リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
不動産査定の注意点を準備と査定当日に分けて紹介！おすすめの依頼方法は？
マンションや戸建て、土地など不動産の売却を検討する場合、最初に行うのは不動産会社への査定依頼です。不動産の適正な価格がわかるだけでなく、実際の売却価格の目安となるため、売却後の資金計画が立てられます。
不動産売却を成功に導くために、不動産査定は不可欠です。不動産査定の準備から査定当日までの注意点、種類やおすすめの依頼方法を紹介します。
不動産の査定依頼について
不動産査定は、机上査定と訪問査定の2種類あり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
机上査定のメリットとデメリット
机上査定は、一般的に簡易査定と呼ばれます。物件の築年数や面積といった目に見えるデータを中心に、類似物件の取引事例や現在売り出されている物件の販売価格から算出します。
また、地域の人口推移や不動産の流通状況など、物件以外の条件も加味します。
データから算出するため、申し込みから数日で結果が出るのが大きな特徴です。
しかし、現地調査は一切行わないため、不動産会社が所有している情報量によって査定価格に差が出ます。
訪問査定のメリットとデメリット
訪問査定は机上査定とは異なり、実際に不動産会社の担当者が現地を訪問して、物件の状況をしっかりと加味する方法です。
室内の使用状況、キズや汚れ、設備状況はもちろん、建物自体の管理状況や劣化具合、また周辺の環境も含めて査定をします。
さらに机上査定で使用するデータを参考にするため、適正な売却価格に近い価格がわかるのが特徴です。ただし、結果が出るまで数週間かかるため、価格をすぐに知りたい方には向いていないでしょう。
査定はどこに頼む？依頼先の選び方
まず机上査定を複数の不動産会社に依頼して、その中から信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼する方法が効率的です。
不動産会社ごとに持っているデータや査定方法が違うため、机上査定と訪問査定のどちらでも、同じ査定価格が複数の会社から提示されるわけではありません。
- 実際に不動産を売却するときに値引きすることを前提としている
- 自社に販売を任せてもらいたい
上記の理由で、わざと高めの金額を提示する不動産会社もあります。
いずれにしても、信頼できる不動産会社の担当者を見つけることが重要です。まずは、複数の不動産会社に依頼ができる一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。
不動産査定の準備に関する注意点
訪問査定では、部屋の隅々まで使用状況や劣化状況、また土地や物件の契約内容やローン残高などさまざまな点がチェックされます。
建物と室内の確認は、約1〜2時間かかります。必要な書類などの準備が事前にできていれば、よりスムーズに進めてくれます。
ここでは、不動産査定の準備に関する注意点を紹介します。
不動産売却に関する簡単な知識は身につけておく
実際に不動産の査定を依頼する前に、どれぐらいの知識を身につけておくとよいのでしょうか。
査定にそこまで深い知識は必要ありません。ちゃんとした不動産会社の担当者であれば、わからないことはすべて教えてくれます。
それでも不動産を売るというのは大きな金額を動かす取引のため、簡単な知識は身につけておくとよいでしょう。
たとえば査定には机上査定と訪問査定があるということもひとつです。また、不動産の売却は不動産会社が買主を探して売却する仲介という方法だけでなく、不動産会社に直接売却する買取という方法があります。
それぞれにメリットやデメリットがありますが、こうしたものがあるということだけでも知っておいて損はありません。
周辺相場は事前に把握する
不動産を売却するなら、売主として1円でも高く売りたいというのが本音でしょう。査定価格は実際の売却価格とは異なるため、あくまでも目安のひとつとして考えるべきです。
それでも、事前に周辺の相場は調べておきましょう。具体的には、一括査定サイトで複数の不動産会社に依頼する場合は、平均値から適正な相場がわかります。
しかし、地域の不動産会社が実施している無料査定を利用する場合、トラブルが発生するおそれがあります。
不動産会社は仲介手数料を得るために、少しでも早く売買を成立させたいと考えています。そのため、自社に任せてもらうために、値引きを想定した高めの査定価格を出すことがあります。反対に、買主を見つけやすくするため、あらかじめ低めの査定価格を出すケースもあります。
仲介手数料の上限は売買価格の数パーセントと定められているため、高値で売れば売れるほど不動産会社の利益は出ます。
しかし不動産会社は、人件費や可動面を考慮して、値下げしてでも早く売却して利益を出すことを重視します。
売主が事前に周辺相場を理解しておけば、査定価格と不一致が発生した場合に、その根拠を確認しやすいです。
事前のハウスクリーニングは必要ない
