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管理組合のないマンションは価値が下がる？対策方法はある
マンションに管理組合は必ずあるものと、考えている方は多いでしょう。
しかし、マンションによっては管理組合が存在しているものの、本来の役割を果たしていないケースは珍しくありません。
この記事では、管理組合の機能していないマンションの価値が下がってしまう理由やその対策まで分かりやすく解説します。
もくじ
マンションの管理組合は必ず存在する
マンションの管理組合とは、マンションを管理するためにマンション所有者によって設置される組合のことです。
管理組合は、以下のようなマンションの管理業務を請け負います。
- 日常の点検
- 管理費や修繕積立金の徴収
- 大規模修繕の計画
管理組合について詳しく見ていきましょう。
管理組合の結成は義務
マンションは共同で生活する場であるため、生活環境を守るために一定のルールが必要です。
そのルールを定めているのが、マンションに関する法律である「区分所有法」です。
この区分所有法によって、マンションの管理組合結成が義務づけられており、マンションの購入者（区分所有者）は必ず管理組合へ加入しなければなりません。
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
管理組合における業務遂行の3つの形
管理組合には、業務の請け負い方に応じて次の3つの形があります。
- 自主管理
- 全部委託管理
- 一部委託管理
所有者だけでマンションの維持や管理業務をすべて行うのが、自主管理です。
それに対し、管理業務を外部に委託するのが委託管理です。委託内容に応じて全部委託管理、一部のみを委託し一部は管理組合で管理する一部委託管理に分かれます。
管理組合が機能していない場合がある
管理組合では、共有部分やマンション全体の修繕や維持、管理を担います。
管理組合がないマンションは存在しませんが、区分所有者の高齢化や空室化に伴う人手不足などによって、機能していないマンションがあります。
管理組合が機能していないことによって、住み心地や売却時の価格に影響します。
管理組合が機能していないとマンションの価値が下がる？
マンションは立地や間取りが重要視されがちですが、実は管理状況も資産価値に大きな影響を与えます。
管理組合が機能していないマンションは、日常的な清掃や維持・管理が適切に行われません。そのため、衛生的な問題があるだけでなく、設備の不具合に対応できないことなどから、建物自体の劣化の進行が早くなってしまうおそれがあります。
管理組合が機能していないことで、価値の低下につながる具体的な理由について見ていきましょう。
ルールが守られない
管理規約とは、マンションで生活するうえでのルールのようなものです。
共有部分の使用方法や管理組合の運営に関する事項が定められており、マンションに住んでいる人が快適に過ごすためには必要不可欠なものです。
管理規約の内容に沿って、管理組合がマンションを適切に管理します。しかし、管理組合が機能しなければ定められた管理規約も機能しません。
そのため、ルールを守らない所有者などが現れトラブルに発展しても、対応されずに放置されてしまうおそれがあります。
計画的な修繕が行われない
管理組合の重要な業務に、長期修繕計画の作成と実行があります。
長期修繕計画とは、マンションを適切に維持するための大規模修繕工事の計画のことです。
一般的にマンションは10〜15年を目安に大規模修繕を施すことで、適切に管理されています。管理組合では、大規模修繕工事の計画や積立金の徴収などを行います。
管理組合の機能していないマンションでは、定期的な修繕が施されなくなってしまい、建物の資産価値が下がってしまいます。
買主が敬遠してしまう
管理組合がない・機能していないマンションは、買主が管理に不安を感じてしまいます。
実際に住んでいる側にとっては問題なくても、買主はそのような事情は分かりません。そのため管理組合が機能していない＝管理できていないと感じてしまうのです。
このような理由から、買主に避けられてしまう傾向があり、そのことがマンションの資産価値低下につながるおそれがあります。
管理組合を機能させるために
管理組合が機能していないからといってあきらめる必要はありません。
管理組合が機能していないのであれば、機能させることでマンションの資産価値を向上させることも可能です。
管理組合を機能させるためのポイントを解説します。
改めて管理規約を制定する
管理組合が機能していないのであれば、改めて管理規約を制定して円滑な運営体制を整える必要があります。
手順としては、まず管理規約があるのかどうかを確認しましょう。管理規約は、マンションの管理者（理事長）が保管しているのが原則です。
管理規約がある場合は、管理者に打診して総会などを開催してもらいます。
管理規約がなく管理者も決まっていない場合は、総会を開いて理事を選任し管理組合の組成後に管理規約を制定します。
管理規約には国土交通省の「マンション管理について」でモデルとして公表されている標準管理規約があるので、参考にしながら作成するとよいでしょう。
ただし、管理規約の制定には、法律の知識も必要になるので専門家に相談しながら作成することをおすすめします。
長期修繕計画を作成する
管理規約を制定したら、管理組合で長期修繕計画を作成しましょう。
長期修繕計画は、大まかに以下の流れで進められます。
- 建物などの現地調査
- 修繕内容の決定
- 収支計画の作成と積立金の徴収
- 修繕計画の作成と見直し
- 修繕工事の実施
マンションのどこをいつ・いくらで工事するのかを計画立てて進めていきます。
また、長期修繕計画に基づき修繕積立金を徴収します。しかし、それまで徴収がないのに急に徴収されると、トラブルに発展するケースがあります。
専門家に相談しながら、総会などでしっかりと住民から理解を得られるように慎重に進めることが重要です。
定期的に理事会を開催する
管理組合の運営をスムーズにするには、定期的に理事会を開催し状況を把握することが大切です。
可能であれば、月1回程度の理事会を開催して、住民からの要望や修繕計画の見直しなどを検討しましょう。
住民と定期的に意見交換することで、管理組合を運営しやすくなります。
売却時には一括査定サイトで少しでも高く売る
管理組合を機能させるのは、かなりの労力と時間がかかります。
マンションの所有者全員に理解を求め総会を開催するだけでも、かなりの苦労が伴うでしょう。
もし、管理組合を機能させるのが難しいのであれば、マンションの資産価値が落ちる前に売却を検討するのもよいでしょう。
管理組合が機能していないマンションは、住みにくくなるおそれがあるだけでなく、将来的に価値が低下して売れなくなる可能性が高いです。
少しでも高くスムーズに売却するためには、一括査定サイトを利用しましょう。
一度の依頼で複数社への査定依頼ができるので、査定額を比較検討できます。無料で利用できますし、各不動産会社の対応も比較できます。
利用するメリットは大きいので、ぜひ活用してください。
管理組合のないマンションに関するよくある質問
- 管理組合のないマンションは存在するの？
- マンションの管理組合結成が義務づけられており、マンションの購入者（区分所有者）は必ず管理組合へ加入しなければなりません。管理組合がないマンションは存在しませんが、区分所有者の高齢化や空室化に伴う人手不足などによって、機能していないマンションがあります。
- 管理組合が機能していないとマンションの価値は下がる？
- 管理組合が機能していないマンションは、日常的な清掃や維持・管理が適切に行われません。そのため、衛生的な問題があるだけでなく、設備の不具合に対応できないことなどから、建物自体の劣化の進行が早くなってしまうおそれがあります。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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