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任意売却とは?住宅ローンの残債を処理する競売との違いも紹介

公開日: 2018年12月14日 |最終更新日: 2022年1月5日

「任意売却」とは、住宅ローンの支払い等が滞って、どうにもならなくなった債務をその不動産を売却することで残債務を減らす方法の一つです。

任意売却ができる条件や流れ、必要書類について解説します。

任意売却とは

通常、債務者(住宅ローンを借り入れている人)が住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者(金融機関)は担保不動産を差し押さえ、不動産競売の申し立てをします。

競売を避けるために、任意売却という選択肢があります。
任意売却は、競売される前に、債権者と交渉して通常の売却を行います。
売却代金で返済できない残債務は、債権者と交渉して返済方法を決めて、返済していきます。

任意売却のメリット

任意売却は、債権者からすると、確実に債権を回収できる方法です。
そのため、メリットが多くあります。

任意売却のメリット

  • 市場価格に近い価格で売却できる
  • 引っ越し時期や残債の返済についても柔軟な対応を望める
  • 持ち出し金がかからない
  • 任意売却の期間中は返済する必要がない

通常の不動産売却では、仲介手数料や諸費用などで100万円近く費用がかかりますが、任意売却では売買代金でそれらの費用を精算します。そのため、手元資金を持ち出さずに売却できます。

また、未納の管理費や税金などについても、売買代金で精算するように手続きしてもらえます。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは以下の通りです。

  • 売却活動に積極的に参加しなければならない
  • 連帯保証人に会う必要がある
  • 個人信用情報に延滞記録が記録される

任意売却は、早急に買主を見つけなければいけない場合が多いです。

購入希望者に対する内覧の対応など、売却活動に積極的に参加することが不可欠です。 また、抵当権抹消手続きには、連帯保証人からの署名と捺印が必要です。

競売の場合でも同様ですが、ローンを滞納すると、個人信用情報に延滞記録が登録されます。 通常であれば、7年間その記録は残り、新たにクレジットカードを作ったり、新たな借入などが難しくなります。

任意売却ができないケース

任意売却ができないケースは、大きく以下の2つに分けられます。

  • 債権者からの合意が得られない
  • 不動産が問題を抱えている

それぞれのケースごとに、任意売却できない理由と対策を紹介します。

債権者からの合意が得られない

任意売却を債権者が認めない場合、任意売却ができません。以下のようなケースで、債権者の合意を得られません。

競売の入札が始まっている
競売の入札が始まっている場合、債権者から合意を得られない可能性が高いです。
全額の返済しか認めない
公団や公社系の債権者の多くは、債務の全額返済を任意売却の条件としています。
税金の滞納により差し押さえされている
税金滞納をすると、不動産が差押登記されます。この差押登記を解消しないと売却できないため、役所との交渉が必要です。 役所によっては、滞納した税金を全額納付を解消の条件としていることもあります。

不動産が問題を抱えている

不動産が抱える問題点が原因で任意売却できないケースもあります。

所有者(共有者)全員が売却に合意していない
不動産の所有権を移転する際には、所有者(共有者)全員の同意が必要です。任意売却専門業者への相談は、必ず合意を得た上で行いましょう。
内覧の対応をしない
購入希望者に対して、特別な理由なく内覧の対応をしないと、購入欲がなくなります。 特別な理由で内覧への対応ができない場合は、写真を送付するなど、誠意のある対応を行いましょう。

任意売却はすぐに相談することが重要です!

任意売却と競売の違い

住宅ローンを滞納すると、任意売却か競売のどちらかの選択肢しかありません。

以下は、任意売却と競売の違いをまとめた表です。

任意売却と競売の違いまとめ
  任意売却 競売
売却価格 市場価格とほぼ同じ 市場価格の7割程度
プライバシー 通常の不動産売却と同じように守られる 新聞やネットで公開される
持ち出し金 なし 引越し費用など
残債 競売よりも少ない 任意売却よりも多く残る
残債の返済 協議のもと、無理のない範囲での返済 一括での返済
自宅に住み続ける 原則として不可能 親族間で売買した場合などでは住み続けられる 不可能
引っ越し費用 債権者との交渉で最高30万円まで受領できることもある ほとんどなし
引っ越し日 協議を行い、引っ越し日を決定する 自由に選べない
売却のタイミング 債権者との交渉が必要だが、自分の意思に基づいて売却 関係ない

