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【リースバックと任意売却の違い】ほかの選択肢も紹介
リースバックと任意売却の違いは以下のとおりです。それぞれの違いを理解し、自分に一番よい方法を見つけましょう。
| リースバック | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 利用条件 | 安定した収入が必要 | 住宅ローンを滞納している |
| 売却先 | 不動産会社 | 市場（誰でもいい） |
| 売却価格 | 市場価格の60〜80% | 市場価格の80％～90％ |
| 目的 | 資金調達とその後の賃貸 | 競売の防止 |
| 売却後の住まい | 住み続けられる | 引っ越しが必要 |
| 売却後の生活 | 周囲に知られる心配も少なく、今まで通りの生活ができる | 信用情報に傷が付く |
もくじ
リースバックと任意売却、それぞれの特徴
リースバックも任意売却も自宅を売却する方法のひとつです。それぞれについて詳しく解説します。
リースバックとは
リースバックとは、家を売却して現金を手に入れながら、売却後も賃貸として住み続けられるサービスです。
急な出費が必要になった人や、住宅ローンを完済して安心したい人などが利用します。リースバックを利用した場合、契約内容によっては将来的に買い戻すこともできるので、将来に渡って住み続けたい人に便利なサービスです。
リースバックには以下のようなメリットがあります。
- まとまった資金を手に入れられる
- 売却後も住み慣れた自宅に住み続けられる
- 所有権がほかの人へ渡るため、固定資産税などの維持費が不要
- 引っ越し費用がかからない
また、以下のようなデメリットがあります。
- 所有権がなくなる
- 家賃が発生する
リースバックの詳細は下記コラムを参考にしてみてください。
任意売却とは
住宅ローンの返済が難しくなったら、自宅を売却したお金で住宅ローンの完済を検討します。しかし、売却価格で住宅ローン残高を返済しきれない場合はそもそも売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを利用する際に、自宅に抵当権が設定されているからです。その抵当権を抹消してからでないと売却ができません。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があるのです。
つまり、住宅ローンの残高より売却価格のほうが低く、自己資金で補填できないときには、基本的に自宅の売却ができません。しかし、住宅ローンが完済できない状況でも、金融機関に相談することで、売却が可能になる場合もあります。その方法が、任意売却です。
任意売却するには、さまざまな条件が付くため、通常の売却よりも自由がありませんが、競売になってしまうよりは、よい条件で売却できます。
任意売却の詳細は下記コラムを参考にしてみてください。
組み合わせも可能
リースバックと任意売却は、組み合わせて利用することも可能です。自宅を売っても住宅ローンが完済できないけど、自宅に住み続けたい場合には、リースバックと任意売却を組み合わせるのがおすすめです。
リースバックと任意売却を利用する流れは以下のとおりです。
- リースバックに対応が可能な不動産会社を探す
- 売却価格と賃料の交渉をする
- リースバックの売却価格によって返済できる住宅ローンの額を債権者に伝える
- 債権者が任意売却の可否を判断する
リースバックと任意売却を組み合わせた売却方法はうまくいく可能性が低いです。「物件の所有者」「リースバックを行う不動産会社」「債権者」とそれぞれがよりよい条件を提示するため、価格や契約条件の交渉が難航します。
リースバックと任意売却を組み合わせて売却する場合は、経験が豊富で信頼できる不動産会社を選択しましょう。
リースバックと任意売却の違い
リースバックと任意売却は性質が違うため、単純に比較できるものではありませんが、理解を深めるため、違いを紹介していきます。
利用条件の違い
リースバックの利用条件は、安定した収入があることです。賃貸で毎月家賃を支払うため、収入が安定している必要があります。
また、売却する物件は流動性が高くないといけません。不動産会社はリースバックとして買い取った不動産を将来的に建て替えたり、リノベーションしたりして活用する可能性があります。違法建築や再建築不可物件は、活用がしにくいため、買い取ってくれないおそれがあります。
一方の任意売却は、住宅ローンの返済が滞っている必要があります。そして、金融機関の承認がないと売却ができません。
売却先と売却価格
リースバックは、リースバックの対応が可能な不動産会社に売却することになります。
リースバックの対応が可能な不動産会社は数が少なく、対応していない地域もあります。競合も少ないので、売却価格も低くなりがちで、一般的には市場価格の60〜80%になります。
一方の任意売却は、金融機関が認めれば誰にでも売却可能です。売却先は市場になりますが、売却には期限（競売にかけられるまで）があります。期限までに必ず売却できるように売り出し価格は少し安く設定しますが、市場価格の80％～90％になることが一般的です。
選ぶ目的
リースバックは、資金調達とその後の賃貸が目的ですが、任意売却は競売を防止するのが目的です。
どちらも資金に困っている状況ではありますが、住宅ローンの滞納前はリースバック、滞納後は任意売却を利用できると覚えておきましょう。
売却後の住まい
リースバックは、売却後も住み続けられるため、引っ越しをする必要がありません。一方の任意売却は、住み続けられないため、引っ越しをする必要があります。
また、リースバックでは契約内容によっては買い戻すことが可能ですが、任意売却では買い戻すことができません。
売却後の生活
リースバックは、同じ家に住み続けるため、周囲に家の売却が知られる心配はありません。
一方の任意売却は、売却したことが周囲に知られてしまうおそれがあります。また、住宅ローンの滞納実績ができてしまうので、信用情報に傷が付きます。そのため、数年間はクレジットカードが作れなくなったり、ローンを組めなくなったりするおそれがあります。
リースバックや任意売却以外の選択肢
笑顔の女性
不動産の売却には、リースバックや任意売却以外にも、多くの方法があります。その中でも、よく利用されている売買方法を3つ紹介します。
不動産会社に仲介してもらう
不動産の売却で最も利用される方法が、仲介です。不動産会社に売却活動を依頼して購入希望者を探します。購入希望者が見つかれば、不動産会社を通して、不動産を売却するという流れです。
購入希望者を探し始めてから、売買が成立して入金されるまでには、約3〜6カ月かかります。売り出す条件が悪いと、購入者が見つからない場合もあるので、売り出し条件の見直しが必要です。
購入希望者への売買が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
買取してもらう
不動産の売却には、買取業者に買取してもらう方法もあります。買取をしてもらった場合、購入希望者を探す必要がないため、すぐに現金化できます。リースバックも不動産会社に買い取ってもらいますが、そのあとに賃貸契約を結ぶという点で少し違います。
買取業者はリフォームしたり、建て替えたりして家の価値を高めて再販します。そのため、リフォームしないと売れないような家でも買い取ってもらえます。しかし、買取業者に買い取ってもらった場合、仲介で売却する場合と比べて売却価格が安くなる傾向にあります。
一括査定サイトを利用する
どの売却方法を選んだとしても、売却価格などの売却条件は少しでもよいものを選ぶべきです。そこでおすすめなのが一括査定サイトの「リビンマッチ」です。
リビンマッチは、複数の不動産会社に売却の査定を依頼できるサービスです。複数社から査定結果が届くので、1社の査定ではわからなかった地域の相場がつかめるようになります。
リビンマッチの利点は査定結果だけではありません。複数社と接点を持つことができ、それぞれの不動産会社から売却方法の提案も受けられます。売却方法がたくさんあって、どれが自分に合っているのかわからないという場合には、大変便利なサービスです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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