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住宅ローンの返済期間を延長する方法｜条件変更や毎月の返済額を減らすには？
住宅ローンの返済がつらい。会社の業績悪化でボーナスがカットされたり、転職で給料が下がったり、さまざまな要因で返済が難しくなることがあります。月々の返済額を下げればなんとかなりそうな場合、返済期間を延長する方法があります。
住宅ローンの返済期間を延長する方法と注意点について解説します。返済額を減らす方法も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
リビンマッチのポイント
住宅ローンの返済が苦しいときは、まず借入先の金融機関へ「返済期間の延長」を相談しましょう。月々の負担を抑えることが、滞納を避けるのに有効な方法です。延長が難しい、あるいは将来の金利負担が重すぎる場合は、売却して借金を完済する方法も検討しましょう
もくじ
住宅ローンの返済期間は延長できる？
コロナ禍や物価高による景気の低迷により、住宅ローンの返済に困っている人は少なくありません。
しかし、住宅ローンの返済を滞納し続けてしまうと、最終的には担保になっている自宅を差し押さえられ、競売※に出されてしまうおそれがあります。そのような事態を防ぐために有効な対策が、返済期間の延長です。住宅ローンの返済期間を延長することで月々の返済額を減らし、生活に余裕を持たせられます。
ここでは、住宅ローンの月々の返済額を減らす仕組みを解説します。
住宅ローンの返済期間を延長する条件
無理なく住宅ローンを返済するには、毎月の返済額を減らす必要があります。支払い期間は長くなってしまいますが、背に腹は代えられません。経済状態がよくなったら繰り上げ返済も可能なので、現時点ではきちんと毎月返済し続けることを優先しましょう。
ローンの返済期間延長は、誰でも認められるわけではありません。返済期間を延長するには、次のような条件があります。
- 返済が困難になった理由がある（例：勤務先の倒産、急なリストラなど）
- 突発的な長期休職や退職（例：病気による長期の休職、親の介護でやむなく退職など）
上記はあくまで一例です。実際にはそれぞれの事情により金融機関に相談し、認めてもらう必要があります。そのため、必ず期間延長ができるわけではありません。とはいえ、会社が倒産したりリストラされたりした場合など、やむを得ない理由であるときは、返済期間の延長が認められる可能性が高くなります。
これとは逆に、転職のために会社を辞めた、ギャンブルで借金を抱えたため返済困難になったなど、自己都合による原因の場合は、返済期間の延長が認めてもらえる可能性は低くなります。
住宅ローンの返済期間が延長できないケース
延長が認められない代表的なケースとしては、「完済時の年齢制限超過」と「返済が遅れていること」が挙げられます。
まず、年齢制限ですが、住宅ローンでは完済時の年齢を80歳までと定めている金融機関が多く、最長でも85歳未満となっています。そのため、この年齢を超える延長は原則として取り扱ってもらえません。
また、返済を滞納している場合は要注意です。返済が遅れている状態では、返済能力や信用に問題があるとみなされるおそれがあるため、できるだけ早く相談窓口に連絡してください。
返済が苦しい状況でも、これまで遅れずに返済を続けてきた人は、すでに返済が遅れている人に比べて、返済期間を延長してもらえる可能性が高くなります。
参考：三菱UFJ銀行「住宅ローン」（PDF）
参考：ソニー銀行「住宅ローン商品詳細説明書」
返済期間を延長するメリット
住宅ローンの返済期間を延長すると、次のメリットが得られます。
- 毎月の返済額を減らせる
- 借り換えと比べてハードルが低い
最大のメリットは、毎月の返済額を減らせることです。返済期間を延ばせば延ばすほど、月々の返済額が少なくなるので、無理なく返済していけるようになります。
さらに、現在の借入先に条件変更を相談するほうが、新たに住宅ローンを借り換えるよりも手続きが少なく、諸費用も抑えやすくなるのです。
返済期間を延長するデメリット
返済期間を延長すると月々の返済負担が減りますが、次のようなデメリットがあります。
- 金利負担が増える
- 手続きに労力や費用がかかる
- 退職後も住宅ローンの返済が続く
一番のデメリットは、金利負担が増えることです。金融機関や金利タイプによっては、返済期間が長いほど適用金利が高くなる場合があります。住宅ローンの借入額は高額なため、たとえば返済期間を10年延ばすと、数百万円もの利息が発生する場合もあります。
