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【図解】不動産売却の流れをわかりやすく解説｜流れを把握せずに進めるとどうなる？
不動産を売却するときは、査定依頼から引き渡しまでに約3〜8カ月かかります。この記事では、不動産売却の流れと期間、各工程での注意点を図解でわかりやすく解説します。
もくじ
不動産売却の流れを図解
不動産売却は以下のような流れで進めていきます。売却にかかる期間は不動産会社に相談してから、引き渡しまでに約3〜8カ月です。
不動産売却の流れ
各工程の詳細と注意点を詳しく紹介します。
【STEP01】不動産会社へ査定依頼
まずは不動産会社に査定依頼をします。査定とは、不動産がいくらで売れるのかを不動産会社に評価してもらうことです。査定依頼をしたからといって必ず売却しなければいけないことはありません。査定は無料であるため、まずは相談もかねて複数の不動産会社に査定依頼をするとよいでしょう。
査定方法の種類
査定方法には「訪問査定」と「机上査定」の2種類があります。それぞれの違いと査定時に必要となる書類を押さえておきましょう。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社が物件や周辺環境を確認し、査定価格を算出する方法です。担当者が物件を内覧するため精度が高く、実際の売却価格に近い査定価格がでます。 ただし、訪問査定は正確性が高いものの、査定結果が出るまで約数日〜1週間かかります。
机上査定
机上査定は、物件の図面や類似物件の売却事例などから査定価格を算出する方法です。早ければ当日、遅くても数日以内には査定結果がわかりますが、精度の面では訪問査定に劣ります。
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査定時の必要書類
不動産の査定は書類がなくても受けられます。しかし、以下のような書類があることでより高度な査定を受けられます。また、売却活動を進めていくうえでいずれ必要になる書類です。
- 登記権利証または登記識別情報
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 確定測量図（戸建て）
- 建築確認済証と検査済証（戸建て）
- 管理規約・長期修繕計画（マンション）
- 登記簿謄本
不動産査定は一括査定がおすすめ
不動産の査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトは、インターネット上で複数の不動産会社に査定を依頼する方法です。基本的には机上査定ですが、希望すれば訪問査定も受けられます。一括査定には以下のようなメリットがあります。
- 複数の不動産会社を比較できる
- 問い合わせが一回で済むため手間がかからない
- 相場感がつかめる
まずは一括査定により複数の不動産会社を比較検討しましょう。そして、候補となる不動産会社に訪問査定を依頼して、じっくりやり取りをするのがおすすめです。
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査定価格は高ければよい？
複数の不動産会社に査定依頼をした場合、高い査定価格を提示した会社に魅力を感じるかもしれません。しかし、査定価格は高ければ高いほどよいというわけではありません。本来の価値より高い査定価格を提示して媒介契約を結ぼうとする不動産会社もいるためです。
相場より高い価格で売り出したとしても、結局は買い手が付かずに、途中で売り出し価格の値下げを交渉してくるケースが多いです。相場で売り出せばすぐに買い手のつくはずなのに、余分に販売が長期化するおそれがあるでしょう。
不動産会社からすれば、売り出し価格が数百万円下がったところで売り上げとなる仲介手数料はさほど下がりません。つまり損をしてしまうのは売主だけです。不動産会社を選ぶときには、提示された査定価格と相場を比較して見極めるようにしましょう。
【STEP02】媒介契約の締結
不動産会社が決まったら、次は媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に販売依頼をするときに締結する契約のことを言います。媒介契約を結ぶことで、物件をインターネット上に掲載したり、契約書を作成してくれたりと、引き渡しまでのサポートをしてくれます。
媒介契約にはいくつか種類があるため、自分に合ったものを選びましょう。媒介契約の種類と、選び方について解説します。
媒介契約の種類
媒介契約は以下の3種類あり、それぞれの違いは以下のとおりです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数者との契約 | ○ | × | × |
| 自分で買主を探せるか | ○ | ○ | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | ×（任意） | ○（7日以内に登録） | ○（5日以内に登録） |
| 業務状況の報告義務 | ×（任意） | ○（2週間に1回以上） | ○（1週間に1回以上） |
| 不動産会社の責任度 | ★☆☆（低） | ★★☆（中） | ★★★（高） |
| 売主の自由度 | ★★★（高） | ★★☆（中） | ★☆☆（低） |
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社としか契約できないタイプです。また、売主が自分で見つけた買主と売買契約を締結できるかどうかの違いもあります。一般媒介契約と専任媒介契約はこの自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約ではできないこととなっています。
不動産会社の責任度が高い契約ほど積極的な売却活動が期待できます。その反面、ほかの不動産会社と契約を結べない、自分でよい買主を見つけても売却ができないなど、売主の自由度は低くなるため、売却の幅が狭まるという点はデメリットといえるでしょう。
