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火災のあった不動産を売却する際にどのようなリスクがある？更地にするメリットや高く売る方法・ポイントなど解説
住宅が火災にあった場合に売却は可能なのか、どのようなリスクがあるのかは気になるところでしょう。
本記事では火災にあった住宅について、火災の程度による売却価格の目安や、火災による告知義務、更地にして売却するメリットなどを解説します。また火災にあった住宅を高く売却するためのポイントや、不動産会社に買い取りを依頼するメリット、火災に見舞われた後に行うべき行動についてもあわせて紹介するので、火災にあった住宅の売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
不動産売却にあたって考えられる火災リスク
火災のあった物件は、同条件の火災にあっていない物件と比較すると、売却価格が約2〜3割下がってしまうリスクがあります。ただし火災が売却価格に与える影響の程度は、物件の立地や火災の規模などにも左右されます。
比較的都会で利便性の高いエリアの物件の場合は、火災にあった場合でも売却価格への影響は比較的少ないでしょう。一方で、人口が減っているような地方のエリアでは、買主が見つかりにくく火災による売却価格の影響も大きくなりやすい傾向があります。
また地域にかかわらず、火災による死者が出た物件は売却価格が大きく下がりやすいです。死者が発生した物件や土地に対しては、買主が心理的抵抗を感じやすく需要が下がってしまうため、売却価格が半分になってしまうこともあります。
火災の程度によって住宅の売却価格は異なる
家の模型
火災の程度によっても住宅の売却価格は異なります。ここからは火災がぼや程度のケースから住宅の破損が大きいケース、死者が出たケースなど、火災の程度によって売却価格にどのように影響が出るのか解説します。
ぼや程度のケース
ぼやとは大事に至る前に消し止められた火災のことです。消防庁ではぼやについて、建物の損害額が火災前の評価額の10％未満であり、焼損床面積が1平方メートル未満、または収容物のみ焼損した火災と定義しています。（※）
消防庁による火災の焼損程度についての定義はぼやを含む4段階で、ぼやはその中でも軽微な火災です。ぼや程度であれば火災の被害が小さく、売却価格にも大きな影響はないでしょう。ただし、ぼやによる被害自体は大きくなくても、建物が何らかのダメージを受けている可能性があります。
住宅を売却する際には、ぼやが発生した事実を不動産会社に伝えておきましょう。いつ頃どのようなぼやが起きたのか、どのように修繕したのかなどをしっかり共有しておけば、トラブルの防止につながります。
※出典：総務省消防庁「火災による死者の状況」
破損が大きいケース
住宅が火災によって半焼や全焼してしまい、破損が大きいケースでは売却しにくくなる場合があります。消防庁の定義では、ぼやに該当せず損害額が評価額の20％未満の場合は「部分焼」、全焼に該当せず損害額が評価額の20％以上の場合は「半焼」と呼ばれます。損害額が評価額の70％以上、または残存部分を補修しても再使用できない場合は「全焼」と定義されています。（※）
住むために修繕が必要な物件では、買主を見つけづらいかもしれません。ただし住宅の破損が大きくても土地に被害がなければ、更地にすれば相場価格で売却できる可能性があります。
※出典：総務省消防庁「火災による死者の状況」
死者が出たケース
火災によって死者が出た住宅では瑕疵（かし）があるとみなされ、売却価格に大きな影響があります。瑕疵とは簡単に言えば、物件や土地における欠陥や不具合のことです。住宅における目には見えないような欠点も瑕疵に含まれます。
瑕疵に該当するかどうかは通常備えているはずの品質や、契約者の要望を満たしているかといった基準を元に判断されます。不動産に関わる瑕疵は、心理的瑕疵・環境的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の4種類です。心理的瑕疵とは物件の取引にあたって買主や借主に心理的な抵抗が生じる可能性が高い欠陥を指します。
