リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 土地の売買でかかる仲介手数料はいくら？そのほかの費用にも要注意！
土地などの不動産を売却したとき、売却代金がすべて手に入るわけではありません。不動産会社と媒介契約を交わしている場合は、売却が成功すると仲介手数料を支払うことになります。ほかにも税金などの費用がかかることもあります。
土地の売買でかかる仲介手数料の金額や、そのほかの費用をわかりやすく解説します。
もくじ
土地の売買でかかる仲介手数料について詳しく解説します。
仲介手数料は、土地の売買が成立したときだけ不動産会社へ支払う「成功報酬」です。そのため、土地の売却を不動産会社に依頼しても、売買契約が不成立の場合は支払う必要はありません。
仲介手数料を受け取るために不動産会社は、販売活動と契約手続きを行います。それぞれどのようなことを行うのか紹介します。
これらの活動にかかる費用は、成功報酬で受け取る仲介手数料がもとになるため、不動産会社は買主を見つけるために注力してくれるのです。
不動産会社へ支払う仲介手数料は、法律で上限が決まっているため、基本的にそれ以上の支払いはありません。しかし、次のことは、別途費用を請求されたり特例で仲介手数料が規定と異なったりします。
「新聞に広告を掲載してほしい」「購入検討者との交渉で遠方へも行ってほしい」など、売主からの依頼で行う仲介業務は、売主に実費の請求が可能です。
また、400万円以下の空き家の場合、「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」により、仲介手数料の上限が「18万円＋消費税」まで引き上げられました。
空き家は通常より調査や交通費などの費用がかかる反面、売買金額が安いと、仲介手数料の報酬が少なくなることに配慮する形で施行されました。この特例には、近年増加傾向にある空き家の流通を促進させる目的があります。
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土地の仲介手数料の計算方法を解説していきます。仲介手数料は、売買金額によって、次の表のように計算式が変わります。
| 売買金額 | 計算式（上限） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買金額×5%＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買金額×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買金額×3%＋6万円＋消費税 |
たとえば、土地を2,000万円で売却するのにかかる仲介手数料は、次の式で求められます。
2,000万円×3%＋6万円＋消費税＝72万6,000円
この計算式で求められる仲介手数料は、あくまで上限額です。仲介手数料の金額が安くなるのは問題ありませんが、上限を超える金額の請求は法令違反にあたります。
仲介手数料は売買契約時に仲介手数料の50%、引渡し時に残りの50%と2回に分けて支払うのが一般的です。不動産会社によっては、引渡し時に仲介手数料を100%支払う場合もあります。仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社に売却を依頼するときに確認しましょう。
仲介手数料は、交渉次第で安くできます。しかし、強引に交渉するのはおすすめしません。不動産会社は仲介手数料をもらうため、販売活動に注力します。もし仲介手数料が少なければ、広告費があまり使えないなど、販売活動に支障をきたすおそれがあるのです。
仲介手数料を安くするよりも、高い金額で売却してもらえるほうが、結果的に得となる場合があります。いくつかの不動産会社に査定を依頼して、高い金額で売却してくれる不動産会社を探すほうが賢明でしょう。
もし、仲介手数料の交渉をする場合は、不動産会社に売却を依頼する際に締結する「媒介契約」のときにするのがおすすめです。仲介手数料は媒介契約時に金額が確定するため、売買契約が成立し、支払う直前で交渉するのは難しいです。
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片手取引とは、売主と買主どちらか一方のみ仲介する取引形態です。
片手取引
この場合、不動産会社Aが売主、不動産会社Bが買主の窓口となって条件交渉などの調整をします。売買が成立すれば、不動産会社Aは売主から、不動産会社Bは買主からそれぞれ仲介手数料がもらえます。
両手取引とは、1社の不動産会社が売主と買主双方とも仲介する取引形態です。
両手取引
不動産会社Aは売買が成立すれば、売主と買主の双方から仲介手数料をもらえるため、報酬は片手取引の2倍です。
不動産会社は、両手取引のほうが儲かるため、囲い込みをすることがあります。囲い込みとは、両手取引をするために、ほかの不動産会社に仲介させないようにすることです。レインズ※への登録をしなかったり、ほかの不動産会社からの問い合わせを無視したりします。
※レインズ（REINS）
不動産会社だけが利用できる不動産情報サイト。不動産会社との媒介契約によっては、レインズへの情報登録が義務になっている。
囲い込みをされると、物件が流通しないため売却まで時間がかかったり値下げ交渉されたりするケースが多くなります。
囲い込みをされているかどうかを確認するには、売却を依頼している物件をほかの不動産会社から問い合わせてもらいましょう。商談の連絡がないのに「商談中」と断られたり、紹介を拒否されたりする場合は、囲い込みをされているかもしれません。
売却を依頼する不動産会社は、慎重に見きわめる必要があります。
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土地の売却で仲介手数料以外にかかる費用は、次の表のとおりです。
| そのほかの費用 | 支払うタイミング |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約時 |
| 譲渡所得税 | 確定申告時 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 引渡し時まで |
| 抵当権抹消費用 | 引渡し時 |
それぞれの費用について解説します。
印紙税は、売買契約書に対して課税される税金です。売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。印紙税は売買契約書が2通の場合、2通分の印紙代がかかり、売主と買主それぞれが負担するケースが一般的です。
印紙税は売買金額によって納税額が変わります。税額を表にまとめました。
| 売買金額 | 税額 | 軽減税額 |
|---|---|---|
| 1万円以下 | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 非課税 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
令和6年3月31日までは印紙税額が軽減されます。印紙税を納めないと、過怠税が課されるので忘れずに納税しましょう。
譲渡所得税は、土地売却で得た利益（譲渡所得）にかかる「所得税」と「住民税」を総称したものです。
譲渡所得は次の式で求められます。
譲渡所得＝売却金額－土地の購入費用（取得費）－売却にかかった費用－特別控除額
特別控除とは、マイホームであった土地など、特別な条件を満たした場合に一定の金額を差し引くことです。
譲渡所得税は、土地を所有していた期間によって税率が異なります。譲渡所得にかかる税率を表にまとめました。
| 種類 | 税率 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） |
39.63%（所得税30.63％＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年超） |
20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
譲渡所得税は確定申告で納税する必要があります。確定申告は、原則として土地売却をした翌年2月16日から3月15日までに手続きが必要です。忘れずに納税をしましょう。
住宅ローンの返済が残っている場合は、一括返済する必要があります。一括返済するときに、手数料がかかります。手数料の金額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
抵当権抹消費用とは、住宅ローン完済時に行う抵当権抹消にかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、金融機関が土地を担保にする権利のことです。
一般的に司法書士が引渡しと同日に抵当権抹消を行います。抵当権抹消費用は、5,000円〜2万円前後かかるでしょう。
手数料以外にも、状況次第では次の費用がかかることがあります。
費用によっては、買主と交渉が必要となる場合があるので、不動産会社と相談しながら調整しましょう。
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土地を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。土地の情報だけで査定する机上査定だけであれば、すぐに査定価格を提示してもらえます。
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