リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445土地を国に売るのは難しい理由！相続土地国庫帰属制度で寄付すべき？
土地を相続したけれど、利用予定がなく、売るにも買い手がつきにくい……。そんなとき、「土地を国に売れるのでは」と考えたことはありませんか。
国が直接土地を買い取ることは原則として難しく、条件や手続きも限られています。近年話題の「相続土地国庫帰属制度」を使えば、土地を国に寄付する形で手放すことも可能ですが、誰でも簡単にできるわけではありません。
土地を国に売ることが難しい理由と、寄付として手放す際のポイントをわかりやすく解説します。手続きの流れや注意点を知れば、相続土地の処分方法を正しく選べるようになります。
もくじ
個人が能動的に国に土地を売ることは、ほぼ不可能
土地
「使わない土地を国に売れないかな……」と考える方もいるかもしれません。しかし結論から言うと、個人が能動的に国へ土地を売却することは、現実的にはほぼ不可能です。
国が個人の土地を購入するのは、非常に限られたケースだからです。なぜ売るのが難しいのか、その具体的な理由を詳しく解説します。
理由1：国が土地を買うのは「公共事業」目的のみ
国が個人の土地を購入する代表的なケースは、道路や学校、ダムといった公共事業のためにその土地が必要になった場合です。これは土地収用法という法律にもとづいて行われます。
国側から「この土地を公共事業で使いたいので買い取らせてほしい」と話が来るのが通常です。私たち個人から「この土地を買い取ってほしい」と売却を申し出ても、国が対応してくれることは原則ありません。
新しい高速道路の計画エリアに自分の土地が入っている場合などが、これに該当します。このように、国の買取はあくまで国の都合によるもので、私たちの希望で自由に売れるわけではありません。
理由2：国にも「不要な土地」は管理コストになる
個人が持っている土地の管理に手間や費用がかかるように、国にとっても不要な土地は大きな負担となります。国は固定資産税を納付する必要はありませんが、それでも管理コストは発生します。
草刈りや樹木の伐採、不法投棄の防止策など、土地を適切に維持するには多大な労力とお金が必要です。特に活用方法がすぐに見つからない山林などは、国にとってもただの「お荷物」になってしまうおそれがあります。
国も財政に限りがあるため、むやみに資産を増やすことはできません。そのため、公共事業などの明確な目的がない限り、個人の土地を買い取る判断には至らないのが現状です。土地の所有は、国にとっても大きな責任が伴う問題です。
理由3：地方公共団体（市町村）に売るのも同様に困難
国がダメなら、市や町といった地方公共団体（自治体）なら買い取ってくれるのでは、と考えるかもしれません。しかし、自治体に土地を売るのも、国と同様に非常に困難です。
自治体が土地を購入する場合も、その目的は公園や公民館、保育所の建設といった公共の利益のためです。自治体側から「このエリアに公共施設を建てたいので、土地を売ってほしい」と打診があるケースがほとんどです。
建物を建てにくい「市街化調整区域」にある土地や、インフラが整っていない山林などは、自治体にとっても活用が難しいため敬遠されます。むしろ、寄付の申しですら断られるケースが増加しているのが現実です。
【代案1】売却ではなく国に「寄付」する相続土地国庫帰属制度とは
土地の売却が難しい場合でも、国に引き取ってもらう方法がまったくないわけではありません。その選択肢が、2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」です。
これは、相続などで取得した不要な土地を、審査や負担金の納付といった一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。いわば、売却ではなく国へ「寄付」するイメージです。この制度の詳しい内容を見ていきましょう。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
相続土地国庫帰属制度の概要
相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈（遺言による贈与）によって取得したものの、活用できずに困っている土地を手放せるようにつくられました。
この制度を利用すると、土地の所有権を国庫に帰属させられます。つまり、国のものになるということです。その結果、所有者は土地の管理責任や固定資産税の支払い義務から解放されます。
ただし、この制度の対象となるのは、あくまで相続が理由で手にした土地に限られます。自分で購入した土地などは対象外となるため注意が必要です。この制度は法務省が管轄しており、申請の窓口は法務局です。
相続土地国庫帰属制度を申請できる人の条件
この制度を申請できるのは、土地を「相続」または「遺贈」によって取得した相続人に限定されています。過去の相続だけでなく、これから発生する相続も対象です。
