リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
不動産売却で買取保証が必要な人と不要な人の違いとは？利用時の注意点も
不動産売却では、一般的に不動産会社による仲介で買主を探します。しかし、買主が見つかるまで売れないため、いつまでに売るかの期限が決まっている人には向いていません。
買取保証を付けると、高く売れる可能性がありながら、自分が決めた期限内で確実に売却できます。
不動産の買取保証について、その仕組みや具体的な利用方法を紹介します。
もくじ
不動産の買取保証とは？
買取保証は、仲介による不動産の売却を希望して一定期間を過ぎても売れなかった場合、不動産会社が買い取ってくれる保証のことです。
仲介と買取双方の長所を備えている
不動産の売却は、次の2つの方法があります。
- 仲介
- 不動産会社に買主を探してもらう方法
- 買取
- 不動産会社に直接物件を購入してもらう方法
仲介の場合は売却希望価格を自由に設定できるため、高く売却できる可能性があります。一方、買取の場合、不動産会社は買い取った物件をリフォームなどを行ってから再販します。そのため、ある程度資産価値が低いような物件でも対応してくれますが、リフォームの手間や費用を加味して相場より低い買取価格になります。
仲介の契約に付ける買取保証は、一定期間にわたり買主を探し、その期間内で売れなかった場合に不動産会社が買い取ってくれる保証です。つまり、仲介で高く買ってもらえる機会があり、たとえ売れなくても不動産会社へ確実に売却できるという、仲介と買取双方の長所を備えています。
売却の期限が決まっている人に向いている
買取保証は、転勤や引っ越しなど家庭の何らかの事情で、いまの家を現金化したい期限が決まっている人に向いています。反対に、ある程度期限に余裕があるなら、無理に利用する必要はありません。
また、希望する売却価格で確実に売りたい人にもおすすめです。不動産会社と相談して、提示された買取価格が自分の想定する売却価格の許容範囲ならば、安心して仲介期間の価格を強気に設定できるでしょう。
買取保証のメリット
買取保証は、以下のようなメリットがあります。
- 資金計画が立てやすい
- 仲介期間の価格は自由に設定できる
- 買取なら契約不適合責任が免除される
- 手数料や費用の負担が抑えられる場合もある
仲介と買取、それぞれのよい面を活用できるのが最大の特徴です。
資金計画が立てやすい
最終的な不動産の買取日と買取価格が設定されているため、「最低でもこの期間までにこの金額で買い取ってもらえる」と安心できます。
そのため、買取価格を想定した具体的な資金計画が立てられます。たとえば、住み替えで売却代金を新居の購入費用に充てる場合、利用するメリットは大きいでしょう。
仲介期間の価格は自由に設定できる
仲介で買主を探す期間の売却希望価格は自由に決められるため、希望より高い価格で売れる可能性があります。
ただし、高すぎる売り出し価格を設定しても買主は見つかりません。仲介期間は、基本的に不動産会社が相場を加味して提示した金額で売却することを念頭に置きましょう。タイミングがよければ高めの価格で売れる可能性があります。
たとえ高い価格で売れなかった場合でも、期間経過後は不動産会社が提示した金額で確実に買い取ってくれるので安心です。
買取なら契約不適合責任が免除される
仲介期間を経過し不動産会社が買い取る場合、物件の引き渡し後に発覚する契約不適合責任を売主が負う必要はありません。
契約不適合責任とは、売却してから一定期間に、物件に契約時と異なる点が見つかった場合、売主が負う責任のことです。買主は売主に対して、減額や損害賠償を請求する権利があります。
仲介期間で売却先が個人の場合、原則として契約不適合責任が適用されます。しかし、不動産会社が買い取るなら、売主に契約不適合責任はありません。
プロである不動産会社は、物件について慎重な調査をして、物件の欠陥などを把握するのが当然と考えられるためです。また、不動産会社が提示する買取価格は、欠陥などを考慮したうえでの金額が設定されます。
手数料や費用の負担が抑えられる場合もある