ただし、住宅ローンの返済期間延長では、金利を引き上げられる可能性は低いと考えられます。金融機関は経済的に苦しい顧客に支援をすることが、基本方針のためです。しかし、個別の事情によっては、金利が引き上げられるおそれもあるため注意が必要です。
金融機関に交渉したり必要書類を提出したりと、手続きにはかなりの労力が必要です。借り換えをする場合は諸費用もかかります。
返済期間が長くなることで、退職後も住宅ローンの返済に追われる可能性もあります。一般的に退職後の再雇用は給与が下がるため、自分のライフプランを考慮して慎重に決定しましょう。
ローンの返済期間を延長したときの団体信用生命保険の取り扱いは、金融機関や商品によっても異なります。当初の保険期間のままになるケースもありますが、追加負担の有無も含めて取引している金融機関に必ず確認してください。
返済期間を延長するときの基本的な流れ
返済期間の延長（条件変更）は、単に申し出るだけでは了承を得られません。まずは借入先の金融機関への相談から始まり、必要書類の提出、銀行および保証会社による厳正な審査を経て、最終的に変更契約を締結する流れとなります。
手続きには数週間から1カ月程度の期間を要するため、早めの行動が不可欠です。
金融機関に相談する
住宅ローンの返済期間を延長したいと考えた方は、まず現在ローンを借りている金融機関の窓口や専用の相談ダイヤルに連絡しましょう。
相談をするときは、「延長したい」と要望だけを伝えるのではなく、なぜ返済が苦しくなったのか（給与減、転職、教育費の増加など）の理由と、家計の収支状況を正確に伝えることが重要です。
金融機関は、「延長すれば完済できるのか」という継続性を重視します。そのため、現在の収入や支出をまとめた家計簿のような資料を準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
相談で大事なのは、恥ずかしがらずに実情を打ち明けることです。金融機関はウソや隠し事を嫌う傾向にあります。切り出しにくい話であっても、素直に事実を打ち明けることが、なにより大事な姿勢なのです。
金融機関は返済条件変更などの相談にも真摯に対応してくれますが、実際に条件変更が認められるかどうかは、家計状況や返済見通しなどを踏まえた審査によって決まります。
参照：三井住友銀行「金融円滑化に関する基本方針」
延長審査に必要な書類を提出する
相談の結果、返済期間延長が承認されたら、銀行から指定された書類を提出します。
一般的には、収入を証明する「源泉徴収票」や「確定申告書」、現在の家計状況がわかる「通帳の写し」や「家計収支表」が必要です。転職や離職が理由の場合は「離職証明書」や「雇用契約書」などの提示を求められることもあります。
これらの書類は、銀行が「返済計画の妥当性」を判断するための重要な証拠となります。不備があると審査が遅れるだけでなく、返済に対する真剣さを疑われて印象も悪くなるため、漏れなく迅速に揃えるようにしましょう。
金融機関によっては、返済期間延長に至った理由を説明する文書（ヒアリングシートなど）の提出を求められる場合もあります。個人情報の取り扱いに同意する書面や、条件変更の申込書などもこの段階で記入・捺印します。
参考：鳥取銀行「住宅ローン条件変更ご相談シート」（PDF）
金融機関で審査を行う
期間延長に必要な書類を提出後、金融機関で審査が行われます。ここでは「延長後の返済額で最後まで支払い続けられるか」「完済時の年齢に無理がないか」などを中心にチェックされます。
審査期間中は追加の質問や資料提出を求められる場合もあるので、いつでも連絡が取れるようにしておきましょう。
金融機関にとって住宅ローンの返済期間延長は、積極的に取り扱いたいものではありません。そのため、住宅ローンを新しく借りるときなどに比べて、事務的な対応になることもあります。
書類の追加や電話・メールによる質問連絡、あるいは来店の依頼があったときは、できるだけ最優先で対応しましょう。書類提出や連絡を無視していると、「無視するのは、真剣に考えていないのでは？」と判断され、審査結果にマイナスの影響を与えるので注意が必要です。
審査の結果、返済期間の延長を認められたら、手続きに進みます。審査結果によっては希望どおりの延長が認められない場合や、希望より短縮された期間を提示される場合もあります。
審査が通ったら変更契約の締結をする
審査を通過したら、変更契約（変更覚書など）の締結を行います。契約にあたっては、新たな返済予定表の確認のほか、印紙代や手数料の支払いが必要になります。契約書には実印の押印や印鑑証明書の提出を求められるのが一般的です。
