リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
不動産売却にかかる費用の内訳と費用が発生する時期
不動産を売却すると、いつ、どんな費用が、いくらかかるのか気になるのではないでしょうか。また、かかる費用は必要経費として割り切ることも大事ですが、せっかくなら費用を抑えたいはずです。ここでは、不動産売却で売主が負担する費用についてご紹介します。
もくじ
不動産売却にかかる費用
不動産の売却では、不動産会社へ支払う手数料のほかにも、税金や専門家への委託料などいろいろな費用がかかります。まずは不動産売却で発生する費用を確認し、それぞれどんな費用なのかを見ていきましょう。
| 費用項目 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介手数料 |
（売却価格 × 3% + 6万円） + 消費税 ※売却価格が400万円超の場合 |
| 引っ越し費用 |
一人暮らし：約5～6万円 夫婦：約7～8万円 3人家族：約10～15万円 4人家族：約10～20万円 |
| 測量費 |
30~80万円 ※土地の境界が不明な場合に必要 |
| 印紙代 |
200円～60万円 ※売却価格により変動 |
| ハウスクリーニング費用 | 約10万円 |
| ホームインスぺクション | 約5万円 |
| 抵当権抹消費用 |
約1～3万円 ※住宅ローンの残債がある場合 |
不動産売却の利益は、売却価格から費用を差し引いた金額です。予想よりも多くの費用がかかってしまうと、手元に残る金額が少なくなるおそれがあるため、事前に確認しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に売却の仲介を委託した場合に発生する費用です。上限金額は法律で定められていますが、不動産売却にかかる費用のうち、多くの割合を占めます。
仲介手数料は、不動産の売却価格に応じて下記のように変動します。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限金額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却代金 × 5％ + 消費税 |
| 200万円超え、400万円以下 | 売却代金 × 4％ + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超え | 売却代金 × 3％ + 6万円 + 消費税 |
たとえば、売却した一戸建ての売却価格が800万円だった場合、不動産会社に支払う仲介手数料は次の計算式で求めます。
さらに消費税が発生するため、33万円が仲介手数料です。不動産を個人間で売買すれば仲介手数料は発生しません。ただし、不動産売買には、専門的な知識や不動産売買の経験が必要になるため、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。そのため、不動産を売却するときには、仲介手数料が発生すると考えたほうがよいでしょう。
仲介手数料の支払うタイミングは3パターン
不動産を売却した際に発生した仲介手数料は、次のタイミングで不動産会社に支払います。
- 決済・引渡しのときに一括で支払う
- 売買契約の締結時に一括で支払う
- 売買契約の締結時と決済・引渡しのときに50%ずつを支払う
仲介手数料の支払いは、売買契約を結んだ段階で発生します。多くの場合は、3のタイミングで請求されるケースが多いですが、不動産会社によって異なるため確認しておきましょう。
測量費
測量費は、隣接する土地との境界線を確定する測量にかかる費用です。隣地との境界線が曖昧な土地は正確な大きさがわからないため、売却の際に価格の設定ができないおそれがあります。そのため、事前に測量をする必要があるのです。測量を行うには、原則として土地家屋調査士や測量士のような専門家の立ち会いが必須になるほか、国土地理院による図面に基づいた正確な測量が必要です。
これだけの測量であれば比較的安価に済ませられますが、土地の売却では、隣接する土地の所有者から合意を得た書類が必要です。このため、確定測量といわれる正式な測量には、30万~80万円といった高額な費用がかかります。
引っ越し費用
不動産を買主に引き渡すときは、室内を空の状態にする必要があります。自宅の売却であれば、住み替え先へ引っ越すことになるため、その際に引っ越し費用が発生します。引っ越し費用は、荷物の量、住み替え先までの距離、シーズンによって大きく変わります。