それぞれの項目について、競売と任意売却を比較しながら解説します。

売却価格

任意売却は、通常の不動産売却と同様の手順で売却されます。

売却活動の期間が短い場合は、低い価格になることもありますが、基本的には、市場価格と売却価格は同じです。

競売は、購入時のリスクが高いため、売却価格は市場価格の7割程度です。内覧ができず、物件の清掃がほぼされない状況での引き渡しとなるため、購入時のリスクが高いです。

プライバシー

任意売却は、通常の売却と同じ手順で不動産を売却します。 そのため、周囲に住宅ローンを滞納したことを知られずに売却活動できます。

競売では、裁判所のホームページや新聞に掲載されます。周囲の人に知られるだけでなく、悪質な貸金業者などから連絡が来ることもあります。

持ち出し金

任意売却でかかる仲介手数料などは、売買代金から差し引かれます。

引越し費用についても、債権者との交渉次第では売買代金から差し引けるため、任意売却のために持ち出し金は、かかりません。

競売後の退去費用は自費で捻出する必要があります。退去のためにかかる引越し費用として、数十万円用意しなくてはいけません。

残債

売却価格から残債を差し引くため、売却価格が高い任意売却では残債が少なく、売却価格が低い競売では残債が多くなります。

残債の返済

任意売却では、残債の返済について債権者と交渉し、無理のない返済ができます。

競売では、残債に関して一括の返済を求められます。住宅ローンを滞納するほど資金繰りが厳しい状況のため、一括での返済ができず自己破産申請をするケースも少なくないです。

自宅に住み続ける

原則として、どちらの方法でも自宅に住み続けることは不可能です。

しかし、任意売却では買主を選択する権利があるため、親族間で売買した場合、そのまま住み続けることができます。

引っ越し費用

任意売却では、最高30万円を引っ越し費用として融通されることがあります。のちのち売買代金から精算されますが、自己資金から支払う必要がありません。

競売には、引っ越し費用や立ち退きに関する費用を支払う義務は買主にはありません。

引っ越し日

任意売却では引っ越し日の指定も、交渉できます。

競売では、退去日が法的手続きに基づき決定し、退去日以降に占有してる際は、退去命令を強制執行されます。

売却のタイミング

任意売却は、住宅ローンの滞納したことを受けて業者へ売却を依頼するため、自分の意思で売却できます。

競売は所有者の意思とは全く関係なく、法律に基づき裁判所が動きます。

任意売却のポイント

任意売却の流れや、必要書類などを紹介します。競売を回避するために任意売却を速やかに行えるように、流れや必要書類を確認して、準備を整えましょう。

また、任意売却を成功させるためのポイントも解説します。

任意売却の流れ

任意売却の図

任意売却の図

上の図は任意売却のチャート図です。

まず、債権者が裁判所に競売の依頼をします。裁判所は依頼を受け、不動産の差し押さえと競売のために準備を行います。

債務者は、競売開始日までに、任意売却専門業者と媒介契約を締結し、売約活動を依頼します。 任意売却専門業者は、債務者と任意売却について折衝し、承認をもらいます。この際に、売却代金で返済しきれない残債の返済についても交渉します。

承認をもらえると、業者は通常の売却と同じ手順で売却活動を行い、買主を探します。

売却活動について、詳しいことは下記のコラムをご参照ください。

買主が現れ、売買契約を締結すると、売買代金が支払われます。その売買代金から、任意売却専門業者への仲介手数料や引越し費用が差し引かれ、債務者へ返済します。

その後、残債は交渉の内容に沿って返済を行います。

任意売却の詳しい流れは以下の記事をご確認ください。

任意売却の必要書類

任意売却は、競売を回避するために、早めの準備が必要です。書類の用意を事前にできる限り行いましょう。 以下の3つに関する書類が必要です。

  • ローン残債
  • 債権者からの通知
  • 物件に関する情報

それぞれに関する必要書類は以下の表のとおりです。

任意売却の必要書類
  必要書類
ローン残高 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
保証委託契約書
債権者からの通知 住宅ローン返済の督促状
競売開始決定通知書・督促状
物件に関する情報 登記識別情報
売買契約書および重要事項説明書
間取り図
購入時のパンフレット
固定資産評価証明書および固定資産税納付書
物件の写真

債権者からの通知に関する書類以外は、通常の売却と同じ書類です。

不動産売却時の書類に関して、詳しくは下記コラムをご参照ください。

任意売却は、必ず債権者の合意が必要です。売却のためにかかる期間を想定して、早急に行動を起こして、住宅ローンの残債に関する悩みを払拭しましょう。

任意売却の専門業者に依頼しよう

任意売却は、債務者との交渉もあり、通常の不動産会社では扱いにくいです。任意売却の実績の多い、任意売却専門業者に依頼しましょう。

過去の事例をもとに、速やかな任意売却を期待できます。

一括査定サイトを用いることで、簡単に任意売却専門業者を探すことができます。物件の簡単な情報を入力するだけで、複数の専門業者に相談と査定の依頼を行えます。

ぜひ利用して、競売を避けましょう。

任意売却に関するよくある質問

任意売却とは?
債権者からの合意を得て、債務を完済しなくても売却できる方法です。競売を避けるための唯一の方法とも言えます。
競売との違いは?
競売と違い、債権者との交渉で引っ越し費用や退去時期について融通してもらえます。また、通常の売却とほぼ同じ価格で売却できるため、より多くの債務を返済できます。

任意売却しか競売を避ける手段はありません!いますぐ専門業者に相談しましょう!!

ワンポイントアドバイス

任意売却 一括見積もり

  • STEP1
  • STEP2

※本サービスは任意売却を検討中の方が、専門業者に査定依頼ができるサービスです。

※査定依頼後、専門業者より連絡があります。

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