自分でお金を払って購入した土地や、他人から贈与された土地については、この制度で国に引き取ってもらうことはできません。あくまで相続人が負の財産を抱え込まないための救済策という位置づけです。
また、土地が複数の相続人の共有になっている場合は、共有者全員が共同で申請手続きを行う必要があります。相続人のうち一人でも反対していると申請できないため、事前に遺産分割協議などで全員の意思を確認しておくことが重要です。
承認されない土地の条件（却下・不承認要件）
相続土地国庫帰属制度には、国が引き取れない土地の条件が細かく定められています。この条件は「却下要件」と「不承認要件」の2段階に分かれています。
「却下要件」は、申請の入り口でチェックされる項目です。ここに一つでも当てはまると、申請そのものが受け付けられず、審査に進むことすらできません。
一方、「不承認要件」は、申請受理後の審査段階でチェックされる項目です。法務局による調査の結果、これらの要件に該当すると判断されると、申請が承認されず土地は引き取ってもらえません。それぞれの具体的な内容を詳しく解説します。
却下要件
申請の段階で門前払いとなってしまう「却下要件」には、主に以下のような土地が該当します。これらの土地は、国が引き取る前提として管理ができない、または権利関係が複雑であると判断されるためです。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 通路など、他人に使われることが予定されている土地
- 土壌汚染対策法における特定有害物質によって汚染されている土地
- 境界が明らかではない土地や、所有権の帰属・範囲について争いがある土地
例えば、古い空き家が建ったままの土地や、隣地との境界線が不明な土地は申請できません。申請前には、建物の解体や境界確定の測量といった準備が必要になります。
不承認要件
書類審査や実地調査を経て判断される「不承認要件」には、引き取り後の管理に多額の費用や過大な労力がかかると見込まれる土地が該当します。具体的には、以下のような土地です。
- 崖があって、管理に危険が伴う土地
- 土地の管理・処分を妨害する工作物や車両、樹木などが地上にある土地
- 井戸や地下水路など、除去が必要な有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者などとの間で、訴訟によらなければ解決できないようなトラブルを抱えている土地
- その他、通常の管理・処分にあたって過分の費用・労力がかかる土地
これらの要件は判断が難しく、法務局の審査官による現地調査などで発覚するおそれもあります。問題のある土地は、国としても引き取りをためらうのが実情です。
承認される土地の条件
では、逆にどのような土地なら承認されやすいのでしょうか。実は、法律には「承認される土地の条件」が具体的に明記されているわけではありません。
基本的には、「却下要件」と「不承認要件」のいずれにも当てはまらない土地であることが大前提となります。つまり、権利関係がクリーンで、管理がしやすい「きれいな更地」が理想です。
具体的には、以下のような土地が承認される可能性が高いと考えられます。
- 建物や工作物、樹木などがない更地
- 境界がすべて確定している
- 土壌汚染や地下埋設物がない
- 崖や擁壁などの危険箇所がない
- 隣地とのトラブルがない
ただし、これらの条件を満たしていても、最終的な判断は法務局の審査次第です。まずは専門家へ相談し、自分の土地が対象になりそうか確認してみると良いでしょう。
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れと相談先
制度を利用する際の手続きは、以下のような流れで進みます。期間はケースバイケースですが、半年から1年以上かかることも珍しくありません。
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ
- 事前相談：土地の所在地の法務局に相談します
- 承認申請：必要書類を作成し、審査手数料を添えて法務局に提出します
- 審査：法務局が書類審査と実地調査を行います
- 承認・不承認の通知：審査結果が書面で通知されます
- 負担金の納付：承認された場合、通知から30日以内に負担金を納付します
- 国庫への帰属：負担金の納付をもって、土地の所有権が国に移ります
申請書類の作成は専門的な知識が必要なため、自分で行うのが難しいと感じる方も多いでしょう。その場合は、司法書士や弁護士といった専門家に相談するのがおすすめです。手続きの代行を依頼することも可能です。
メリット：管理の責任とコストから解放される
この制度を利用する最大のメリットは、土地の管理に関するあらゆる責任とコストから解放されることです。