仲介期間で不動産が売却できた場合、売主は不動産会社に対して、以下を上限とした仲介手数料を支払います。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円を超える場合 | 売却価格 × 3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の場合 | 売却価格 × 4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下の場合 | 売却価格 × 5％＋消費税 |
たとえば、仲介により3,000万円で売却した場合、最大で105万6,000円（消費税込み）の手数料が発生します。
一方、買取保証で不動産会社に買い取ってもらえば、仲介手数料はかかりません。
また、最終的に買い取ってもらえるため、仲介で確実に売却しようと無理に物件をリフォームする必要もありません。無料で不要な家電などを処分してくれる会社もあるため、売却に向けた掃除や家財道具の整理なども不要です。
買取保証のデメリット
買取保証はメリットが多いですが、デメリットもあります。
- 買取価格は仲介の設定価格より低くなる
- 積極的な売却活動をしてもらえないおそれがある
買取価格は仲介の売却価格より低くなる
不動産会社による買取価格は、仲介の売却価格の約70%が目安です。不動産会社はリフォームやリノベーションの手間や費用をかけて再販することを前提にしているためです。
買取は確実性が高いですが、自分の家を少しでも高く売りたい人は注意しましょう。
積極的な売却活動をしてもらえないおそれがある
不動産会社からすると、仲介で売れない状態が一定期間続くと、安い価格で物件を買い取って売りに出し、利益を得られます。そのため仲介よりも買取を好み、売却活動を積極的に行わない会社もあるかもしれません。
できれば高い価格で売りたいという方にとっては、買取保証の利用がリスクになるおそれがあります。
買取保証が必要な人と不要な人の違い
買取保証のメリットとデメリットをもとに、買取保証が必要な人と不要な人の違いをまとめました。
| 必要な人 | 不要な人 |
|---|---|
|
|
買取保証の利用条件
買取保証の利用条件は明確に法定されているわけではなく、不動産会社ごとに取り決められています。
ただし、物件が買い手の需要を満たす条件でないと、なかなか買取保証は認めてくれません。下記は、不動産会社が買取保証を認めてくれる条件の一例です。
| 条件 | 概要 |
|---|---|
| 旧耐震基準（1981年以前に建築）の物件でないこと | 旧耐震基準で建てられた建物は耐震性に不安があるため |
| 専有面積が40㎡超えの物件 | 40㎡以下だと狭すぎて不人気である傾向にあるため |
| 人口が多いエリアの物件 | 地方都市でも中心市街地などが望ましい |
昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します。
上記のような条件を満たさなくても買取保証を認めてくれる可能性もあるため、相談する不動産会社に確認してみましょう。
買取保証を利用する流れ
買取保証を利用する手順は次のとおりです。
- 不動産会社に相談する
- 専属専任媒介契約を締結する
- 契約内容が明記された覚書または買取保証書を受け取る
- 定期的に営業活動報告書をチェックする
- 仲介期間に買主が現れたら売買契約へ
- 期間内に売れなかった場合、不動産会社が買い取る
各工程ごとに、詳しく説明します。
手順1：不動産会社に相談する
不動産会社に相談するときは、複数社に査定価格を提示してもらい、契約締結する会社を選ぶとよいでしょう。
不動産会社が提示する査定価格は、どこも同じというわけではありません。具体的にいうと、どのエリアの物件をよく取り扱っているか、どの種別が得意なのか、など各社の強みによって価格は大きく変動します。任せる会社によっては数百万単位で変わってきます。
しかし、不動産会社もビジネスですので、「そのエリアは、うちは弱いんです。」と本当のことは教えてくれませんし、もちろん公表もしていません。
買取保証付きの契約は基本的に1社に任せるため、しっかり見比べて平均の金額はどのぐらいなのかをしっかり把握しておきましょう。
仲介の価格と買取の価格をどちらも出してもらうことで、高く売れる可能性があります。
手順2：専属専任媒介契約を締結する