事前にハウスクリーニングを実施する必要はありません。大半の不動産会社は、ハウスクリーニングの費用も考慮して査定を行うためです。
ただし、それは一般的な使用をした部屋であることが前提条件です。部屋の使用状況によっては、事前にハウスクリーニングを実施すると、結果として費用負担は少なくて済む可能性があります。
たとえば、ホコリやカビが大量に発生している場合は、ハウスクリーニングの実施を検討してもよいでしょう。
リフォームは絶対NG！
どれほど珍しく特異な間取りでも、査定前にリフォームを行うのは絶対にやめましょう。
売主がリフォームするより買主が購入後に自らリフォームをするほうが、当然ながら買主の満足度が高いです。
リフォームする費用をかけるのであれば、その分だけ値引きするなど、買主に直接還元することをおすすめします。
余裕のある日時を調整する
不動産の査定では、物件の外観だけでなく内部まで確認されるため、本人や家族の立ち会いが必要です。いつ来てもらうのか、依頼のタイミングで聞かれることもあるので、事前に確認しておきましょう。
また、当日査定にかかる時間は一般的に約1～2時間です。しかし、欠陥部分などがあると余計に時間がかかってしまうこともあるので、余裕のあるスケジュールを立てることをおすすめします。
必要書類はないが準備しておくとよい
不動産の売買契約には、さまざまな必要書類があります。特に建物や土地の正確な面積などがわかる測量図や、売主の所有物であることを証明する登記識別情報通知書などは、査定前に準備するのが理想です。
ただし、これらの書類が準備できないと、査定ができないわけではありません。査定依頼の段階では、あくまでスムーズに話し合いを進めるためのものです。
実際に売却契約を締結する場合や、不動産会社と媒介契約を結ぶ際には必要となるので、早めに準備しておくと安心です。
以下は、必要となる主な書類一覧です。
- 登記識別情報通知書（もしくは登記済権利証）
- 間取図
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 建築確認済証（戸建ての場合）
- 積測量図もしくは境界確認書（土地の場合）
- 管理規約（マンションの場合）
- 使用細則（マンションの場合）
登記識別情報通知書については、以前は登記済権利証が主流でしたが、2005年より登記識別情報として12桁の番号が付与されるようになりました。その通知書があれば、本当の持ち主であることを証明できます。
査定当日の注意点
実際に訪問査定の日程が決まれば、あとは不動産会社の担当者を迎え入れる準備をします。当日は専門家が訪ねてくるため、売主は自然体で受け答えすれば問題はありません。
ただし必要な情報や不具合といった、査定に関連する情報は積極的に伝えておくと、後々のトラブル防止につながります。
不具合は不動産会社に正直に話す
以前は瑕疵担保責任という名称で呼ばれていましたが、近年の法改正により契約不適合責任という制度ができました。
瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対する売主の責任という要件でした。契約不適合責任では、それが削除され、あくまで契約内容との相違が論点となります。
欠陥や不良箇所を隠してしまうと、把握できない不動産会社は、契約書に欠陥や不良箇所に関する内容を記載できません。もし引き渡し後に買主が発見して欠陥を主張すると、売主は契約不適合責任を負い、売却代金の減額や契約の解除に応じる必要があります。
多少の費用負担を避けたために、大きな損害を被るおそれがあるため、しっかりと事実を伝える必要があります。
査定価格を高くするための工夫をする
訪問査定で算出された金額は、査定をした不動産会社を通じて売却するときの売却価格に影響します。そのため、できる限り査定価格は高いのが理想です。
たとえば、しっかりと清掃をしておくと印象が変わり、査定価格に影響しやすいです。
ハウスクリーニングをする必要はありません。しかし、重曹やクエン酸など、ドラッグストアで購入できるものを利用して、窓や水回りを掃除するだけで印象は変わります。
また細かなテクニックですが、玄関の照明をワット数が高いものにしたり、カーテンを全開にして太陽の光を室内に入れておくとよいでしょう。部屋全体を明るく感じ、ポジティブなイメージを与えられます。
さらに、玄関扉のノブをしっかりと磨いておくなど、細かな部分の工夫が、査定価格を高くする可能性があります。
質問をいっぱいする
不動産会社の担当者が訪ねてくるタイミングで、疑問に思っていることや気になったところは遠慮せず、どんどん質問しましょう。
- こんなこと聞いてもいいのかな
- くだらないことを聞いて、変に思われたらいやだな
上記のように考えて質問を控える売主も多いです。しかし不動産会社としては、小さなことでも疑問を聞いてもらえるほうが、売却をスムーズに進められます。
実際に物件を前にして質問する機会は、査定時ぐらいしかないため、疑問を残さないようにしましょう。
また質問に対する答えによって、担当者の考え方や知識が確認できます。売却まで相談して決定することも増えていくため、自分に合った不動産会社を見つけるために、コミュニケーションの一環として質問しましょう。
