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戸建て売却の流れを7ステップで解説！期間・費用・注意点
初めて戸建てを売却するときは、「何から始めればよいのか」「売れるまでどのくらいかかるのか」と不安に感じる方も多いでしょう。
戸建ての売却では、査定や不動産会社選びだけでなく、土地の境界や建物の状態を確認し、販売活動、条件交渉、売買契約、決済・引き渡しまで順番に進める必要があります。
この記事では、戸建て売却の流れを7つのステップに整理し、それぞれの段階で売主がすること、必要な準備、費用や税金まで解説します。
もくじ
戸建て売却の全7ステップと期間の目安
戸建てを不動産会社の仲介で売却する場合は、主に次の7ステップで進みます。まずは売却準備から引き渡し後の確定申告まで、全体の流れを確認しておきましょう。
| ステップ | 主な内容 |
|---|---|
| 1 | 売却準備を行い、住宅ローン残高や相場を確認する |
| 2 | 不動産会社へ査定を依頼して比較する |
| 3 | 不動産会社と媒介契約を締結し、売り出し価格を決める |
| 4 | 販売活動を開始し、内覧に対応する |
| 5 | 購入申込みを受け、条件を調整して売買契約を締結する |
| 6 | 残代金の決済と物件の引き渡しを行う |
| 7 | 必要に応じて翌年に確定申告を行う |
戸建ての売却にかかる期間は、立地や築年数、建物の状態、売り出し価格、地域の需要などによって異なります。
公益財団法人東日本不動産流通機構の2025年データによると、首都圏の中古戸建住宅は、REINS（レインズ）への登録から成約に至るまで平均100.9日でした。ここでいう「成約」は売買契約が成立する段階を指し、査定や不動産会社選びなどの売り出し前の準備や、売買契約後の決済・引き渡しにかかる期間は含まれていません。
なお、100.9日は首都圏の平均であり、全国や個別の戸建てにそのまま当てはまる期間ではありません。
そのため、100.9日を戸建て売却全体の所要期間と考えるのではなく、売却には前後の準備期間も必要と考えて予定を立てましょう。転勤や住み替えなどで売却期限が決まっている場合は、希望する引き渡し時期から逆算して早めに準備を始めることが大切です。
（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」）
ステップ1：売却準備を行い、住宅ローン残高や相場を確認する
戸建てを売却すると決めたら、まず住宅ローンや必要書類、土地・建物の状態、周辺相場を確認します。
特に戸建ては土地も売買の対象となるため、境界や越境、接道などについても早めに確認しておきましょう。
住宅ローン残高を確認する
住宅ローンが残っている場合は、返済予定表やインターネットバンキングなどで住宅ローン残高を確認します。
住宅ローンが残っていても売り出すことはできますが、通常は買主へ所有権を移転するまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、住宅ローン残高だけでなく、売却にかかる諸費用や利用できる自己資金も確認し、売却代金などで住宅ローンを完済できる見込みがあるかを把握しておきましょう。
なお、住宅ローン残高は売り出し価格を決める基準ではありません。売り出し価格は、相場や不動産会社の査定価格などをもとに決めます。
戸建てや土地に関する書類を確認する
売却に備えて、戸建てや土地に関する書類が手元にあるか確認しておきましょう。
主な書類には、次のようなものがあります。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 建築確認済証・検査済証
- 建物の設計図書や間取り図
- 土地の測量図や境界確認書
- 購入時の売買契約書
- リフォーム・修繕履歴がわかる資料
物件によって必要となる書類は異なります。手元にない書類がある場合は、売却手続きに必要かどうかを不動産会社へ確認しましょう。
境界・越境・接道など戸建て特有の問題を確認する
戸建てでは、建物だけでなく土地の状態も売却条件に影響します。
例えば、隣地との境界が明確か、塀や軒、雨樋などが境界を越えていないか、敷地が建築基準法上の道路に接しているかなどです。
古い戸建てでは、境界標が見つからなかったり、現況と登記・図面が一致していなかったりすることもあります。こうした問題があっても直ちに売却できなくなるとは限りませんが、契約条件や買主の判断に影響する可能性があるため、早めに不動産会社へ相談しましょう。
成約価格も参考に相場を調べる
不動産ポータルサイトでは、周辺で販売中の中古戸建ての売り出し価格を確認できます。ただし、売り出し価格と実際に取引された価格は同じとは限りません。
相場を調べるときは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで過去の取引価格も確認すると参考になります。
築年数、土地面積、建物面積、立地などが近い事例を見ることで、不動産会社から提示された査定価格が妥当かを判断する材料になります。
ステップ2：複数の不動産会社へ査定を依頼して比較する
相場を確認したら、不動産会社へ査定を依頼します。
