすい
- 隣家とつながった構造で、建物単体での資産価値を算出しにくい
- 再建築不可の物件も多く、将来的な担保価値が認められにくい
買い手の収入や信用情報に問題がなくても、物件の事情でローンが組めないことが長屋の売却を難しくする大きな要因です。
結果として、現金で購入できる買い手に限られてしまい、候補者の母数がぐっと絞られてしまいます。
独立した戸建てよりニーズが低い
長屋を積極的に探している買い手が、市場全体で少ないことも売却が難しい要因のひとつです。
住宅購入を検討している人の多くは、最初から「独立した戸建て」を条件に探します。選択肢に長屋を入れない人がほとんどで、売り出しても不動産ポータルサイトで閲覧すらされないまま、時間だけが過ぎていく状況になるのです。
独立した戸建てと比較して、見てもらえる機会が少ないと想定しておく必要があります。
建て替えや大規模工事に隣家の許可が必要
長屋では隣家と接する外壁・屋根・基礎などの大規模工事や建て替え、切り離しをする際に、隣家の所有者の承諾が必要になります。
内装リフォーム程度であれば承諾なく行えることが多いものの、構造に関わる工事となると話は別です。「自分の家なのに、隣人の顔色をうかがわないといけない」というわずらわしさは、購入を検討する人にとって大きなネックになるでしょう。
隣人との関係が良好とは限らず、修繕の話し合いが難航するおそれもあります。こうした制約が購入意欲をじわじわと下げ、売却をさらに難しくするのです。
築年数の経った家が多い
長屋はほとんど新築されておらず、売りに出ている物件の多くは、築何十年と経過した古いものが中心です。老朽化が大幅に進んでいる物件も多く、買い手にとっては「購入後にどれだけ修繕費がかかるかわからない」という不安もつきまといます。
時代とともに長屋の需要が減り続けているのも、売却を難しくしている要因のひとつです。
長屋を売却するときの注意点
長屋の売却では、思ってもいなかった問題がいくつも起こりがちです。一般的な戸建てと同じ感覚で売りに出すと、売れにくい理由の多さに慌てることになりかねません。
特に土地の権利関係と建て替えの可否は、売却価格に直結するため、事前にしっかり把握しておく必要があります。長長屋を売却するにあたって知っておきたい注意点を、3つ見ていきましょう。
土地の権利が共有になっていることがある
長屋の土地の権利は、次の2パターンに分かれます。
| 分筆済み | 共有 | |
|---|---|---|
| 土地の権利 | 住居ごとに土地が分けられている | 複数の住人で土地を共有している |
| 売却への影響 | 比較的売却しやすい | 買い手が見つかりにくい場合がある |
土地を共有している場合、法律では自分の持ち分だけの売却は可能ですが、買い手がかなり限られるのが実情です。
共有者と話し合って土地を分筆することは可能ですが、その場合は土地家屋調査士への依頼が必要です。費用は土地の規模や状況によって異なり、数十万円もかかるケースも少なくありません。
再建築不可で建て替えられないことがある
長屋を売却するうえで、再建築不可かどうかの確認は欠かせません。
家を建てる土地には接道義務があり、建築基準法で幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。長屋を切り離すと、残った敷地がこの条件を満たさなくなるケースがあるため注意しましょう。
たとえば、次のようなケースがあります。
- 切り離し後に道路への接道幅が2mを下回る
- 敷地が旗竿地になり、切り離し後に道路への通路幅が不足する
再建築不可と判断されると資産価値が大きく下がるため、売却活動を始める前に必ず確認しておきましょう。
同程度の戸建ての価格相場より安くなる
長屋は、同じ広さ・設備の独立した戸建てと比べると、売却価格が低くなる傾向があります。
多くのケースでは、同条件の戸建ての相場より2〜3割ほど安くなります。物件の特徴やエリアの需要によっては、それ以上に価格が下がることも少なくありません。
さらに、次の条件が重なると、価格はさらに落ちます。
- 物件が再建築不可
- 土地が共有状態のまま（権利関係が複雑）
- 築年数が古く、老朽化が進んでいる
- 住宅ローンが組みにくい構造上の問題がある（新耐震基準に不適合など）