買取保証の場合、すぐに不動産を買い取るのではなく、まずは仲介で相場の価格で売れるように不動産会社が買主を探します。その際に必要になる契約が、売主と不動産会社で結ぶ媒介契約です。
期間は基本的に3カ月間で、買取保証を利用するには、専属専任媒介契約を求められるケースがほとんどです。
媒介契約は、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約では、売主が個人で買主を探せますし、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できます。
専任媒介契約では、売主が買主を探してもよいですが、ほかの不動産会社と媒介契約は結べません。
専属専任媒介契約は、売主が買主を見つけて契約はできませんし、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶこともできません。
自由度の低い専属専任媒介契約を求められるのは、以下のような理由が不動産会社にあるためです。
- 買取保証をする際には、会社の予算を割いて長い間確保しておかなければならない
- 仲介で買主が見つかったときにほかの不動産会社などが介入してきてトラブルになるリスクを避けたい
一方、不動産会社だけの都合ではなく、売主にもメリットがあります。
買取保証を検討する場合の多くが、計画的に早く現金化したいなにかしらの理由があるでしょう。専属専任媒介契約の場合は、媒介締結後、5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構への登録と、7日に一度、売主へ売却活動の進捗状況の報告が義務づけられており、積極的に売却に向けた活動をしてもらえる可能性が高いです。買取で契約できるのだから、と不動産会社が仲介での売却活動をしてくれないリスクを回避できます。
手順3：契約内容が明記された覚書または買取保証書を受け取る
媒介契約と同時に、契約内容の記載された覚書または買取保証書を受け取ります。
内容は会社によって異なりますが、いつまでに買主が見つからなかった場合は、いくらで弊社が買い取ります、という趣旨の内容が書かれているでしょう。
「いつまでに」というのは媒介契約期間（多くの場合は3カ月）で、「いくら」というのが実際の買取価格です。
口頭だけで「もし仲介できなかったら〇〇円で買い取りますよ」と言われたとしても、買主が見つからなかったときにうやむやにされてしまうおそれがあります。そのため、しっかりと書面で受け取っておくことが重要です。
不動産の売買は大きな金額です。書面でしっかり証拠を残してもらえない担当や会社は、信用できませんので任せるべきではないかもしれません。
手順4：定期的に営業活動報告書をチェックする
専属専任媒介契約を締結した場合、7日以内に売却活動の進捗を売主に報告する義務が不動産会社には生じます。メールや手紙などで、不動産流通機構での閲覧数や問い合わせ数などを報告してもらえるはずですが、しっかり活動しているのかは不動産会社に直接確認をすることをおすすめします。
不動産会社や担当によっては、買取契約ができると安心してしまい、売却活動を積極的に行ってくれないおそれがあります。広告だけ表に出して受け身の営業活動をしているケースもあるため、その場合はしっかりとつつくことが大切です。
あまりにも閲覧数や問い合わせがない場合に、媒介契約で結んでいる希望売却価格の見直しを提案してくれるようならしっかり考えてくれていると判断してよいかもしれません。
買取保証額よりも高い金額で買主が見つかる可能性があるため、3カ月間の間に少しずつ価格を調整していくのも重要です。ただし、仲介になった場合は仲介手数料がかかるため、その分を差し引いた価格が買取保証額よりも下回らないように気をつけましょう。
手順5：仲介期間に買主が現れたら売買契約へ
売却活動をしてもらっている間に買主が現れた場合は、買主と売主の仲介人として不動産会社が間に入ることになります。
その際に、気をつけておいてほしいのが、仲介手数料と契約不適合責任です。
仲介手数料は、買主を見つけてくれた不動産会社に支払う成功報酬型の手数料で、売却価格によって変わります。
