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【成年後見人の不動産売却】裁判所の許可の可否や具体的な流れを詳しく解説
基本的に自宅を売却できるのは所有者のみであり、認知症の親であっても子どもが代わりに売却することは認められません。 しかし、成年後見人制度を利用することで代理人となり、売却ができるようになります。
この記事では、成年後見人制度を利用した不動産売却の流れや、売却において裁判所の許可が必要なのかどうかについて詳しく解説します。
もくじ
成年後見人でも売却を勝手に進められない
成年後見人制度とは、認知症などで判断力が不十分な人を保護するための制度です。
判断能力が衰えた人の代わりに、成年後見人が適切に財産管理や契約行為を支援し、不利益を被らないようにします。成年後見人になることで、不動産の売却も可能になります。
認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は，不動産や預貯金などの財産を管理したり，身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり，遺産分割の協議をしたりする必要があっても，自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また，自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい，悪質商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し，支援するのが成年後見制度です。
とはいえ、成年後見人でも自分勝手に売却を進めることはできません。ここでは、成年後見人制度を利用した不動産売却の概要について紹介します。
居住用不動産の売却は家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が不動産を売却する場合、不動産が居住用か非居住用かで手続きが違います。
居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可が必要です。
居住用不動産を売却されると当然住む場所が変わってしまいます。この生活環境の変化は認知症の進行の原因ともなるため、勝手な処分を防ぐ必要があります。
成年後見人(保佐人，補助人)が，成年被後見人(被保佐人，被補助人)の居住用不動産を処分するには，事前に家庭裁判所に居住用不動産処分の許可の申立てをし，その許可を得る必要があります。
そのため、自宅などの居住用不動産は成年後見人であっても勝手に処分ができないようになっています。
反対に、非居住用の不動産は家庭裁判所の許可は不要です。居住用不動産ではないため、生活に必要不可欠とはいえず、保護する必要性がないと判断されるのです。ただし、家庭裁判所の許可が必要ないからといって勝手に処分できるわけではありません。 あくまで、本人（被後見人）のための不動産売却でなければなりません。
そのため、売却するには正当な理由が必要となるので注意しましょう。正当な理由としては、「不動産を所有していく維持費が払えないため」や「生活費をまかなうため」などが挙げられます。
実際に住んでいなくても居住用不動産に該当するケースもある
現時点で住んでいる家は、当然居住用不動産です。また、住民票を移していない場合でも、住んでいるという実態があれば居住用不動産です。しかし、いま住んでいないから非居住用となるわけではありません。住んでいなくても居住用と見なされるケースもあります。
そのケースとしてよくあるのが、介護施設などへの入所です。居住用不動産はいま住んでいる不動産だけでなく、将来住む可能性がある不動産も該当します。いまは住んでいなくても将来的に住む可能性がある場合は、居住用不動産となります。
非居住用不動産だと思って売却したら許可の必要な居住用不動産だったというケースはよくあるので、居住用かどうかの判断は慎重にしましょう。
許可を得ずに売却しても契約は無効
許可が必要な場合に許可を得ずに売却しても、その売買契約は無効です。そのため、買主は所有権を取得できず、売主は受け取った代金を買主に返還しなければなりません。
勝手に不動産を売却した場合、家庭裁判所から成年後見人の義務を果たしていないと判断され、成年後見人を解任されるおそれもあります。
また、成年後見人だけでなく成年後見人をサポートする成年後見監督人が選定されている場合があります。この場合、不動産の売却には家庭裁判所だけでなく、成年後見監督人の許可も必要となるので注意しましょう。
申請から売却までの具体的な流れ
成年後見人が不動産を売却する際の具体的な流れをみていきましょう。
居住用不動産と非居住用不動産では手続きが異なるので、それぞれの流れを解説します。
居住用不動産
まず、居住用不動産の売却の流れです。大まかには以下の順で進んでいきます。
- 不動産会社との媒介契約後に売却活動がスタート