たとえば、家族世帯で引っ越しをする場合、住み替え先が同じ都道府県で荷物の量が少なければ、7万円ほどで収まることもあります。しかし、都道府県をまたぐような長距離の引っ越しで荷物量も多く、さらに繁忙期に依頼をすると、40万円ほどかかることもあります。そのため、引っ越し費用は、事前に見積もりを取って引っ越し業者を比較することが大切です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記手続きの際に発生する税金です。住宅ローンが残っている不動産は金融機関が抵当権を設定しているため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消してからでないと売却できません。さらに、抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではなく、登記手続きをして抹消します。そのときに必要になる手続きが「抵当権抹消登記」です。
抵当権抹消登記には、不動産ごとに1,000円の費用がかかります。つまり、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれに1,000円がかかるため、合計2,000円が必要です。
譲渡所得税
不動産を売却したときの利益を譲渡所得といいますが、この譲渡所得にかかる税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税は下記の計算式で求められます。
また、不動産の譲渡所得（控除があれば差し引き後）にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。5年以下の所有期間なら短期譲渡所得、5年超の所有期間なら長期譲渡所得として以下のように分けられます。
| 所得税（％） | 住民税（％） | 合計（％） | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63 | 9 | 39.63 |
| 長期譲渡所得 | 15.315 | 5 | 20.315 |
たとえば、10年所有した一戸建てを売却して800万円の譲渡所得を得た場合、162万5,200円の譲渡所得税が発生します。不動産の所有期間は、相続や贈与で取得したものであれば、被相続人や贈与者の所有期間が引き継がれます。そのため、相続をして1年以内に売却した場合でも、被相続人が5年以上所有をしていれば、長期譲渡所得の税率が適用されます。
契約書に必要な印紙代
不動産売買時に使用する、売買契約書に印紙を貼り付ける必要がありますが、このときに貼る印紙代のことを正式には印紙税といいます。印紙税は、不動産の売却代金によって変わり、売却価格に対する印紙代は次のようになります。
| 記載された契約金額 | 税額（円） | 軽減後の税額（円） |
|---|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200 | – |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400 | 200 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万 | 16万 |
収入印紙は、媒介契約を結んだ不動産会社が用意してくれることもありますが、売主が用意するケースもあるため、必要な金額を確認して購入しておきましょう。なお、収入印紙は、郵便局や法務局、コンビニでも購入が可能です。
不動産売却でかかる費用の抑え方
家の模型
実際に不動産売却した際にかかる費用をご紹介しましたが、高額の不動産取引ではそれに伴いかかる費用が高額になります。ここでは少しでも不動産売却でかかる費用の抑え方について費用の種類別にご紹介します。
仲介手数料の抑え方
多くの不動産会社では、仲介手数料を法律で定められている上限額に設定しています。一般的に仲介手数料を抑えることは難しいですが、方法として下記の４つがあります。
- 不動産会社に仲介手数料の値下げを交渉する
- 複数の不動産会社で仲介手数料を比較する
- 両手取引の不動産会社に依頼する
- 不動産買取にする
仲介手数料の上限は法的に定められており値引きの交渉は難しいですが、不動産会社によっては仲介手数料の値引きを交渉できる場合もあります。媒介契約を結ぶ前に不動産会社に仲介手数料について相談してみましょう。
不動産会社によっては仲介手数料が他社より安いところや中には無料にしているところもあります。いくつかの会社に相談して、比較をしてみましょう。なお、仲介手数料が無料の会社は不動産売買を両手取引にしていることが多いです。この場合は囲い込みという悪質な不動産会社の策略です。不動産売却の注意点をまとめています。こちらからご確認ください。
両手取引について、詳しくはこちらからご確認ください。