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媒介契約を結ぶ際の注意点
3種類の媒介契約はどれもメリット・デメリットがあり、どれがよいとは一概にはいえません。自身が売却活動に割ける時間などによって、適した契約を選びましょう。
売却活動を不動産会社に任せたい場合は専属専任媒介契約や専任媒介契約、自分でも動きたい場合は一般媒介契約が向いています。また、いずれの契約を選ぶにせよ、不動産会社とは密に連絡を取り、進捗状況を常に把握する姿勢が重要です。
なお、売主が選ぶ割合は専任媒介契約か専属専任媒介契約が多いです。窓口をひとつに絞ることで複数社の不動産会社と連絡を取り合うといった面倒がなくなります。多少手間や面倒がかかっても高く売りたい場合は一般媒介契約がおすすめです。
【STEP03】売却活動
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な売却活動に移ります。売却活動を行う際に、売主が気をつけるべきポイントについて解説します。
売却活動の方法
基本的に売却活動は不動産会社が行います。どのような活動をするかは会社によって異なりますが、多くの場合以下のような方法で購入者を募集します。
- レインズへの登録
- ポータルサイトやホームページへの掲載
- 新聞の折り込みチラシやポスティング
- 自社の顧客に紹介
レインズとは、不動産会社が閲覧できる物件流通サイトのことです。ポータルサイトは誰でも閲覧ができるスーモやホームズなどを指します。有効な売却活動はエリアやターゲット層によって異なります。不動産会社がどのような方法で売却活動を行うかを確認しておきましょう。
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売主がするべきこと
売却活動は不動産会社に任せられますが、売主自身も努力することで、物件をより早く、より高く売却できる可能性が高まります。売却活動時に売主ができることを紹介します。
部屋の掃除
物件の購入希望者は、基本的に内覧を行います。そのときに部屋が汚れていたり、設備が壊れていたりすると悪印象を抱かれてしまいます。内覧の前には、掃除や換気をして、清潔な状態を保ちましょう。また、壊れている設備は修理・交換を行い、内覧をしたあとに購入意欲が高まる工夫が重要です。
レポートの確認
専任媒介契約、専属専任媒介契約は、売主へ定期的なレポートの提出が義務付けられています。レポートが送られてきたら必ず目を通し、疑問点は質問しましょう。売主が積極的に売却活動に関わって売却したい意思を示すことで、不動産会社も売却活動をより積極的に行ってくれるでしょう。
【STEP04】買主と売買契約の締結
購入希望者が現れ、融資の審査がおりたら、売買契約の締結に進みます。契約締結時は売主と買主、どちらか（もしくは双方）の不動産会社が集まり、重要事項説明や契約書の確認が行われます。 内容に問題がなければ、契約を結びます。
契約書や各種書類に署名、捺印し、買主から売主に手付金が支払われます。仲介手数料もこのタイミングで支払われるケースがほとんどです。 一度契約を結ぶと、撤回することはほぼ不可能です。特に以下2点に留意して、慎重に契約を結ぶようにしましょう。
- 契約時の書類をしっかり確認する
- 契約不適合責任
契約時の書類をしっかり確認する
売買契約時には、「売買契約書」と「重要事項説明書」が作成されます。
- 売買契約書
- 売買代金や支払日、契約違反時の解除などといった、取引に関する内容が記載された書類
- 重要事項説明書
- 対象物件に関する事項が記載された書類。具体的には、飲用水・電気・ガスなどのライフラインの整備状況や、道路の種類・制限といった内容が盛り込まれている
契約時には、まず重要事項説明書を用いて宅地建物取引士（不動産会社）が重要事項の説明を行い、売主・買主双方合意のうえ売買契約を結びます。
書類には専門用語も多く出てくるため、不動産会社に任せきりで合意、契約が進むことも少なくありません。しかし、契約後にトラブルが生じた場合、売主が法的責任を負うこともあります。トラブルを回避するためにも、疑問点や不明点があれば、必ず解消してから契約を結びましょう。重要事項説明書や売買契約書は事前に確認することも可能なので、不動産会社に相談するとよいでしょう。
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契約不適合責任
契約を締結したあとは、原則として撤回できません。契約締結後に齟齬が生じると、売主は法的責任を負う場合があります。特に売主が注意したいのが「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容に適合していなかった場合、売主が負う責任を指します。2020年4月より「瑕疵担保責任」から改められたため、まだ聞き馴染みがないという方も多いかもしれません。
契約書に記載されていない買主にとって不利な状況（建物の瑕疵や権利の制限など）があった場合、契約不適合責任により買主から建物の修理や代金の減額、損害賠償、契約解除などを追及されるおそれがあります。
特に中古住宅を販売する場合は、汚損や老朽化が見られる部分については細大漏らさず契約書に記載しなければなりません。
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【STEP05】決済と引き渡し
売買契約の締結から実際に決済・引き渡しが行われるまでの期間は約1〜2カ月です。買主・売主ともに、決済に必要な書類や資金の準備をするため、すぐに売却できるわけではありません。
買主は、この段階になって初めてローンの本審査を受けられます。問題なく融資がおり、ほかのトラブルもなければ決済・引き渡しが行われます。決済・引き渡しの流れと、注意すべき点を紹介します。
決済・引き渡しの流れ
決済は買主が指定した場所で以下のような流れで行われます。
