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抵当権抹消しないとどうなる？デメリットやかかる費用を紹介
住宅ローンを組むとき、対象の不動産を担保とする抵当権が設定されます。ローンを完済すると、その抵当権の抹消申請ができるようになります。
抵当権の抹消手続きは義務ではありませんが「抵当権を抹消しないとどうなるか不安」と思う方もいるのではないでしょうか。
抹消手続きを忘れていたり、放置したりしておくと手続きが複雑になったり、最悪の場合は訴訟を起こさなければいけなかったりするケースがあります。
このように、抵当権が抹消されていないためにさまざまな弊害が起こります。具体的にどのような不都合が起こり、また手続きにはどのくらいの費用が必要なのでしょうか。
もくじ
抵当権を抹消しないと生じるデメリット
住宅ローンを完済しても自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。
抵当権の抹消手続きは自分でする必要があるのです。その点を理解したうえで抵当権を抹消しないと生じるデメリットについて紹介します。
不動産を担保としたローンを組みにくくなる
抵当権は、不動産を担保にローンを組むときに設定されるものです。
抵当権があっても、第二抵当権を設定してより順位の低い融資を受けられる可能性はあります。しかし、抵当権のない物件と比べると、条件は当然悪くなります。
そもそも住宅ローンを完済しているのですから、わざわざ放置して悪い条件で新しくローンを組む理由はないでしょう。
抹消費用が高額になる
基本的には、不動産の売却時やローンを組む前には抵当権を抹消します。
しかし、抹消をせずに放置していると、いざ必要になったときに手続きが煩雑化して費用が割高になってしまうことがあります。
たとえば、抵当権が残ったまま登記委任状を発行した金融機関の代表者が変更していると、抵当権を抹消するのにさまざまな書類が必要になってしまうといったことがあるのです。
不動産を売却できない
抵当権を抹消せずにいると不動産が売却できません。実際には売却することは可能なため、売れないとは言い切れませんが、買主が見つからない可能性が高いです。
抵当権は、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が対象の不動産を差し押さえることができる権利です。
実際には住宅ローンを完済しているので、差し押さえされる心配はありませんが、不動産を購入する第三者にとっては、登記上に抵当権が残っている不動産を購入したいとは思わないでしょう。
住宅ローンの完済後は速やかに抵当権の抹消登記を！！
抹消手続きができない場合はあるのか
ここでは、抹消手続きができないケースや、手続きはできるが複雑になってしまうケースを紹介します。
住宅ローンの残債がある
当然ですが担保物件に残債があり、売却後も完済できない場合は抵当権を外すことができません。
抵当権は抹消できる条件がそろうと抹消に必要な書類を抵当権者である金融機関などからもらいます。住宅ローンを完済できなければ、もちろん抹消に関する書類ももらえません。
所有者が死亡した後に抵当権が消滅した場合
抵当権設定者（不動産所有者）が抵当権の抹消手続きを終えずに、死亡してしまうケースは多いです。
抵当権の抹消に相続が関係するケースとしては下記の2パターンです。
- 抵当権設定者の死亡後に抵当権が消滅する場合
- 抵当権の消滅後に抵当権設定者が死亡する場合
抵当権の消滅とは、住宅ローンが完済された状態のことをいいます。
抵当権設定者が死亡した後に抵当権が消滅した場合には、抹消手続きをする前に相続登記が必要です。つまり所有権移転をしてからでないと抹消手続きができないということです。
住宅ローンの返済中に契約者が亡くなり、団体生命保険などで弁済するケースなどがこれにあたります。
反対に、抵当権の消滅はしたが、抹消手続きをする前に抵当権設定者が死亡した場合は、抵当権抹消登記を行うために相続登記は必要としません。こちらは所有権を変えずに抵当権の抹消手続きができるというわけです。
ケースとしては遺産分割協議が長引いているので、相続人の一人が相続人全員のために抵当権の抹消手続きをするといった場合などが挙げられます。
相手（抵当権者）がいない場合
抵当権に限らず、登記を行うには基本的には所有者と抵当権者の共同申請が必要です。これは抵当権を失う立場にある抵当権者の利益を損なうリスクを回避するためです。
しかし、大昔に設定した抵当権などでは、抵当権者が倒産していたり、個人の方であればすでに亡くなっていたりするケースもあります。
そういった場合でも解除証明などの抹消登記に必要な書類さえそろっていれば、通常の抹消手続きが行える可能性があります。
しかし、昔から設定されている抵当権の書類など保管してあることはほとんどありません。
書類がない場合は債権金額を供託したり、最悪の場合は訴訟を提訴したりする必要があります。
個人で解決するのは難しいので、一度専門家に相談してみることをおすすめします。
抹消手続きでかかる費用
抵当権抹消登記は、自分で手続きする方法と司法書士に依頼する方法があります。
このうち、司法書士に依頼する方法だと、手続きの手間を大きく減らすことができますが、一方で司法書士への報酬を支払わなければなりません。
自分で抹消登記の手続きをすると、司法書士に依頼するのと比べてどのくらい安くなるのでしょうか。
抹消手続きについては下記コラムを参考にしてみてください。
抵当権抹消登記の費用
抵当権抹消登記を行う場合にかかる費用には以下のようなものがあります。
- 登録免許税
- 登記簿謄本取得費用
- 郵送費用
抵当権抹消登記の登記費用は1筆あたり1,000円です。土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合、2筆で2,000円です。
中には複数の土地にまたがっているようなケースもあるでしょう。筆数分の抹消登記費用は筆数分必要になる点に注意が必要です。
また、登記をするにあたり、登記簿謄本を確認する場合や、郵送で手続きする場合には別途費用が必要です。
具体的にどのくらいかかるかは、状況により違いますが、1,000～2,000円程度は見込んでおくとよいでしょう。
上記を合計すると、土地1筆、建物1筆の抵当権抹消登記の場合で、約3,000～4,000円の費用がかかることが分かります。また、抹消手続きの期間は、申請してから約1週間で完了します。
自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の違い
先述の、抵当権抹消登記にかかる費用に加えて、司法書士に依頼する場合には、別途司法書士報酬を支払う必要があります。
司法書士報酬は、依頼する司法書士によって違いますが、相場は約10,000～20,000円です。
仮に20,000円かかる場合、抵当権抹消登記費用と併せて約23,000～24,000円かかると計算できます。
つまり、自分で手続きを行う場合は、司法書士に依頼するよりも約20,000円安くなるといえます。抵当権抹消の複雑な手続きを行う手間を考えると、専門家に依頼する方がよいでしょう。
手続き後に不動産を売却する場合
抵当権の抹消手続きを行った不動産の売却を検討したら、まず物件の価値を知るために、査定を受ける必要があります。その際には複数の不動産会社の査定を受けることが大切です。
しかし、複数の不動産会社に問い合わせるのも大変ですし、そもそもそんなに多くの不動産会社を知らないという方も多いでしょう。
そうした際には、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトを利用すれば、物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。
不動産の売却を検討されている方は、まずは一括査定を利用されることをおすすめします。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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