リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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不動産を売却しようと思ったとき、何から始めればよいのでしょうか。また売却にはどのくらいの期間が必要なのでしょうか。 不動産売却の流れや各工程での注意点などをわかりやすく解説します。
もくじ
不動産売却は以下のような流れで進めていきます。売却にかかる期間は不動産会社に相談してから、引き渡しまでに約3〜6カ月です。
不動産売却の流れ（図解）
各工程の詳細と注意点を詳しく紹介します。
まずは不動産会社に査定依頼をします。査定とは、不動産がいくらで売れるのかを不動産会社に評価してもらうことです。査定依頼をしたからといって必ず売却しなければいけないことはありません。査定は無料であるため、まずは相談もかねて複数の不動産会社に査定依頼をするとよいでしょう。
査定方法には「訪問査定」と「机上査定」の2種類があります。それぞれの違いを押さえておきましょう。
訪問査定は、不動産会社が物件や周辺環境を確認し、査定価格を算出する方法です。担当者が物件を内覧するため精度が高く、実際の売却価格に近い査定価格がでます。 ただし、訪問査定は正確性が高いものの、査定結果が出るまで約数日〜1週間かかります。
机上査定は、物件の図面や類似物件の売却事例などから査定価格を算出する方法です。早ければ当日、遅くても数日以内には査定結果がわかりますが、精度の面では訪問査定に劣ります。
不動産の査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトは、インターネット上で複数の不動産会社に査定を依頼する方法です。基本的には机上査定ですが、希望すれば訪問査定も受けられます。一括査定には以下のようなメリットがあります。
まずは一括査定により複数の不動産会社を比較検討しましょう。そして、候補となる不動産会社に訪問査定を依頼して、じっくりやり取りをするのがおすすめです。
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複数の不動産会社に査定依頼をした場合、高い査定価格を提示した会社に魅力を感じるかもしれません。しかし、査定価格は高ければ高いほどよいというわけではありません。本来の価値より高い査定価格を提示して媒介契約を結ぼうとする不動産会社もいるためです。
不動産会社を選ぶときには、提示された査定価格と相場を比較して見極めるようにしましょう。
不動産会社が決まったら、次は媒介契約を結びます。媒介契約にはいくつか種類があるため、自分に合ったものを選びましょう。媒介契約の種類と、選び方について解説します。
媒介契約は以下の3種類あり、それぞれの違いは以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数者との契約 | ○ | × | × |
| 自分で買主を探せるか | ○ | ○ | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | ×（任意） | ○（7日以内に登録） | ○（5日以内に登録） |
| 業務状況の報告義務 | ×（任意） | ○（2週間に1回以上） | ○（1週間に1回以上） |
| 不動産会社の責任度 | ★☆☆（低） | ★★☆（中） | ★★★（高） |
| 売主の自由度 | ★★★（高） | ★★☆（中） | ★☆☆（低） |
不動産会社の責任度が高い契約ほど積極的な売却活動が期待できます。その反面、ほかの不動産会社と契約を結べない、自分でよい買主を見つけても売却ができないなど、売主の自由度は低くなるため、売却の幅が狭まるという点はデメリットといえるでしょう。
3種類の媒介契約はどれもメリット・デメリットがあり、どれがよいとは一概にはいえません。自身が売却活動に割ける時間などによって、適した契約を選びましょう。
売却活動を不動産会社に任せたい場合は専属専任媒介契約や専任媒介契約、自分でも動きたい場合は一般媒介契約が向いています。また、いずれの契約を選ぶにせよ、不動産会社とは密に連絡を取り、進捗状況を常に把握する姿勢が重要です。
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な売却活動に移ります。売却活動を行う際に、売主が気をつけるべきポイントについて解説します。
基本的に売却活動は不動産会社が行います。どのような活動をするかは会社によって異なりますが、多くの場合以下のような方法で購入者を募集します。
レインズとは、不動産会社が閲覧できる物件流通サイトのことです。ポータルサイトは誰でも閲覧ができるスーモやホームズなどを指します。有効な売却活動はエリアやターゲット層によって異なります。不動産会社がどのような方法で売却活動を行うかを確認しておきましょう。
売却活動は不動産会社に任せられますが、売主自身も努力することで、物件をより早く、より高く売却できる可能性が高まります。売却活動時に売主ができることを紹介します。
物件の購入希望者は、基本的に内覧を行います。そのときに部屋が汚れていたり、設備が壊れていたりすると悪印象を抱かれてしまいます。内覧の前には、掃除や換気をして、清潔な状態を保ちましょう。また、壊れている設備は修理・交換を行い、内覧をしたあとに購入意欲が高まる工夫が重要です。