- 書類の確認
- 金銭の授受
- 鍵の引き渡し
売主、買主のほかに不動産会社、買主に融資をした銀行の担当者、司法書士が同席します。また、ローン残債がある場合は、売主側の銀行の担当者が立ち会うこともあります。
同時決済も可能
ローンが残っている不動産は銀行が抵当権を持つため、第三者に売却ができません。抵当権を抹消するためには、ローンを完済する必要があります。預貯金で返済できない場合は、決済時に買主から支払われた代金で支払う「同時決済」も可能です。
同時決済を行う場合は、あらかじめ銀行に連絡して、抵当権抹消書類を準備してもらう必要があります。時間がかかるため、契約締結後速やかに銀行に連絡しましょう。
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当日の必要書類
決済日には以下のような書類が必要になります。必要書類は事前に不動産会社から案内があるため、売却活動前に覚えておく必要はありません。
- 権利証（登記済証・登記識別情報）
- 身分証明書
- 実印と印鑑証明書
- 引き渡す物件の鍵
- 設備や備品の取扱説明書、保証書
- 物件購入時のパンフレット
- マンションの管理規約など
- 着金を確認できるもの（通帳・キャッシュカードなど）
【STEP06】売却価格によっては確定申告が必要
決済・引き渡しが終われば売却は完了ですが、そのあとで忘れてはならない手続きが確定申告です。売却益があるにも関わらず確定申告をしていないと、追徴課税を要求されるおそれがあります。必ず決まった期日までに申告しましょう。
確定申告のタイミングと手続き方法
不動産売却にかかる確定申告は、売買取引が成立した翌年に行います。申告の時期は2月16日〜3月15日となるため、遅れないようにしましょう。確定申告には、以下の書類が必要です。自分で用意する書類も多いため、不動産売買で取得した書類は必ず保管しておきましょう。
| 書類 | 取得元 |
|---|---|
| 確定申告書B様式 | 税務署から取得 （ダウンロードも可） |
| 譲渡所得の内訳書 (確定申告書付表兼計算明細書) | |
| 不動産購入時の売買契約書 | 自分で用意する |
| 不動産売却時の売買契約書 | |
| 仲介手数料や印紙税など、売却費用の領収書 |
確定申告書の作成や作成に必要となる所得の計算は煩雑であるため、まとまった時間がとれない方は税理士に依頼しましょう。
流れを把握せずに売却活動を進めるとどうなる？
もし不動産売却の流れを把握せずに漠然と進めてしまった場合、多くのリスクを背負ってしまいます。ここではよくある質問にお答えします。
媒介契約の違いを理解せずに契約
- 媒介契約の違いを理解せず、不動産会社に任せきりで売却を進めてしまうとどうなる？
- 思っていた販売活動ができないことがあります。
たとえば、あなたが不動産売却を色々な会社に頼みたいと思っていたとします。しかし、売却の流れや媒介契約の違いを理解していないと「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」などの1社の不動産会社に任さなければいけない契約を結んでしまい、思っていた販売活動ができません。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は最短でも契約期間の3カ月間は契約を取り消すことができず、もし解約したいときは違約金が発生します。
不動産会社との媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあることを理解し、それぞれのできること、できないことをしっかりと理解しましょう。
相場を調べない
- 周辺の相場を調べずに不動産売却を進めても大丈夫？
- 物件が売れずに販売が長期化するおそれがあります。
不動産会社によっては、自社で媒介契約を取りたいがために、物件価格を相場より高い金額で提案してくることがあります。その金額で売れれば問題ありませんが、今はインターネットで相場がわかる時代です。買主も相場を把握しているため、割高な物件を検討してくれる可能性は低いです。
売れない期間が長くなった結果、「売れ残り物件」として認知されてしまい、金額を下げても売りにくいという事態が発生することもあります。
自分で相場を調べるのが面倒な場合は、複数の不動産会社に査定依頼をしてください。査定価格を比較検討することで、相場観をつかむことができます。
住み替えのタイミングを理解していない
- 住み替え先のことは売却が決まってから考えればいい？
- 自宅の売却を進める前に、住み替え先の条件も検討しなければいけません。
もし、家族の中で住み替え先の条件が決まっていないまま、自宅の買い手が付いた場合「ちょっと待ってください」とはいえません。
住み替え先の計画がないまま進めると、じっくり検討できないうちに住み替え先を決めなければいけなかったり、仮住まいに引っ越すという無駄な出費がかかる可能性が出てくるのです。
そのような失敗をしないために、自宅の売却の前に、住み替え先の希望や条件をあらかじめ決めておくことが重要です。
不動産売却は余裕のある計画を！
ここまで不動産売却の流れについて紹介しました。売却の相談をしてから引き渡しまでは約3～8カ月かかりますが、この期間は物件の状態や売り出し価格によって差があります。これは、不動産取引は買主が存在して初めて売買取引が成立するからです。
買主がまったく現れなかったり、売買契約直前でキャンセルされたりすると1年以上売れないケースもあります。そのため、売却活動には余裕のあるスケジュールを立てましょう。
これから、売却を検討している方は一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。簡単な入力をするだけで、複数社へ査定依頼ができます。査定価格や担当者の対応を比較検討することで、満足のいく不動産売却ができるでしょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
