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【徹底解説】不動産売却に必要な手数料はいくら？税金や費用を計算する方法
不動産を売却すると売却代金を手にできますが、そこから不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。売却代金のすべてを手にできるわけではないことに注意しましょう。ほかにも不動産売却では、さまざまな費用がかかります。どういった手数料がかかるのかを紹介します。
もくじ
不動産売却でかかる仲介手数料とは
不動産売却の際に、売却益から引かれる費用のひとつに仲介手数料があります。ここでは、仲介手数料の概要や計算方法について解説します。
仲介手数料の仕組み
仲介手数料とは、不動産会社に支払う報酬のことです。不動産会社は、売主から依頼された不動産を売却するため、販売活動に励みます。不動産会社は売却活動にかかる費用を、仲介手数料からまかなう仕組みになっています。
ちなみに売主から依頼を受け、そして自社で買主を見つけた場合、不動産会社はどちらからも仲介手数料を受け取れます。
仲介手数料は、物件が売却できたときのみ支払う「成功報酬型」です。契約期間中に成約に至らない場合、支払う必要はありません。また、複数の不動産会社と契約を交わしていた場合、不動産を売却してくれた1社のみに仲介手数料を支払います。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料の計算方法を見ていきましょう。仲介手数料は、物件の売却価格ごとに上限が決められています。
| 売却価格（税抜） | 報酬限度額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円 |
不動産会社は、上記表の報酬限度額に消費税を加えた額を受け取れます。
上記の計算方法を参考に、下記条件の物件を売却する場合の仲介手数料を計算してみましょう。
条件
- 物件種類：一戸建て
- 売却価格：3,500万円
- 住宅ローン残債：なし
上記条件の物件を売却した場合の仲介手数料は、次のとおりです。
試算結果
（3,500万円×3％＋6万円）×10%＝122.1万円
仲介手数料がかからないケース
仲介以外の売却方法を選ぶと、手数料を支払わずに済みます。たとえば、不動産会社が買主になる不動産買取では、仲介手数料はかかりません。また、買取保証付きの契約を結んだ場合、仲介の段階で売却できれば手数料がかかりますが、一定期間が過ぎて買取になった場合、手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料以外の費用は発生しない！ただし…
不動産会社は、売却を成功させるための出費があったとしても、仲介手数料とは別にその出費を売主に請求できません。ただし、売主側から依頼し事前に承諾したものに限り、例外として出張費や現地調査に要する費用を請求されることもあります。
特例で調査費用が追加されることも
売却に出す物件が「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」の要件に該当する場合、仲介手数料に加えて費用を請求されることもあります。この特例の要件は次のとおりです。
要件
- 低廉（値段が安いこと）な空家であること（売買価格400万円以下の宅地、建物）
- 通常の物件と比較して現地調査等の費用を要するものであること
- 売主から受け取る報酬であること
- あらかじめ依頼者に説明し合意を受けること
- 仲介手数料と現地調査等に必要な費用の合計は19.8万円（税込）を超えてはならない
たとえば、次の低廉な空家を売却する場合、仲介手数料とは別に以下の費用が発生します。
条件
- 物件種類：一戸建て
- 購入価格：1,200万円
- 売却価格：120万円
- 現地調査費：5万円
- 住宅ローン残債：なし
試算結果
- 仲介手数料：（120万円×5％）×10％＝6.6万円
- 現地調査費：5万円＋10%＝5.5万円
- 1と2の合計：6.6万円＋5.5万円＝12.1万円
上記条件の物件を売却したときに発生する費用は、仲介手数料と現地調査費を合わせて12.1万でした。
「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」では、報酬限度額を19.8万円と定めているため、さらに現地調査に費用を要しても限度額以上を請求されることはありません。
追加費用が発生する場合は、きちんと明細を出してもらいましょう。明細がないと何の調査にどれくらいの費用がかかったかわかりません。
もしかすると、特別何もしていなくても現地調査費と称して追加費用を請求されているおそれもあります。
仲介手数料を払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約成立時と引き渡し時の2回に分けて半額ずつ支払う場合がほとんどです。
とはいえ、支払うタイミングに明確な決まりはなく、不動産会社によって変わります。なかには、すべての取引が完了するタイミングで、一括請求する会社もあります。気になる場合は、媒介契約を交わしたときに担当者に聞いてみましょう。
注意！仲介手数料だけじゃない不動産売却の費用
仲介手数料以外にも次の費用がかかることがあります。
| 種類 | 費用の目安 |
|---|---|
| 抵当権抹消費用 |
|
| 印紙税 | 契約金額により異なる |
| 住宅ローン繰上げ返済手数料 | 金融機関、返済方法により異なる |
| 譲渡所得税 （※利益が出たときのみ） |
|