- 買主が見つかれば売買契約を締結
- 家庭裁判所に不動産の売却を申請
- 家庭裁判所の許可を得たあとに不動産の決済・引き渡し
基本的な売却の流れは、一般的な不動産の売却と大きく変わりません。ただし、居住用不動産の売却は家庭裁判所の許可が必要なため、売買契約後に申請手続きをして許可を得たあとに決済・引き渡しとなります。
許可を得てから売却活動をスタートするのではなく、売買契約を締結してから許可を得る点には注意が必要です。また売買契約は停止条件付きで締結します。これは、家庭裁判所の許可が下りなかった場合に契約を無効にするという内容です。
家庭裁判所の許可は必ず得られるわけではない
家庭裁判所に許可を得るには、本人（被後見人）の住所地を管轄する家庭裁判所に、居住用不動産処分許可の申請をする必要があります。また、申請したからといって必ず許可が得られるわけではありません。許可が得られるかどうかは以下の項目をもとに総合的に判断されます。
- 売却の必要性
- 本人や親族の意向
- 本人の生活状況や帰宅先の確保
- 売却価格や契約条件
必要書類
申請する際には以下のような書類が必要です。
- 居住用不動産処分許可の申請書
- 不動産登記簿
- 売買契約書（案）
- 不動産の評価証明書と査定書
すでに買主を見つけて売買契約がまとまった状態で申請するため売買契約書（案）を提出する必要があります。また、売却価格が適正かを判断するため、不動産の評価証明書と不動産会社が作成した査定書が必要です。
必要な書類は管轄の家庭裁判所によっても異なるので、事前に確認して漏れがないようにしましょう。
申請にかかる期間
一般的な不動産売却では媒介契約を締結してから引き渡しまで、約3カ月〜6カ月かかるといわれています。
居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になるためさらに期間がかかります。一般的には、居住用不動産処分許可を申請してから許可が下りるまでに約3〜4週間かかります。また、成年後見人の申請からスタートする場合は、後見人の許可を得るまでに約3〜4カ月かかる点にも注意しましょう。
非居住用不動産
非居住用不動産を売却する流れは、一般的な不動産売却の流れと変わりません。家庭裁判所の許可が不要ですが、先述したとおり居住用不動産かどうかの判断が難しい場合もあります。また、正当な理由がない売却は無効となってしまいます。
そのため、非居住用不動産の売却であっても、事前に専門家や家庭裁判所に相談したうえで売却を進めることをおすすめします。
売却前に知っておくべきこと
ここでは、成年後見人制度を利用した不動産売却の際に知っておくべき点を解説します。
売却にも費用がかかる
不動産を売却する場合、売却代金を受け取るだけと思っている方も多いです。しかし、実際には売却するにもある程度の費用が必要です。一般的に、売却した場合に必要な費用として以下のようなものがあります。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 収入印紙代
- 必要書類の取得費用
売却する際に必要な費用は、売却価格の約4％〜6％といわれています。事前に費用についても理解し、用意しておきましょう。また、居住用不動産処分許可の申請を弁護士などに依頼する場合はその費用も発生します。
買主がすぐに見つかるとは限らない
売却活動をスタートしたからといってすぐに買主が見つかるとは限りません。田舎や空き家といった需要の低い不動産の場合、なかなか買主が見つからないおそれがあります。
また成年後見人が売却を進める場合、家庭裁判所の許可が下りないおそれやすぐに購入できないことから買主から避けられやすい傾向にあります。
不動産会社選びはリビンマッチで
成年後見人制度を利用して売却する場合、不動産会社選びが重要です。家庭裁判所の許可が必要な不動産の売却方法を理解していて、交渉を円滑にまとめられる不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却活動が進められるでしょう。
不動産会社を選ぶ際には、複数の会社に査定依頼し比較検討することが大切です。査定価格だけではなく、不動産会社の対応や実績など総合的に判断するようにしましょう。
査定依頼を出す場合は、リビンマッチを利用しましょう。簡単な入力だけで、一度にまとめて複数社に査定依頼を出せるので効率よく不動産会社選びができます。
不動産会社目線からすると、成年後見人の不動産売却は一般的な不動産売却に比べて手間がかかります。そのため、敬遠する不動産会社もいます。リビンマッチで査定結果を受け取った複数社の中から、そういった手間も惜しまずに売却活動を積極的に行ってくれそうな不動産会社を選択するのがポイントです。無料で利用ができるのでぜひ活用してください。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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