戸建ては、土地の形状や接道状況、建物の状態などによって評価が変わります。売却を具体的に進める場合は、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく、その根拠や販売方針も比較しましょう。
机上査定と訪問査定の違い
不動産査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」があります。
| 査定方法 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 机上査定 | 所在地、面積、築年数、成約事例などから査定価格を算出する | まず大まかな価格を知りたい人 |
| 訪問査定 | 担当者が現地を確認し、土地や建物の状態なども査定へ反映する | 具体的に売却を進めたい人 |
戸建てでは、道路との高低差や日照、建物の劣化状態、境界・越境など、資料だけでは判断しにくい要素があります。
そのため、具体的に売却を進める段階では訪問査定を受け、査定価格とその根拠を確認しましょう。
査定価格の高さだけで不動産会社を決めない
不動産会社を比較するときは、査定価格だけでなく、次の点も確認しましょう。
- 査定価格の根拠を具体的に説明できるか
- 戸建てや周辺地域の売却実績があるか
- どのような販売計画を考えているか
- 売却期限や希望条件を理解しているか
- 担当者の説明がわかりやすく、相談しやすいか
査定価格は、その価格で売れることを保証するものではありません。
他社より大幅に高い査定価格が提示された場合は、どの成約事例を根拠としているのか、どのような販売計画や期間を想定しているのかまで確認すると、査定価格の妥当性を判断しやすくなります。
ステップ3：不動産会社と媒介契約を締結し、売り出し価格を決める
売却を依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を締結します。
媒介契約とは、売主が不動産会社へ売却の仲介を正式に依頼する契約です。契約の種類によって、複数社へ依頼できるか、REINSへの登録義務があるかなどが異なります。
3種類の媒介契約から選ぶ
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
| 媒介契約 | 複数社への依頼 | 自分で見つけた買主との契約 | REINS登録義務 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | できる | できる | なし |
| 専任媒介契約 | できない | できる | あり |
| 専属専任媒介契約 | できない | できない | あり |
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、不動産会社にREINSへの登録や販売活動の状況報告が義務づけられています。
どの媒介契約なら早く売れると一律に決まるわけではありません。複数社へ依頼したいのか、1社に販売活動を任せたいのかなど、自分の希望に合った契約を選びましょう。
査定価格と相場をもとに売り出し価格を決める
媒介契約を結ぶ際には、不動産会社と相談して売り出し価格を決めます。
戸建て売却では、次の3つの価格を区別して考えることが大切です。
査定価格 → 売り出し価格 → 成約価格
査定価格は、不動産会社が物件の条件や相場などから算出した売却見込み価格です。売り出し価格は実際に市場へ提示する価格で、最終的には売主が決めます。成約価格は、価格交渉などを経て売主と買主が合意した価格です。
査定価格や周辺相場だけでなく、希望する売却時期や価格交渉の余地も考慮し、不動産会社と販売方針を決めましょう。
建物の不具合や修繕履歴は正確に伝える
雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の故障、増改築など、把握している建物の状態は不動産会社へ正確に伝えます。
こうした情報は、物件状況報告書や付帯設備表などへ反映し、買主へ伝える内容にも関わります。リフォームや修繕の履歴がわかる資料、耐震診断や住宅性能評価書などがあれば、この段階で整理しておきましょう。
ステップ4：販売活動を開始し、内覧に対応する
媒介契約を締結して売り出し価格が決まると、不動産会社による販売活動が始まります。
広告への掲載や購入希望者への紹介を通じて問い合わせを集め、興味を持った人がいれば内覧へ進みます。
不動産会社が行う主な販売活動
販売活動には、主に次のようなものがあります。
- REINSへの登録
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- 自社Webサイトへの掲載
- 既存顧客への紹介
- 他の不動産会社からの問い合わせ対応
- 内覧の調整・案内
売主も販売状況を確認し、問い合わせや内覧が少ない場合は、その理由を不動産会社へ確認しましょう。売り出し価格、広告の内容、競合物件の状況などを踏まえ、今後の販売方針を相談することも大切です。
内覧前は「購入判断しやすい状態」にする
購入希望者は室内だけでなく、庭や駐車スペース、建物の外観、前面道路など、戸建て全体を確認します。
室内を整理整頓し、換気や掃除をしておくと、建物の状態を確認してもらいやすくなります。
特に玄関やキッチン、浴室、トイレなどは清潔にしておきましょう。庭木が伸びている場合は、外観や敷地を確認しやすい程度に整えておくとよいでしょう。
