マンション売却の注意点｜よくある失敗の原因と回避する方法

マンション売却のよくある失敗には、共通する原因があります。原因をあらかじめ知っておけば、トラブルや後悔を避けやすくなります。

この記事では、不動産会社選びから売り出し価格、内覧、売買契約、税金まで、マンション売却の注意点を工程別にまとめ、失敗の原因と回避する方法を解説します。

マンション売却でよくある失敗の原因

マンション売却で失敗する主な原因は、次の8つです。

これらの失敗は、事前の確認と適切な判断で防げるようになります。失敗の原因と回避する方法を、マンション売却の工程別に解説します。

マンション売却の全体像や、費用・期間・税金の要点をまとめて確認したい方は「マンション売却の完全ガイド」をご覧ください。

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不動産会社選びの注意点

マンション売却では、不動産会社の選び方が売却価格や売却期間に影響します。査定価格の見方と、契約後の売却活動を確認する方法を押さえておきましょう。

査定価格の高さだけで選ばない

相場より高い査定価格だったとしても、その価格で売れるとは限りません。査定価格は、その価格での売却を保証するものではないのです。高すぎる価格で売り出すと問い合わせが減り、売却期間の長期化や大幅な値下げにつながります。

査定をした不動産会社には、査定価格だけでなく、近隣の成約事例や競合物件など、具体的な価格の根拠を確認しましょう。

マンション売却の実績と販売戦略を確認する

売却予定のマンションがあるエリアでの実績と、具体的な販売戦略も重要な判断材料です。不動産会社のWebサイトの情報だけで判断するのは難しいため、担当者へ直接質問しましょう。

こうした質問に具体的に答えられる不動産会社や担当者であれば、地域の需要や競合物件を踏まえて、売り出し価格や広告方法を提案できると判断できます。

不動産会社の変更を検討する基準を知っておく

媒介契約を結んだあとも、売却活動が適切に行われているかどうかを確認しましょう。次のような状態が続く場合は、不動産会社の変更を検討します。なお、一般媒介契約には、原則として売却活動の定期報告やレインズ登録の義務がありません。契約時に報告方法や登録の有無を確認しておきましょう。

問い合わせや内覧が少ない原因は、売却活動だけでなく、売り出し価格や物件条件にあることもあります。まず担当者へ原因と改善策を確認し、具体的な説明や対応がない場合に会社変更を検討しましょう。

売れない原因が不動産会社の売却活動にあるのか、売り出し価格や物件条件にあるのかを切り分けてから対応を決めましょう。

また、問い合わせがあっても内覧へ進まない、ほかの不動産会社からの紹介が極端に少ない場合は、販売状況を確認しましょう。レインズへの登録状況や、ほかの不動産会社からの問い合わせにどのように対応しているかも確認材料になります。

媒介契約の期間中に売主都合で解約すると、契約内容によっては費用を請求されることがあります。不動産会社を変更する場合は、契約書の解除条件を確認したうえで進めましょう。媒介契約の仕組みは「不動産売却の媒介契約とは」で解説しています。

不動産会社選びで失敗しないためには、複数社の査定価格と販売方針を比較し、価格の根拠まで説明できる会社を選ぶことが大切です。

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会社や担当者を見極める具体的なポイントは「マンション売却の不動産会社の選び方」で解説しています。

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売り出し価格と売却期限の注意点

売り出し価格と売却スケジュールは、不動産会社の提案を踏まえながら、売主が決める重要な項目です。価格の決め方、値下げのタイミング、期限からの逆算について注意点を確認しましょう。

相場からかけ離れた売り出し価格にしない

売り出し価格が相場より高すぎると、購入希望者の検索条件から外れて、物件を見てもらう機会自体が減ります。売却期間が長引くと、「長く売れていない理由があるのでは」と警戒され、結果的に値下げ幅が大きくなる悪循環に陥りやすくなります。

査定価格をそのまま売り出し価格にするのではなく、周辺の相場や競合物件を確認し、価格の根拠を担当者と共有したうえで決めましょう。相場の調べ方は「マンション売却相場の今は？調べ方と高く売るポイント」で解説しています。

値下げは反響を見て慎重に判断する

反響を確認しないまま値下げすると、必要以上に価格を下げたり、さらなる値下げ交渉を招いたりするおそれがあります。安易な値下げは避けましょう。

値下げは、客観的な反響を確認したうえで担当者と相談して判断しましょう。購入希望者から要求されたとおりに応じる必要はありません。

売却期限から逆算して動く

売却期限を決めずに進めると、あとから期限ができたときに売り急ぐことになります。期限が迫ると、買主からの価格交渉に応じざるを得なくなることがあるためです。

転居や住み替えの予定がある場合は、引き渡し希望日の6カ月前を目安に査定を始め、余裕のあるスケジュールで売却活動を進めましょう。工程別の期間の目安は「マンション売却の期間」で解説しています。