住宅火災によって死者が発生したという事実は、心理的瑕疵に該当する事柄の一つです。他には自殺や殺人、事故死、近隣での事件や事故の発生などが該当します。また死者が出ていなくても、反社会的勢力の事務所や嫌悪施設が近くにある場合は環境瑕疵に該当します。
火災にあった住宅の告知義務はどうなる？
住宅に瑕疵がある場合は売却の際に、売主や不動産会社に告知義務が課せられます。告知義務とは買主に対して、物件の瑕疵をあらかじめ具体的に説明しなければならない義務のことです。
ぼや程度の小規模な火災で死者も出ていない場合は、原則として告知義務は生じません。ただし、火災によって住宅がダメージを受けている可能性もあるため、売却の際には前述したとおり、不動産会社にぼやが発生した事実を伝えておくようにしましょう。
住宅の火災によって死者が出た場合には告知義務が生じます。また、近隣の火災によって死者が発生した場合であっても心理的瑕疵に該当するとみなされ告知義務が発生します。告知義務の期間は売却の場合、明確に定められていませんが、告知義務を怠り火災の事実や心理的瑕疵について説明していなかった場合、売却後に訴訟に発展する可能性があります。トラブル防止のためにも、火災による死者の発生については売却時に必ず説明しなくてはなりません。
火災にあった住宅は更地にして売却したほうがよい？
火災にあった住宅を更地にして売却する場合は、メリットとデメリットの両方が生じます。それぞれについて詳しく解説します。
更地にして売却するメリット
火災にあった住宅を売りたい場合、建物を解体し更地にしてから売却することが可能です。更地にして売却するメリットは心理的瑕疵を和らげやすい点や、補助金が受けられる点などがあります。
更地にすると火災にあった住宅自体はなくなるため、心理的瑕疵を和らげられるでしょう。ただし火災にあった住宅を更地にしても、告知義務はなくならない点には注意が必要です。更地として売却する際にも、火災や死者が発生した事実は説明しなくてはなりません。
また地方公共団体（自治体）によっては、空き家の取り壊しに対して補助金を受けられます。補助金を受けられる条件は地方公共団体（自治体）によって異なりますが、一定期間使用されていない住宅や、倒壊の危険性がある住宅などが基準とされるケースが多いです。更地にする際は、該当の市区町村で補助金が設けられているのかを事前に確認してみるとよいでしょう。
更地にして売却するデメリット
更地にして売却するデメリットには、住宅の解体工事に費用がかかる点や告知義務がなくなるわけではない点、固定資産税が高くなる点などが挙げられます。住宅の解体にかかる費用は建物の大きさや諸条件によっても異なりますが、木造住宅なのか、鉄骨造なのか、RC（鉄筋コンクリート）造なのかで価格が変わるケースが多いです。
また前述したとおり更地にしても、売却の際の告知義務はなくなりません。火災にあった土地を売却する場合は、買主に対して火災や死者が発生した事実を伝えましょう。
更地にすると固定資産税が高くなる可能性もあります。住宅が建っている土地は、住宅用地の特例によって固定資産税が安くなっています。更地にすると建物にかかる固定資産税はなくなりますが、代わりに土地にかかる固定資産税が上がることが一般的です。更地にしてから売却する場合、買主が見つからない期間が長いほど固定資産税の負担が増えてしまいます。
これらのデメリットがあるため火災にあった住宅を売却したい場合は、自己判断で更地にしてしまうのではなく、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
火災にあった住宅を高く売却するためのポイント
火災にあった住宅を高く売却するための主なポイントは以下のとおりです。
- 売却前に火災保険で修繕する
- 売却前にホームインスペクションを受ける
- 事故物件専門の不動産会社に売却する
- 駐車場として売却する
それぞれについて詳しく解説します。
売却前に火災保険で修繕する
あらかじめ火災保険に加入しており保険金が出る場合なら、焼けてしまった住宅を修繕すると高く売却しやすくなります。死者が出ていないぼや程度の火災であれば心理的瑕疵が発生するわけではないので、条件によっては相場での売却も期待できます。保険金を利用すれば修繕にかかる経済的負担を軽減できます。
ただし、住宅を修繕していても告知義務がなくなるわけでありません。瑕疵には心理的瑕疵の他に、住宅そのものの物理的な欠陥や不具合を指す物理的瑕疵も含まれます。たとえ火災発生後に住宅の修繕をしていても目に見えないダメージが残っている可能性があるためです。
