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離婚時に残っている住宅ローンは折半？どうすればよいのか検討するポイントや対処法を解説
離婚する場合は支払いが残っている住宅ローンについて、夫婦間で話し合うことが必要です。負担を折半するのか、また住宅を残すのか売却するのかなど、決めるべき内容はたくさんあります。
本記事では離婚時に残っている住宅ローンについて、そもそも折半しなくてはならないのかということや折半を検討する際のポイント、アンダーローンやオーバーローンについて解説します。あわせて住宅を売却するメリットや適切な相談先についても紹介していますので、参考にしてください。
もくじ
【離婚時】残っている住宅ローンは折半しなくてよい理由
マンションの外観
離婚時に住宅ローンが残っていても支払いを折半する必要はありません。借金は財産分与の対象ではないため離婚後もローンの名義人が支払い義務を負います。ここでは残っている住宅ローンを折半しなくてよい理由について詳しく見ていきましょう。
借金は財産分与の対象にならない
離婚の際は、夫婦の共有財産を財産分与によって分け合う必要があります。住宅は夫婦が協力して獲得した財産とみなされるため、離婚時の財産分与の対象です。しかし住宅ローンをはじめとする借金は財産分与の対象ではありません。
離婚における財産分与の割合は、原則としてそれぞれ2分の1ずつです。共働きの場合でも専業主婦や専業主夫の場合でも、財産分与の割合は変わりません。ただし財産が夫（もしくは妻）の特異な能力によって得られたと判断されるケースでは、妻（もしくは夫）への財産分与が2分の1を下回る可能性もあります。特異な能力とは高収入を得るための資格や技術、独身時代の多大な努力などを指します。夫婦のどちらかが独身時に資格や技術を獲得し、医師や弁護士などの高度な専門職に就いている場合や、経営者として成功している場合などでは、財産分与の2分の1ルールに例外が認められる可能性があるのです。
離婚後もローン名義人が支払い義務を負う
離婚後でも住宅ローンの支払い義務を負うのはローンの名義人です。住宅ローンをはじめとする借金には債権者（借金の貸主）がいます。債権者は債務者（借金の借主）の返済能力を信頼して融資しているため、債権者の同意なしに債務者を変更することは原則として認められていません。
仮に債権者の同意なしに債務者を変更できるとすると、新しい債務者の返済能力が低い場合、債権者はローンの支払いを受けられず不利益を被る可能性があります。債務者を変更する必要がある場合は債務者の同意を得なくてはなりません。そのため離婚時に住宅ローンが残っていたとしても債権者の同意なしに債務者を変えられないため、ローンを折半することは難しいでしょう。基本的には離婚後でも住宅ローンについては変わらずローン名義人が支払う必要があります。
離婚の際に住宅ローンの折半を検討する際のポイント
女性の写真
離婚の際に住宅ローンを折半する必要はありませんが、折半しておくことで後腐れがなく離婚できるなどのメリットはあります。住宅ローンの折半を検討する際のポイントは以下のとおりです。
- 住宅ローンの名義人を確認する
- 不動産の価値を調べておく
- ローンの残高を確認する
- 収入と返済能力を把握しておく
ここからはそれぞれについて、詳細を解説します。
住宅ローンの名義人を確認する
住宅ローンの折半を検討する上では、ローンの名義人を確認しておく必要があります。たとえば、夫が名義人の場合は離婚後も夫が住宅ローンを返済するため、経済的なトラブルは起こりにくいでしょう。しかし夫婦2人の共同名義で住宅ローンを借りている場合（ペアローン）や、妻が夫の連帯保証人になっている場合では、離婚後に住宅の所有や金銭をめぐった元夫婦間の争いに発展しやすくなります。
離婚しても連帯保証人であることは解除されないため、連帯保証人は責任を負い続けます。基本的に住宅ローンの返済義務を負うのは名義人ですが、返済が滞った場合は連帯保証人が返済を求められる場合があるでしょう。連帯保証人から外れるためには、代わりの連帯保証人を債権者に認めてもらうか、住宅を売却して住宅ローンを完済することが必要です。
不動産の価値を調べておく
離婚時に住宅ローンの残高が多いと、夫婦での折半が難しいケースがあります。不動産としての価値が高ければ、売却して住宅ローンを完済し、折半の必要をなくしてしまうことも可能です。住宅の売却を検討するにあたっては、不動産市場における相場を正確に把握しておきましょう。
不動産の価値を正確に調べるためには、複数の不動産会社による査定を比較する必要があります。しかし一社ずつコンタクトをしていると時間がかかり労力が大きいでしょう。