売却活動と内覧の注意点

売却活動が始まると、内覧対応や広告、リフォームの判断など、売主が対応する場面が増えます。売却活動を円滑に進めるための注意点を確認しましょう。

居住中でも売却はできる

マンションは、住みながらでも売却できます。実際、住み替えの売却では、居住中に売却活動を進めることが多くあります。空室にすると室内を広く見せやすい一方、引っ越し費用や仮住まいの費用が先にかかり、空室期間中も管理費などの負担は続きます。

居住中に売る場合は、内覧前の片付けや清掃、明るさやにおいへの配慮で印象を高められます。住みながら売却する方法は「居住中でもマンションは売却できる！内覧時の振る舞い方も解説」で解説しています。

内覧の準備を怠らない

内覧は、購入希望者が購入を判断する重要な機会です。整理整頓、水回りの清掃、部屋の明るさが第一印象を左右します。内覧の機会を逃さないよう、土日祝日を含めて柔軟に日程を調整しましょう。

また、住み心地や周辺環境について質問されたら、事実に基づいて正確に答えましょう。購入判断に関わる事実を曖昧にすると、引き渡し後のトラブルにつながります。準備や当日の対応のコツは「マンション売却の内覧を成功させるコツ」で解説しています。

追加の広告費用は効果を確認してから判断する

不動産ポータルサイトへの掲載など、通常の売却活動にかかる広告費は不動産会社が負担します。ただし、売主が通常の売却活動を超える広告を特別に依頼し、事前に費用負担へ合意した場合は、実費を負担することがあります。

どの媒体に掲載し、どのような効果を見込んでいるのかを担当者へ確認してから判断しましょう。

自己判断でリフォームしない

売却前のリフォームは、かかった費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。購入希望者の好みに合わない場合や、購入後に自分でリフォームしたいと考えている場合もあるためです。

修繕やハウスクリーニングを行う場合も、費用対効果を確認して必要な範囲にとどめましょう。実施前に、不動産会社の担当者へ相談することが大切です。詳しくは「マンション売却のリフォームは要注意！不要だといわれる理由」で解説しています。

売買契約と引き渡しの注意点

売買契約は、マンション売却のなかでトラブルが起こりやすい局面です。購入申込書の確認から契約書のチェック、告知、引き渡しの準備まで、順に確認しましょう。

購入申込書で買主の条件を確認する

購入希望者があらわれると、希望条件を記載した購入申込書（買付証明書）が提出されます。購入申込書は売買契約書ではなく、この時点で売却が確定するわけではありません。次の項目を確認しましょう。

価格だけで判断せず、住宅ローンの事前審査を通過しているかも確認しましょう。ただし、事前審査の通過は本審査の承認を保証するものではありません。

融資利用特約（ローン特約）がある場合は、契約で定めた条件と期限までに融資承認を得られなければ、契約が解除されることがあります。複数の申し込みがあるときは、条件を総合的に比較して、担当者と相談しながら決めましょう。

売買契約書は隅々まで確認する

売買契約書は法的な効力があるため、署名・押印すると簡単には変更できません。特に次の項目を確認しましょう。

契約解除や違約金をめぐるトラブルを防ぐため、解除条件と違約金の定めは必ず確認しましょう。わからない項目があれば、署名する前に不動産会社の担当者へ質問して解消しておくことが大切です。

不具合や告知すべき事実は正確に伝える

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任です。買主から修補や代金の減額、損害賠償を求められたり、契約を解除されたりすることがあります。

把握している事実は不動産会社へ伝え、物件状況報告書（告知書）へ正確に記載しましょう。

把握している問題を伝えないまま売却すると、引き渡し後に契約不適合責任や損害賠償などをめぐるトラブルになります。

また、ペットの飼育やリフォームの制限など、マンションの管理規約の内容も買主への説明に関わります。不動産会社を通じて共有し、買主が内容を確認したうえで契約を進めましょう。

引き渡しは余裕のあるスケジュールで準備する

売買契約から引き渡しまでは、買主の住宅ローンの本審査から融資実行までに1カ月程度かかるのが一般的です。売主側もこの間に、引っ越し、住宅ローン完済と抵当権抹消の手続きを進めます。

