リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
家が売れないとどうなる？売れない理由と対策を知って不安を解消しよう
家を売る理由はさまざまです。住宅ローンが支払えないためにしかたなく売る方もいれば、ライフスタイルに合わせた住み替えを目的としている方もいます。
しかし、いざ売却を開始しても、なかなか家が売れないことがあります。長期間家が売れないと、安く買い取られたり、最悪の場合は解体せざるを得ないおそれがあります。
本記事では、家が売れないとどうなるのかを詳しく解説します。また、売れない理由や対策を紹介するので、確実に家が売れるようにしましょう。
もくじ
家が売れないとどうなる？
売却するつもりだった家がいつまでも売れず、手元に残り続けた場合、どうなってしまうのでしょうか。
住宅ローンが返済できないなら競売へ
住宅ローンを滞りなく返済しているなら、単に売れない家が残り続けるだけです。
しかし、住宅ローンの返済が滞っており、完済のために売却を目指していたのに売れないのなら話は別です。その家は差し押さえられ、司法機関によって競売という形で売られることになるでしょう。
競売も家を売るひとつの形ですが、一般的な不動産売却や任意売却に比べると安い価格で売られてしまうので、不本意な結果だといえます。
不動産会社に買い取られる場合も
買主が見つからずに家が売れなかった場合、仲介をする不動産会社が、最終的に買い取ってくれることがあります。そのような制度は「買取保証」などと呼ばれています。
確実に売れるため、売主としてはありがたい仕組みですが、通常の売却と比べて売却価格が低いというデメリットがあります。
買取保証によって家を買い取った不動産会社は、リフォームなどを施したうえで、再度、自社による売却を試みます。そのためのコストなどを含んでいるため、通常よりも安い価格になります。
ただし、競売と異なり、不動産会社の買取に応じるかどうかはあくまでも売主次第です。事情が許すなら、売らずに持ち続けてもかまいません。しかし、次に解説するような、持ち続けるリスクについては知っておく必要があります。
空き家のまま手元に残る
不動産会社の買取に応じなかった家は、そのまま残ることになります。
住み替えなどをせず、そのまま住み続けるのも選択肢のひとつです。しかし、すでに新居がある場合などは、空き家のまま所有し続ける形になるでしょう。
住むところがありながら、それとは別に不動産を持つのは、一見、よいことのように思えますが、以下のようなリスクがあります。
- 住宅ローンの返済がなくても、固定資産税や修繕費などの維持費がかかる
- 遠い将来には相続の問題になる
使用しない不動産を持ち続けるリスクについては、考えておく必要があります。
近年、メンテナンスされないまま放置された空き家が増えており、問題視されています。空き家が害虫の発生源や放火の対象になるなど、地域に対してのリスクがあり、もしものときは賠償責任が生じるおそれがあります。
この空き家問題を背景として、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。それにより「特定空き家」に指定されると、地方公共団体により、撤去や修繕を命令されることがあります。つまり、住まない家を持ち続けると、メンテナンスの負担が生じます。
この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
老朽化がひどい場合は解体されて更地に？
空き家のまま家を所有するリスクは、先述したとおりです。そこで、自身が住まない家については、可能なら賃貸に出して収益化するなど、活用法を考えたいものです。
とはいえ賃貸経営には、特有のノウハウが必要で、簡単ではありません。そもそも売れなかった家に借り手がつくのか、という問題があります。
また売れなかった家が、老朽化によってそのまま維持し続けるのが難しいこともあるでしょう。
そうなると、建物を解体せざるを得ないことが考えられます。特に、空き家の管理状態が悪いときは、地方公共団体（自治体）に指導されて解体が命じられるおそれがあります。
空き家問題の多くは、家屋の老朽化が原因です。解体してしまえばそのリスクを取り除けます。更地にすると、駐車場として利用できたり、かえって売却しやすくなるケースもあるでしょう。
反面、取り壊しのために多額の費用がかかってしまいます。また、宅地として使用していると適用される、固定資産税の軽減制度が利用できません。そのため、家の建っていない更地は、土地にかかる固定資産税が高くなってしまうデメリットがあります。
長い期間家が売れない理由は？対策はある？
家が売れないと、売主にとって不本意な結果になることがわかりました。
では、長い期間家が売れないのはなぜでしょうか。ここでは、家が売れない理由とその対策を紹介します。