変更契約を交わすことで、翌月または翌々月からの返済額が正式に変更されます。窓口へ出向く必要があるケースが多いですが、最近は電子契約に対応できる金融機関も増えています。契約内容は将来にわたって影響するため、適用される金利や最終返済日などの不明点は必ずこの段階で解消しておきましょう。
保証料の精算と保険の確認
返済期間を延長する際、忘れてはいけないのが保証料と火災保険の対応です。一括前払いで保証料を支払っている場合、期間延長に伴って追加の保証料が発生し、その場での支払いが必要になることがあります。
また、火災保険の期間がローンの当初期間に合わせて設定されている場合、延長した期間分だけ保険をかけ直したり、期間を延ばしたりする手続きを行うケースもあります。特に火災保険は、万が一の際に家を守る大切なものですから、ローンの延長とセットで有効期限を必ず確認してください。
これらの諸費用は現金で用意する必要があるため、あらかじめ金融機関に概算を確認しておくと、手続きの間際で慌てずに済みます。
借り換えで住宅ローンの返済期間を延長する
借り換えとは、現在利用しているローンを新たに借り入れた資金で一括返済し、以降は借り入れた先の金融機関へ返済することです。金利の低下や返済期間が見直されることにより、月々の返済額を大幅に軽減できる可能性があります。
ここでは、住宅ローンの借り換えで返済期間を延長し、月々の返済額を減らす仕組みを解説します。
借り換えで返済期間を延長する手続き
金融機関によって異なりますが、住宅ローンの借り換えで返済期間を延長する手続きはおおむね次の流れで行います。
- 借り換え先を選ぶ
- 事前審査の申し込み
- 本審査の申し込み
- 借り換え先の金融機関と契約
- 融資の実行
- 借り入れている住宅ローンを全額繰り上げ返済
最初に新規で借り換える金融機関を選び、インターネットや店舗の窓口で事前審査を申し込みます。店舗に出向く場合はあらかじめ必要な書類を調べて持参することになりますが、インターネットの場合は24時間いつでも申し込みが可能です。事前審査がとおったら、本審査の申し込みを行います。
借り換え先の本審査にとおったら、現在住宅ローンを借りている金融機関に全額の繰り上げ返済することを伝え、手続きを行います。全額繰り上げ返済をするときにかかる手数料などについては、事前に確認しておきましょう。
借り換え先の金融機関との契約手続きが完了したら、借りていた金融機関から抵当権抹消に関する書類などを受け取ります。実際の手続きは借り換え先の金融機関が指定する司法書士が行うため、借主がすることは特にありません。
融資が実行されると借り換え先の金融機関から、いま借りている金融機関の返済口座に資金が振り込まれ、住宅ローンの全額繰り上げ返済が完了します。
借り換えで返済期間を延長するメリット
住宅ローンの借り換えで、返済期間を延長するメリットは次の3点です。
- 毎月の返済額が少なくなる
- 変動金利に借り換えると金利が下がることがある
- 団体信用生命保険に長く加入できる
新規で住宅ローンを借り入れることで、毎月の返済額を少なめに設定できます。現在の経済状況に合った金額で返済できるため、毎月の返済が楽になります。
いままで固定金利だった場合は、変動金利に借り換えることによって、金利が下がる可能性もあります。ただ、変動金利は市場金利の変化で定期的に金利が見直されるため、利上げによって総返済額が増えることも覚えておきましょう。
新たに住宅ローンに借り換えすると団体信用生命保険に加入するため、ローン契約者に万が一の事態が発生しても安心です。
借り換えで返済期間を延長するデメリット
新規に借り換えをして返済期間を延ばすことによる、主なデメリットは次の2点です。
- 総返済額が増える
- 費用や労力がかかる
借り換えをして返済期間を長くすると金利負担が増えるため、ローンの総返済額が増えてしまいます。老後になっても返済が続くことがあるため、ライフプランを考えながら返済期間を設定する必要があります。
借り換えをするにはほかの金融機関とイチから交渉しなければならないため、手間や労力もかかります。金融機関によって異なりますが、借り換えの手数料は30万円～80万円が目安で、決して小さな金額ではありません。手数料が高く、手間や労力がかかるため、借り換えるときはしっかり検討しましょう。
借り換えをするときの注意点
住宅ローンを借り換えるときに注意したいポイントは次の2点です。
- 借り換えの審査にとおるとは限らない
- 金利が上昇することがある
借り換えを申請しても、必ず審査にとおるとは限りません。また、新たに団体信用生命保険への申し込みが必要のため、健康状態に問題があると借り換えができないおそれがあります。
借り換え時の審査でも返済比率がチェックされるため、収入が低くなると返済比率をクリアできません。