不動産が会社に仲介をお願いするのではなく、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうことを不動産買取といいます。不動産買取では仲介手数料が発生しません。ただし、一般的な不動産買取では仲介よりも売買価格が低くなってしまうため、注意しましょう。
譲渡所得税の抑え方
不動産売却で発生した所得には譲渡所得税がかかりますが、下記の特例を利用することで税金を控除することができます。ご自身の不動産が特例に当てはまるか確認してみてください。
- マイホームを売ったときの特例
- 平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
測量費用の抑え方
土地の測量を測量士に依頼し、確定測量図を作成するには高額な費用が発生します。中古マンションの売買や土地用途・面積が登記と同じ場合は測量をせずに公簿売買にすることが一般的で、測量費用を抑えることができます。
詳しくはこちらのコラムで測量費用に関して説明してますので参考にしてみてください。
印紙税の抑え方
不動産売却が成立した場合、売主分と買主文とで売買契約書を2部作成しますが、その文書に印紙税が課されます。
印紙税の金額自体は国税庁が定めており値引きをすることはできませんが、売買契約書を売主の分と買主の分の2部ではなく、1部にし、売主の分をコピーで代替することで印紙税を抑えることができます。
抵当権抹消手続き費用の抑え方
登録免許税も国税庁が定めており、値引き等はできません。しかし司法書士に依頼する抵当権抹消手続きはご自身でも行うことができ、費用を抑えることができます。
法務局のサイトなどで抵当権抹手続きの方法を紹介しています。抵当権抹手続きの費用相場は2万円程です。しかし注意点として抵当権抹手続きが完了していないと買主が損害を受けてしまうため、基本的には売買が成立しません。また、ご自身で抵当権抹手続きをされる場合は金融機関の審査が厳しいので、法務局で事前に確認をしてもらいましょう。
不動産売却での費用発生のタイミングと支払い方
不動産売却では、費用を不動産売却の代金から払えるのか、それとも別で持ち出しが必要なのか、というのも売主にとっては大事なポイントです。不動産売却における支出で困らないために、不動産売却における費用発生のタイミングと支払い方についてご紹介します。
不動産売却における費用発生のタイミングは？
不動産売却ではいろいろな費用が、いろいろなタイミングで生じます。ここでどの費用が、どのタイミングで生じるのかを確認しましょう。
不動産査定（いくらで売れるか調べる）・媒介契約
不動産を売却する時は、不動産査定から始まります。不動産査定は原則として無料で行うことができます。詳しくは、こちらのコラムにて詳しくご説明しているので、参考にしてみてください。
また不動産会社との媒介契約の時点でも、決まって発生する費用はありません。
売買契約
売買契約で、仲介手数料と印紙税が生じます。仲介手数料については、この時点において一括で支払うこともありますが、この後解約になる可能性が残るため、通常は半金決済となります。
決済・引き渡し
売買代金の決済や物件の引き渡し時点で、登記に関する費用（登録免許税や司法書士への委託料）が発生します。仲介手数料の残金がある時は、引き渡し完了にともない支払うことになります。
不動産売却における費用の支払い方
続いて売却代金で支払える費用とそうでない費用について見ていきましょう。
売却代金から払える費用
基本的には、売買が成立した後に発生する費用が該当します。一般的には税金関係、住宅ローンの完済費用、登記費用などは売却代金から支払うことができます。不動産会社によっては仲介手数料を決済時にまとめて行うこともあります。
売却代金とは別で払う費用
仲介手数料や測量費などは、売却代金とは別で用意することがあります。しかし不動産売却では多くの場合、売却が決まる前に発生する費用は多くありません。また、金額を事前に把握することもできるので、まずは不動産会社に相談してみるといいでしょう。
例外として任意売却についてご紹介します。不動産売却では一定の持ち出し資金が必要ですが、ローンの返済に困った時に使う任意売却では持ち出し資金が必要ありません。資金繰りに困った時に使うのが任意売却なので、参考にしてみてください。
不動産売却における費用負担
費用は不動産の売却が確定してから生じることが多いです。また、仲介手数料のような費用は売却代金から支払うことができたり、測量費やリフォーム費用は発生しないこともあります。どのタイミングでどのくらいのお金を用意すべきか、確認しておきましょう。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