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、不動産に設定された抵当権を抹消するときにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組んで不動産を購入した際、購入する不動産を金融機関が担保にとる権利をいいます。
不動産は抵当権を抹消しないと売却に出せないため、設定されているときは必ず手続きしなくてはなりません。抵当権抹消費用は、司法書士に依頼すると2万円ほどです。
また、個人で手続きするなら、不動産ひとつにつき1,000円の登録免許税の支払いのみでこと足ります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。税額は、契約金額によって変わります。
| 契約金額（円） | 税額（円） |
|---|---|
| 50万超100万以下 | 500 |
| 100万超500万以下 | 1,000 |
| 500万超1,000万以下 | 5,000 |
| 1,000万超5,000万以下 | 10,000 |
| 5,000万超1億以下 | 30,000 |
（参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）
住宅ローン繰上げ返済手数料
住宅ローン繰上げ返済手数料とは、住宅ローンの残債を一括返済するときに金融機関に支払う事務手数料のことです。繰上げ返済手数料は、住宅ローンを組んだ金融機関や返済方法によって違います。
住宅ローンの残債がある物件を売却する場合、事前に住宅ローンを借りた金融機関に返済手数料の詳細を尋ねるのがおすすめです。前もって金額を把握することで、資金計画に手数料を含められます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出たときのみ支払う税金のことです。たとえば、3,000万円で購入した一戸建てを3,500万円で売却した場合、売却によって利益が出ているため、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は、物件を所有していた期間によって税率が変わる点に注意してください。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年超え | 5年未満 |
| 住民税 | 15％ | 30％ |
| 所得税 | 5％ | 9％ |
| 興特別所得税 | 0.315% | 0.63％ |
| 合計 | 20.315％ | 39.63％ |
不動産を売却して利益が出た場合、条件を満たせば利用できる特例や控除もあります。納めるべき税金が高額になったら、上手に特例や控除を利用して税金対策を講じましょう。
手数料や費用は安くできる？
不動産売却で発生する諸費用は、同じ売却価格でも支払う手数料に差が出る場合もあります。ポイントを押さえ、費用を抑えて売却を進めましょう。
仲介手数料は不動産会社によって違うことも
不動産会社は自社の売り上げを上げるため、限度額いっぱいの仲介手数料を提示することがほとんどです。しかし、あくまで限度額のため、必ずしも提示された金額を支払う必要はありません。
仲介手数料を抑えて売却を進めるなら、複数の不動産会社に相談するのをおすすめします。手数料や売却にかかる費用の見積もりも出してもらい、納得できる金額の会社を選ぶとよいでしょう。
また、提示された仲介手数料が上限いっぱいの金額であったら、値引き交渉するのもひとつの手です。「売却を任せたい」という売主の気持ちが伝われば、数千～数万円程度の値引きに応じてくれる可能性もあります。
抵当権抹消は自分でやれば節約可能
売主が抵当権抹消の手続きを自分で済ませれば、出費を抑えられます。手続きは、それほど複雑ではないため、売却にかかる諸費用を節約したいなら自分で手続きするのもおすすめです。
ここで、抵当権抹消手続きを自分で実施する方法を紹介します。
- 法務局のホームページから登記申請書をダウンロード
- 登記申請書に必要事項を記入
- 抹消に必要な税額分の収入印紙を登記申請書に貼る
- 金融機関から送付される必要書類を準備
- 申請書と必要書類を持って法務局へ
- 法務局に書類を提出して手続き終了
抵当権抹消手続きにかかる登録免許税は、現金と収入印紙で納める方法があります。現金で納める場合は、金融機関で対応可能です。また、収入印紙は金融機関や法務局の収入印紙売り場で購入できます。
不動産会社を選ぶときは「リビンマッチ」で！
不動産売却がうまくいくかどうかは、さまざまな要素が影響するため一概にはいえません。しかし、間違いなくいえることは、重要なのは売却を任せる不動産会社はもっとも重要な要素です。売却する不動産の魅力をどうアピールするのか、売り出し価格の設定が適切かどうかなど、媒介契約を交わした不動産会社の影響は小さくありません。
売却する不動産を任せられる不動会社を選ぶときは、複数社に相談することが大切です。１社だけではその不動産会社の話す内容が適切かどうかわかりません。複数の不動産会社に相談するのであれば、一括査定サイトの「リビンマッチ」をご利用ください。
不動産の情報や所有者の連絡先などを入力するだけで、対応できる不動産会社に査定をまとめて依頼できます。あとは査定価格や担当者の対応などを比較して、媒介契約を交わす不動産会社を選ぶだけです。入力はチャット形式で質問に答えるだけの簡単操作です。不動産売却を検討されている人は、ぜひリビンマッチをご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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