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- マンション売却の注意点！失敗を防ぐポイント、売買の流れ、費用を解説!!
マンションの売却では、ちょっとしたことがトラブルにつながるおそれがあります。そのため、準備や不動産会社との契約など、さまざまなことに注意が必要です。
マンション売却で失敗しないため、売却の流れや注意点、かかる費用などについて解説します。
もくじ
マンションを売却するには、準備段階で重要な手順が2つあります。それぞれの手順と失敗しないための注意点について解説します。
不動産会社にマンション売却の相談をする前に、次のことを行います。
次で紹介することに注意して、マンション売却の準備をしましょう。
想定より早く売却が決まって急いで引っ越さなければならないのに、引っ越し先の契約ができていないと退去できません。マンションを退去するタイミングに合わせて、売却・引き渡しをすることが大切です。
一般的に媒介契約を交わしてから引き渡しまで1～3カ月かかるといわれています。しか、引っ越し先が見つからないトラブルを避けるため、売却にかける期間は少し長めに考えておきましょう。
売却期間に余裕をみておくことで、売却価格減額の相談や金額交渉に対して強い姿勢でいられます。
現時点での住宅ローン残債と売却希望価格をあらかじめ確認しておく必要があります。
売却価格を安くすれば早く売れる可能性はありますが、住宅ローンの残債を下回ってしまうと売却できません。心配な場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することをおすすめします。
室内設備の状況やこれまでに起こったトラブルについてピックアップしておきましょう。マンションの売却前からわかっていたトラブルを買主に伝えていないと、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償などを請求されるおそれがあります。
室内の不具合を事前に準備しておけば、不動産会社に伝え忘れることがなく、トラブル防止につながります。
不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約は不動産会社に「あなたの会社に買主探しを任せます」という契約です。媒介契約は大きく分けて、次の3種類があります。
不動産会社と媒介契約を交わすときは、次のことに注意してください。
悪徳不動産会社と契約すると、マンションを売却するまでに時間がかかるおそれがあります。その背景には、次の2つがあります。
1つ目は不動産会社の報酬についてです。不動産会社は媒介契約を交わした売主から仲介手数料をもらうことで成り立っています。不動産会社は利益を出すために、媒介契約を交わすだけでなく、売却を成立させる必要があります。
2つ目は専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、レインズという物件情報サイトに情報を掲載する義務があることです。
不動産会社は自社で買主を見つけると、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れるため、効率よく利益をあげられます。この売主と買主双方と媒介契約を交わすことを「両手取引」といいます。悪徳不動産会社はレインズに情報を登録せず、自社だけで情報を独占することで、両手取引を狙うために売却に時間がかかるのです。
不動産会社に「レインズへの広告掲載をお願いします」と釘を刺すか、一般媒介契約にして複数の不動産会社と契約することが対策になります。複数の不動産会社と媒介契約を締結したとしても、支払い先は仲介をした1社だけなので、売主の負担は変わりません。
不動産会社との媒介契約は、売買契約が成立した時点で報酬を支払う義務が生じます。つまり契約前であれば、売却を中止しても問題はありません。
不動産会社はマンションを売却するために手を尽くして活動していますので、売却をやめるときは、早めに連絡をしましょう。また媒介契約を交わすときは、中途解約の条項に必ず目を通してください。
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不動産会社と媒介契約を交わしたら、マンションの買主探しがはじまります。
媒介契約を締結した不動産会社が、広告を出すなどして買主を探します。マンション売却の流れのなかでも重要なポイントで、不動産会社や担当者の腕の見せどころです。
不動産会社との媒介契約には、買取保証が付いている場合があります。買取保証とは、売却できなかった場合に、媒介契約を交わした不動産会社が買い取ってくれるという保証です。
確実に買い取ってもらえるとはいえ、この場合の買取価格は相場から15〜30％も低い価格になります。不動産会社はのちに転売したとき、この差益で儲けられるわけです。
売却する事情によっては、買い取り保証があるのは助かりますが、手にできる金額が減ってしまうため、よく検討しましょう。
買主が見つかったら売買契約を交わします。
売買契約を交わしたあとは、中途解約の違約金や仲介手数料を半額支払う義務が生じます。そのことを念頭において、売買契約を交わしてください。
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売買契約を交わしたあとは、引き渡しを行います。また利益が出た場合は、確定申告が必要です。
引き渡しを行い、マンションの所有権が買主へと移ります。売買契約が完了してから、約1カ月後に引き渡しとなります。鍵や書類一式を引き渡して完了となります。
引き渡しのときに必要なものは不動産仲介会社が指示しますが、余裕をもって準備をしておきましょう。必要なものがそろわずに当日を迎えてしまうと、契約通りに手続きを進められないため、トラブルになるおそれがあります。
マンションを売却しても、すべてが終わったわけではありません。売却して利益が出た年は確定申告が必要です。
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。いくつかある減税を受けられる制度を知らなければ、不要に税金を支払うことになって大きく損をしてしまいます。
住宅の売却による譲渡所得の課税標準額の算出方法は
課税基準額＝譲渡金額ー取得費用ー譲渡費用
で算出されます。
3,000万円特別控除とは、課税基準額から3,000万円を控除できる制度です。これにより、課税標準額を抑えられます。
マンションを10年以上所有していた場合、軽減税率が適用されます。
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マンションの売却には、さまざまな費用や税金がかかります。あらかじめ把握しておき、資金計画に組み込んでおく必要があります。
媒介契約を交わした不動産会社でマンションを売却する場合、仲介手数料が発生します。不動産会社に支払う仲介手数料は次のとおりです。金額はいずれも税別です。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
| 200万円を超えて400万円以下 | 売買価格の4%＋2万円 |
| 400万円を超える | 売買価格の3％＋6万円 |
マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権の抹消を司法書士に依頼するときにかかる費用です。5,000～1万5,000円が目安です。
住宅ローンを返済中のマンションを売却する場合、一括返済をすることになります。一括返済時に手数料がかかる金融機関もありますので、事前の確認が必要です。
譲渡所得が発生した場合には、住民税や所得税が課税されます。諸費用を差し引いてマイナスになった場合は、確定申告を行うと返還されます。
年の途中で売却した場合、その年の固定資産税や都市計画税は、1月1日時点でマンションを所有していた人が支払うことになります。ただし、年の途中で日割りや月割りで精算をしますので、一部は返還されます。
売主が1年分を払う認識がないと、資金計画に影響を及ぼすおそれがあるため注意が必要です。
マンションでは管理組合に管理費・修繕積立金を支払っています。支払いの切り替えが何月からになるか、何月までの分が売買時に精算されているのかを確認しておく必要があります。売却後に滞納があった場合は、管理組合から買主へ請求されますが、そのあとに買主から売主へ請求されます。
マンションの売却するときは、これまで紹介してきた多くの注意事項を覚えておかなければなりません。覚えることが多くて大変ですが、そこをフォローするのが不動産売買のパートナーである不動産会社や担当者です。
親切な担当者であれば、相談の段階から事前に説明をしてくれます。しかし、自社の利益しか考えていない担当者だと、売主に親身になってくれないことがあります。
よい不動産会社とそうでない不動産会社を見きわめるのは、簡単なことではありません。そのため複数の不動産会社に相談して、比較することが大切です。
何社もの不動産会社へ連絡をするのは大変なので、マンション売却をするときは、業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」がおすすめです。
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