住宅の価値を手軽に調べたい場合は、不動産の一括査定サービスを利用するのがおすすめです。不動産の一括査定サービスでは、一度情報を入力するだけで複数の不動産会社による査定を受けられます。
また不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」なら、最大6社の不動産会社の査定内容を一括で比較可能です。不動産の価値をきちんと把握することで離婚後のローンについて現実的なプランが立てやすくなるでしょう。
ローンの残高を確認する
住宅ローンの残高が多いにもかかわらず、計画性なく支払いを折半してしまうと、資金繰りがうまくいかずに家計が圧迫される可能性があります。折半を検討する際は残高を確認し、計画的に返済できるかシミュレーションしておくことが重要です。
住宅ローンの残高は、残高証明書やローン返済計画書の記載などで確かめられます。残高証明書は基準日において、どのくらい住宅ローンが残っているのかを証明する書類のことです。残高証明書は手数料を支払えば、ローンを借りている金融機関の窓口で取得できます。
ローン返済計画書は住宅ローンについて今後の返済予定が記された書類です。毎月の返済額や残高、内訳などが記載されており、債務者の元に定期的に送付されます。送付のタイミングは金融機関によっても異なるので事前に確認しておきましょう。
収入と返済能力を把握しておく
たとえば夫婦で住宅ローンを折半しながらもどちらか一方が住宅に残るような場合に、万が一2人のうち1人が住宅ローンを返済できなくなると、住宅に住み続けている方は支払いを続けていたとしても、住宅に住めなくなるというリスクがあります。
住宅ローンの滞納が1、2カ月続く場合は、支払いの督促を受けるだけで済むでしょう。しかし滞納が3カ月を超えると債務者は期限の利益を失い、残りのローンを一括で支払わなければ住宅を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。期限の利益とは、一定の期日まで債務者が借金返済を履行しなくてよい利益のことです。
離婚前と離婚後に夫婦どちらかの住宅ローンの返済額が変わる場合は、住宅ローンを折半することで返済が滞る可能性が高まり、住宅を差し押さえられるリスクが生じます。住宅ローンの折半を検討する際はお互いの収入や返済能力を把握し、無理なく返済できるように計画を立てることが必要です。
アンダーローンとオーバーローンとは？
住宅ローンの残高が住宅の売却価格を上回る状態をオーバーローン、反対に住宅の売却価格が住宅ローンの残高を上回る状態をアンダーローンと呼びます。ここからは住宅を売却してオーバーローンとアンダーローンそれぞれの状態になった際に、離婚後の住宅ローンがどうなるのか解説します。
アンダーローンになる場合は折半になる
アンダーローンとは、住宅の売却価格が住宅ローンの残高よりも大きい（住宅の売却価格＞住宅ローンの残高）状態のことです。アンダーローンになる場合、住宅を売却して得た資金で住宅ローンを完済できます。資金に余裕が生じるアンダーローンでは、離婚後のトラブルが生じにくいといわれています。
アンダーローンの場合なら、元夫婦は実質的に住宅ローンを折半します。離婚時の財産分与では、住宅の売却価格から住宅ローンの残高を差し引いた残額を財産として分け合います。アンダーローンの例は以下のとおりです。
住宅の売却価格が1,000万円、住宅ローンの残高が600万円の場合
住宅の売却価格が1,000万円、住宅ローンの残高が600万円の場合、財産分与の対象となるのは、売却価格の1,000万円から残高の600万円を差し引いた400万円です。元夫婦は住宅ローンを300万円ずつ支払い、財産分与によって200万円ずつを取得します。
オーバーローンになる場合は原則折半にならない
オーバーローンは住宅ローンの残高が住宅の売却価格より大きい（住宅ローンの残高＞住宅の売却価格）状態のことです。オーバーローンではたとえ住宅を売却して現金化してもローンの返済が残ってしまいます。オーバーローンの状況で離婚時に住宅ローンを完済するためには、貯金を取り崩すか新しくローンを組み直す必要があるでしょう。
オーバーローンの場合、残っている住宅ローンは夫婦で折半しないことが一般的です。離婚時の財産分与では共有財産を分け合いますが、オーバーローンだと物件の評価額が「0」となるため財産分与の対象外となります。またマイナスの資産であるローンも財産分与の対象とはならないので折半されません。オーバーローンの例は、以下のとおりです。
住宅の売却価格が600万円、住宅ローンの残高が1,000万円の場合
住宅の売却価格が600万円、住宅ローンの残高が1,000万円の場合、400万円の住宅ローンが残ります。原則として住宅ローンの名義人が残りの400万円の返済義務を負います。