火災にあった住宅を売却する際は、たとえ火災がぼや程度の軽微なものでも、そして既に修繕してある場合でも不動産会社に伝えておきましょう。不動産会社や買主にきちんと告知義務を果たすことで、住宅の売買に関するトラブルを防止できます。
売却前にホームインスペクションを受ける
ホームインスペクションとは住宅診断士（ホームインスペクター）と呼ばれる住宅設計・施工の専門家が第三者的な立場から住宅の状態を診断することです。ホームインスペクションでは住宅の外壁や室内、屋根、床下などについて、劣化状況や不具合の有無などを見極めます。
近年では物件の売主や不動産会社が物件の状態について客観的な情報を提供するために、ホームインスペクションを利用するケースが増えています。ホームインスペクションを利用する際は追加の費用がかかりますが、住宅の状態にまつわる買主の不安を軽減できるので、火災にあった住宅でも高く売却しやすくなるでしょう。国土交通省でも既存住宅（中古住宅）の流通市場活性化を目指すために、ホームインスペクションの普及を推進しています。
事故物件専門の不動産会社に売却する
不動産会社の中には事故物件を専門に取り扱っている会社もあります。火災によって死者が発生し住宅が事故物件になった場合は、専門の不動産会社に買い取りを依頼するのも一つの選択肢です。
心理的瑕疵は物理的な欠陥ではないため、人によって受け取り方が異なります。事故物件専門の不動産会社で物件を探している買主なら、火災にあった住宅や土地でも心理的な抵抗を感じないケースが多いでしょう。
一般的な不動産会社に買い取りや仲介を依頼しており、該当の住宅や土地が売却しにくいような状況なら、事故物件専門の不動産会社に依頼してみるのもよいでしょう。不動産会社に物件を売却することで買主を探す手間が省け、短期間での売却が可能です。
駐車場として売却する
火災にあった場合は物件を住宅としてではなく、駐車場として用途を変更し売却する方法もあります。大規模な火災で住宅が全焼したり、死者が出て心理的瑕疵が生じたりする場合には、住む場所として物件を売却するのが難しい場合もあるでしょう。火災が起きて死者が発生した場所に対して縁起が悪いと感じ、住居としての購入を控える方は一定数います。
一方で、駐車場として売却する場合は買主がその土地に住むわけではありません。駐車場としてなら心理的瑕疵への抵抗感が薄まり、住宅として売り出す場合と比べて物件が売れやすくなります。
駐車場として売却することを検討する際は、立地が駐車場に適しているか考慮することが重要です。周囲にレジャースポットや商業施設が多いエリアなら、駐車場としての需要も高いでしょう。
不動産会社による買い取りとは？
物件の売却のために不動産会社を利用する場合、仲介を依頼し個人の買主を探す方法の他に、不動産会社に直接買い取りを依頼することも可能です。仲介と比較すると買い取りでは売却価格が下がる傾向にありますが、売主にとっては下記のようなメリットがあります。
- 早く売却につながる可能性がある
- 仲介手数料が不要なケースがある
- 契約不適合責任が免除できる可能性がある
- リフォームが必要ないことがある
不動産会社に買い取りを依頼する場合、できるだけ希望に近い条件で売却するためには不動産会社の見極めが重要です。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度で複数の不動産会社に見積もりを依頼でき、手間をかけずに比較検討できます。
早く売却につながる可能性がある
不動産会社に売買の仲介を依頼すると、物件を売却できるまでには早くても約3カ月〜半年かかるのが一般的です。買主が見つからない場合にはさらに長い期間がかかり、その間にも物件の固定資産税や維持管理費などの費用が発生します。
不動産会社に買い取りを依頼する場合、買取価格や条件に納得がいけば短期間での売却が可能です。物件をいつ売却できるのか不安に思うこともなく、取引が比較的スムーズに進みます。個人間での売買のやりとりや契約も必要ありません。物件をできるだけ早く売却して現金化したい場合や、個人間での取引の手間を省きたい場合などは、不動産会社への売却がおすすめです。