さらに、借り換え時に金利が上昇してしまうと、総返済額が以前より増えるおそれがあります。固定金利タイプから変動金利タイプへの借り換えをすると、金利の動向に左右されやすくなるため注意が必要です。
住宅ローンの月々の返済額を減らす方法
ここでは返済期間を延長する以外に、住宅ローンの返済額を減らす方法について解説します。
返済期間を延ばさずに借り換える
ローンの借り換えは、返済期間を見直すためだけでなく、より低金利の住宅ローンに切り替えたいときにも有効な方法です。
ただし、借り換えには諸費用がかかるため金利差だけで判断せず、諸費用を含めたトータルのコストを確認したうえで、判断することが大切です。
住宅ローン借り換えの注意点
借り換えをする場合は、諸費用と金利の上昇について考慮する必要があります。
借り換えをする際には手数料を含む諸費用がかかり、金融機関によりますが30〜80万円の費用がかかります。金融機関を選ぶときには、諸費用がどのくらいかかるのかを確認してから決めましょう。
市場の経済状況によって金利が上昇すると、総返済額が増えることにも注意してください。
金利タイプを変更する
契約している金融機関の金利タイプを変更する方法もあります。住宅ローンは大きく分けると変動金利と固定金利の2種類があり、変動金利は借入期間中に適用される金利が変動するタイプです。低い金利の場合は返済額が安くなります。
一方、固定金利は借り入れたときの金利が全借入期間を通じて変わらないタイプです。借り入れ後に市場の金利が上昇しても返済額が増えることはありません。
どちらにもメリットとデメリットがあるため、それぞれのリスクを確認して変更しましょう。
金利タイプを変更するときの注意点
金利タイプを変更するときに注意したい点は以下のとおりです。
- 変動から固定に変更すると、総返済額が増えるおそれがある
- 固定から変動に変更すると、市場金利が上昇したときに返済額が増える
一般的に、固定金利のほうが変動金利より高く設定されています。たとえば、三菱UFJ銀行では変動金利が年0.945%であるのに対し、36～40年の全期間固定金利は年3.72%です（2026年4月時点）。そのため、変動金利から固定金利に変更すると金利負担が大きくなるおそれがあります。
一方で、変動金利は金融政策や市場動向の影響を受けて見直されるので、将来的に金利が上昇すると、返済額が増えることも考えられます。固定金利は市場金利が上昇しても返済額が増えることはありません。
ボーナス返済の取りやめや元金据置
期間延長以外にも月々の負担を減らす、条件変更のメニューが存在します。
ひとつは「ボーナス返済の取りやめ」です。ボーナスがカットされた場合、ボーナス月に多額の返済が発生するのは大きなリスクです。これを月々返済へ切り替える、あるいはボーナス返済の比率を下げることで家計を安定させられます。
もうひとつは、一定期間「元金の返済を据え置く」方法です。利息のみの返済になるため、一時的な収入減に対する非常に強力な対策ですが、据置期間の終了後に月々の返済額が増える、あるいは総返済額がさらに膨らむ点には注意が必要です。
まずは金融機関へ相談し、いまの家計に最適なプランを模索しましょう。
返済が厳しいときに見直すべきポイント
返済がキツいのは、そもそも返済額が収入に対して見合った金額でなかったのかもしれません。住宅ローンそのものの負担が重すぎると、延長や借り換えでは負担を解消するのが難しくなるため、見直す際の目安を説明します。
返済負担率の目安は収入の25～30%
一般的に住宅ローンの年間返済額の目安は、額面年収の25～30%といわれています。たとえば、年収が500万円の場合、25%は125万円ですので、1カ月あたりの返済額は約10万4,200円です。
年収500万で毎月12万円以上を返済している場合は、教育費の増加や突発的な収入減少などがあった際に家計に余裕がなくなり、返済が苦しくなるおそれがあります。
返済が厳しい場合は売却という選択肢もある
住宅ローンの負担が重すぎる場合は、家を売却して解消するのもひとつの方法です。返済期間は長期にわたるため、年収に対して返済比率が高いと、最悪の場合は自己破産に陥るおそれもあります。
一方で、安い価格で売却してしまうと住宅ローンが多く残ってしまうため、売却する際には少しでも高い価格で売却するのが理想です。自宅を売却するときは、複数の不動産会社に見積もりを依頼して、査定額を比較しましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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