また、内覧希望が入ったときに日程を調整しやすいよう、不動産会社と連絡を取りやすくしておくことも販売活動をスムーズに進めるポイントです。
ステップ5：購入申込みを受け、条件を調整して売買契約を締結する
内覧などを経て購入希望者が購入を希望すると、「購入申込み」が入ります。
購入希望価格が売り出し価格と同じとは限らないため、価格だけでなく、引き渡し時期や住宅ローンの利用なども含めて条件を調整します。
購入申込みの条件を確認する
購入申込みを受けたら、主に次の条件を確認します。
- 購入希望価格
- 手付金の予定額
- 引き渡し希望日
- 住宅ローン利用の有無
- 残してほしい設備
- その他の契約条件
値下げを求められた場合も、金額だけで判断するのではなく、ほかの条件も含めて検討しましょう。
売買契約を締結する
条件がまとまったら、売買契約へ進みます。
契約前には宅地建物取引士から買主へ重要事項説明が行われ、その後、売主と買主が売買契約書の内容を確認して契約を締結します。このとき、一般的には買主から売主へ手付金が支払われます。
売買契約を締結すると、簡単には解除や条件変更ができません。売買代金や引き渡し日だけでなく、設備の扱い、契約不適合責任、住宅ローン特約などの解除条件についても確認してから契約しましょう。
ステップ6：残代金を受け取り、物件を引き渡す
売買契約を締結したら、決済・引き渡しに向けて準備します。
売主は、引っ越しや住宅ローンの一括返済手続き、登記に必要な書類の準備などを進めます。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消する
住宅ローンが残っている場合は、あらかじめ金融機関へ連絡し、一括返済と抵当権抹消に必要な手続きを確認します。
一般的には、決済日に買主から受け取る売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるよう手続きを進めます。
抵当権抹消登記は、所有権移転登記とあわせて司法書士へ依頼するのが一般的です。
残代金の決済と所有権移転を行う
決済日には、買主から手付金などを差し引いた残代金を受け取ります。
司法書士が必要書類や入金状況などを確認したうえで、所有権移転登記や、必要に応じて抵当権抹消登記を申請します。
また、固定資産税・都市計画税などは、売買契約で定めた方法に従って売主と買主の間で清算するのが一般的です。
契約で決めた状態で物件を引き渡す
決済や登記手続きの確認が済んだら、鍵などを買主へ渡して物件を引き渡します。
引き渡しまでに、契約で残すと決めたものを除き、家財などを搬出しておきます。
戸建てでは、エアコンなどの設備だけでなく、物置や庭木などを残すか撤去するかが問題になることもあります。何を残し、何を撤去するのかは売買契約までに明確にしておきましょう。
ステップ7：必要に応じて翌年に確定申告を行う
戸建てを売却して譲渡所得が生じた場合は、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。
また、税額が発生しない場合でも、マイホームの3,000万円特別控除や、一定の譲渡損失に関する特例を利用する場合は確定申告が必要になります。
確定申告が必要か確認する
戸建てを売却したら、まず譲渡所得が生じているかを確認し、確定申告が必要か判断します。
不動産売却の利益は、単純な「譲渡価額－購入価格」ではありません。基本的には、次のように計算します。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
主な項目は次のとおりです。
| 項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 取得費 | 購入代金や購入時の諸費用など |
| 譲渡費用 | 仲介手数料など売却のためにかかった費用 |
| 特別控除 | 条件を満たす場合に譲渡所得から差し引ける金額 |
また、税金が発生しない場合でも、マイホームの3,000万円特別控除や一定の譲渡損失に関する特例を利用する場合は、確定申告が必要です。
確定申告に備えて、次の書類は保管しておきましょう。
- 売却時の売買契約書
- 仲介手数料などの領収書
- 購入時の売買契約書
- 購入時にかかった費用がわかる資料
売却後は、譲渡所得の有無だけでなく、利用できる特例がないかも確認したうえで、確定申告が必要か判断しましょう。
戸建て売却で発生する費用と税金
戸建てを売却すると、仲介手数料や印紙税、登記費用などがかかります。
また、戸建てでは物件の状況によって、測量や家財処分、解体などの費用が発生することもあります。あらかじめ必要な費用を把握しておくと、売却後の手取りを見積もりやすくなります。
不動産会社へ支払う仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に支払う報酬です。
売買価格が400万円を超える場合、原則として上限額は次の速算式で求められます。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
例えば、売買価格が3,000万円の場合は、
（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円
が上限です。