離婚時の住宅がオーバーローンだった場合の対処法
オーバーローンになってしまう場合、何も対策しなければ離婚後も住宅ローンが残り、元夫婦間のトラブルにつながってしまう恐れがあります。オーバーローンだった際の主な対処法は、以下のとおりです。
- 夫婦の一方が住んでローンを支払い続ける
- 住宅を売却して清算する
- 両親や親族に援助してもらう
- 別のローンを組んで売却する
- 登録名義人を変更する
- ローンの名義人を変更する
それぞれの対処法について詳しく解説します。
夫婦の一方が住んでローンを支払い続ける
オーバーローンになってしまう場合、元夫婦のどちらか一方が住宅に住み、住宅ローンを支払い続ける方法があります。婚姻時からの住宅の名義人かつ住宅ローンの名義人が住宅に住み続けて住宅ローンを返済していくなら、特には手続きも必要なくスムーズです。
ただし前述のように元夫婦の一方が住宅ローンの名義人で、もう一方が連帯保証人になっているケースでは、予期せぬトラブルが起こる可能性もあります。たとえば、住宅ローンの名義人が資金不足といった理由で返済できなくなれば、連帯保証人に支払い義務が生じます。離婚しても連帯保証人は解除されません。連帯保証人から外れるためには、新しく別の連帯保証人を立てることや住宅ローンの借り換え、家の売却といった別の措置を講じることが必要です。
また住宅の名義人ではなく住宅ローンの名義人でもない人が住み続ける場合は、居住者とローンの債務者が異なる状況になるため、あらかじめ債権者に承諾を得ておきましょう。
住宅を売却して清算する
住宅ローンが残っていると離婚後のトラブルの原因になってしまいます。住宅を売却して現金化し、離婚時にきっちりと清算しておくことで後々の争いが避けられるでしょう。任意売却という方法をとれば、オーバーローンの状態でも住宅を売却可能です。
住宅ローンで購入した住宅については、原則としてローンを完済しなければ、たとえ所有者であっても売却できません。本来ならオーバーローンだと住宅を売却できませんが、債権者の了承を得て行う任意売却なら、住宅ローンが残っていても住宅を売却可能です。
任意売却では債権者と交渉する必要があり、条件や時間の制限がある中で売却を進めなくてはなりません。また住宅ローンの負担を減らすには、住宅をできる限り高く売却する必要があります。任意売却を成功させるためには、債権者との間に入って交渉をサポートし、なるべく希望に近い価格で住宅の売買を成立させてくれる不動産会社を見つけることが非常に重要です。
なお、不動産会社を検討する際も不動産の一括査定サービスが便利です。複数の不動産会社の査定を確認して相見積もりをとる中で条件に合った不動産会社を見つけられるでしょう。不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」であれば、最大6社の査定を同時に受けられ効率的に不動産会社を探せます。
両親や親族に援助してもらう
離婚時に住宅ローンが残っている場合は、離婚後の返済について夫婦で話し合う必要がありますが、夫婦の力だけでは解決が難しい場合もあるかもしれません。離婚時に住宅を売却できればトラブルなくスムーズに進みやすいですが、オーバーローンの状態だと原則として住宅を売却できないケースが多いです。
夫婦の収入や貯金だけでは住宅ローンを返しきれない場合は、両親や親族から経済的な援助を受けることも一つの手です。
ただし、両親や親族から資金援助を受ける際、金額が年間110万円を超えていると贈与税が発生します。（※）贈与税とは個人から財産をもらった場合にかかる税金で、もらった人が税務署に申告・納付しなくてはなりません。
※出典：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
別のローンを組んで売却する
離婚後に引越しをして新居に移る予定なら、新しく別のローンを組んで元の住宅を売却可能です。新しく住宅ローンを組む場合の選択肢は、ダブルローンと住み替えローンの2種類があります。
ダブルローンとは元々の住宅ローンはそのままで、新しく別にローンを組むことです。ダブルローンでは、住宅の売却や購入のタイミングを自分で決められます。ただし元の住宅と新しい住宅の住宅ローンを2重に返済しなくてはならないため、経済的な負担が大きくなるでしょう。
住み替え（買い替え）ローンとは、元々の住宅ローンを完済するための資金と新しく購入する住宅の購入資金を併せて借り入れるローンのことを指します。住み替えローンはダブルローンと違い、ローンの返済先が1カ所になって返済プランを立てやすくなる点がメリットです。一方で住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高くなり、審査基準も厳しい傾向があります。