売り出し価格が高すぎる
家が売れない理由はさまざまですが、やはりもっとも大きな理由は価格でしょう。
不動産の価格は、物件内容や立地などに応じた相場があり、相場から大きく外れた価格ではなかなか買主が見つかりません。
不動産の需要は時期によっても変動するため、売り出しのタイミングも影響します。需要のない時期に高い価格で売り出してしまうと、売れ残る確率が高まります。
物件に問題がある
物件そのものに問題があれば、いくら価格が安くても買主は見つかりません。
- 築年数
- 立地
- 日当たり
上記の面で不利な物件は、そうでない物件に比べて、どうしても売れにくいです。
たとえば立地でいうと、通勤や通学がしやすい駅から徒歩10分以内の物件が人気といわれます。それと比べると、駅から徒歩30分以上はかかる立地の物件は、同じ条件がそろっていても売れにくいでしょう。
内覧の印象が悪い
家を見ないで買う買主はまずいません。住居であれば、内覧は必須といえます。その重要な内覧で与える印象が悪ければ、売れにくくなるのは当然です。
物件そのものはよくても、以下のような理由で売れないことがあります。
- 散らかったり、汚れたりしている
- 売主の対応が悪い
不動産会社に問題がある
売却を依頼した不動産会社に、以下のような問題があるケースも考えられます。
- 広告の出し方が悪い
- 買主候補への情報提供のしかたが悪い
- 売却への熱意が足りない
また、より多くの仲介手数料を得るために、囲い込みを行う不動産会社には注意が必要です。囲い込みとは、買主を広く募るのではなく、自社が見つけた買主に限って売ろうとする行為のことです。
家を必ず売るための注意点
家が売れ残らないようにするには、どうすればよいのでしょうか。ここでは、競売や建物の解体などの事態を避けて、家を必ず売るための注意点を紹介します。
価格や売り出しのタイミングを考える
もっとも重要なポイントは、適切な価格とタイミングで売り出すことです。
1円でも高く売りたいのは当然ですが、相場に対して外れすぎない値づけが重要です。価格設定は不動産会社のアドバイスも聞きつつ、慎重に行いましょう。
また、スケジュールに余裕があるなら、売れにくい時期や、近隣で競合の物件が売り出されている間を避けるなど、売り出しのタイミングにも気を配りましょう。
内覧の対応方法を工夫する
物件がよくても、内覧の印象が悪くて売れるのを逃してしまうケースがあります。
整理整頓や清掃を内覧前にするのはもちろん、家のアピールポイントを正しく伝えられるように準備しておきましょう。
また、内覧に来てくれた買主候補に対するおもてなしの対応も大切です。たとえば清潔なスリッパを用意したり、こちらから話しかけすぎない心配りをしまよう。
必要であればハウスクリーニングやリフォームを行う
内覧前にプロによるハウスクリーニングを行うのも効果的です。特に、水回りなどの印象が変わります。
場合によっては、小規模なリフォームをしたほうがよいケースもあります。ただし、リフォームまで行うと、売却価格を上げざるを得ないので、基本的には必要がありません。
費用対効果があるかどうかを不動産会社とよく相談しましょう。
不動産会社選び
パートナーとなる不動産会社選びは、家の売りやすさを左右します。
どれだけ熱心に、親身になって売ってくれるかはもちろん重要です。さらに、物件が不利な条件であるときや、売却活動がかんばしくないときなどにどれだけサポートをしてくれるかが、不動産会社の価値といえます。
また、不動産会社は、物件のタイプや地域などに得手不得手があります。売りたい物件に適した不動産会社を探すことが重要です。
担当者との相性もあるため、複数の不動産会社を比較して、信頼できる人を見つけましょう。
一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、複数の不動産会社へ簡単にアプローチできます。リビンマッチは簡単な物件情報などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼ができる無料のサービスです。
査定結果をもらったら、価格設定だけで選ぶのではなく、実際に話を聞いてみて、ベストな1社を見極めるのが成功のカギです。
売れない家に関するよくある質問
- 家が売れないとどうなる？
- 住宅ローンの返済が滞っており、完済のために売却を目指していたのに売れないと、家は競売にかけられます。また、買主が見つからずに家が売れなかった場合は、仲介をする不動産会社が、最終的に買い取ってくれることがあります。しかし、空き家のまま手元に残ると、老朽化がひどい場合は解体を命じられるおそれがあります。
- 長い期間家が売れないのはなぜ？
- 需要のない時期に高い価格で売り出してしまうと、売れ残る確率が高まります。また、物件に問題があったり、内覧の印象が悪かったりするのも売れない理由のひとつです。