専任媒介契約、専属専任媒介契約は、売主へ定期的なレポートの提出が義務付けられています。レポートが送られてきたら必ず目を通し、疑問点は質問しましょう。売主が積極的に売却活動に関わって売却したい意思を示すことで、不動産会社も売却活動をより積極的に行ってくれるでしょう。
購入希望者が現れ、融資の審査がおりたら、売買契約の締結に進みます。契約締結時は売主と買主、どちらか（もしくは双方）の不動産会社が集まり、重要事項説明や契約書の確認が行われます。 内容に問題がなければ、契約を結びます。
契約書や各種書類に署名、捺印し、買主から売主に手付金が支払われます。仲介手数料もこのタイミングで支払われるケースがほとんどです。 一度契約を結ぶと、撤回することはほぼ不可能です。特に以下2点に留意して、慎重に契約を結ぶようにしましょう。
売買契約時には、「売買契約書」と「重要事項説明書」が作成されます。
契約時には、まず重要事項説明書を用いて宅地建物取引士（不動産会社）が重要事項の説明を行い、売主・買主双方合意のうえ売買契約を結びます。
書類には専門用語も多く出てくるため、不動産会社に任せきりで合意、契約が進むことも少なくありません。しかし、契約後にトラブルが生じた場合、売主が法的責任を負うこともあります。トラブルを回避するためにも、疑問点や不明点があれば、必ず解消してから契約を結びましょう。重要事項説明書や売買契約書は事前に確認することも可能なので、不動産会社に相談するとよいでしょう。
契約を締結したあとは、原則として撤回できません。契約締結後に齟齬が生じると、売主は法的責任を負う場合があります。特に売主が注意したいのが「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容に適合していなかった場合、売主が負う責任を指します。2020年4月より「瑕疵担保責任」から改められたため、まだ聞き馴染みがないという方も多いかもしれません。
契約書に記載されていない買主にとって不利な状況（建物の瑕疵や権利の制限など）があった場合、契約不適合責任により買主から建物の修理や代金の減額、損害賠償、契約解除などを追及されるおそれがあります。
特に中古住宅を販売する場合は、汚損や老朽化が見られる部分については細大漏らさず契約書に記載しなければなりません。
売買契約の締結から実際に決済・引き渡しが行われるまでの期間は約1〜2カ月です。買主・売主ともに、決済に必要な書類や資金の準備をするため、すぐに売却できるわけではありません。
買主は、この段階になって初めてローンの本審査を受けられます。問題なく融資がおり、ほかのトラブルもなければ決済・引き渡しが行われます。決済・引き渡しの流れと、注意すべき点を紹介します。
決済は買主が指定した場所で行われます。売主、買主のほかに不動産会社、買主に融資をした銀行の担当者、司法書士が同席します。また、ローン残債がある場合は、売主側の銀行の担当者が立ち会うこともあります。決済当日の流れも押さえておきましょう。
司法書士が買主・売主双方の本人確認と所有権移転登記にかかる書類の確認を行います。
買主から売主へ、手付金を差し引いた残額が支払われます。固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などの支払いも行われます。金銭の授受が完了したら、売主は買主に領収書を発行します。一般的には、不動産会社が準備します。
ローンが残っている不動産は銀行が抵当権を持つため、第三者に売却ができません。抵当権を抹消するためには、ローンを完済する必要があります。預貯金で返済できない場合は、決済時に買主から支払われた代金で支払う「同時決済」も可能です。
同時決済を行う場合は、あらかじめ銀行に連絡して、抵当権抹消書類を準備してもらう必要があります。時間がかかるため、契約締結後速やかに銀行に連絡しましょう。
決済・引き渡しが終われば売却は完了ですが、そのあとで忘れてはならない手続きが確定申告です。売却益があるにも関わらず確定申告をしていないと、追徴課税を要求されるおそれがあります。必ず決まった期日までに申告しましょう。
不動産売却にかかる確定申告は、売買取引が成立した翌年に行います。申告の時期は2月16日〜3月15日となるため、遅れないようにしましょう。確定申告には、以下の書類が必要です。自分で用意する書類も多いため、不動産売買で取得した書類は必ず保管しておきましょう。
| 書類 | 取得元 |
|---|---|
| 確定申告書B様式 | 税務署から取得 （ダウンロードも可） |
| 譲渡所得の内訳書 (確定申告書付表兼計算明細書) | |
| 不動産購入時の売買契約書 | 自分で用意する |
| 不動産売却時の売買契約書 | |
| 仲介手数料や印紙税など、売却費用の領収書 |
確定申告書の作成や作成に必要となる所得の計算は煩雑であるため、まとまった時間がとれない方は税理士に依頼しましょう。
ここまで不動産売却の流れについて紹介しました。売却の相談をしてから引き渡しまでは約3～6カ月かかりますが、この期間は物件の状態や売り出し価格によって差があります。これは、不動産取引は買主が存在して初めて売買取引が成立するからです。
買主がまったく現れなかったり、売買契約直前でキャンセルされたりすると1年以上売れないケースもあります。そのため、売却活動には余裕のあるスケジュールを立てましょう。
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