もし、そこで質問したことを嫌がるそぶりを見せたり、回答に納得ができなかった場合は、自分と担当者の相性が合わないと判断できます。
不動産査定でチェックされるポイント
不動産査定で主にチェックされるポイントをまとめました。戸建て・マンション・土地でそれぞれ見られる項目が異なるため、注意しましょう。
| 分類 | 項目 | 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 建物状況 | 築年数 | 〇 | 〇 | × |
| 構造 | 〇 | 〇 | × | |
| 間取り・広さ | 〇 | 〇 | × | |
| 不具合の有無 | 〇 | 〇 | × | |
| 部屋の使用状況 | 〇 | 〇 | × | |
| 共有部分 | × | 〇 | × | |
| 周辺・生活環境 | 立地条件 | 〇 | 〇 | 〇 |
| トラブル要因 | 〇 | 〇 | 〇 | |
| 管理状況 | メンテナンス記録 | 〇 | 〇 | × |
| 維持管理状況 | × | 〇 | × | |
| 土地状況 | 道路状況 | △ | △ | 〇 |
| 用途地域 | × | × | 〇 | |
| ライフライン引き込み | × | × | 〇 | |
| 土地の形状・面積 | × | × | 〇 | |
| 埋設物の有無 | × | × | 〇 |
それぞれの項目について、詳しく説明します。
建物状況
建物状況で主に査定の対象となるのは、以下の項目です。
- 築年数
- 構造
- 間取り・広さ
- 不具合の有無
- 部屋の使用状況
- 共有部分
築年数
築年数が経過するほど老朽化が進み建物の価値は減少していき、築10年ほどで建物の価格は新築購入時の約半分になってしまいます。
不動産会社は過去の取引事例と比べながら、物件の築年数が新しければ上方修正し、低ければ下方修正します。
構造
騒音の観点から、物件の近くに幹線道路や線路がある場合などは、木造より鉄骨造のほうが評価が高いです。
また近年では特に、東日本大震災の影響や南海トラフ地震などの懸念から、耐震構造がチェックされる傾向にあります。
建築基準法の改正により、1981年5月31日以前に建てられた物件は旧耐震基準の建物として、価値が下がってしまいます。
この場合、耐震補強工事など行えば、査定価格を上げることも可能です。自分の所有している物件の耐震構造を事前に把握しておきましょう。
間取り・広さ
部屋が使いやすいか、快適に住むことができるかを判断するひとつの要素として、間取りや広さが査定に影響します。
たとえば、以下のような点がチェックされるでしょう。
- 日当たりのよさ
- 風通しのよさ
- 各部屋の広さ
- 収納の数
また、家事動線のよさなど、住んでみないと分かりにくいことでも、高い評価を得られる可能性があるため、担当者にしっかりアピールしましょう。
なお、マンションの場合は、階層の位置も重要です。一般的には上の階層ほど、見晴らしのよさや希少性などから需要が高いため、評価も高くなります。
不具合の有無
部屋や建物の不具合は隠さずに必ず伝えましょう。たとえば、シロアリ被害や事故物件、建物の基盤がぜい弱などに該当するケースがあります。
不具合を隠して契約が成立してしまった場合、あとから契約不適合責任や債務不履行、不 法行為などに該当し、損害賠償を請求されるかもしれません。
査定を行う不動産会社は売却のプロで、売主の味方です。少しでもマイナス面があれば最初からすべてを隠さずに伝えましょう。
部屋の使用状況
室内の以下のような点がチェックされます。
- 水回り
- 壁紙や床の傷や汚れ
- 設備の劣化具合
- 室内の臭い
水回りは、リフォームなどをする場合に金額が高くなりやすい浴室とキッチンを入念に確認することが多いです。
また、室内の臭いは売主が気づきにくいため、注意が必要です。特に室内での喫煙の有無は、査定に大きく影響を及ぼします。
共有部分
マンションの場合は、専有部分だけでなく共有部分もチェックされます。専有部分はマンションの各部屋のことで、共有部分は住民が共有で利用できる設備や施設のことを指します。
共有部分では、エレベーターの有無やエントランスの広さなどが見られるでしょう。
周辺・生活環境
周辺・生活環境は、戸建て・マンション・土地すべての不動産に共通して確認されるポイントです。
特に査定に影響を及ぼすのは、以下2つの項目です。
- 立地
- トラブル要因
立地条件
駅やバス停が近く、交通の便がよいなど好条件の立地は高い評価を受けます。
また、近所に大型の商業施設や評判のよい病院など、生活に必要な施設があるかどうかも重要なポイントです。
トラブル要因
周辺に外的なトラブル要因があると評価は下がりやすいです。具体的には、ゴミ焼却炉や火葬場、有害な物質を扱ってる工場などが該当します。
また、近所にタワーマンションが建つ予定で将来的に日当たりが悪くなる可能性があるなども査定に影響します。
トラブル要因が将来的に改善される可能性があり、売却が急ぎでなければ、一度、担当の不動産会社に相談してみましょう。
管理状況