土地を所有している限り、毎年かかってくるのが固定資産税です。また、定期的な草刈りや樹木の剪定など、土地を適切に維持管理するための手間と費用も発生します。特に遠方に住んでいる場合、その負担は計り知れません。
制度を利用して土地を手放せば、こうした金銭的・時間的な負担がすべてなくなります。将来、子どもや孫に「負の遺産」として引き継がせてしまう心配もなくなるため、精神的な安心感にもつながるでしょう。
デメリット：費用（審査手数料・負担金）と制度の使いづらさ
| 項目 | 内容 | 金額の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|---|
| 審査手数料 | 相続土地国庫帰属制度の承認申請時に必要な手数料（1筆ごと） | 1筆あたり1万4,000円 | 申請書を法務局へ提出するとき |
| 負担金（宅地） | 承認後、国が今後10年間土地を管理するための費用（宅地の場合の標準額） | 原則20万円程度 | 承認通知を受けてから30日以内 |
| 負担金（田畑・山林など） | 面積や利用状況に応じて決まる管理費相当額 | 面積に応じて数十万〜100万円超になる場合もある | 承認通知を受けてから30日以内 |
| 専門家への報酬（任意） | 司法書士や弁護士に申請書類作成や手続き代行を依頼する場合の費用 | 依頼内容・地域によって異なる（数万円〜が目安） | 依頼時または手続き完了時に支払い |
参考：法務局「相続土地国庫帰属制度の概要」
便利な制度に見えますが、デメリットも存在します。まず、無料で手放せるわけではない、という点です。申請時には1筆あたり1万4,000円の審査手数料が必要です。
さらに、審査に承認されると、10年分の土地管理費に相当する「負担金」を納付しなければなりません。負担金の額は、土地の状況によって算定されます。原則として宅地は20万円、田畑や山林は面積に応じて金額が決まります。場合によっては100万円を超えるケースもあり、決して安い金額ではありません。
また、解説してきたように承認される土地の要件が非常に厳しく、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではないという「制度の使いづらさ」も大きなデメリットです。手間と時間をかけて申請しても、却下や不承認となるリスクがあります。
【代案2】地方公共団体（自治体）に寄付する方法と現実
相続土地国庫帰属制度が使えない場合、次に考えられるのが市区町村などの地方公共団体（自治体）への寄付です。これも土地を手放すための一つの方法です。
しかし、国に土地を売るのが難しいのと同様に、自治体への寄付も決して簡単ではありません。自治体側にも受け入れるための厳しい条件があり、現実的にはほとんどのケースで断られてしまうのが実情です。
自治体への寄付（採納）の仕組み
自治体への土地の寄付は、専門用語で「採納（さいのう）」と呼ばれます。これは、土地の所有者が「この土地を寄付します」と申し出て、自治体が審査したうえで「では、いただきます」と受け入れることで成立します。
この仕組みは地方自治法という法律にもとづいています。重要なのは、自治体には寄付を受け入れる義務はない、という点です。あくまで自治体の判断に委ねられており、活用が見込めない不要な土地であれば、申し出が断られることも少なくありません。
そのため、私たちが不要だと感じる土地は、自治体にとっても不要である可能性が高いです。善意の寄付であっても、必ず受け入れられるわけではないことを理解しておく必要があります。
自治体が寄付を受け入れる条件
自治体が寄付を受け入れるのは、その土地に明確な活用方法がある場合に限られます。例えば、公園の設置、道路の拡幅、公共施設の建設用地といった具体的な計画がある土地です。
反対に、以下のような土地は活用が難しいため、寄付を断られる可能性が非常に高いでしょう。
- 建物を建てられない市街化調整区域にある土地
- インフラが整備されていない山林や原野
- 隣地との境界が確定していない土地
- 管理に手間や費用がかかる崖地や私道
どの土地なら受け入れるかという条件は、各自治体の財政状況や方針によって異なります。しかし、共通しているのは「自治体にとってメリットがある土地」でなければ、採納は難しいということです。
相談窓口と手続きの流れ
自治体への寄付を検討する場合、まずは役所の担当窓口に相談することから始まります。窓口は自治体によって異なりますが、一般的には「管財課」「財産管理課」「総務課」などが担当していることが多いです。
手続きの基本的な流れは以下のようになります。
事前相談：役所の担当窓口で、寄付したい土地の状況を説明し、受け入れの可能性があるか相談します。
寄付申込書の提出：相談の結果、可能性がある場合は、指定された寄付申込書と必要書類（登記簿謄本、公図、測量図など）を提出します。
自治体による審査：提出された書類をもとに、現地調査などを含めた審査が行われます。
寄付の受領決定：審査の結果、寄付を受け入れることが決まると、正式に通知が来ます（議会の議決が必要な場合もあります）。