仲介手数料が不要なケースがある
不動産会社に物件売買の仲介を依頼すると数十万円単位の仲介手数料がかかることが一般的です。仲介手数料は不動産の売買価格によって異なるため、売却する物件が高額なら仲介手数料も上がります。宅地建物取引業法で定められた不動産売買の仲介手数料の上限は以下のとおりです。（※）
売買価格が400万円を超える場合：「物件価格（税抜）×3%」+「6万円」+「消費税」
売買価格が200万円を超え400万円以下の場合：「物件価格（税抜）×4%」+「2万円」+「消費税」
売買価格が200万円以下の場合：「物件価格（税抜）×5%」+「消費税」
不動産会社の中には買い取りであれば仲介手数料が必要ないところもあります。仲介手数料がかからなければ、物件の売却にかかるコストを軽減できます。
※出典：国土交通省「建設産業・不動産業：不動産流通について」
契約不適合責任が免除できる可能性がある
契約不適合責任とは売買契約において引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。契約不適合によって損害が生じた場合、物件の買主は損害賠償や契約解除、履行の追完、代金の減額などを請求できます。
火災で被害を受けた住宅は修繕していても売却後に不具合が発生する可能性があります。個人間での取引では売却後に契約不適合責任を問われる可能性もあるでしょう。
一方で不動産会社に売却する場合は、不動産会社が物件の瑕疵や欠陥について把握した上で取引します。不動産会社との売買なら売主の契約不適合責任が免責されるケースもあるため、売主としては取引後のトラブルの心配を少なくすることが可能です。
リフォームが必要ないことがある
不動産会社に買い取りを依頼するなら、火災にあった住宅でもリフォームや修繕をせずに売却できるケースがあります。不動産会社では買い取った住宅をリフォームしてから売りに出すことが一般的なので、修繕が必要な物件でもそのままの状態で買い取ってもらえるのです。リフォームをしなくても、不動産会社に住宅を買い取ってもらえれば、費用をかけずに売却できます。
ただし火災の痕跡が残る住宅を売却する場合は、売却価格が下がりやすいです。不動産会社によっては火災を理由に相場より大幅に安い価格を提示するところもあるでしょう。
不動産会社に住宅の買い取りを依頼する際は急いで売却を決めるのではなく、複数の不動産会社に見積もりを依頼することがおすすめです。いくつもの不動産会社とやりとりをするのは手間がかかりますが、不動産の一括査定サービスを利用すれば一度で簡単に複数の不動産会社の査定を受けられます。
火災に見舞われた後に行うべき行動
住宅が火災に見舞われた後に行うべき行動は保険会社に連絡し、罹災（りさい）証明書を発行することです。ここからは詳細についてみていきましょう。
保険会社に連絡する
住宅が火災にあった場合、火災保険に加入しているならまずは保険会社に連絡するようにしましょう。火災保険に加入していれば、火災によって損害保険金と臨時費用保険金の2種類が支払われます。
損害保険金とは、住宅の修繕や解体に利用できる保険金です。損害保険金は火災による被害状況に応じて金額が決定します。保険会社が火災の損害状況を把握する前に住宅の修繕や解体を進めてしまうと、保険金が支払われなくなったり金額が減ってしまったりする可能性がゼロではありません。
臨時費用保険金は、火災にあった後の生活費として利用できます。火災にあった直後は臨時の出費が増えやすく、暮らしのための費用も必要です。臨時費用保険金によって一定期間の暮らしの出費を賄えます。
罹災証明書を発行する
罹災証明書とは災害によって被害を受けた事実や、被害の規模を証明するものです。罹災証明書を発行していないと被害の規模を客観的に示せずに、受けられる支援が少なくなってしまいます。保険金を申請するためにも罹災証明書は必要です。
罹災証明書の発行は、各地方公共団体（自治体）や消防署で受け付けています。災害によって罹災証明書の発行場所は異なり、火災の場合は消防署の管轄、地震や台風といった自然災害の場合は地方公共団体（自治体）の管轄です。
罹災証明書の発行を受けるためには、住宅がある地域の所轄の消防署に罹災状況申告書を提出します。消防署によっては罹災状況申告書のフォーマットをインターネット上で公開しています。