戸建てやマンションの場合、物件の管理状況も査定の際に見られます。
主にチェックされる項目は以下の2つです。
- メンテナンス記録
- 維持管理状況
維持管理状況については、マンションのみを対象として説明します。
メンテナンス記録
戸建てやマンションで過去にリフォームや定期メンテナンスの記録がある場合、高額査定を期待できるかもしれません。 工事だけではなく、キッチンやエアコンを最新の設備に変えたなどの記録があれば査定にプラスの影響を与えます。
リフォーム工事の契約書やメンテナンスの履歴書などの資料を準備しておくとよいでしょう。
維持管理状況
マンションの維持管理状況は、以下の3つが重要です。
- 管理・修繕
- 保守・清掃
- 管理員の勤務状況
管理・修繕については、マンションを修繕するための修繕積立金や管理費なども見られます。住民の負担額が大きいと評価は低いです。
保守・清掃状況については、マンションの共有部分がしっかり清掃が行き届いており、清潔な状態が保たれているのか見られます。
また、週に約3〜5日管理人がいるマンションは、高評価を得ることができます。
土地状況
基本的に戸建てやマンションの場合、新築購入時と比べて土地の状況や道路の状況が変わることが少ないため、査定にはあまり影響しません。
土地に限り、主に以下5つのポイントがチェックされます。
- 道路状況
- 用途地域
- ライフライン引き込み
- 土地の形状・面積
- 埋設物の有無
道路状況
前面道路の幅と接道幅などの道路状況が見られます。
- 道路幅
- 土地が面している道路自体の幅
- 接道幅
- 土地が道路に面している幅
前面道路の幅が狭い場合は建てられる建物に制限がかかるおそれがあります。また、接道幅が狭すぎる場合は、利用しにくい土地と判断されるでしょう。
こうした道路状況によって利用しにくい要因はマイナス評価されます。
用途地域
用途地域は、簡単にいうと「このエリアではこの用途で土地を利用してください」というものです。 たとえば、「この土地は住宅しか建てることができません」「この土地は住宅でも店舗でもビルでも建てられます」と決められている地域があります。
土地の利用用途が広ければ活用方法も多いため、高い査定価格を期待できるでしょう。
自分が所有する土地の用途地域は、地方公共団体（自治体）のホームページなどで調べられます。
ライフラインの引き込み
ライフラインの引き込み工事を行う場合、上下水道で約20万〜40万円、ガス管は約10万〜20万円が目安の費用です。
土地にすでに引き込み工事が行われている場合、これらの費用が抑えられ買主の負担が減るため、土地の価値が高くなります。
土地の形状・面積
一般的に、土地の面積が広いほど、近隣の土地と比べて高い査定価格になりますが、広いだけではなく形状も大切です。
たとえば、がけ地になっていたり、三角形のような不整形地になっていたりすると、評価が低くなります。 反対に、正方形や長方形といったきれいな整形地で接道幅が広い土地は高い評価を受けます。
埋設物の有無
土地に埋設物がある場合、査定価格は低くなります。
埋設物とは、建物の取り壊し時に発生したコンクリート片や瓦、地中に埋まっている廃棄物を指します。
地中に埋設物があると土地の買主が建物を建てる際に、支障が生じる場合があります。 埋設物の撤去は多額の費用が発生するケースもあり、隠して取引を行った結果、売主が契約不適合責任に問われ、損害賠償や契約解除につながるおそれもあります。
そのため、埋設物がある場合、査定の評価は下がってしまいますが、必ず担当者に伝えるようにしましょう。
最低でも3社以上の査定を受けよう
実際に不動産会社に査定を依頼する場合、どこに頼むのがよいのか迷う方がほとんどでしょう。
不動産会社によって対応は異なり、知識や情報量に差があることが多いです。そのため、適正な査定価格を知るためには、最低でも3社以上に依頼するべきです。
また、複数の不動産会社に対して個別で依頼をするのは困難なので、一度の手間で複数社に依頼できる一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。
リビンマッチを活用すると、無料で査定価格がわかり、不動産売却の成功に一歩近づけます。
不動産査定に関するよくある質問
- 不動産査定の当日は何に注意するべき？
- 必要な情報や不具合といった、査定に関連する情報は積極的に伝えておくと、後々のトラブル防止につながります。また、玄関の照明をワット数が高いものにしたり、カーテンを全開にして太陽の光を室内に入れておくとポジティブなイメージを与えられます。不動産会社には、疑問に思っていることや気になったところは遠慮せず、どんどん質問しましょう。
- 不動産の査定はどうやって依頼する？
- 一度の手間で複数の不動産会社に依頼できる一括査定サイトを利用する方法がおすすめです。不動産会社によって対応は異なり、知識や情報量に差があることが多いです。適正な査定価格を知るためには、最低でも3社以上に依頼するべきです。
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