売り出すまでに、複数社の不動産会社に相談して、現実的な相場を知っておくことが大切です。
長屋（連棟式建物）を売却する方法
少しでも長屋を売却しやすくするために、どういったことができるのかを紹介します。いくつかの方法がありますが、必ず行えるとは限りません。そのため、いまの状況から現実的な方法を選んで検討しましょう。
土地の権利、接道を確認する
長屋を売り出す前は、土地の権利関係と接道状況の確認が必要です。具体的に調べておきたいのは、次の3点です。
- 土地の権利関係。分筆済み、共有状態かどうか
- 所有する土地が接道義務※を満たすかどうか
- 再建築不可に該当しないかどうか
権利関係を確認する登記事項証明書は法務局で取得でき、接道状況は市区町村の役所などで確認できます。判断が難しい場合は、不動産会社に相談すると査定時に状況を整理してもらえるでしょう。
隣家と切り離して戸建てにする
隣家の所有者の承諾を得たうえで建物を切り離し、独立した戸建てとして売り出す方法があります。独立した戸建てになれば住宅ローンを利用できる買い手が増え、売却できる可能性が高まります。
ただし、切り離し後に耐震基準を満たす必要があるなど、構造上のハードルは決して低くありません。切り離し工事と切り離し面の外壁補修（防火・防水処理）などを合わせると、数百万円規模になるケースも珍しくありません。
実施を検討する際は、複数の施工会社から見積もりを取り、費用対効果をしっかり見極めましょう。
隣家の承諾を得て更地にする
隣家の承諾を得て建物を解体し、更地として土地を売り出す方法もあります。土地が分筆済みであれば単独の土地として売り出せるため、新築用地として検討する買い手もいるでしょう。
ただし、接道義務を満たさない再建築不可の土地では、更地にしても建物が建てられないため、要注意です。更地での売却を検討しているのであれば、接道状況と再建築の可否を必ず事前に確認してください。
隣家を買い取って売り出す
狭小の長屋であれば、つながっているほかの住居を買い取り、まとめてひとつの物件として売り出す方法があります。1軒だけでは売りにくい物件でも、複数戸をひとまとめにすることで、買い手の幅が広がる可能性があります。
ただし、購入にかかる経済的な負担は大きいうえに、隣家所有者が売却に応じるとは限らないため、交渉がなかなか進まないかもしれません。
隣家に買い取ってもらう
隣家を買い取るのではなく、隣家に買い取ってもらう方法もあります。長屋だと売却が難しいのは自分だけではなく、隣家も同じです。そのため、長屋の売却をスムーズに進めるため、隣家に自宅を買い取ってもらえる可能性があります。
隣家の所有者に次のような意向があれば、前向きに検討してもらえるかもしれません。
- 隣家が賃貸運用をしていて、戸数を増やしたい
- 将来的に建て替えや大規模リフォームを検討している
- 連棟全体をまとめて売却・活用したいと考えている
長屋を売り出して悪戦苦闘する前に、隣家へ打診してみるのもひとつの方法です。
相場より安いお値打ちの物件にする
早期に売却したい場合、思い切って価格を下げてお値打ち物件として売り出す方法があります。
価格を下げることに対して、抵抗感があるかもしれません。しかし、売れないまま固定資産税や維持費を払い続けることと比べたら、損失を抑えられる可能性があります。価格が相場を下回ることで、投資目的の買い手やリノベーションを楽しみたい人の目に留まりやすくなることが期待できます。
長屋（連棟式建物）を購入する人とは
「どういった人が買ってくれるのか」を把握しておくと、売り出し方がより具体的になります。
やみくもに売り出しても反応は得られにくいです。長屋に関心を持ちやすい買い手のタイプを理解し、そのニーズに合わせた売り方を意識することが、売却を進めるうえで大切です。
賃貸物件として貸し出したい不動産投資家
長屋の買い手として考えられるのが、賃貸運用を目的とした不動産投資家です。
投資家が物件を購入するかどうかの判断基準は、見た目や特徴より「収益性」と「利回り」です。投資家へアピールするには、次の点を意識するといいでしょう。
- 周辺エリアの賃貸相場を調べ、好利回りを期待できる価格設定にする
- 賃貸物件として活用している場合は、実績をアピールする
- 維持管理のしやすさや入居需要の高さを具体的に示す
不動産ポータルサイトなどに、利益を出せる物件と投資家に感じてもらえる情報を提示することが早期の成約につながります。