罹災状況申告書の提出の際、一般的に必要となるものは印鑑や本人確認書類、火災現場の写真などです。必要なものは消防署ごとに異なる場合もあるため、足を運ぶ前に確認しておきましょう。
罹災証明書の発行で得られるメリット
罹災証明書の発行で得られるメリットは、以下のとおりです。
- 税金や保険料が減免される
- 再建支援金が受けられることがある
- 災害見舞金を受けられる
- 災害援護資金を利用できることがある
それぞれの詳細について解説していきます。
税金や保険料が減免される
火災によって住宅に被害を受けた場合、罹災証明書を取得すれば税金や保険料が減免されるケースがあります。減免の対象となるのは住民税や所得税、医療費などです。
住民税や所得税の減免を受けるためには確定申告を行う必要があります。確定申告では罹災証明書の他、源泉徴収票や損害金額を証明する書類、火災保険補填金を証明する書類などが必要です。また不動産取得税や固定資産税、都市計画税、国民健康保険税などについては、税金窓口に罹災証明書を提出すれば減免の申請が可能です。
なお医療費の減免を受けるためには、国民健康保険や後期高齢者医療保険制度に加入している必要があります。罹災証明書と減免申請書を国民健康保健課に提出し申請しましょう。
再建支援金が受けられることがある
罹災証明書を発行すると、被災者生活再建支援法に基づく再建支援金（被災者生活再建支援金）を地方公共団体（自治体）から受けられることがあります。再建支援金とは自然災害によって生活に著しい被害を受けた場合、生活を立て直すために利用できる支援金です。
自然災害としては、暴風・豪雨・豪雪・洪水・高潮・地震・津波・噴火などの現象が該当し、これらを理由とする火災によって住宅が損害を受けた場合は、再建支援金を受けられるケースがあります。再建支援金の制度は地方公共団体（自治体）によっても異なるため、対象となる基準については所轄の地方公共団体（自治体）に確認してください。
災害見舞金を受けられる
住宅が火災にあった場合は罹災証明書があれば、災害見舞金を受けられる場合もあります。災害見舞金は被災によって損害を受けた人や、死亡した人の遺族が受けられる見舞金です。支給の金額や条件は地方公共団体（自治体）によって異なります。
たとえば東京都東村山市では、災害救助法が適用されない火災や風水害を対象に災害見舞金を支給しています。災害救助法は大規模の災害が発生し、多くの人命や住宅が危険に晒された場合、国が市区町村に対して支援するための法律です。罹災証明書の発行を受けた後、市の防災防犯課に問い合わせて申請を行います。
災害援護資金を利用できることがある
罹災証明書があれば災害援護資金の貸付を利用できることがあります。災害援護資金の貸付は厚生労働省が定める生活支援の施策の一つです。
震災によって住居や家財に被害を受けた場合、所得が一定範囲内なら地方公共団体（自治体）から災害援護資金の貸付を受けられます。震災を原因とする火災にあった場合でも、被害状況によっては災害救護支援金を利用できるでしょう。
また火災にあった場合には罹災証明書を提示すれば、民間の金融機関から低金利や無利息で融資を受けられる場合もあります。金利や貸付額については金融機関によっても異なるため事前に確認しておきましょう。
まとめ
火災にあった住宅は売却価格が下がってしまうというリスクがあります。火災の規模や死者の有無、不動産の条件などによっても、売却価格の下落の程度は異なります。できるだけ早く住宅を現金化し売却後のトラブルを避けるためには、不動産会社に買い取りを依頼するのがおすすめです。
住宅や土地を不動産会社に売却する際は、一括査定サービスを利用すると複数社から見積もりをもらえます。複数の見積もりを比較検討して、より希望に合った条件での売却を目指しましょう。
不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」では、インターネット上で条件を入力するだけで最大6社の不動産会社から査定を受けられます。無料で手軽に相見積もりができるので、不動産の売却を検討している場合はお気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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