管理会社や管理組合への所有者変更などの手続きも、不動産会社の案内に沿って進めましょう。手続きを忘れると、引き渡し後も管理費などの請求が売主へ届くことがあります。

売主の都合で引き渡し日に遅れると契約違反となり、損害賠償や違約金、契約解除を求められるおそれがあります。登記手続きで使用する印鑑証明書は、発行後3カ月以内のものが求められるため、取得のタイミングに注意しましょう。工程別に必要な書類は「マンション売却に必要な書類」で解説しています。

住宅ローン・費用・税金の注意点

住宅ローンの残高や売却費用、税金を確認しないまま進めると、想定していた手取り額を確保できないことがあります。売却前に確認すべきポイントを順に見ていきましょう。

利益が出た場合は、別途税金がかかることがあります。売却価格だけでローンを完済できるか判断しないことが大切です。

住宅ローンの残高を最初に確認する

住宅ローンが残っているマンションを売却するには、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。まずは、金融機関が発行する残高証明書や返済予定表で残高を正確に確認しましょう。

売却予定価格よりローン残高が多い状態を、オーバーローンといいます。また、売却価格がローン残高を上回っていても、仲介手数料などの費用を差し引くと完済資金が不足することがあります。売却価格ではなく、想定される手取り額とローン残高を比較しましょう。

完済資金が不足するときの主な対処方法は、次のとおりです。

オーバーローンの可能性がある場合は、早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。詳しくは「住宅ローン返済中のマンション売却の流れ」で解説しています。

売却代金がそのまま手取りになるわけではない

売却代金からは、仲介手数料や印紙税、登記費用などが差し引かれます。手取り額を把握しないまま資金計画を立てると、住み替えや住宅ローン返済の計画に影響します。

売却前に不動産会社へ費用の見積もりを依頼し、想定される手取り額を確認しておきましょう。費用の内訳と金額の目安は「マンション売却にかかる費用・手数料」で解説しています。

取得費を確認できる書類を探す

マンション売却の譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には、購入価格や購入時の仲介手数料などが含まれます。ただし、マンションの建物部分は、購入価格などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

取得費がわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。たとえば売却価格が3,000万円なら、概算取得費は150万円です。実際の取得費より概算取得費が大幅に少ないと、譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなります。

購入時の売買契約書や領収書は、売却を考え始めた段階で保管場所を確認しましょう。契約書が見つからない場合も、通帳の記録や住宅ローンの資料、購入当時のパンフレットなどから取得費を確認できることがあります。判断に迷うときは、税務署や税理士へ相談してください。

利益が出ても損失が出ても確定申告を確認する

売却で利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例で税額がゼロになる場合でも、特例の利用には申告が必要です。申告を忘れると、無申告加算税や延滞税を課されることがあります。

また、マイホームの売却で損失が出た場合も、住宅ローン残高や所有期間などの要件を満たすと、ほかの所得との損益通算や繰越控除を利用できることがあります。申告時期は、原則として売却した翌年の2月中旬から3月中旬です。

税金の種類や計算方法、特例の要件は「マンション売却でかかる税金」で解説しています。

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相続・共有名義・離婚でマンションを売るときの注意点

相続や共有名義、離婚に伴う売却では、名義や権利関係を整理しないまま進めると、売却手続きが途中で止まることがあります。該当する場合は、売却前に次の点を確認しましょう。

相続したマンション

相続したマンションは、相続登記を済ませて相続人名義にしなければ売却できません。相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

相続人が複数いる場合は、遺産分割の内容も先に決めておきましょう。

手続きの詳細は「マンションを相続するときの手続き・分割方法・費用」で解説しています。

共有名義のマンション

共有名義のマンション全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。持分の割合が多くても、単独では売却できません。

売却を検討し始めた段階で、売却の可否や条件を共有者と話し合っておきましょう。

詳しくは「共有持分の不動産売却を成功させる方法」で解説しています。

離婚に伴う売却

マンションの所有名義、住宅ローンの債務者、ローン残高を確認します。手取り額とローン残高の関係によって、売却の進め方が変わります。

財産分与について話し合った条件は、書面に残しましょう。

詳しくは「離婚するときにマンションは売却すべき？」で解説しています。

マンション売却の注意点に関するよくある質問

マンション売却で後悔しないために

マンション売却で失敗を防ぐには、不動産会社選び、価格設定、内覧、契約、費用・税金を工程ごとに確認することが大切です。判断に迷ったときは、自己判断で進めず、不動産会社や税理士などの専門家へ相談しましょう。

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