所有権移転登記：自治体が所有権移転の登記手続きを行い、完了となります。
手続きには数カ月から1年以上かかることもあり、非常に時間がかかる点を覚えておきましょう。
自治体への寄付のメリット・デメリットと注意点
自治体への寄付が成功した場合のメリットは、大きな費用をかけずに土地を手放せる可能性がある点です。相続土地国庫帰属制度のような負担金は原則としてなく、所有権移転登記の費用を自治体が負担してくれるケースもあります。
しかし、デメリットはその実現可能性の低さです。自治体が積極的に欲しがるような好条件の土地でなければ、受け入れられることはまずありません。審査にも時間がかかり、結果を待っている間も固定資産税や管理の負担は続きます。
注意点として、寄付の申し出をしたからといって、土地の管理義務がなくなるわけではない点は理解しておきましょう。自治体が正式に受け入れるその日まで、所有者としての責任はすべて自分にあるのです。
国も自治体もダメなときの、現実的な土地の手放し方
不要な土地で悩んでいる人
国や自治体への寄付は条件が厳しく、現実的ではないケースが多いです。では、他に土地を手放す方法はないのでしょうか。
ここからは、より実現可能性の高い「不動産会社を通じた売却」や「土地活用」といった、現実的な選択肢について解説します。これらの方法は、不要な土地という問題を解決するための有力な手段となり得ます。
不動産会社に「仲介」で売却を依頼する
最も一般的な土地の売却方法が、不動産会社に「仲介」を依頼することです。これは、不動産会社に買主を探してもらい、売買契約が成立したら仲介手数料を支払う仕組みです。
仲介の最大のメリットは、市場価格に近い金額で売れる可能性があることです。不動産会社が広く広告活動を行ってくれるため、より良い条件の買主を見つけやすくなります。特に立地が良い宅地などは、高値での売却も期待できるでしょう。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかることや、必ず売れる保証がないのがデメリットです。また、売却活動の手間や対応が必要になるケースもあります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、自分の土地の物件価値を知ることから始めましょう。
不動産会社へ「買取」で売却する
すぐに土地を現金化したい、手間をかけずに手放したいという場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。
買取のメリットは、スピードです。不動産会社が買主となるため、条件が合えば数週間程度で売買が完了し、現金を手にできます。買主を探す手間や時間もかからず、土地を処分できる安心感があります。
一方で、買取価格は仲介で売却する場合の7割程度になるのが一般的です。これは、不動産会社が再販するための利益を見込むためです。ただし、境界が不明な土地や建物が建てられない土地など、通常の仲介では売れにくい物件でも買い取ってもらえる可能性があるのは大きな利点です。
売却以外の方法として土地活用を検討する
売却が難しい立地や条件の土地であれば、無理に手放すのではなく「土地活用」によって収益を生む資産に変えるという選択肢もあります。
例えば、初期投資を抑えやすい駐車場経営や、近年需要が増えているトランクルーム経営があります。広い土地であれば、太陽光発電システムの設置なども考えられます。アパートや賃貸住宅の経営も選択肢の一つですが、大きな初期費用と経営リスクが伴います。
土地活用には専門的な知識が必要なため、まずは専門家に相談し、自分の土地のエリアや形状に合った活用方法の提案を受けることが重要です。売却という処分だけでなく、収益化を検討することで、新たな道が開けるかもしれません。
まとめ：まずは「売却」の可能性を不動産会社に相談しよう
これまで見てきたように、個人が国に土地を売却することは極めて難しい状況です。相続土地国庫帰属制度や自治体への寄付も、費用や条件の面でハードルが高いのが現実です。
そのため、不要な土地の問題を解決するための最も現実的な第一歩は、不動産会社に「売却」の相談をすることです。放置すれば固定資産税や管理の手間がかかり続ける土地も、売却できれば思わぬ金額になるかもしれません。
「どうせ売れないだろう」と諦める前に、まずは複数の不動産会社へ無料で査定を依頼できる「リビンマッチ」などの一括査定サイトなどを活用してみましょう。
あなたの土地の価値を知ることで、売却だけでなく買取や土地活用など、専門家から最適な処分方法の提案を受けられる可能性があります。悩みを解決するために、まずは相談から始めてみることが大切です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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