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担保物件は売却できる?抵当権付き不動産を売る手順やポイントを解説

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担保物件は売却できる?抵当権付き不動産を売る手順やポイントを解説

抵当権が設定されている担保物件でも売却できることがあります。しかし、銀行に承諾を得たり、事前に物件の売却額を調べたりと手間がかかります。さらに売却自体にも時間がかかり、すぐに現金化できないこともあります。

そこで本記事では担保物件を売却できるケースとできないケーススムーズに担保物件を売却する方法を解説します。担保物件の売却にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

担保物件とは抵当権が設定された土地や建物のこと

抵当権とは債権者(お金を貸している銀行)が住宅ローンの対象である、不動産(土地や建物)を差し押さえる権利のことです。債務者(住宅ローンを支払う必要のある者)が住宅ローンを滞納してしまった場合に効力を発揮します。

住宅ローンで借り入れる金額は数千万円以上になるのが一般的で、返済が滞るのは銀行にとって負担です。そのため、銀行は金銭の取りこぼしを防ぐため、不動産に抵当権を設定します。仮に返済が滞っても抵当権が設定された不動産を売却すれば、貸し出したお金を回収できるためです。

担保物件は売却できる?できない?

担保物件であっても売却はできます。しかし、銀行が抵当権を外さないといった個々のケースによっては売却できないため、対策が必要です。

担保物件を売却できるケースとできないケースをそれぞれ解説します。

売却できるケース

担保物件の売却では抵当権を外すのが一般的です。抵当権を外すには、借入金の全額返済が必要です。

残債を全額返済し、担保物件を売却できるケースは次のとおりです。

  • 売却額で住宅ローンを完済できる
  • 担保物件を売り出す前に住宅ローンの不足分を完済できる

売却額で住宅ローンを完済できる

売却時点で住宅ローンが残っているケースでも、物件の売却額でローンを返済できれば、抵当権を外して担保物件の売却が可能です。

住宅ローンが2,000万円残っており、物件が2,000万円で売却できたケースを考えてみましょう。この場合は住宅ローンの2,000万円から売却額の2,000万円を引いて残債が0円となり、ローンを完済できます。

また仮に住宅ローンの額より売却額が低くなっても、残債を貯蓄で返済できれば売却可能です。たとえば住宅ローンが2,000万円で売却額が1900万円の場合、残債は100万円ですが、貯蓄から残債100万円を返済できるケースです。

担保物件を売り出す前に住宅ローンの不足分を完済できる

担保物件を売り出す前に貯蓄で住宅ローンを完済できれば、売却可能です。住宅ローンが2,000万でも、貯蓄が2,000万円あればすぐに残債を完済できます。

住宅ローンがなくなれば、銀行も渋ることなく抵当権を外してくれるため、担保物件の売却に支障は出ません。

売却できないケース

売却できないケースは、売却額で住宅ローンを返済できる見込みがないときです。住宅ローンの完済の見込みがないと、銀行が抵当権を外してくれないためです。

抵当権の設定されている物件は銀行から差し押さえられるリスクがあるため、売り出してもなかなか購入希望者が見つかりません

仮に購入希望者が見つかっても、市場相場よりも低い金額でしか売却できないことがほとんどです。

そのため、物件の売却額や貯蓄で残債を完済し、抵当権を外さないと担保物件の売却は難しいです。

担保物件を売却する手順

担保物件の売却は以下4つの手順で行います。

  1. 住宅ローンの支払い不足分を完済する
  2. 完済できない場合は担保物件の査定額を確認
  3. 売却してもよいか銀行へ交渉する
  4. 担保物件を売却する

1.住宅ローンの支払い不足分を完済する

自己資金が豊富な方は、住宅ローンを完済して抵当権を外してもらいましょう。抵当権が外れた担保物件は、抵当権つきの物件に比べ売りやすいです

自己資金で住宅ローン返済できない方は、親族からの借り入れも検討しましょう。その際はお金の貸し借りがあったことを証明する借用書を残すとよいでしょう。借用書がないと税務署から贈与と見なされ、贈与税を課されるおそれがあるからです。

借用書があると、税務署に対して以下の主張ができます。

  • 贈与ではなく借金であること
  • 返済の意思があること

また借用書を作成すると、返済方法や返済期限を設定できるため、借金によるトラブル防止にもつながります。

借用書は自分で好きなように作成できます。作成時は最低限、下記の10項目を入れましょう。

  1. (借りる)日付
  2. (貸す人の)名前
  3. (借りる人の)名前、住所、捺印
  4. (借用書という)タイトル
  5. (借りる)金額
  6. 返済方法
  7. 返済期限
  8. 利息の有無(利息を設定する場合は〇%と記載)
  9. 借りた事実を書く場所(例:確かに借り受けました)
  10. 1万円以上借りる場合は収入印紙を貼る場所