登録名義人を変更する
夫の名義で購入してローンを組んでいる住宅でも、登記のみ妻に名義変更できます。たとえば、離婚後に妻が住宅に住み続けるのなら、住宅ローンの名義人は夫のままでも住宅の登記名義人だけ妻に変えておくことで、居住者と登記名義人を一致させられます。
ただし住宅の登記名義人を変更したとしても、住宅に設定された抵当権は残ります。抵当権とは債務者が借金を返済できない場合に、住宅の競売などの方法で債権者が借金を回収できる権利です。
ローンの名義人である夫が支払いをやめると、たとえ妻が登記名義人であっても債権者による抵当権の実行によって住宅が差し押さえられます。離婚時の話し合いでは、夫が再婚しお金が必要になった場合に住宅ローンの支払いが難しくなる可能性も考慮して、対応策を決めておくとよいでしょう。
ただし住宅ローンを完済するまでは、原則として住宅の名義変更を認めていない金融機関もあります。金融機関の承諾なく名義人を変更することは契約違反とみなされ、住宅ローンの一括返済を請求される原因となってしまいます。名義人を変更する際は金融機関に事前に確認しておきましょう。
ローンの名義人を変更する
妻が住宅に住み続けるなら、登記も住宅ローンも名義人を妻に変更すれば、居住者と登記・ローンの名義人を一致させられます。妻が住宅ローンの名義人となってもローンの一部を夫が支払うよう、財産分与で取り決めることも可能です。
ただし住宅ローンの名義人は自由に変更できず、借入先の金融機関による審査を通過しなくてはなりません。ローンの審査では申し込んだ人の返済能力が判断基準となります。具体的には妻が正社員であれば、名義人の変更が承諾されやすいでしょう。一方で、勤務形態がパートやアルバイトの場合などでは名義人の変更が認められない可能性もあります。
離婚時に住宅ローンが残っている住宅を売却するメリット
離婚時に住宅ローンが残っている場合に住宅を売却すると、多くのメリットがあります。住宅を売却すれば住宅の維持費や管理費がかからなくなり、財産分与もスムーズになるでしょう。それぞれのメリットについて詳細を解説します。
住宅の維持費がかからなくなる
住宅は所有しているだけで固定資産税がかかり、良好な状態に保つには維持費が必要です。戸建ての場合は住宅を適切にメンテナンスし、庭木などを手入れするために費用がかかります。住宅の状態によってはフローリングや壁紙の張り替え、外壁の塗装なども必要になるでしょう。
またマンションの場合は、管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。車を持っていれば駐車場代がかかる場合もあります。その他にも、住宅のタイプが戸建てかマンションかにかかわらず、築年数が古ければさまざまな修理費が発生する可能性も高いです。
住宅を売却すれば売却益が得られ、維持費の負担も必要ありません。離婚時に住宅ローンが残っている場合は、売却することでその後の支出を減らせる可能性があります。
財産分与がスムーズになる
住宅ローンが残っている状態で離婚すると離婚後の支払いや名義人についての交渉がまとまりにくく、財産分与についても複雑でトラブルに発展しやすくなります。不動産は移動させられず分割も難しい財産ですが、現金化すればスムーズな財産分与が可能です。
前述したアンダーローンの状態なら、不動産を売却して得た資金で住宅ローンを完済できます。アンダーローンでは住宅ローンを返済した後、残った現金を分け合うのが一般的です。
一方で、オーバーローンの状態では住宅を売却したとしても住宅ローンが残るため、預貯金額から返済可能か計算しておく必要があります。住宅ローンを離婚時に一括返済できない場合は、前述した任意売却を検討してみてもよいでしょう。
離婚時の住宅ローンの悩みを相談できる窓口
離婚時の住宅ローンについて悩んでいる場合、相談を受け付けている窓口もあります。相談先としておすすめなのはローンを組んだ金融機関の他、弁護士や税理士、不動産会社などです。それぞれについて解説します。
ローンを組んだ金融機関
離婚時に住宅ローンの困りごとがある場合は、ローンを借り入れている金融機関に相談することも一つの選択肢です。金融機関に相談できる主な内容は、以下のとおりです。
- 離婚に伴う住宅の名義人の変更
- 住宅に設定されている抵当権の抹消
- 住宅ローンの名義人の変更
- 住宅ローンの連帯保証人の解除
- 住宅ローンの借り換え
金融機関によっては離婚協議書の提示を必要とする場合があります。離婚協議書とは離婚における財産分与や慰謝料、親権、養育費などの取り決めを書面にしたものです。金融機関に相談する際は、住宅やローンの名義人、ローンの残高、不動産としての価値などを調べておくと相談がスムーズに進みやすくなります。