ただし、売買価格が800万円以下の宅地・建物には「低廉な空家等の媒介の特例」があり、媒介にかかる費用を考慮して、税込33万円を上限として仲介手数料を受け取れる場合があります。適用する場合は、媒介契約の締結時に不動産会社から説明を受け、報酬額について合意する必要があります。
売買契約書にかかる印紙税
紙の不動産売買契約書を作成すると、契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。
2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書には軽減措置が適用されます。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、本則税額は2万円ですが、軽減後は1万円です。
なお、電子契約で作成される電磁的記録そのものは、印紙税の課税対象となる「文書」には該当しません。
抵当権抹消登記にかかる費用
住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合は、登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1個と建物1個であれば、合計2,000円となります。
司法書士へ手続きを依頼する場合は、これとは別に司法書士報酬がかかります。報酬額は、依頼先や手続き内容によって異なります。
戸建ての状態によって追加費用がかかる
戸建てでは、物件の状態や売却条件によって次のような費用が発生することがあります。
- 測量・境界確認費用
- 建物状況調査の費用
- ハウスクリーニング費用
- 家財処分費用
- 解体費用
- 引っ越し費用
- 住宅ローンの繰上返済に伴う手数料
すべての戸建てで必要になる費用ではありません。
査定時に不動産会社へ、売却に必要となりそうな費用を確認しておくと、売却後の手取りを見積もりやすくなります。
譲渡所得がある場合は税金がかかる
戸建てを売却して課税譲渡所得が生じた場合は、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。
課税譲渡所得金額は、基本的に次のように計算します。
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費には購入代金などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。
ただし、マイホームの売却では3,000万円の特別控除などを利用できる場合があります。実際の税額は、取得費や譲渡費用、利用できる特例を確認したうえで計算しましょう。
戸建て売却の流れに関するよくある質問
戸建て売却では、住みながら売れるのか、建物状況調査やリフォームが必要なのかなど、戸建てならではの疑問もあります。ここでは、売却を進める際に迷いやすいポイントを簡潔に解説します。
戸建ては住みながらでも売却できますか？
はい、現在の家に住みながらでも戸建てを売却できます。
ただし、購入希望者の内覧に対応する必要があるため、不動産会社と日程を調整できるようにしておきましょう。
売却後に新居へ移る場合は、売買契約で決めた引き渡し日までに退去できるよう、引っ越しのスケジュールもあわせて調整します。
建物状況調査（インスペクション）は必ず必要ですか？
いいえ、建物状況調査（インスペクション）の実施は義務ではありません。
建物状況調査を行うと、一定の範囲で建物の劣化や不具合の状況を把握できます。築年数や建物の状態、調査費用などを踏まえ、不動産会社と相談して実施するか判断しましょう。
なお、インスペクションを実施した場合は、その結果が買主への説明や売買契約の内容に関わることがあります。
古い戸建てはリフォームや解体をしてから売るべきですか？
必ずしも、売却前にリフォームや解体をする必要はありません。
工事費をかけても、その分だけ成約価格が上がるとは限らないため、まずは現在の状態で査定を受け、リフォームや解体が必要か不動産会社と相談しましょう。
古い戸建てでは、建物を残したまま売る、古家付き土地として売る、解体して土地として売るなど複数の方法があります。建物の状態や地域の需要、解体費用などを比較してから売却方法を決めましょう。
まとめ
戸建て売却は、売却準備、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引き渡し、確定申告の7つのステップで進みます。
特に戸建てでは、建物の状態だけでなく、境界や越境、接道など土地に関する確認も重要です。早い段階で必要書類や住宅ローン残高、相場を整理しておくと、その後の売却を進めやすくなります。
また、不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さだけでなく、査定の根拠や戸建ての売却実績、販売計画まで比較しましょう。
売却期限がある場合は、希望する引き渡し時期から逆算して準備を始めることが大切です。必要な手続きや費用を把握し、不動産会社と相談しながら計画的に進めましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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