当日、消えないボールペンなどで項目に沿って書けば、借用書として10年間効力を発揮します。

2.完済できない場合は担保物件の査定額を確認

自己資金が不足している方や親族から借り入れができない方は、担保物件の査定額を確認しましょう。なぜなら売却額の目安がないと、銀行へ任意売却の交渉ができないためです。

任意売却とは、銀行から同意を得たうえで住宅を売却する方法です。基本的に任意売却は、残債以上のお金を用意できないケースで利用します。

任意売却について詳しく知りたい方は、下記記事から詳細を確認できます。

売却額の査定は、不動産会社へ依頼しましょう。物件のある地域の不動産会社とツテがある方は、地域の不動産会社の利用がおすすめです。地域の不動産会社があれば、売却額の相場や地域事情にも詳しいため、精度の高い査定額が出やすいです。

地域の不動産会社にツテがない方は、不動産一括査定サイトを利用しましょう。複数の不動産会社から見積もりを取れるため、売却価格の相場の把握に最適です。

ただし不動産会社が提示する金額は、あくまでも査定額です。物件の売却額は、買主との交渉で決まります。査定額を確認したあとは直接、不動産会社の担当者と話して、交渉に強い不動産会社かどうか見極めましょう。

3.売却してもよいか銀行へ交渉する

任意売却を行うには銀行の同意が必要です。銀行の同意を得ないと、抵当権を外せないため物件の売却に支障が出ます。

銀行へ交渉する前に以下の4点をまとめておきましょう。

  1. 物件を売却したい理由
  2. 住宅ローンの残債
  3. 物件の査定額
  4. 物件売却後の債務弁済計画

上記をまとめて、物件を売却したい理由から債務弁済計画までしっかりと考えていることを銀行に示しましょう。

現在の返済計画では厳しくても、住宅ローンを完済する意思があると認められれば、抵当権を外してもらいやすいです。

4.担保物件を売却する

銀行から抵当権を外してもらえる合意を取ったら、担保物件の売却を進めましょう。物件の売却は、査定額を提示してくれた不動産会社を利用するのがおすすめです。

ただし「最も高い査定額を提示してくれた」という理由だけで不動産会社を選ぶのは、おすすめしません。なぜなら査定どおりの価格で物件が売れるとは限らないからです。

不動産会社によっては「仕事が欲しいから」と、相場よりも高い査定額を提示することがあります。そのため売却段階になっても、査定額に近い金額で買い付ける人が現れないこともあります。

物件を売却するには、市場相場に近い価格で売り出すことが大切です。査定額が他社より安価でも、市場相場に近い価格を提示してくれる不動産会社を選びましょう。

担保物件をスムーズに売却するポイント

担保物件をスムーズに売却するポイントは以下の3つです。

  1. 清掃、整理整頓を行う
  2. 内覧を受け付ける
  3. 不動産の一括査定サイトを使う

清掃、整理整頓を行う

不動産の購入には、多額のお金が必要です。そのため、わざわざ清潔感のない物件を選ぶ人はほとんどいません。特に汚れがたまりやすい水回りや隙間は、入念に掃除しましょう。

また整理整頓を行い、生活感を減らすのもおすすめです。生活感がある物件は、綺麗に見えなかったり細かいとこまで内覧できなかったりとデメリットが多いです。

可能な限り物を減らしたうえで整理整頓をしておきましょう。

内覧の希望を受け付ける

内覧可能な物件は、実際の生活をイメージできるため成約率が高いです。

物件に住みながら購入希望者を探している方は、内覧の受け付けに消極的になるかもしれません。しかしスムーズに売却するには、購入希望者の意欲が高い段階で売却するのが有効です。

他人に家の中を見られるのは気持ちのいいものではありませんが、任意売却は物件を早期に売却する必要があります。そのため多少ストレスがあっても、内覧希望を受け付けるのがおすすめです。

不動産の一括査定サイトを使う

担保物件を売却する際はできるだけ相場に近い金額で売り出すことが大切です。住宅ローンの完済有無にかかわらず、相場より高い金額は条件がよい場合を除いて売却しにくいためです。

不動産の一括査定サイトで複数社に査定依頼を出せば、簡単に売却しやすい金額を確認できます。複数社の査定額の平均が売却しやすい金額の相場といえるためです。

一括査定サイトのリビンマッチでは最大6社へ査定依頼ができます。完全無料ですので、相場観の参考にご活用ください。

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