弁護士
離婚や住宅ローンに関しては弁護士に相談可能です。弁護士のサポートを受ければ、離婚の条件を希望に近づけられる場合もあります。離婚時の財産分与にはさまざまな要素が関わり複雑になりやすいため、法律の専門家である弁護士に相談することがおすすめです。
特に住宅ローンが残っている状態で離婚する場合は、財産分与の条件を調整することが難しくなります。離婚する際の経済状況や人間関係は夫婦によって大きく異なるため、弁護士に相談すれば実情に合わせたアドバイスを受けられます。弁護士の客観的な助言があることで条件を調整しやすく、離婚がスムーズに進みやすいでしょう。
税理士
離婚や住宅ローンに関する税金についての相談は専門家である税理士に依頼するのもおすすめです。たとえば離婚に伴う財産分与でも、贈与税が課税される場合とされない場合があります。
離婚時の財産分与に対しては基本的に贈与税が課されません。財産分与による財産の移動は個人への贈与に該当せず、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための給付とみなされるからです。
なお財産分与で不動産を取得した場合に贈与税はかかりませんが、不動産登記のための登録免許税や不動産取得税が課税されます。離婚や財産分与に伴う税金について適切に納付するためには、税理士に相談しておくと安心です。
不動産会社
住宅ローンが残っている状態で住宅を売却したい場合は、不動産会社でも相談を受け付けています。不動産会社は住宅ローンに関する知識が豊富なので、相談者の状況に合わせたサポートが可能です。
また不動産会社であれば住宅の資産価値を査定でき、価値の高さに応じた適切な提案を受けられます。たとえば住宅の資産価値が高い場合は売却ではなく賃貸に出す提案を受ける場合もあり、賃貸収入を得られればローンの返済にあてられるでしょう。
その他にもオーバーローンの場合における任意売却の相談も受け付けているケースが多く、不動産会社によっては債務者と債権者である金融機関との間に入って交渉を進めてくれます。不動産会社なら住宅関連のノウハウや経験があるので、さまざまな住宅ローンの悩みに対する適切な対策を考えてくれます。
離婚時に住宅ローンが残っている場合に気を付けること
離婚時に住宅ローンが残っている場合は、負担割合をしっかり考えることや公正証書を作成しておくことが重要です。それぞれについて詳しく解説します。
折半するならローンの負担割合をしっかり考える
離婚後に残った住宅ローンの支払いを夫婦で負担し合う場合、その負担の割合をしっかり考えて決めることが重要です。離婚後の住宅ローンを含む経済的な負担の割合は必ずしも半分ずつにする必要はなく、夫婦や状況によって設定可能です。住宅ローンの負担割合は慰謝料や養育費の有無によっても左右されます。
たとえば離婚で慰謝料が発生する場合では、住宅ローンの支払いと慰謝料が相殺され、結果として夫婦間で住宅ローンの負担割合に差が生じる場合もあるでしょう。子どもがいる夫婦が離婚して元妻が親権を持った場合は、子育てに費用がかかることを考慮し、元妻の収入が元夫より少なければ、元夫が住宅ローンを支払うことになるケースもあります。
トラブルになりそうな場合は公正証書を作成しておく
夫婦間で住宅ローンについて取り決めていたとしても、口約束だけでは法的な効力がありません。取り決めに拘束力を持たせるためには、公正証書を作成しておきましょう。公正証書とは夫婦で合意した財産分与や慰謝料、親権、養育費などの取り決めを書面に残したものです。
前述した離婚協議書と公正証書は似ていますが、離婚協議書は夫婦間のみで作成できる一方で、公正証書は公証役場に依頼し公証人が作成するものです。公正証書は離婚協議と比べて法的な効力が強く、たとえば取り決めた養育費が支払われない場合には、支払いの強制執行や預金口座の凍結を実行できます。
離婚後の心変わりによるトラブルが懸念される場合は公正証書を作成しておけば、法的に取り決めできるようになるでしょう。
まとめ
離婚した場合にそれまで住んでいた住宅は、夫婦のどちらかが住み続けるか、売却して現金に変えるといった選択肢があります。いずれの場合においても、住宅の資産価値を正確に把握しておくことが重要です。
離婚時に住宅を売却した場合にオーバーローンになるのかアンダーローンになるのか確認したい場合は、不動産の一括査定サービスを利用するのがおすすめです。一括査定サービスであれば手間なく複数の不動産会社から見積もりを受けられ、住宅の価格相場を把握できます。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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