安く買ってリノベーションをしたい人
戸建てを安く手に入れてリノベーションを楽しみたい、という人も長屋の有力な買い手候補です。
こういった人たちが気にするのは、自由に手を入れられるかという点です。売り出す前に、リフォームや修繕の範囲、ほかの所有者との合意状況を整理しておくと、「手を入れやすい物件」として買い手に安心感を持ってもらえるでしょう。
ただし、大規模なリノベーションを行う場合は、隣家を含む関係者の同意が必要になることがあります。
「安くて、自分好みに作り直せる家」として売り出すことで、リノベーションをしたい人の購買意欲を引き出せるでしょう。
訳あり物件が得意な買取事業者
再建築不可や権利関係が複雑な物件でも、訳あり物件の買取を専門とする事業者であれば購入してもらえる可能性があります。
売却価格は仲介での取引価格を下回り、6〜8割程度になる傾向がありますが、早期に現金化できる点は大きなメリットです。
一般市場だとなかなか売れないと感じたら、まず訳あり物件が得意な買取事業者に相談してみましょう。
不動産会社へ査定を依頼するときは注意が必要
長屋の査定を不動産会社に依頼するときは、適切な価格を提示してもらうために注意しておくことがあります。準備不足のまま査定を依頼しても、査定価格が適切でなかったり、売却活動が思うように進められなかったりするおそれがあります。
長屋の売却で後悔することがないよう、査定前に押さえておくポイントを紹介します。
権利関係の書類をできるだけ用意する
長屋の権利関係を示す書類は、査定を受けるときにできるだけそろえておきましょう。長屋は土地の権利関係が複雑なケースが多く、書類が不足していると査定の担当者が正確な価格を算出しにくくなります。
できるだけ正確な査定を受けるために、用意しておきたい書類は次の通りです。
- 登記事項証明書（土地・建物）
- 境界確定図（分筆済みの場合）
- 固定資産税の納税通知書
- 隣家所有者との申し合わせ事項（覚書など）
すべての書類がそろっている必要はありませんが、査定の精度を高める効果を期待できます。
特殊な物件は査定価格に差が出やすい
長屋のような特殊な物件は、依頼する不動産会社によって査定価格が大きくばらつく傾向があります。たとえば、同じ物件でもA社は800万円、B社は1,200万円という結果になることも珍しくありません。
長屋の売却経験が豊富な不動産会社は物件の強みを正しく評価できますが、経験が浅い会社は「扱いにくい物件」として低く見積もりがちです。
そのため、1社だけの査定結果を鵜呑みにすると、本来の価値より安く売ってしまうリスクがあります。
不動産買取の価格も同時に依頼する
査定を依頼する際は、仲介での売却価格だけでなく、買取価格も同時に確認しておきましょう。長屋は仲介での売却が難航するケースが少なくないため、買取という選択肢をあらかじめ持っておくことをおすすめします。
買取価格は仲介での売却価格の6〜8割と安くなりがちですが、買い手を探す時間を省けるのは長期化しやすい長屋の売却では見逃せない強みです。買取も視野に入れておくことで、売却活動が行き詰まったときに慌てずに済みます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
長屋の売却では、複数の不動産会社に査定を依頼することが基本です。不動産会社によって、売りたい長屋の評価が大きく異なる可能性があるため、1社だけで満足せずに複数社へ査定の依頼を出しましょう。
- 長屋、連棟式建物の売却実績が豊富かどうか
- 査定価格の根拠をていねいに説明してくれるかどうか
- 買取と仲介の両方に対応できるかどうか
査定価格は不動産会社によって異なります。特に長屋のような難易度の高い物件こそ、不動産会社選びが売却の成否を左右します。
リビンマッチは複数の不動産会社に査定を依頼できる、一括査定サービスです。長屋を売却するときは、多くの不動産会社を紹介してもらえる、不動産の一括査定サービスを利用することで、効率的に売却を進められるようになります。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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