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【2022年路線価が発表!】売買価格の関連性とは?

公開日: 2022年7月30日 |最終更新日: 2022年8月2日
【2022年路線価が発表!】売買価格の関連性とは?

2022年7月1日に路線価が発表され、2年ぶりに全国平均でプラスとなりました。

本記事では、2022年の路線価の結果を考察するとともに、そもそも路線価はどういうものなのか、また路線価と売買価格の関連性などを紹介します。

2022年の路線価は全国平均で0.5%上昇!

2022年7月1日に路線価が発表され、全国平均で0.5%上昇する結果となりました。 ここでは、そもそも路線価はどのようなもので、2022年に公示された路線価の結果はどうだったのか見ていきます。

路線価とは?

路線価は、国税庁が毎年7月1日に公示する、1月1日時点の土地の価格です。主に贈与税や相続税の計算のために用いられます。

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています。)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。

国税庁「路線価図の説明 」

路線価という言葉のとおり、それぞれの道路には価格がつけられています。土地の前面道路の価格に土地の面積をかけ合わせて、不整形地であることによる補正などを行い、土地の価格を算出します。
たとえば、路線価の価格が10万円で、その道路に100㎡の土地が接道しているとします。

10万円 × 100㎡=1,000万円

土地の価格は、上記の計算式で1,000万円ということがわかります。

2022年の路線価

2022年の路線価の結果は2年ぶりに全国平均で0.5%の上昇となりました。

昨年2021年は、新型コロナウイルスの影響を受けて全国的に地価が下落しました。今回の路線価の結果をみると、新型コロナウイルスによる地価への影響が和らいできたといえるでしょう。

価格の乖離に注意

路線価の数値をみるときは、地価を調査する時点の違いによる乖離に注意する必要があります。なぜなら、路線価は毎年1月1日時点の地価を調査して、7月1日に公表するため、半年程度の時差が生じるからです。

たとえば、新型コロナウイルスが日本で流行し出したのは2020年2〜3月頃ですが、2020年の路線価はあくまでも1月1日時点の地価を調査したものです。

このため、新型コロナウイルスの影響が広く及んだ7月になっても、1月1日時点の路線価が公表されることになり、当時の地価と路線価は乖離する地点も多くある状況でした。

2022年の路線価についても注意が必要です。

  • ロシアによるウクライナ侵攻が開始
  • アメリカが継続的な利上げを実施し、円安が進行 

上記の出来事は、地価にも大きな影響を及ぼす可能性があります。しかし2022年の路線価にはそうした影響が織り込まれていません。 路線価をみるときは、こうした時差による地価との乖離が生じている可能性がある点に注意が必要です。

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路線価と売買価格の関連性

路線価と実際に取引される売買価格とはどのような関連性があるのでしょうか。

不動産には複数の価格が存在する

不動産には複数の価格が存在します。これを、一物五価や一物六価と呼びますが、具体的には以下のような価格のことを指します。

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額
  • 不動産鑑定評価額

これらのうち、公示地価は国土交通省が毎年公表するもので、不動産取引の指標となるよう定められます。つまり、実際の取引価格に沿うような価格で設定されるということです。

また、基準地価は公示地価と同じ性質を持つほか、路線価や固定資産税評価額は公示地価を参考にした価格で設定されています。

なお、不動産鑑定評価額については、不動産鑑定士の資格者が、不動産鑑定評価基準に基づいて価格を算出します。一般的には、裁判の資料などとして用いられます。


路線価と実勢価格

路線価は公示地価を参考にして設定されると先述しましたが、具体的にどのように価格が決まるのでしょうか。

冒頭でお伝えしたとおり、路線価は1年に1回、7月1日に公表されます。しかし、1年の間には地価が変動することがあります。 路線価は、贈与税や相続税の算出に用いられることから、実際の地価より路線価がかなり高く設定されていると、納税者から不満が出やすいでしょう。

そこで、路線価については、納税者間の不公平をなくすために、実勢価格の約8割を目安に定められるとされています。
実勢価格とは、市場で取引される価格のことで、つまり売買価格となります。 なお、固定資産税評価額は3年に1回しか価格の改定が行われません。

そのため、こちらも納税者間の不公平をなくすために、実勢価格(売買価格)の約7割を目安に定めることとされています。

路線価から売買価格を査定する方法

路線価から売買価格を査定する方法を紹介します。不動産を売却したいと考えている方は、路線価を用いれば、比較的簡単に、売買価格を調べられます。

路線価を調べる

まずは国税庁の「路線価図・評価倍率表」から路線価を調べましょう。 地名を入力すると地図が表示されるので、地図から自分の土地のあるエリアを表示して、土地に接した道路の価格を調べます。

路線価は、「1㎡あたりの単位を千円単位」で表示されています。たとえば、「65」と書かれている場合、路線価は6万5,000円/㎡と判断します。 なお、「65C」などのように、アルファベットが書かれていることがありますが、これは借地権割合と呼ばれるもので、一般的な方法で土地を売る際には気にしなくてもよいでしょう。

65と書かれた道路に面した100㎡の土地の場合は、価格を以下のように算出できます。

6万5,000円/㎡ × 100㎡=650万円

路線価から売買価格を算出する

次に、路線価から売買価格を算出します。

先述のとおり、路線価は実勢価格(売買価格)の約8割が目安です。このため、路線価から売買価格を算出する際には、以下のように計算します。

売買価格=路線価 ÷ 0.8

たとえば、路線価が650万円だった場合は以下のように計算できます。

650万円 ÷ 0.8=812万5,000円

路線価以外の公的価格も活用しよう

路線価以外の公的価格を活用することで、複合的に不動産の査定が可能です。

固定資産税評価額は、土地の所有者に対して毎年交付される固定資産税の納付書で、評価額がわかります。 固定資産税評価額は実勢価格(売買価格)の約7割が目安なため、以下の計算式で求められます。

売買価格=固定資産税評価額 ÷ 0.7

 特に、路線価は土地の価格しか調べられませんが、固定資産税評価額であれば、建物の価格も算出できるので、両方用いるのがおすすめです。

まとめ

路線価や固定資産税などの公的価格を用いることで、自分でも比較的簡単に不動産価格を調べられます。不動産売却を検討されている方は、本記事の内容を参考に計算してみるとよいでしょう。

しかし、実際の売却価格は、路線価や固定資産税評価額で算出した価格通りではありません。
路線価や固定資産税評価額から不動産価格を算出するのは、あくまでも参考程度にし、実際に売却に進めるときはプロである不動産会社に査定をしてもらいましょう。

なお、不動産会社ごとに得意分野は異なります。そのため、不動産会社に査定依頼するときは、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

リビンマッチであれば全国各地の不動産会社と提携しているため、売却したい不動産とマッチした不動産会社の紹介を受けられます。不動産売却を検討されている方は、リビンマッチを利用しましょう。

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