また、買主が不動産会社ではなかった場合、売主は契約不適合責任を負う必要があります。前述したとおり、契約不適合責任は、たとえ売主がまったく知らなかったとしても、売却後一定期間内は物件の故障や問題を直さなければならないという買主を守るための法です。
大体2～3週間の期間であることが多く、雨漏りや給排水管の故障、シロアリ被害など、一見するだけでは見えない建物の部分や、土地も含まれる場合には地盤沈下や土壌汚染などまでが該当します。
問題が見つかったときに、減額や損害賠償を請求されたり、最悪の場合には契約を解除しなければならないなど、対応が求められる可能性があるのは、頭に入れておきましょう。
手順6：期間内に売れなかった場合、不動産会社が買い取る
媒介契約の期間内に買主が見つからなかった場合は、不動産会社に買取保証額で買い取ってもらいます。
仲介の相場価格ではないとはいえ、不動産会社に買い取ってもらえば、仲介手数料を支払わなくてよいですし、契約不適合責任が免除されるなどのメリットがあります。
特に、契約不適合責任の免除は大きなメリットで、このために最初から不動産会社に買い取ってもらう選択をする人も多くいます。
売却後、もう終わったと思っていたら想定外の請求が来るのは、経済的にも精神的にも苦しいです。契約不適合責任を免除してもらえているかは事前に確認し、売買契約書の内容もしっかりと見ておきましょう。
また、売買契約の内容を不動産会社の担当者から説明してもらう際、長いからと聞き流さず、気になった条項があれば、どんどん質問することをおすすめします。最後までしっかり納得して気持ちよく取引を終えられるようにしましょう。
買取保証を利用するときの注意点
買取保証を利用するときの注意点を2つ紹介します。
不動産会社の口コミは参考程度にする
買取保証を行う不動産会社の評判をインターネットの掲示板などで見ることができます。
「担当者がわかりやすく説明をしてくれて、相談も気軽に応じてくれた。」などのプラス評価する口コミがあれば、「理想的な買取価格を提示されたが、いろいろ費用負担がかかりがっかりした。」というような批判的な口コミもあります。
口コミが数多く投稿されている掲示板は、利用者の率直な感想が気軽にわかって便利です。
しかし、投稿者の主観で感想が記載されている以上、事実かどうかは判断が難しいです。口コミはあくまで参考資料のひとつと考えましょう。
複数の不動産会社を比較する
どの不動産会社に依頼すればよいかわからない場合は、複数の不動産会社に相談しましょう。
1社だけの提案を見ても、買取保証の価格が高すぎるのか低すぎるのか、素人が判断するのは難しいです。また、自分で路線価や固定資産税価格、周辺の取引価格から市場価格を調べることもできますが、非常に手間がかかってしまいます。
そのため、複数の不動産会社が出した査定結果を比較し、自分の理想に近い価格を提示する不動産会社を選ぶとよいでしょう。ただし、提示価格がほかの不動産会社より明らかに高すぎるときは、契約後に価格を変更されるおそれがあるため注意が必要です。
複数の不動産会社を比較するときは、価格だけでなく担当者の対応などもよく見極めることが重要です。
一括査定サイト「リビンマッチ」を利用する
複数の不動産会社を比較するには、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。
一度の手間で複数の不動産会社に査定依頼ができるので、効率的に不動産会社を選べます。完全無料のサービスですので、まずは家の価値を知るためにも気軽に利用してみましょう。
リビンマッチで査定結果を比較して、より自分の理想に近い不動産会社を選びましょう。
不動産の買取保証に関するよくある質問
- 不動産の買取保証とは？
- 仲介による不動産の売却を希望して一定期間を過ぎても売れなかった場合、不動産会社が買い取ってくれる保証のことです。仲介で買主から高く買ってもらえる機会があり、たとえ売れなくても不動産会社へ確実に売却できるという、仲介と買取双方の長所を備えています。
- 買取保証はどういう人が利用するの？
- 転勤や引っ越しなど家庭の何らかの事情で、いまの家を現金化したい期限が決まっている人に向いています。また、希望する売却価格で確実に売りたい人にもおすすめです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
